港区港南4丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

【港区港南4丁目】の不動産売却相場【最新データ】

【港区港南4丁目】の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約1億3,281万円（㎡単価177万円／坪586万円）です。港南エリアの公示地価は前年比+14.46%と大幅上昇が続いており、湾岸タワーマンションを中心に売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・面積別）

港南4丁目は大規模タワーマンションが集積するエリアで、集合住宅の戸数は5,000戸を超えます。中古マンションの成約㎡単価は2025年時点で平均177万円まで上昇しました。築年数別のおおよその目安は次のとおりです。

間取り別の売却相場

港南4丁目のタワーマンションでは、ファミリー向けの3LDK・4LDKと、単身者やDINKs向けの1LDK・2LDKで需要層が分かれます。近年は上位階の眺望住戸が特に高値で成約する傾向があります。

土地・地価の推移（公示地価）

港南エリアの公示地価は、2020年以降ほぼ一貫して上昇しています。港南全体の公示地価平均は2026年に749万円/㎡（坪2,476万円）へと達し、前年比+14.46%を記録しました。品川駅至近の港南2丁目では1㎡あたり1,000万円を超える地点もあります。

【港区港南4丁目】の地価動向と今後の見通し

結論として、港南4丁目は当面「売り手優位」の市場が続く見込みです。品川駅周辺では高輪ゲートウェイシティが2026年3月に全面開業し、リニア中央新幹線の始発駅整備も進行中です。こうした将来価値への期待から、2026年の公示地価は+14.46%と高い上昇率を維持しています。

ただし価格が高値圏にあるため、金利動向や再開発の進捗によって需要が変動する可能性もあります。相場が上昇している「今」が、売却を検討する好機の一つと言えます。

不動産売却の流れ【7ステップで解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。【港区港南4丁目】のマンションの場合、全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   相続・住み替え・老後資金など、売却の目的と希望時期・最低希望価格を整理します。住宅ローン残債がある場合は、金融機関に残高証明を確認しておきましょう。

2. 目安：1週間〜10日

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   机上査定（簡易査定）で概算を把握し、その後に訪問査定で正確な価格を算定します。複数社に依頼して査定根拠を比較することが、適正価格を見極めるコツです。

3. 目安：数日

   STEP3：媒介契約を結ぶ

   売却を依頼する不動産会社と媒介契約（仲介の契約）を締結します。契約には3種類あり、それぞれ報告義務や他社への依頼可否が異なります。

   種類	複数社依頼	自己発見取引	報告義務	契約期間
   専属専任媒介	不可	不可	1週間に1回以上	最長3か月
   専任媒介	不可	可	2週間に1回以上	最長3か月
   一般媒介	可	可	法令上の定めなし	規定なし（3か月が目安）

   出典：宅地建物取引業法を基にグローバルホームが作成

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動・内覧対応を行う

   REINSへの登録、ポータルサイト掲載、広告などで買主を募集します。港南4丁目のタワーマンションは眺望や共用施設が評価されるため、写真の見せ方が成約スピードを左右します。

5. 目安：1週間前後

   STEP5：売買契約を締結する

   買主と価格・条件が合意したら、重要事項説明（宅地建物取引士が行う法定説明）を経て売買契約を結びます。この時点で手付金を受領します。

6. 目安：1〜2か月後

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金を受領し、所有権移転登記と鍵の引渡しを同時に行います。住宅ローンが残っている場合は、この決済日に一括返済して抵当権を抹消します。

7. 目安：翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   売却益（譲渡所得）が出た場合や特別控除を使う場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。e-Taxを使えば自宅からオンラインで申告できます。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。【港区港南4丁目】で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額を大きく圧縮できます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は「売却価格そのもの」ではなく「利益（譲渡所得）」に対して課税されます。計算式は次のとおりです。

取得費（購入価格＋購入時費用）が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計上できます。税率は所有期間によって次のように変わります。

たとえば取得費8,000万円・譲渡費用500万円のマンションを1億3,000万円で売却した場合、譲渡所得は4,500万円。長期譲渡（20.315%）かつ3,000万円特別控除を適用すると、課税対象は1,500万円となり、税額は約304万円です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。主な要件は次のとおりです。

• 自分が住んでいた（住まなくなってから3年後の年末までに売却する）こと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 売却した年の前年・前々年に同じ特例を受けていないこと
• 買換え特例など他の特例と重複して受けていないこと
• 確定申告を行うこと

