東京都渋谷区円山町の不動産市場は、渋谷駅周辺の大規模再開発を背景に力強い上昇を続けています。2026年の公示地価は平均231万円/㎡（前年比+16.67%）に達し、中古マンションの売却相場は70㎡換算で約1億433万円です（2026年3月時点）。
この記事では、渋谷区円山町で不動産売却を検討されている方に向けて、最新の売却相場・地価動向・税金・費用・売却の流れを、不動産のプロがわかりやすく解説します。
「売却で損をしたくない」「いくらで売れるか知りたい」とお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。結論から言えば、まず現在の相場を正確に把握することが、売却成功の第一歩です。
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渋谷区円山町の不動産売却相場【最新データ】
渋谷区円山町の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが70㎡換算で平均約1億433万円（坪単価492.7万円）、公示地価は231万円/㎡（坪単価763.6万円）です。前年比+16.67%と上昇傾向が続いており、売却に適した市場環境にあります（2026年3月時点）。
マンション売却相場（築年数別・最寄り駅別）
渋谷区円山町の中古マンション売却相場は、築年数や最寄り駅からの距離によって大きく異なります。以下の表は、直近の取引事例に基づく目安です。
| 築年数 | 坪単価目安 | 70㎡換算価格 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 600〜700万円/坪 | 約1億2,700〜1億4,800万円 | 新築に近い設備、高い需要 |
| 築10年前後 | 500〜600万円/坪 | 約1億600〜1億2,700万円 | 管理状態が価格を左右 |
| 築20年前後 | 400〜500万円/坪 | 約8,500〜1億600万円 | リノベ需要で底堅い |
| 築30年以上 | 300〜420万円/坪 | 約6,400〜8,900万円 | 立地重視の買主が中心 |
最寄り駅は京王井の頭線「神泉駅」（徒歩1〜5分）、JR各線・東京メトロ各線「渋谷駅」（徒歩5〜10分）です。神泉駅徒歩3分以内の物件は特に需要が高く、坪単価が10〜15%上乗せされる傾向があります。
戸建て売却相場（面積帯別）
渋谷区円山町は商業地・住宅地が混在するエリアであり、戸建ての取引件数はマンションに比べて限られます。渋谷区全体の中古戸建て売却相場は平均約1億5,000万円（2026年3月時点）です。
| 土地面積 | 売却価格目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 50〜80㎡ | 1億〜2億円 | 建て替え需要、狭小地 |
| 80〜120㎡ | 2億〜4億円 | ファミリー層・投資家向け |
| 120㎡以上 | 4億円以上 | 希少性が極めて高い |
土地売却相場（公示地価・路線価の推移）
渋谷区円山町の公示地価は、渋谷駅周辺の再開発を追い風に力強い上昇を続けています。直近5年間の推移は以下のとおりです。
| 年 | 公示地価（円/㎡） | 坪単価（万円/坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 145万円 | 479.3万円 | +0.00% |
| 2023年 | 148万円 | 489.3万円 | +2.07% |
| 2024年 | 165万円 | 545.5万円 | +11.49% |
| 2025年 | 198万円 | 654.5万円 | +20.00% |
| 2026年 | 231万円 | 763.6万円 | +16.67% |
路線価（相続税評価に使用）は公示地価の約80%が目安となるため、円山町の2025年時点の路線価は約158万〜185万円/㎡と推計されます。なお、路線価は毎年7月1日に国税庁が発表します。
渋谷区円山町の地価動向と今後の見通し
渋谷区円山町の公示地価は2022年から2026年にかけて約59%上昇しました。この急激な地価上昇の主因は、渋谷駅周辺で進行する「100年に一度」と称される大規模再開発です。
道玄坂二丁目南地区の再開発（2027年竣工予定）、渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟（2031年度開業予定）、渋谷二丁目西地区再開発（2029年度竣工予定）など、複数の大型プロジェクトが控えており、エリア全体の資産価値を押し上げています。
再開発の全体完成は2034年度と見込まれているため、今後も中長期的な地価上昇が期待できるエリアです。ただし、金利上昇局面では不動産市況が調整する可能性もあります。売却のタイミングは複合的に判断することが重要です。
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不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】
不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区円山町は需要が高いエリアのため、適正価格であれば比較的短期間での売却も期待できます。
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目安：1〜2週間
STEP1：売却の目的・条件を整理する
まずは「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を整理します。住み替え・相続・離婚・資金化など、目的によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高を確認しておきましょう。
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目安：1〜2週間
STEP2：不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は物件情報のみで概算価格を算出し、訪問査定は実際に物件を確認したうえで精度の高い価格を提示します。グローバルホームでは両方の査定を無料で承っています。
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目安：1〜3日
STEP3：媒介契約を締結する
