麻布十番2丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

【麻布十番2丁目】の不動産売却相場【最新データ】

【麻布十番2丁目】の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均㎡単価約217万円（70㎡換算で約1.5億円）、土地は坪単価約1,400万円です。公示地価は駅前で前年比+18.9%と急上昇しており、売却に極めて有利な市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・㎡単価）

麻布十番エリアの中古マンションは築年数によって㎡単価が大きく異なります。以下は港区麻布十番エリアの築年数別の㎡単価目安です。新しい物件ほど高く、築5年以内は坪単価757万円に達します。

間取り別の販売価格帯

麻布十番エリアで最も供給量が多いのは2LDKで、販売価格の中央値は約1.18億円です。単身・DINKS向けの1LDKから、ファミリー向けの3LDKまで幅広い需要があります。

土地・地価の推移（公示地価）

麻布十番2丁目の土地相場は坪単価約1,400万円台で推移しています。公示地価の推移を見ると、直近5年間で一貫して上昇を続けており、2026年は前年比+16.75%（駅平均）と過去最高水準の伸びを記録しました。

特に麻布十番2-20-7地点（駅から80m）は2026年で㎡単価522万円（坪約1,725万円・前年比+18.9%）と、エリア内で最高値を記録しています。相続税路線価も2026年は坪1,218万円（前年比+15.4%）に達しました。

【麻布十番2丁目】の地価動向と今後の見通し

結論として、麻布十番2丁目は当面「売り時」が続くと考えられます。都心回帰・富裕層の流入・近隣再開発が地価を押し上げており、2006年以降ほぼ一貫して上昇基調です。ただし金利動向次第で市場が転換する可能性もあるため、値上がりが続く今こそ具体的な査定を取り、選択肢を確保しておくことが賢明です。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。麻布十番エリアは需要が厚く、成約までの期間が比較的短い傾向があります。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   売却理由（相続・住み替え・資金化など）と、希望価格・引渡し時期を整理します。ローン残高がある場合は残債額も確認しておきましょう。

2. 目安：数日〜1週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   複数社に査定を依頼し、価格の根拠と担当者の対応を比較します。机上査定（簡易査定）と訪問査定があり、正確な金額は訪問査定で判明します。

3. 目安：1〜3日

   STEP3：媒介契約を締結する

   依頼する会社を決めたら媒介契約（仲介の依頼契約）を結びます。契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。以下の比較表を参考にお選びください。

   種類	同時依頼	自己発見取引	報告義務	契約期間
   専属専任媒介	1社のみ	不可	1週間に1回以上	最長3か月
   専任媒介	1社のみ	可能	2週間に1回以上	最長3か月
   一般媒介	複数社可	可能	法的義務なし	規定なし

   出典：宅地建物取引業法に基づきグローバルホームが整理

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動・内覧対応を行う

   不動産会社が広告掲載・レインズ登録を行い、購入希望者を募ります。内覧では清潔感が印象を大きく左右するため、準備が重要です。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら価格・条件を調整し、売買契約を締結します。重要事項説明（宅建士による物件・契約内容の説明）を受け、手付金を受領します。

6. 目安：1〜2か月後

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領と同時に所有権移転登記を行い、鍵を引き渡します。ローンが残っている場合はこの時に抵当権抹消登記も同時進行します。

7. 目安：翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   売却益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告が必要です。特別控除の適用も申告により受けられるため、利益が出なくても申告するケースが多くあります。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。【麻布十番2丁目】で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は「売却価格」ではなく「利益（譲渡所得）」に対して課税されます。計算式は以下のとおりです。

税率は所有期間によって2段階に分かれます。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかが判定基準です。

計算例：取得費2,500万円のマンションを1億円で売却し、譲渡費用が400万円、所有10年超で3,000万円控除を適用した場合。譲渡所得＝1億円−（2,500万円＋400万円）−3,000万円＝4,100万円。うち軽減税率14.21%が適用され、税額は約582万円となります。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。主な要件は以下のとおりです。

相続した不動産の売却と税金

相続した不動産を売却する場合、いくつかの特例が使えます。相続税を支払った方は、一定期間内の売却で相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が利用できます。また、一定の要件を満たす被相続人の空き家には「空き家の3,000万円特別控除」も適用可能です（2027年12月31日までの譲渡が対象・2026年3月時点）。

なお、2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象となるため、売却前に必ず登記を済ませておく必要があります。

確定申告の手順と必要書類

譲渡所得が出た場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。提出先は住所地の税務署で、e-Tax（電子申告）も利用できます。主な必要書類は以下のとおりです。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格のおおよそ4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料・印紙税・抵当権抹消登記費用などで、最も大きいのは仲介手数料です。麻布十番2丁目のような高額物件では、事前の費用把握が手取り最大化の鍵となります。

主な費用の内訳

仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」（400万円超の場合）が上限です。その他、印紙税は契約金額により変動し、ローンが残っている場合は抵当権抹消費用が発生します。

上記は費用のみの試算です。譲渡益が出る場合は別途譲渡所得税が、ローン残債がある場合はその返済額が手取りから差し引かれます。正確な手取り額はグローバルホームの無料シミュレーションでご確認いただけます。

【麻布十番2丁目】の不動産売却で押さえるべき地域特性

【麻布十番2丁目】は東京メトロ南北線・都営大江戸線が使える都心一等地で、富裕層に選ばれ続ける高級住宅地です。人口は2006年以降ほぼ一貫して増加し、伝統ある商店街と国際色豊かな街並みが共存。資産価値の下支え要因が多く、売却に有利なエリアです。

人口動態と不動産需要の見通し

港区の総人口は約26万人で、35〜49歳の働き盛り世代が最も多く、区の平均年収は都内トップクラス（約1,000万円強）です。麻布十番エリアは2006年以降人口が減ったことがなく、安定した需要が資産価値を支えています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

麻布十番駅周辺（三田エリア）では約1,300戸規模の大型再開発が進行しており、街全体の利便性・ブランド価値がさらに高まる見込みです。こうした再開発は周辺の中古物件価格にもプラスに作用し、麻布十番2丁目の資産価値を押し上げる追い風となります。

【麻布十番2丁目】で売れやすい物件の特徴

麻布十番エリアで最も需要が厚いのは、駅徒歩3〜5分・専有面積50〜60㎡台・2LDKの物件です。富裕層に加え、法人需要・投資需要も旺盛なため、駅近・築浅・眺望の良い物件は特に高値・短期での成約が期待できます。

売却に最適なタイミングとは

不動産の需要が高まるのは、転勤・進学シーズン前の1〜3月です。実際、麻布十番エリアの成約も2月・3月に集中しています。加えて、地価が上昇基調にある今は「売り時」といえます。詳しくは麻布十番の住みやすさ完全ガイドもあわせてご覧ください。

【麻布十番2丁目】の不動産売却 よくある質問（FAQ）

麻布十番2丁目の不動産売却について、お客様から特に多い6つの疑問にプロが回答します。住宅ローン・相続・査定・売却期間など、売主の方が事前に知っておきたいポイントを端的にまとめました。

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まとめ

【麻布十番2丁目】の不動産は、中古マンション㎡単価約217万円・公示地価前年比+16.75%と、資産価値が高騰する好機を迎えています。売却成功の鍵は、正確な相場把握・税制の活用・信頼できる会社選びの3点です。

まず押さえるべきは、①最新相場を知ること、②3,000万円特別控除など節税策を活用すること、③地域に強い会社に依頼することです。地価が上昇基調にある今こそ、選択肢を確保する好機といえます。

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