相続した不動産の売却と税金

相続した港南4丁目のマンションを売却する場合、「取得費加算の特例」により、支払った相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を圧縮できます（相続開始の翌日から3年10か月以内の売却が条件）。空き家の場合は「空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性もあります。

なお、2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象になります。売却前提でも、まず相続登記を済ませることが必要です。

確定申告の手順と必要書類

売却の翌年2月16日〜3月15日に、住所地の税務署へ申告します。主な必要書類は次のとおりです。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

【港区港南4丁目】で不動産を売却する際の費用総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用などで、最も大きいのは仲介手数料です。実際の手取り額は「売却価格−諸費用−税金−ローン残債」で計算します。

仲介手数料は法律で上限が定められており、売却価格が400万円超の場合は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。主な費用の目安をまとめます。

上記は諸費用のみの試算です。実際の手取りは、ここから譲渡所得税や住宅ローン残債を差し引いた金額になります。正確な手取り額は、取得費や所有期間によって変わるためプロの試算をおすすめします。

押さえるべき【港区港南4丁目】の地域特性

【港区港南4丁目】は品川駅東側の湾岸エリアで、集合住宅5,000戸超・人口約5,400人が暮らすタワーマンションの街です。品川駅周辺の再開発とリニア中央新幹線の始発駅整備を背景に不動産需要が高く、資産価値の上昇が続く注目エリアです。

人口動態と不動産需要の見通し

港区全体では2015年から2025年にかけて働き盛り世代の人口が増加し、都心回帰の流れが続いています。港南4丁目はタワーマンションが中心で、共働き世帯や富裕層ファミリーの流入が続いており、売却時の買主需要も安定しています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

品川駅周辺では、高輪ゲートウェイシティが2026年3月に全面開業しました。さらにリニア中央新幹線の始発駅整備や品川駅街区の再開発が進行中で、これらの将来価値への期待が港南エリアの地価を押し上げています。港南の2026年公示地価が+14.46%と高い上昇率を示したのも、この再開発効果が大きく寄与しています。

【港区港南4丁目】で売れやすい物件の特徴

港南4丁目で買主に選ばれやすいのは、駅徒歩10分以内・高層階・眺望良好・共用施設が充実したタワーマンションです。特に東京湾やレインボーブリッジを望む上位階の住戸は、希少性から高値・短期での成約が期待できます。

売却に最適なタイミングとは

一般に、転勤・進学に伴う需要が高まる1〜3月は買主が動きやすく、成約しやすい時期です。加えて、地価が上昇局面にある今は売り手優位の環境が続いています。金利動向や再開発の進捗も踏まえ、相場が高値圏にあるタイミングを逃さないことが重要です。港区内の各エリアの住みやすさや相場感については、当社の住みやすさガイド記事もあわせてご覧ください。

【港区港南4丁目】不動産売却 よくある質問（FAQ）

【港区港南4丁目】の不動産売却に関して、多くの方が疑問に感じる6つのポイントに、地元のプロが具体的な数値とともに回答します。ローンが残っている場合や相続物件の扱い、査定や売却期間まで、順番に解説します。

【港区港南4丁目】の不動産売却はグローバルホームにお任せください

【港区港南4丁目】の不動産売却は、地域密着で実績を重ねるグローバルホームにお任せください。当社は地域相場の分析力とデータに基づく適正査定、売却完了までの手厚いサポートを強みに、売主様の「損をしない売却」を実現します。査定は完全無料です。

グローバルホームの無料査定は、Webフォームまたはお電話から簡単にお申し込みいただけます。「まずは相場だけ知りたい」というご相談も歓迎です。

まとめ

【港区港南4丁目】の不動産売却は、相場・税金・費用を正しく理解することが成功の鍵です。2026年は地価上昇（+14.46%）が続く売り手優位の市場であり、正確な査定で相場を把握したうえで動くことが重要です。

本記事の要点は次の3つです。第一に、港南4丁目の中古マンション相場は平均約1億3,281万円と高水準にあり、再開発を背景に上昇が続いています。第二に、居住用財産の3,000万円特別控除など節税策を活用すれば手取りを最大化できます。第三に、費用総額は売却価格の4〜6%が目安で、事前の手取りシミュレーションが欠かせません。

売却で損をしないための第一歩は、まず無料査定で正確な相場を知ることです。グローバルホームが、あなたの大切な資産の売却を丁寧にサポートいたします。