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約です。契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介 依頼できる会社数 1社のみ 1社のみ 複数社可 自己発見取引 不可 可 可 REINSへの登録 5営業日以内 7営業日以内 任意 活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務なし 契約期間 最長3か月 最長3か月 制限なし（3か月が一般的） 渋谷区円山町のような人気エリアでは、専任媒介契約を選ぶ売主が多い傾向にあります。1社に任せることで不動産会社の責任感と広告投資が集中し、結果として高値成約につながりやすいためです。
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目安：1〜3か月
STEP4：販売活動を行う
不動産会社がSUUMO・アットホーム等の不動産ポータルサイトへの掲載、REINSへの登録、チラシ配布、購入検討者への個別提案などを実施します。内覧（物件見学）の対応も行います。渋谷区円山町は交通利便性が極めて高いため、投資家やDINKS層からの問い合わせが多い傾向です。
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目安：1〜2週間
STEP5：売買契約を締結する
購入希望者が見つかったら、価格や条件の交渉を経て売買契約を締結します。宅地建物取引士が重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）を行い、契約書に署名・捺印します。この段階で手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。
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目安：1〜2か月
STEP6：決済・引渡しを行う
買主の住宅ローン審査完了後、残代金の受領と同時に物件の引渡しを行います。所有権移転登記の手続きは司法書士が代行します。住宅ローンの残債がある場合は、この時点で一括返済し、抵当権抹消登記も同時に行います。
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目安：売却翌年の2月16日〜3月15日
STEP7：確定申告を行う
不動産を売却した翌年に確定申告が必要です。譲渡益（利益）が出た場合はもちろん、3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も申告が必要となります。申告しないと特例が適用されず損をする可能性があるため、忘れずに手続きしましょう。
不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】
不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区円山町で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。
譲渡所得税の計算方法
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税（所得税+住民税+復興特別所得税）がかかります。計算式は以下のとおりです。
取得費とは、購入時の価格や仲介手数料、登記費用などの合計です。購入時の価格が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなすルール（概算取得費）が適用されます。
税率は売却年の1月1日時点の所有期間によって異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（合計） | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% | 所得税30.63% + 住民税9% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% | 所得税15.315% + 住民税5% |
| 10年超所有の軽減税率 | 10年超（居住用） | 14.21%（6,000万円以下部分） | 所得税10.21% + 住民税4% |
たとえば、渋谷区円山町のマンション（所有期間15年）を8,000万円で売却し、取得費が4,000万円、譲渡費用が300万円の場合、譲渡所得は3,700万円です。3,000万円特別控除を適用すると課税対象は700万円となり、税額は約99万円（14.21%適用）に抑えられます。
3,000万円特別控除の適用要件
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。適用するには以下の要件を満たす必要があります。
適用要件
- 自分が住んでいる家屋を売却すること（転居した場合は転居から3年後の年末まで）
- 売主と買主が親子や夫婦などの特別の関係でないこと
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却した年の前年・前々年に買換え特例やマイホームの交換の特例を受けていないこと
- 確定申告を行うこと（申告しないと適用されません）
なお、居住用でない投資マンションや賃貸物件にはこの特例は適用できません。適用に不安がある場合は、税理士への相談をおすすめします。
相続した不動産の売却と税金
相続で取得した不動産を売却する場合、いくつかの特例が活用できます。「取得費加算の特例」では、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
また、相続した空き家が被相続人の居住用財産であった場合、一定の要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」が適用可能です。この特例は2027年12月31日までの売却が対象です（2026年3月時点）。
なお、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。相続で取得した不動産は、取得を知った日から3年以内に登記申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される場合があります。売却の前に法務局で登記の確認を行いましょう。
確定申告の手順と必要書類
