【豊島区巣鴨1丁目】不動産売却完全ガイド｜相場・税金・費用・流れ【2026年版】

東京都豊島区巣鴨1丁目は、JR山手線・都営三田線が利用できる巣鴨駅から徒歩圏内に位置する、交通利便性と下町の落ち着きを兼ね備えた人気の住宅エリアです。2025年の住宅地公示地価は坪単価350万円（前年比+12.1％）と力強い上昇を続けています。本記事では、巣鴨1丁目で不動産売却を検討されている方に向けて、最新の売却相場・税金・費用・売却の流れを網羅的に解説します。「売却で損をしたくない」「手取り額を最大化したい」とお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。

巣鴨1丁目の不動産売却相場【最新データ】

巣鴨1丁目の不動産市場は、山手線沿線という立地の強さと安定した住環境を背景に、マンション・戸建て・土地いずれも上昇基調にあります。ここでは物件種別ごとの最新売却相場をデータで確認していきましょう。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

巣鴨駅周辺のマンション平均売出価格は70㎡換算で約6,964万〜8,823万円（マンションレビュー・すまいValue調べ）。築10年以内の物件は坪単価300万円台を維持しており、山手線内ではやや割安感のあるエリアとして投資家・実需層ともに注目度が高まっています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

巣鴨1丁目の戸建ては、2024年の取引実績で9,500万円台の成約事例が確認されています。土地面積の広さと駅からの距離が価格を大きく左右しますが、山手線徒歩圏内の戸建てとしては比較的手頃な価格帯であり、一定の需要が見込めます。

土地売却相場（公示地価・基準地価の推移）

巣鴨1丁目の住宅地公示地価は5年間で坪単価が92万円（約35.7%）上昇しており、豊島区平均を常に上回る水準を維持しています。2025年の上昇率+12.1%は、過去5年で最も高い伸びです。なお、巣鴨1丁目には商業地の地価基準地点（巣鴨1-18-9）もあり、こちらは223万円/㎡（前年比+13.2%）とさらに高い上昇率を記録しています。

巣鴨1丁目の地価動向と今後の見通し

巣鴨1丁目の地価上昇を支えている要因は主に3つあります。第一に、山手線・三田線の2路線利用可能という交通利便性。第二に、巣鴨地蔵通り商店街を中心とした安定した商業基盤と生活利便性。第三に、池袋駅西口大規模再開発（2027〜2043年完成予定）や大塚駅南口再開発など、近隣エリアの再開発による波及効果です。

豊島区全体の地価上昇率は23区でもトップクラス（2024年公示地価で住宅地+7.8%、23区1位）であり、巣鴨1丁目もその恩恵を受けています。金利上昇の懸念はあるものの、山手線内の住宅地としての需要は底堅く、中長期的に見ても安定した資産価値が期待できるエリアです。売却を検討されている方にとっては、地価が高水準にある今が好機といえるでしょう。

巣鴨1丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産の売却は、準備から確定申告まで約3〜6か月が一般的です。巣鴨1丁目のように需要の高いエリアでは比較的短期間で成約するケースが多いですが、各ステップを丁寧に進めることで売却価格の最大化が可能です。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まず「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低限の希望価格はいくらか」を整理します。相続、住み替え、老後資金、離婚、転勤など動機によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、残高証明書を取り寄せて手取り額のイメージを把握しましょう。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。机上査定は、物件情報と周辺相場データから概算価格を算出する方法で、最短即日で結果が出ます。訪問査定は、担当者が実際に物件を確認し、日当たり・眺望・室内状態などを加味してより精度の高い査定額を提示します。巣鴨1丁目は立地条件によって価格差が大きいため、訪問査定を受けることを強くおすすめします。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1〜3日）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（売却の仲介を正式に依頼する契約）を結びます。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

巣鴨1丁目のような需要の高いエリアでは、専任媒介契約がおすすめです。1社に集中して任せることで販売活動への注力度が上がり、定期的な報告義務もあるため安心です。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

不動産ポータルサイトへの掲載、レインズ（不動産流通機構）への登録、チラシ配布などの販売活動が始まります。内見時には室内を明るく清潔に保ち、整理整頓を心がけましょう。プロによるハウスクリーニング（5〜10万円程度）は費用対効果が高い投資です。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかったら、価格や引渡条件の交渉を経て売買契約を締結します。契約時には重要事項説明（宅地建物取引士による物件情報の説明）が行われ、買主から手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受け取ります。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

買主の住宅ローン本審査通過後、残代金の決済と物件の引渡しを同日に行います。売主は鍵・書類の引渡し、抵当権の抹消登記、所有権移転登記の手続きを行います。

STEP7：確定申告（売却翌年の2〜3月）

不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合、確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、確定申告を行わなければ控除を受けられません。e-Tax（電子申告）の利用も可能です。

不動産売却にかかる税金【巣鴨1丁目版】

不動産売却で利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。ただし、マイホーム売却の特例を活用すれば、多くのケースで税負担を大幅に軽減できます。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、購入時の売買代金や仲介手数料、登録免許税などの合計額です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

計算例：巣鴨1丁目の築15年マンション（70㎡）を7,000万円で売却した場合

• 取得費：4,200万円（購入時価格から減価償却費を控除）
• 譲渡費用：240万円（仲介手数料等）
• 譲渡所得：7,000万 − 4,200万 − 240万 = 2,560万円
• 3,000万円特別控除適用後：課税対象ゼロ → 税額0円

