渋谷区東3丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

渋谷区東3丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区東3丁目の2026年の公示地価は126万円/m2（坪単価約416万円）で、前年比+11.50%の上昇です。中古マンションの平均売出価格は70m2換算で約1億7,800万円、平米単価は約221万円です。恵比寿駅徒歩圏の高い利便性と渋谷再開発の波及効果により、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区東エリアの中古マンションは、全国的にも屈指の高水準で取引されています。2026年3月時点の平均売出価格は70m2換算で約1億7,834万円、坪単価は約549万円です。前年比で約+60%と大幅な上昇が見られます。

築年数別の価格目安は以下のとおりです。築浅物件ほど高値での売却が期待できますが、築30年超でも恵比寿駅徒歩圏であれば底堅い需要があります。

最寄り駅別では、恵比寿駅の中古マンション平均坪単価は約773万円（2026年3月時点、前年比+11.49%）と、都内でもトップクラスの水準を維持しています。渋谷駅も再開発効果で価格上昇が顕著です。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区東3丁目周辺の中古戸建ては、土地の希少性が高いことから高値で取引される傾向にあります。渋谷区全体の中古戸建て平均価格は約8,117万円ですが、恵比寿駅徒歩圏の東3丁目エリアではそれを上回る水準が一般的です。

不動産鑑定士による市場分析では、対象標準地（東3丁目67番2）と同規模の土地で約1億円、新築戸建ては規模により1億円台が中心とされています（2026年3月時点）。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区東3丁目の代表的な地価指標である「渋谷-16」地点（東3丁目67番2、恵比寿駅600m）の公示地価は、2026年1月1日時点で126万円/m2（坪単価約416万円）です。5年間で約37%の上昇を記録しています。

渋谷区東エリア全体（3地点平均）の公示地価は242万5,000円/m2（前年比+16.39%）と、さらに力強い上昇を示しています。渋谷駅に近い東1丁目の商業地価がけん引役です。

渋谷区東3丁目の地価動向と今後の見通し

結論から言うと、渋谷区東3丁目の地価は当面上昇が続く見通しです。2022年以降、毎年上昇率が拡大しており、2025年・2026年は二桁上昇を記録しています。

上昇を支える要因は主に3つあります。第一に、渋谷駅周辺の大規模再開発（2034年度完了予定）による街全体の価値向上です。第二に、恵比寿エリアの根強い居住人気と慢性的な物件不足です。第三に、都心回帰の潮流と旺盛な住宅需要です。

一方、日銀の利上げ動向や世界経済の不確実性といったリスク要因にも注意が必要です。不動産鑑定士の評価でも「東京都心区の不動産価格は高値圏で推移しており、政策対応や金利動向に左右される」と指摘されています（2026年3月時点）。

売却を検討されている方は、地価が高水準にある今のうちに査定を受け、売り時を見極めることをおすすめします。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区東3丁目は需要が高いため、適正価格で売り出せば比較的早期の成約が期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   売却理由（住み替え・相続・資産整理など）と希望条件（売却希望時期・最低希望価格）を明確にします。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高を確認しましょう。渋谷区東3丁目は高額物件が多いため、税金面の計画も早期に立てることが重要です。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定はデータに基づく概算価格で、訪問査定は実際に物件を確認してより正確な価格を算出します。グローバルホームでは無料で訪問査定を実施しています。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を締結する

   不動産会社と「媒介契約」（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約のことです。契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可能
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	週1回以上	2週に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	法的制限なし

   渋谷区東3丁目のような人気エリアでは、専任媒介契約がおすすめです。1社に集中して販売活動を依頼することで、積極的なプロモーションと定期的な報告が受けられます。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ：不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、内覧対応などを行います。グローバルホームでは物件の魅力を最大限に伝えるプロカメラマンによる撮影や、ターゲット層に合わせた販売戦略を立案します。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者が見つかったら、価格交渉を経て売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明（物件の法的情報・契約条件の説明）を受けた後、契約書に署名・捺印し、買主から手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン本審査が通過した後、残代金の受領と同時に物件の引渡し・所有権移転登記を行います。住宅ローン残債がある場合は、この時点で一括返済し、抵当権を抹消します。司法書士が立ち会い、法務局への登記申請を代行します。

