港区港南1丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

【港区港南1丁目】の不動産売却相場【最新データ】

【港区港南1丁目】の中古マンション売却相場は、㎡単価177万円前後（2025年平均、港南エリア）です。公示地価は749万円/㎡・前年比+14.46%（2026年）と上昇が続いており、品川駅前再開発を追い風に売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・㎡単価目安）

港区港南エリアの中古マンションは、2020年の㎡単価99万円から2025年には約177万円へと大きく上昇しています。港南1丁目は品川駅至近のタワーマンションが多く、築浅ほど高値が付きやすい傾向です。以下は港南エリアの築年数別の㎡単価目安です。

戸建て売却相場（面積帯別）

港南1丁目は運河沿いの再開発・共同住宅が中心で、一戸建ての流通量は限られます。周辺の港南・高輪エリアを含めた戸建て相場の目安は以下の通りです。土地の希少性が高く、面積が広いほど坪単価も高止まりします。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

港南の公示地価は5年連続で上昇しています。品川駅前の再開発と国際交流拠点化への期待から、上昇率は年+14%前後と全国トップクラスの水準です。直近の公示地価推移は以下の通りです。

【港区港南1丁目】の地価動向と今後の見通し

結論として、港南1丁目は当面「売り手優位」の市場が続くと考えられます。品川駅西口・北口の大規模再開発、リニア中央新幹線の始発駅予定、羽田空港へのアクセスという3つの強力な材料が価格を下支えしています。

一方で、価格が高値圏にある局面では、金利動向や再開発の進捗次第で調整局面が訪れる可能性もあります。「今が高値だから急ぐべき」と煽るのではなく、ご自身の売却目的（住み替え・相続・資金化）と市場のタイミングを冷静に照らし合わせることが大切です。

不動産売却の流れ【7ステップで解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は【港区港南1丁目】の人気エリアなら約3〜6か月が目安です。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「いつまでに」「いくらで」「なぜ売るのか」を整理します。住み替え・相続・資金化など目的により最適な戦略は変わります。住宅ローン残債や登記の状況も確認しておきましょう。

2. 目安：1週間前後

   STEP2：査定を依頼する

   不動産会社に査定を依頼します。机上査定（データによる概算）と訪問査定（現地確認による精緻な査定）があります。港南1丁目のような相場変動が大きいエリアでは、地域に精通した会社への依頼が重要です。

3. 目安：数日〜1週間

   STEP3：媒介契約を結ぶ

   売却を任せる不動産会社と媒介契約（仲介の契約）を締結します。契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。ご自身の売却スタイルに合わせて選びましょう。

   種類	複数社依頼	自己発見取引	報告義務	契約期間
   専属専任媒介	不可	不可	1週間に1回以上	最長3か月
   専任媒介	不可	可	2週間に1回以上	最長3か月
   一般媒介	可	可	法令上の定めなし	行政指導で3か月目安

   出典：宅地建物取引業法。報告義務・期間は法令に基づく一般的な内容です。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を行う

   REINS（不動産流通機構）への登録、ポータルサイト掲載、内覧対応などを進めます。港南1丁目は品川通勤圏の実需・投資需要が厚く、適正価格なら比較的早期に反響が集まりやすいエリアです。

5. 目安：1日〜1週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者と価格・条件を調整し、売買契約を結びます。契約時には宅地建物取引士による重要事項説明（物件の権利関係・法規制の説明）が行われ、手付金を受領します。

6. 目安：1〜2か月後

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領と同時に、所有権移転登記と物件の引渡しを行います。住宅ローンが残っている場合は、この決済日に一括返済と抵当権抹消を同時に行うのが一般的です。

7. 目安：翌年2〜3月

   STEP7：確定申告を行う

   売却で利益（譲渡所得）が出た場合や特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などを使う場合は利益ゼロでも申告が要件になります。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。【港区港南1丁目】で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は「売って得た利益」に対してかかる税金です。売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた利益に課税されます。

税率は所有期間で2段階に分かれます。売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下なら短期、5年超なら長期です。

計算例：取得費8,000万円のマンションを1億2,000万円で売却（長期・譲渡費用400万円、特例なし）の場合、譲渡所得は3,600万円。税額は約731万円が目安となります。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。港南1丁目のような高額物件でも、この控除で課税額が大きく下がります。主な要件は以下の通りです。

