渋谷区代々木3丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・流れ

渋谷区代々木3丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区代々木3丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約1億1,000万円（70m2換算・m2単価約155万円）、中古一戸建てが約1億5,000万円〜2億2,000万円、土地は公示地価平均401万円/m2（坪単価約1,327万円）です。公示地価は前年比+10.42%と上昇傾向にあり、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区代々木エリアの中古マンション相場は、築年数と最寄り駅からの距離によって大きく異なります。代々木3丁目は南新宿駅や参宮橋駅が最寄りとなるエリアで、新宿駅にも徒歩圏の利便性から高い需要があります。

以下は渋谷区代々木エリアにおける築年数別の中古マンション㎡単価目安です（2026年3月時点）。

代々木3丁目に所在する「東高代々木ペアシティ」（築48年）は約1億5,630〜1億6,030万円の価格帯で、3年前比+34.3%の上昇を記録しています。同じく「代々木コーポラス」（代々木3丁目・築57年）でも約7,220〜7,620万円と、築古物件でも堅調な相場を維持しています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区代々木エリアの中古一戸建ては、希少性が高く、マンションに比べて流通量が限られます。そのため個別性が大きく、相場にも幅があります。

直近の成約事例では、代々木エリアで2LDK・土地面積140m2の物件が約2億2,000万円で成約しています（2025年11月時点）。土地の価値が高いエリアのため、建物の築年数よりも土地面積と接道条件が価格を大きく左右します。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区代々木3丁目の地価は、代々木エリア全体の上昇トレンドに乗って力強く推移しています。基準地価の地点「渋谷区代々木3-6-4」では143万円/m2（前年比+13.49%）を記録しました。

5年間で公示地価は約26.7%上昇しており、加速度的な地価上昇が確認できます。相続税評価額（路線価）は公示地価の約8割が目安であり、代々木3丁目周辺では路線価も大幅に上昇しています。

渋谷区代々木3丁目の地価動向と今後の見通し

2026年の公示地価変動率は+10.42%と、直近5年間で最も高い上昇率を記録しました。この背景には、渋谷駅周辺の大規模再開発の波及効果、代々木駅西口南地区市街地再開発事業の進行、そして都心回帰によるファミリー層・富裕層からの底堅い需要があります。

代々木3丁目はJR代々木駅や小田急線南新宿駅、参宮橋駅に近く、新宿駅にも徒歩圏という交通利便性の高さが評価されています。さらに代々木公園に隣接する豊かな住環境は、今後も資産価値を支える大きな要因です。

「売り時」の判断としては、地価上昇が続いている現在は売却に有利な環境といえます。ただし、金利動向や税制改正の影響も考慮し、早めに査定を受けて最適なタイミングを見極めることが重要です。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区代々木3丁目は需要が高いエリアのため、適正価格であれば比較的早期に成約するケースが多くみられます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にしましょう。住み替え・相続・離婚・資金確保など、動機によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明書を取り寄せておきます。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   不動産会社に査定を依頼し、物件の適正価格を把握します。査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定はデータベースに基づく概算価格、訪問査定は担当者が実際に物件を確認して算出する、より精度の高い価格です。グローバルホームでは渋谷区代々木3丁目の物件を無料で査定しています。

3. 目安：数日

   STEP3：媒介契約を締結する

   査定結果に納得したら、不動産会社と「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約です。3種類の契約形態があり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   他社への依頼	不可	不可	可能
   自己発見取引	不可	可能	可能
   契約期間	最長3か月	最長3か月	法律上の制限なし
   REINSへの登録	5営業日以内	7営業日以内	任意
   業務報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし
   おすすめの方	手厚いサポートを希望	自分でも買主を探したい	複数社に依頼したい

   渋谷区代々木3丁目のような人気エリアの場合、専任媒介契約が一般的です。不動産会社が責任を持って販売活動に注力できるため、より有利な条件での成約が期待できます。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ＝不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、内覧対応などを通じて購入希望者を募ります。内覧時は室内を整理整頓し、第一印象を良くすることが早期成約のポイントです。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者との交渉がまとまったら、売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明（物件の権利関係・法令上の制限・取引条件等の説明）を受けた後、契約書に署名・捺印し、手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主のローン審査が完了したら、残代金の受領と同時に物件の引渡し・所有権移転登記を行います。司法書士が登記手続きを担当し、抵当権の抹消（住宅ローンが残っている場合）と所有権移転を同日に行うのが一般的です。

7. 目安：売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の確定申告期間に申告・納税が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、確定申告が要件となります。損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の適用を受けるために確定申告を行うことをおすすめします。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税の総称）です。渋谷区代々木3丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、購入時の代金・仲介手数料・登記費用・リフォーム費用等の合計です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用は、売却時の仲介手数料・印紙税・測量費などが該当します。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点に注意が必要です。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点では所有期間が4年9か月となり、短期譲渡所得（税率39.63%）が適用されます。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 売主が実際に居住していた住宅であること（居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却）
• 売主と買主が親族などの特別な関係でないこと
• 前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例等）と併用していないこと
• 確定申告を行うこと（申告が適用要件）

相続した不動産の売却と税金

相続により取得した不動産の売却では、いくつかの特例や制度を活用できます。

取得費加算の特例は、相続税を納付した方が相続開始から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得を圧縮し、税負担を軽減できます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した被相続人の居住用家屋（1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅）を売却する際に適用できます。耐震リフォームまたは取り壊しを行ったうえで、2027年12月31日までに売却することが要件です（2026年3月時点）。