7. 目安：翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   売却した翌年に確定申告が必要です。利益（譲渡所得）が出た場合は譲渡所得税を納税します。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、必ず確定申告が必要ですのでご注意ください。e-Tax（電子申告）を利用すれば、税務署に出向かず手続きが完了します。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区東3丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は「売却益（譲渡所得）」に対して課税されます。売却価格がそのまま課税対象になるわけではありません。まず以下の計算式で譲渡所得を算出します。

取得費（しゅとくひ）とは、その不動産を購入した際の価格や諸費用のことです。譲渡費用（じょうとひよう）とは、売却にかかった仲介手数料や印紙税などの費用です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。

税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点での所有期間が基準です。

たとえば、渋谷区東3丁目のマンションを1億5,000万円で売却し、取得費が8,000万円、譲渡費用が500万円の場合、譲渡所得は6,500万円です。長期譲渡なら税額は約1,320万円ですが、3,000万円特別控除を適用すると課税対象は3,500万円に減り、税額は約711万円まで軽減されます。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合に最大3,000万円を譲渡所得から控除できる制度で、正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。所有期間の長短は問いません。

なお、この特例を利用するためには確定申告が必須です。要件を満たしていても申告しなければ控除は適用されません。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、2つの重要な特例があります。

1つ目は取得費加算の特例です。相続税を支払った方が相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽くなります。

2つ目は空き家の3,000万円特別控除です。被相続人が一人暮らしをしていた家屋を相続し、一定の要件を満たして売却した場合に最大3,000万円の控除が受けられます。ただし、旧耐震基準の建物は耐震リフォームまたは解体が条件です。

また、相続登記の義務化（2024年4月施行）により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要です。正当な理由なく義務を怠ると10万円以下の過料の対象となります。売却を予定している場合は、早期に相続登記を済ませましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日（2026年売却分であれば2027年2月16日〜3月15日）の間に行います。提出先は住所地を管轄する税務署です。

e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅からオンラインで申告が完結します。3,000万円特別控除を利用する場合は「居住用財産の譲渡に関する特例の適用を受ける場合の明細書」も必要です。不安な方は税理士への相談をおすすめします。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。渋谷区東3丁目で5,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用などの合計は約220〜300万円となります。最大の費用項目は仲介手数料で、売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。売却価格が400万円を超える場合の速算式は以下のとおりです。

たとえば売却価格が1億円の場合、仲介手数料の上限は336万6,000円（税込）です。これはあくまで法定上限であり、不動産会社と交渉の余地がある場合もあります。

印紙税（不動産売買契約書）

不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。現在は軽減税率が適用されています（令和9年3月31日まで延長、2026年3月時点）。

その他の費用

仲介手数料・印紙税以外にも、以下の費用が発生する場合があります。抵当権抹消登記は住宅ローン残債がある場合に必要で、司法書士報酬を含め約1〜3万円です。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、0〜3万円程度が一般的です。

測量費は土地・戸建ての売却で境界確定が必要な場合に発生し、35〜80万円程度です。建物の解体費は木造住宅の場合、坪あたり4〜6万円が目安です。ハウスクリーニング費は5〜15万円程度です。

上記はあくまで概算です。実際の手取り額は物件の状態や個別の事情により異なります。正確なシミュレーションをご希望の方は、グローバルホームの無料査定・個別相談をご利用ください。

渋谷区東3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区東3丁目は恵比寿駅から徒歩約8分の閑静な住宅街で、一般住宅とアパートが混在する第二種中高層住居専用地域です。人口約23万人の渋谷区では世帯数が3年連続増加（2025年1月時点：133,230世帯）しており、都心回帰の恩恵を受ける転入超過エリアです。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は2023年時点で約23万人、2025年1月の世帯数は133,230世帯で前年比+0.3%の増加が続いています。全国的な人口減少が進む中、渋谷区では10年間で約4.15%の人口増加が見られます。