不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までに、管轄の税務署またはe-Tax（国税電子申告）で確定申告を行います。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一表・第三表） | 税務署またはe-Tax |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署またはe-Tax |
| 売買契約書の写し（売却時・取得時） | 自身で保管 |
| 仲介手数料等の領収書 | 不動産会社等から受領 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 住民票の除票または戸籍の附票 | 区役所（居住用特例を使う場合） |
e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告が可能です。マイナンバーカードがあれば、スマートフォンからも手続きできます。具体的な税額の計算や特例の適用判断は、顧問税理士に相談されることをおすすめします。
手取り額はいくらになる？
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不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション
不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。渋谷区円山町で5,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用などを合わせて約200〜300万円が必要となります。費用を把握しておくことで正確な手取り額が見えてきます（2026年3月時点）。
売却時にかかる主な費用
仲介手数料は売却時の最大の費用項目です。宅地建物取引業法により上限が定められており、計算式は以下のとおりです。
（売却価格が400万円超の場合の速算式）
たとえば、5,000万円で売却した場合の仲介手数料は（5,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 171.6万円（税込）です。
印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。2027年3月31日までは軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率（〜2027年3月） |
|---|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
そのほか、抵当権抹消登記費用（不動産1件につき1,000円+司法書士報酬1〜2万円）、住宅ローン繰上返済手数料（金融機関により0〜3万円程度）、必要に応じて測量費（30〜80万円）、ハウスクリーニング費（5〜15万円）などがかかります。
手取りシミュレーション
売却価格5,000万円の場合の費用シミュレーション
| 費用項目 | 金額（税込目安） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約171.6万円 |
| 印紙税（軽減適用） | 1万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約2万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約3万円 |
| その他（ハウスクリーニング等） | 約10万円 |
費用合計：約187.6万円 → 手取り目安：約4,812万円（譲渡所得税を除く）
上記はあくまでも概算です。譲渡所得税は3,000万円特別控除の適用により課税対象がゼロになるケースも多いため、正確な手取り額はグローバルホームの無料査定でご確認ください。
渋谷区円山町の不動産売却で押さえるべき地域特性
渋谷区円山町は京王井の頭線「神泉駅」徒歩1〜5分、JR「渋谷駅」徒歩5〜10分に位置する都心一等地です。渋谷区の人口は約23.1万人（2025年時点）で増加傾向にあり、再開発の進行で不動産需要はさらに高まっています。
人口動態と不動産需要の見通し
渋谷区の人口は2025年1月1日時点で約231,402人、世帯数は約143,626世帯です。2020年の国勢調査と比較して人口増加率は+8.62%と東京23区の中でも高水準を維持しています。
渋谷区は単身世帯の比率が高く、持ち家率は約38.2%にとどまる一方、賃貸需要が旺盛です。円山町はコンパクトマンションから広めのファミリータイプまで物件構成が多様であり、幅広い購買層からの引き合いが期待できます。
再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響
渋谷駅周辺では現在、複数の大規模再開発が同時進行しています。円山町に最も影響が大きいのは、隣接する道玄坂二丁目南地区の再開発です。渋谷マークシティに直結する地上30階建てのオフィス棟と11階建てのホテル棟が2027年に竣工予定で、エリアの利便性と価値が大幅に向上します。
さらに、渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟（2031年度）、渋谷二丁目西地区（2029年度）なども控えており、再開発の完了は2034年度の見通しです。これらの開発が完成するまで、円山町周辺の資産価値は上昇圧力を受け続ける可能性が高いと考えられます。
渋谷区円山町で売れやすい物件の特徴
グローバルホームの取引実績と市場分析から、円山町で成約しやすい物件の条件は以下のとおりです。
神泉駅徒歩3分以内のマンションは最も流動性が高く、問い合わせから成約まで平均1〜2か月程度です。専有面積25〜40㎡のコンパクトタイプは投資家やDINKS層に、60〜80㎡のファミリータイプは実需層に人気があります。築年数は築20年以内が売りやすい傾向ですが、築古物件もリノベーション前提での購入需要が底堅い状況です。
売却に最適なタイミングとは
不動産市場の季節変動として、1〜3月は転勤・入学に合わせた購入需要が高まる「売り時」です。特にファミリー向け物件はこの時期に成約率が上がります。
渋谷区円山町においては、再開発の進行に伴う地価上昇が続いているため、長期的には「待つ」メリットもあります。ただし、金利動向や税制改正が市況に影響を与える可能性もあるため、「売りたい」と思ったタイミングで速やかに査定を受け、市場動向を把握することが最善です。
