港区港南3丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

【港区港南3丁目】の不動産売却相場【最新データ】

【港区港南3丁目】の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが㎡単価約177万円（70㎡換算で約1億2,000万円前後）、公示地価は港区平均で約301万円/㎡です。品川駅周辺の再開発を背景に、地価は前年比プラス圏で推移しており、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・㎡単価目安）

港南3丁目は湾岸タワーマンションが集積するエリアで、築年数によって㎡単価に差が出ます。以下は港区港南エリアの相場を参考にした築年数別の目安です（70㎡換算）。

戸建て・土地売却相場（面積帯別）

港南3丁目は住居系よりも高層マンション・業務系用途が中心で、戸建て・土地の流通は限定的です。参考として港区全体の水準を掲載します。実際の価格は用途地域や接道条件で大きく変動します。

公示地価の推移（港区）

港区の住宅地公示地価は、2026年に平均約301万円/㎡（坪単価約996万円）に達し、前年比プラス16%超の大幅上昇となりました。港南3丁目が属する品川駅圏はその上昇を牽引するエリアの一つです。

【港区港南3丁目】の地価動向と今後の見通し

結論として、港南3丁目は当面「売り手優位」の市場が続く可能性が高いエリアです。品川駅街区地区（2026年3月着工予定）や品川駅西口地区の再開発が資産価値を下支えしています。

ただし、金利上昇局面では高額帯物件の動きが鈍化するリスクもあります。相場が高水準にある今のうちに正確な査定額を把握しておくことが、後悔しない売却判断につながります。

不動産売却の流れ【7ステップで解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。港区港南3丁目のような人気エリアでも、全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   売却理由（相続・住み替え・老後資金など）と、希望売却時期・最低希望価格を整理します。ローン残債がある場合は残高証明書で正確な残債を確認しましょう。

2. 目安：即日〜1週間

   STEP2：査定を依頼する

   机上査定（簡易査定）で概算相場をつかみ、続いて訪問査定で正確な価格を算出します。港南3丁目のように相場変動が大きいエリアでは、地域に精通した会社の査定が重要です。

3. 目安：1〜3日

   STEP3：媒介契約を結ぶ

   不動産会社と媒介契約（仲介の依頼契約）を締結します。契約には3種類あり、特徴を理解して選ぶことが売却スピードを左右します。

   種類	複数社依頼	報告義務	契約期間
   専属専任媒介	不可	1週間に1回以上	最長3か月
   専任媒介	不可	2週間に1回以上	最長3か月
   一般媒介	可能	法令上の義務なし	規定なし（3か月推奨）

   出典：宅地建物取引業法（2026年3月時点）を基に作成。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動・内覧対応

   広告掲載やREINS登録により買主を募ります。内覧では清掃と明るさが好印象のカギです。高額帯物件では富裕層・投資家層への的確なアプローチが成約を左右します。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主と条件が合意したら、重要事項説明（宅建士による物件・契約条件の説明）を受け、売買契約書に署名捺印します。手付金（一般に売買価格の5〜10%）を受領します。

6. 目安：1〜2か月後

   STEP6：決済・引渡し

   残代金の受領と同時に、抵当権抹消・所有権移転登記を行い、鍵を引き渡します。ローン残債はこのタイミングで一括返済します。

7. 目安：売却翌年の2/16〜3/15

   STEP7：確定申告を行う

   譲渡益が出た場合や特別控除を使う場合は確定申告が必要です。控除を適用すれば税額がゼロでも、申告自体は必須となる点に注意しましょう。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。【港区港南3丁目】で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額を大きく圧縮できます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は「売った金額」ではなく「儲け（譲渡所得）」に対してかかります。計算式は以下のとおりです。

税率は所有期間によって大きく変わります。1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかが分岐点です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。主な要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいた（または住まなくなって3年目の年末までに売る）マイホームであること
• 売手と買手が親子・夫婦など特別な関係でないこと
• 売った年の前年・前々年に同じ特例を受けていないこと
• 買換え特例など他の特例と重複適用していないこと
• 災害滅失の場合は住まなくなった日から3年目の年末までの売却であること

相続した不動産の売却と税金

相続した不動産を売る場合、取得費加算の特例（相続税の一部を取得費に加算できる制度、相続開始から3年10か月以内が期限）や、一定要件を満たす空き家の3,000万円特別控除が使える場合があります。