• 自分が住んでいた家屋・敷地の売却であること
• 住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却の相手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 前年・前々年にこの特例や買換え特例を受けていないこと
• 確定申告を行うこと

相続した不動産の売却と税金

相続した不動産を売る場合、いくつかの特例が使えます。相続開始の翌日から3年10か月以内の売却なら、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」があります。

また、一定の要件を満たす被相続人の居住用家屋（空き家）を売却する場合、「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合があります。なお、2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が必要です（正当な理由なく怠ると過料の対象）。

確定申告の手順と必要書類

譲渡益が出た場合や特例を使う場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日に、住所地を管轄する税務署へ確定申告します。e-Tax（電子申告）を使えば自宅から提出できます。主な必要書類は以下の通りです。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却の費用総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料・印紙税・抵当権抹消登記費用・ローン繰上返済手数料などです。【港区港南1丁目】の高額物件では、仲介手数料が費用の大半を占めます。

仲介手数料は法律で上限が定められており、売却価格400万円超の場合は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。例えば1億円で売却した場合、上限は約336万円（税込）となります。

印紙税は売買契約書に貼る税金で、価格帯ごとに定められています。主な金額は以下の通りです（軽減措置適用時、2026年3月時点）。

そのほか、抵当権抹消登記費用（1件あたり数千円〜、司法書士報酬別）、住宅ローンの繰上返済手数料、必要に応じて測量費・解体費・ハウスクリーニング費などが発生します。

※上記は特例で譲渡所得税がゼロになるケースを想定した概算です。港南1丁目のような高額物件では譲渡益が出やすいため、税額も含めた手取り試算が重要です。

押さえるべき【港区港南1丁目】の地域特性

【港区港南1丁目】はJR・京急・新幹線が乗り入れる品川駅の東側に位置する、都内屈指の交通利便エリアです。品川駅前の大規模再開発、リニア中央新幹線の始発駅予定、羽田空港への好アクセスが、不動産需要と価格を強力に押し上げています。

人口動態と不動産需要の見通し

港区は都心回帰の流れの中で人口・世帯数ともに増加基調にあります。港南地区は運河沿いの再開発で高層マンションが集積し、共働き・DINKS・単身の高所得層を中心に実需が旺盛です。転入超過傾向が続き、賃貸・売買とも需要は堅調です。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

港南1丁目の価格を語るうえで、品川駅周辺の再開発は最重要ファクターです。2025年には品川駅前でツインタワー（THE LINKPILLAR 1）が開業し、今後も住宅棟・文化施設が順次開業予定です。品川駅はリニア中央新幹線の始発駅となる予定で、羽田空港へのアクセスも良好です。これらの材料が、中長期的な資産価値を下支えしています。

【港区港南1丁目】で売れやすい物件の特徴

港南1丁目で高値・早期売却が期待できるのは、品川駅徒歩10分圏内・タワーマンションの高層階・眺望良好（運河・レインボーブリッジ側）・管理状態良好な物件です。買主層は都心勤務のパワーカップルや法人・投資家が中心で、資産性を重視する傾向があります。

売却に最適なタイミングとは

一般に不動産需要は転勤・進学が集中する1〜3月に高まります。港南1丁目は通年で需要が厚いものの、この時期は内覧・反響が増えやすい傾向です。また、税制改正や金利動向も売却タイミングに影響します。エリアの詳しい住環境はグローバルホームの住みやすさガイド記事もあわせてご覧ください。

【港区港南1丁目】の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問に、グローバルホームの担当者が回答します。住宅ローン残債・相続・売却期間など、【港区港南1丁目】での売却でとくに多いご質問をまとめました。

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【港区港南1丁目】の不動産売却は、地域密着のグローバルホームにお任せください。地域相場データに基づく適正査定と、売却完了までの手厚いサポートで、お客様の大切な資産を最適な形で売却へと導きます。無料査定を受付中です。

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まとめ

【港区港南1丁目】の不動産売却は、品川駅前再開発を追い風に高値売却が狙える好環境です。中古マンション相場は㎡単価177万円前後、公示地価は前年比+14.46%と上昇が続いています。

成功のポイントは3つです。第一に、正確な相場を把握すること。第二に、3,000万円特別控除など使える税制を確認すること。第三に、地域に精通した不動産会社を選ぶこと。

後悔しない売却の第一歩は、正確な相場を知ることから。グローバルホームの無料査定を、ぜひご活用ください。