渋谷区円山町の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。
渋谷区円山町の不動産売却 よくある質問（FAQ）
不動産売却に関するよくある6つの疑問に、渋谷区円山町エリアの実情を踏まえてプロが回答します。住宅ローンの残債、相続、リフォーム、査定のことなど、売主が知りたいポイントをまとめました。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい、売却代金でローンを完済できれば可能です。渋谷区円山町は地価上昇が続いているため、購入時よりも高値で売却できるケースが多く、残債を上回る売却価格が見込めることが少なくありません。万一、売却代金で完済できない場合は、自己資金での補填や住み替えローンの活用を検討します。まずは査定で現在の売却見込み額を確認しましょう。
相続した不動産を売却するにはどうすればいいですか？
まず相続登記を完了させることが必要です。2024年4月から相続登記が義務化されており、取得を知った日から3年以内に申請しなければなりません。登記が完了したら通常の売却手続きと同様に進められます。相続した不動産には「取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」が適用できる場合がありますので、早めに専門家へ相談されることをおすすめします。
売却と賃貸、どちらが得ですか？
短期的な収益なら賃貸、資金化の確実性なら売却が有利です。渋谷区円山町の賃貸利回りは表面利回りで約3〜4%程度であり、管理コストや空室リスクを考慮すると、まとまった資金が必要な場合は売却のほうが合理的です。一方、長期保有で資産価値の上昇を享受したい場合は賃貸も選択肢になります。お客様の資金計画に合わせてご提案いたします。
リフォームしてから売却した方がいいですか？
基本的には不要です。渋谷区円山町では、リノベーション前提で中古物件を購入する買主が多いため、売主が費用をかけてリフォームしても投資を回収しきれないケースがほとんどです。ただし、水回りの軽微な修繕やハウスクリーニングは内覧時の印象を良くし、成約率の向上につながります。費用対効果の高い対策はグローバルホームがアドバイスいたします。
査定は無料ですか？何社に依頼すべきですか？
はい、グローバルホームの査定は完全無料です。一般的には2〜3社に査定を依頼し、価格の根拠や販売戦略を比較検討することをおすすめします。査定額だけでなく、担当者の対応力や地域への精通度も重要な判断材料です。渋谷区円山町の売却実績があり、地域の買主ニーズを熟知した不動産会社を選ぶことが高値成約の近道です。
売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
一般的に3〜6か月が目安です。渋谷区円山町は需要が高いエリアのため、適正価格での売り出しであれば1〜3か月で買主が見つかることも珍しくありません。査定依頼から引渡しまでの全期間は、媒介契約の締結に1週間、販売活動に1〜3か月、契約から決済に1〜2か月を加えて、合計3〜6か月程度を見込んでおくと安心です。
渋谷区円山町の不動産売却はグローバルホームにお任せください
株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都内の不動産売却を専門とする不動産会社です。渋谷区円山町を含む都心エリアの売却実績が豊富で、査定から売却完了まで一貫してサポートいたします。
地域密着の売却力
渋谷区円山町を含む都心エリアの取引データと買主ネットワークを蓄積。エリア特性を熟知したスタッフが、物件の魅力を最大限に引き出す販売戦略を立案します。
データに基づく適正査定
REINSの成約事例、公示地価、路線価、周辺の販売動向などの複数データを組み合わせ、根拠のある査定価格をご提示。「高すぎて売れない」「安すぎて損をする」を防ぎます。
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宅地建物取引士が在籍し、税金・費用の相談から確定申告のアドバイスまでワンストップで対応。提携の税理士・司法書士のご紹介も無料で承ります。
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「相続したマンションの売却で不安でしたが、グローバルホームさんに相談したところ、相続登記の段階から丁寧にサポートしていただけました。査定額の根拠も明確で、最終的に査定価格を上回る金額で成約できました。税金の相談にも乗っていただき、安心して進められました。」
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まとめ
渋谷区円山町の不動産売却を成功させるポイントは、(1)最新の相場データを把握すること (2)税金・費用を事前に計算し手取り額を明確にすること (3)地域に精通した不動産会社に依頼すること、の3点です。
渋谷区円山町の公示地価は2026年で231万円/㎡（前年比+16.67%）と上昇を続けており、渋谷駅周辺の大規模再開発（全体完成2034年度予定）を背景に、今後も資産価値の維持・向上が期待できるエリアです。
売却にかかる税金は、3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率を活用することで大幅に抑えられます。費用は売却価格の約4〜6%が目安であり、事前のシミュレーションが不可欠です。
まずはグローバルホームの無料査定で、お持ちの不動産の現在価値を確認することから始めてみてください。査定は完全無料で、お電話（03-5926-7530）またはWEBからお申し込みいただけます。
免責事項
本記事の情報は2026年3月時点の公開データに基づいて作成しています。不動産の価格相場、税制、法令等は変更される場合があります。記事中の数値はあくまで参考値であり、実際の売却価格や税額を保証するものではありません。具体的な売却判断や税務処理については、必ず不動産会社・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。
出典一覧
- 国土交通省 地価公示（令和8年）
- 国土交通省 不動産取引価格情報
- REINS（不動産流通機構）成約データ
- 国税庁「土地や建物を売ったとき」
- 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
- 渋谷区「住民登録人口」統計データ
- 総務省統計局「令和2年国勢調査」
- 渋谷駅前エリアマネジメント 再開発情報