また、2024年4月から相続登記が義務化されました。正当な理由なく3年以内に登記しないと過料の対象となるため、相続した不動産は早めの名義変更が必要です。

確定申告の手順と必要書類

譲渡益が出た場合や特別控除を使う場合、売却翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。提出先は住所地を管轄する税務署です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用の総額は、一般的に売却価格の4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料・印紙税・抵当権抹消登記費用・ローン繰上返済手数料などです。港区港南3丁目のような高額物件では、仲介手数料が費用の大部分を占めます。

主な費用項目は次のとおりです。仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」（400万円超の場合）が上限で、費用の大半を占めます。

• 仲介手数料：（売却価格×3%＋6万円）×1.1（税込）が上限
• 印紙税：売買契約書に貼付。価格帯により異なる
• 抵当権抹消登記費用：不動産1件につき1,000円＋司法書士報酬
• 住宅ローン繰上返済手数料：金融機関により数千〜数万円
• 測量費・解体費・ハウスクリーニング費：戸建て・土地で必要な場合あり

※ 上記は費用のみの試算です。譲渡益が出る場合は別途譲渡所得税がかかりますが、3,000万円特別控除等の適用で軽減される場合があります。

【港区港南3丁目】の不動産売却で押さえるべき地域特性

【港区港南3丁目】は品川駅を最寄りとする湾岸エリアで、タワーマンションとオフィスが集積する高い資産価値を誇ります。品川駅街区・西口地区の再開発、リニア中央新幹線の始発駅化を背景に、不動産需要は今後も底堅く推移する見込みです。

人口動態と不動産需要の見通し

港区は都心3区の一つとして継続的に人口が増加し、単身・DINKS世帯やファミリー富裕層の流入が続いています。港南エリアは大規模マンション供給により世帯数が増加し、住み替え需要も旺盛です。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

品川駅街区地区（2026年3月着工予定、高さ150m超の超高層ビル計画）や品川駅西口地区A地区・B-1地区の再開発が進行中です。リニア中央新幹線の始発駅化も見据え、駅周辺のポテンシャルは全国屈指といえます。これらは港南3丁目の資産価値を強力に下支えします。

【港区港南3丁目】で売れやすい物件の特徴

品川駅徒歩10分以内、眺望の良い中〜高層階、40〜80㎡の1LDK〜2LDKは、国内富裕層・投資家・法人社宅需要が重なり売れやすい傾向です。管理状態の良いブランドタワーは特に評価が高くなります。

売却に最適なタイミングとは

需要が高まる1〜3月の異動シーズンは、買主が積極的に動く時期です。加えて、税制改正や金利動向も価格に影響します。相場が高水準にある今は、多くの売主にとって好機といえます。詳しくは港区の住みやすさガイド記事もあわせてご覧ください。

【港区港南3丁目】の不動産売却 よくある質問（FAQ）

【港区港南3丁目】の不動産売却に関する、よくある6つの疑問にプロが回答します。住宅ローン中の売却や相続不動産、査定費用や売却期間など、多くの方が抱く不安を具体的な数値とともに解消します。

【港区港南3丁目】の不動産売却はグローバルホームにお任せください

グローバルホームは東京都板橋区を拠点に、港区港南3丁目を含む都内全域の不動産売却をサポートする不動産会社です。地域相場データに基づく適正査定と、売却完了までの手厚いサポートで、売主様の「高値・安心の売却」を実現します。

無料査定のお申し込みは、Webフォームまたはお電話で承っています。港南3丁目の不動産の価値をまず知りたい、という段階でもお気軽にご相談ください。

まとめ

【港区港南3丁目】は品川駅再開発を背景に相場が高水準で推移する、売却に有利なエリアです。中古マンション㎡単価は約177万円、公示地価も上昇傾向。売却成功の鍵は「正確な相場把握」「税金・費用の理解」「信頼できる会社選び」の3点です。

この記事の要点は次の3つです。第一に、港南3丁目は再開発で資産価値が上昇中で今が好機。第二に、3,000万円特別控除など税制を活用すれば手取りを最大化できる。第三に、費用は売却価格の4〜6%が目安。

まずは無料査定で、あなたの不動産の正確な価値を知ることから始めましょう。グローバルホームが、高値・安心の売却を全力でサポートします。