特に渋谷区東エリアは、恵比寿駅の商業施設集積による生活利便性の高さから、ファミリー層やDINKS（共働き夫婦）からの需要が根強い状況です。単身世帯向けの賃貸需要も旺盛で、投資用物件としても高い評価を受けています。

渋谷区の将来人口推計では、今後25年間は総人口の微増傾向が続くと予測されています。一方で高齢者人口は増加する見込みで、相続に伴う不動産売却の増加が見込まれます。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では「100年に一度」と称される大規模再開発が進行中で、2034年度の全体完了を目指しています。主なプロジェクトは以下のとおりです。

渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）は2031年度の開業を予定しており、駅直結の大型複合施設が誕生します。渋谷二丁目西地区再開発は渋谷駅周辺最大規模の開発で、2026年12月までに地上解体工事が完了予定です。さらに（仮称）MITAKE Link Park（東京都児童会館跡地）は2026年度の竣工が予定されています。

これらの再開発により渋谷駅周辺の利便性と街の魅力は大幅に向上し、周辺エリアの地価上昇に寄与しています。渋谷区東3丁目は渋谷駅と恵比寿駅の中間に位置するため、両駅の再開発効果を享受できる好立地です。

渋谷区東3丁目で売れやすい物件の特徴

不動産鑑定士の評価によると、渋谷区東3丁目の不動産市場では以下の特徴を持つ物件が特に高い需要を集めています。

マンションは恵比寿駅徒歩10分以内、専有面積50m2以上、築20年以内の物件が最も流動性が高いです。3LDKのファミリー向けは特に人気です。ターゲット買主層は30〜50代の会社員夫婦や経営者層が中心です。

戸建て・土地は、エンドユーザー（実際に住む目的の購入者）に加え、建売業者や投資家からの需要もあります。市場での中心価格帯は土地80m2程度で約1億円、新築戸建ては1億円台が中心です。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却のベストタイミングは、一般的に1月〜3月の需要期（新年度に向けた転居シーズン）です。この時期は購入希望者が最も多く、高値での成約が期待できます。

2026年現在、渋谷区東3丁目の地価は2年連続で二桁上昇しています。しかし日銀の追加利上げが住宅ローン金利に影響を及ぼす可能性があり、金利上昇局面では購入者の購買力が低下するリスクがあります。

「売り時」を逃さないためには、まず現時点での査定を受け、市場価値を把握しておくことが重要です。売却を決断してから動き出すのではなく、事前に準備を整えておくことで、最適なタイミングで売り出すことができます。

渋谷区東3丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区東3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問にプロが回答します。住宅ローン残債がある場合の売却可否、相続物件の手続き、売却期間の目安など、渋谷区東3丁目で売却を検討中の方が知っておくべき情報をまとめました。

渋谷区東3丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事免許（2）第105612号）は、東京都内の不動産売却を専門とする地域密着型の不動産会社です。渋谷区東3丁目を含む都心エリアの売却実績を豊富に持ち、相場を熟知したスタッフが無料査定から売却完了までワンストップでサポートいたします。

無料査定のお申込みは、お電話またはWebフォームから受け付けています。まずはお持ちの不動産がいくらで売れるか、お気軽にご相談ください。

まとめ

渋谷区東3丁目の不動産売却で押さえるべきポイントは3つです。第一に、2026年の公示地価は前年比+11.5%と上昇が続いており売却に有利な市場環境であること。第二に、税金は3,000万円特別控除を活用すれば大幅に軽減できること。第三に、費用は売却価格の約4〜6%が目安であることです。

渋谷区東3丁目は恵比寿駅徒歩圏という高い利便性に加え、渋谷駅周辺の大規模再開発による波及効果もあり、不動産需要は今後も堅調に推移する見通しです。しかし金利動向や世界経済の不確実性というリスク要因もあるため、売却を検討されている方は地価が高水準にある今のうちに行動を起こすことをおすすめします。

売却成功の第一歩は「正確な相場を知ること」です。グローバルホームでは渋谷区東3丁目の不動産を無料で査定いたします。お電話（03-5926-7530）またはWebフォームから、お気軽にお問い合わせください。