3,000万円特別控除の適用要件

• 売却する不動産が自己の居住用財産（マイホーム）であること
• 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却の年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦など特殊関係者でないこと
• 売却の年、前年、前々年に買換え特例の適用を受けていないこと

なお、投資用物件やセカンドハウスにはこの特例は適用されません。賃貸に出していた期間がある場合は条件が複雑になりますので、事前に税理士等にご相談ください。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、以下の特例が活用できる可能性があります。

• 取得費加算の特例：相続開始から3年10か月以内に売却する場合、支払った相続税の一定額を取得費に加算できます。
• 被相続人居住用の3,000万円特別控除：被相続人が一人暮らしだった自宅を相続して売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます（2027年12月31日まで）。
• 相続登記の義務化（2024年4月〜）：相続を知った日から3年以内に相続登記を行うことが法律で義務付けられました。未登記のまま放置すると過料の対象となるため、早めの対応が必要です。

確定申告の手順と必要書類

申告期限は売却した翌年の2月16日〜3月15日、提出先は納税地を管轄する税務署です。e-Taxを利用すればオンラインでの申告も可能です。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産を売却する際には、仲介手数料をはじめ複数の費用が発生します。手取り額を正確に把握するために、事前に費用の全体像を確認しておきましょう。

仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬で、法律で上限が定められています。計算式は（売却価格 × 3% + 6万円）× 消費税1.1です。

印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。売買価格に応じて金額が異なります。

その他の費用としては、抵当権抹消登記費用（登録免許税1,000円×不動産の数＋司法書士報酬で合計約1.5〜3万円）、住宅ローン繰上返済手数料（金融機関により無料〜3万円程度）、測量費（土地売却時に必要な場合は30〜50万円程度）、ハウスクリーニング費（5〜10万円程度）があります。費用の総額は売却価格の約4〜6%が一般的な目安です。

巣鴨1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

巣鴨1丁目は「おばあちゃんの原宿」として知られる巣鴨地蔵通り商店街のお膝元であり、下町情緒と都心の利便性が共存する独特の魅力を持つエリアです。売却を有利に進めるために、地域の特性をしっかり理解しておきましょう。

人口動態と不動産需要の見通し

2025年11月時点で巣鴨1丁目の人口は4,195人、世帯数は2,852世帯です。1世帯あたりの平均人員は約1.47人と、豊島区全体（単身世帯率約64%）の傾向を反映して単身世帯の比率が高いことが特徴です。豊島区の総人口は近年増加傾向にあり、特に20〜30代の転入者が増加しています。こうした人口動態は、1R〜2LDKの小〜中規模マンションへの需要を下支えしています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

巣鴨駅周辺では大規模な再開発計画は現時点で具体化していませんが、隣接する池袋駅西口大規模再開発（2027〜2043年、地上51階超の複合施設3棟）や大塚駅南口再開発（2026年度都市計画決定予定）の波及効果が期待されています。池袋駅のブランド力向上はJR山手線沿線全体の評価を押し上げ、巣鴨の不動産価値にもプラスに作用すると見込まれます。また、巣鴨地蔵通り商店街の活性化や駅周辺の小規模リニューアルも、エリアの生活利便性を維持・向上させる要因です。

巣鴨1丁目で売れやすい物件の特徴

巣鴨1丁目で特に需要が高いのは以下のような物件です。

• 駅徒歩5分以内のマンション（築20年以内が特に人気）
• 専有面積25〜50㎡の1R〜2LDK（単身・DINKS層向け）
• 専有面積60〜80㎡の3LDK（ファミリー向け・希少性が高い）
• 土地面積60㎡以上の整形地（戸建て用地としての需要）

ターゲットとなる買主層は、都心通勤の単身者・共働き夫婦のほか、山手線内の穴場エリアを狙う投資家も一定数存在します。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場は一般的に1〜3月の引越しシーズンに向けて需要がピークを迎えます。そのため、11〜12月頃に販売を開始し、需要期に合わせて内見対応を行うのが効果的です。また、税制改正のタイミングも重要で、3,000万円特別控除をはじめとする各種特例の適用期限を確認した上で売却時期を検討しましょう。昨今の金利上昇傾向を踏まえると、買主の購入意欲が堅い今のうちに売却を進めるのが合理的といえます。

巣鴨1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は巣鴨1丁目の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

巣鴨1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

巣鴨1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

グローバルホームは東京都豊島区池袋に本社を構え、巣鴨をはじめとする豊島区内の不動産売買に豊富な実績を持つ地域密着型の不動産会社です。

当社はこれまで巣鴨・大塚・池袋エリアを中心に、マンション・戸建て・土地・収益物件の売却を数多くお手伝いしてまいりました。お客様一人ひとりの売却理由やご事情に寄り添い、最適な売却プランをオーダーメイドでご提案いたします。

無料査定のお申込みは、WEBフォームまたはお電話（03-5926-7530）にて承っております。秘密厳守で対応いたしますので、お気軽にご連絡ください。

まとめ

巣鴨1丁目は、JR山手線・都営三田線の2路線が利用可能で、2025年の住宅地公示地価は坪単価350万円（前年比+12.1%）と力強い上昇を続けているエリアです。マンションの築10年以内の坪単価は311万円前後と山手線内では比較的割安感があり、買主の需要も旺盛です。3,000万円特別控除をはじめとする税制優遇を上手に活用すれば、手取り額の最大化が可能です。「まずは自分の不動産がいくらで売れるのか知りたい」という方は、グローバルホームの無料査定をぜひご利用ください。地域に精通したプロが、巣鴨1丁目ならではの最適な売却戦略をご提案いたします。