なお、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があり、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。売却を検討される場合は、まず相続登記が完了しているか確認しましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却して利益が出た場合、売却した年の翌年2月16日〜3月15日に所轄税務署へ確定申告を行います。渋谷区にお住まいの方は渋谷税務署が管轄です。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅からオンラインで申告することも可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料・印紙税・登記費用・ローン返済手数料などで、渋谷区代々木3丁目で8,000万円の物件を売却した場合、費用合計は約300〜400万円となります（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）で上限額が定められています。売却価格が400万円を超える場合の計算式は以下のとおりです。

たとえば売却価格8,000万円の場合、仲介手数料の上限は8,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 246万円（税別）、消費税を含めると270万6,000円となります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

売却時には仲介手数料・印紙税のほかに、抵当権抹消登記費用（司法書士報酬込みで約1〜3万円）、住宅ローン繰上返済手数料（金融機関により0〜3万円程度）がかかります。状況に応じて測量費（約30〜80万円）、建物解体費、ハウスクリーニング費用（約5〜15万円）なども発生します。

上記は取得費4,000万円・所有期間10年の場合の概算です。取得費が不明な場合は概算取得費（売却価格の5%）が適用され、税額が大きくなる可能性があります。正確なシミュレーションは、購入時の売買契約書をご用意のうえグローバルホームにご相談ください。

渋谷区代々木3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区代々木3丁目は新宿駅から徒歩圏でありながら、代々木公園に近い緑豊かな住宅地です。渋谷区の人口は約23.1万人・約14.4万世帯（2025年12月時点）で、都心回帰を背景に増加傾向にあります。駅近・利便性・環境の三拍子が揃い、不動産需要は堅調です。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は2025年12月時点で約23万1,381人、世帯数は約14万4,098世帯です。コロナ禍で一時的に転出超過が見られましたが、2022年以降は転入超過に転じ、人口は増加基調にあります。

特に代々木エリアは、単身者・DINKS（共働き夫婦）からファミリー層まで幅広い需要があります。代々木3丁目は第一種中高層住居専用地域が中心で、閑静な住環境が保たれていることが資産価値を下支えしています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

代々木エリアでは複数の再開発プロジェクトが進行中です。代々木駅西口南地区市街地再開発事業では、地上39階建ての大規模複合ビル（店舗・事務所・住宅・駐車場）の建設が計画されています。完成すれば駅前の利便性が大幅に向上し、周辺地域の地価にもプラスの影響が見込まれます。

また、代々木公園Park-PFI計画（東急不動産）による公園隣接エリアの魅力向上、渋谷駅周辺の大規模再開発（渋谷スクランブルスクエア等）の波及効果も、代々木3丁目の不動産価値を押し上げる要因です。

渋谷区代々木3丁目で売れやすい物件の特徴

当社がこれまでに担当した渋谷区での売却事例から、代々木3丁目周辺で特に売れやすい物件の特徴をまとめると、駅徒歩10分以内のマンション、2LDK〜3LDKのファミリー向け間取り、管理状態の良い物件が早期成約しやすい傾向にあります。

築年数が古くても、代々木公園ビューや南向き・角部屋などの付加価値がある物件は相場を上回る価格で成約するケースもみられます。また、土地面積100m2以上の戸建ては希少性が高く、高値が期待できます。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節的な需要変動があり、1〜3月は進学・転勤シーズンに伴い購入需要が高まる時期です。この時期に売り出すことで、より多くの購入希望者の目に触れやすくなります。

税制面では、所有期間が5年を超えるタイミング（売却年の1月1日時点で判定）を待つことで、税率が39.63%から20.315%へと大幅に下がります。金利動向についても、住宅ローン金利の上昇局面では購入希望者の購買力が低下するため、金利が上がりきる前の早めの売却が手取り額を最大化するポイントです。

渋谷区代々木3丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区代々木3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区代々木3丁目での不動産売却に関して、お客様からよくいただく6つの疑問にプロが回答します。住宅ローンの残債がある場合の売却方法、相続不動産の扱い、売却と賃貸の比較、リフォームの要否など、実務に直結する質問を厳選しました。

渋谷区代々木3丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都板橋区に本社を構え、渋谷区を含む東京都内の不動産売却をサポートする不動産会社です。宅地建物取引士が在籍し、地域密着の売却ノウハウとデータ分析に基づく適正査定で、お客様の大切な不動産の売却を成功に導きます。

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まとめ

渋谷区代々木3丁目の不動産売却で押さえるべきポイントは、(1)公示地価は前年比+10.42%と上昇中で売却に有利な環境であること、(2)税金は3,000万円特別控除の活用で大幅に軽減できること、(3)正確な査定に基づく適正価格の設定が早期・高値成約の鍵であること、の3点です。

渋谷区代々木3丁目は新宿駅徒歩圏の利便性と代々木公園に近い豊かな住環境を兼ね備えた、資産価値の高いエリアです。再開発の進展や都心回帰の需要を背景に、地価・マンション価格ともに堅調な上昇が続いています。

売却を検討されている方は、まず現在の正確な査定額を把握することが第一歩です。グローバルホームでは、渋谷区代々木3丁目の不動産を無料で査定しております。お気軽にお問い合わせください。