港区芝3丁目は、芝公園駅・三田駅・御成門駅を利用でき、東京タワーを間近に望む都心屈指の人気エリアです。芝エリアの2026年公示地価は前年比+17.91%と急上昇し、中古マンション相場も㎡単価170万円前後（坪単価約562万円）と高水準で推移しています。
この記事では、芝3丁目の最新売却相場・地価動向・税金・費用・売却の流れを、地元密着のグローバルホームが徹底解説します。「売却で1円でも損をしたくない」という方こそ、まずは正確な相場を知ることが成功への第一歩です。
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港区芝3丁目の不動産売却相場【最新データ】
港区芝3丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが㎡単価約170万円（坪単価約562万円）です。芝エリアの2026年公示地価は530.5万円/㎡と前年比+17.91%の大幅上昇となり、売却に極めて有利な市場環境が続いています。
マンション売却相場（築年数別・駅別）
港区芝の中古マンション相場は、2025年時点で㎡単価170.1万円（坪単価562.4万円）と、前年比+9.7%で堅調に推移しています。芝3丁目は芝公園駅・三田駅・御成門駅の3駅が利用可能で、築年数が浅いほど高値が期待できます。
| 築年数 | ㎡単価の目安 | 70㎡換算価格 |
|---|---|---|
| 築5年以内 | 約200〜230万円/㎡ | 約1億4,000〜1億6,000万円 |
| 築10年前後 | 約180〜200万円/㎡ | 約1億2,600〜1億4,000万円 |
| 築20年前後 | 約150〜170万円/㎡ | 約1億500〜1億1,900万円 |
| 築30年以上 | 約120〜150万円/㎡ | 約8,400〜1億500万円 |
戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）
芝3丁目は商業地の割合が高く、戸建ての流通量は限られます。そのため、土地としての価値が価格の中心となり、坪単価500万円超の水準で取引される傾向があります。角地や整形地は特に高値が付きやすい特徴があります。
| 土地面積 | 価格帯の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 50〜100㎡ | 約1億〜1億8,000万円 | 希少で買い手が多い |
| 100〜150㎡ | 約1億8,000〜3億円 | 用途地域により変動大 |
| 150㎡以上 | 約3億円〜 | マンション用地需要も |
土地売却相場（公示地価・路線価の推移）
結論から言うと、芝エリアの地価は5年連続で上昇基調にあります。2026年の公示地価は前年比+17.91%と、港区全体の平均上昇率を大きく上回りました。芝3-6-9地点（芝公園駅至近）は533万円/㎡で+17.14%を記録しています。
| 年 | 公示地価（平均） | 坪単価 | 変動率 |
|---|---|---|---|
| 2022年 | 363.3万円/㎡ | 約1,201万円 | -0.47% |
| 2023年 | 373.5万円/㎡ | 約1,235万円 | +2.92% |
| 2024年 | 398.3万円/㎡ | 約1,317万円 | +6.62% |
| 2025年 | 448.8万円/㎡ | 約1,483万円 | +12.94% |
| 2026年 | 530.5万円/㎡ | 約1,754万円 | +17.91% |
港区芝3丁目の地価動向と今後の見通し
芝3丁目の地価は今後も上昇圧力が続く見通しです。理由は、三菱地所が進める「芝三丁目西地区市街地再開発事業」など大規模開発が控えているためです。ただし相場は金利や景気に左右されるため、売却タイミングは専門家と相談のうえ見極めることが重要です。
港区の2026年公示地価は坪単価平均1,824万円（+13.16%）と23区でもトップクラスの上昇率です。芝エリアはその中でも+17.91%と特に力強く、「売り時」を逃さないためには早めの相場把握が鍵となります。
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不動産売却の流れ【7ステップで解説】
不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。芝3丁目のような人気エリアでも、全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。
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目安：1〜2週間
STEP1：売却の目的・条件を整理する
相続・住み替え・老後資金など、売却の目的と「いつまでに・いくらで」という希望条件を整理します。ローン残債や権利関係の確認もこの段階で行います。
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目安：1週間〜10日
STEP2：不動産会社に査定を依頼する
机上査定（簡易査定）と訪問査定があります。芝3丁目の相場に精通した不動産会社に依頼することで、より精度の高い価格提示が受けられます。
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目安：数日
STEP3：媒介契約を締結する
売却を任せる不動産会社と媒介契約（仲介を依頼する契約）を結びます。契約形態は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介 依頼社数 1社のみ 1社のみ 複数社可 自己発見取引 不可 可 可 報告義務 1週間に1回 2週間に1回 義務なし REINS登録 5日以内 7日以内 任意 契約期間 最長3か月 最長3か月 規定なし -
目安：1〜3か月
STEP4：販売活動・内覧対応を行う
広告掲載や内覧の受け入れを行います。第一印象が価格を左右するため、清掃や整理整頓など内覧準備が成約への近道となります。
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目安：数日〜1週間
STEP5：売買契約を締結する
買主が決まったら条件交渉を経て売買契約を結びます。宅地建物取引士による重要事項説明（物件の重要な情報の説明）を受け、手付金を受領します。
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目安：1〜2か月後
STEP6：決済・引渡しを行う
残代金の受領と同時に、物件の鍵と所有権を買主に引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで抵当権を抹消します。
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目安：翌年2月16日〜3月15日
STEP7：確定申告を行う
売却で利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告が必要です。特別控除を適用する場合も、申告が要件となる点に注意しましょう。
不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】
不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。港区芝3丁目で自宅を売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額を大きく抑えられます（2026年3月時点）。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は「売って得た利益」に対して課税されます。まず譲渡所得を計算し、所有期間に応じた税率をかけて算出します。
税率は所有期間で大きく変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかが判定基準です。
| 区分 | 所有期間 | 税率（合計） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
譲渡所得＝1億円−（500万円＋400万円）−3,000万円特別控除＝6,100万円
税額＝6,100万円×20.315％＝約1,239万円
3,000万円特別控除の適用要件
マイホーム（居住用財産）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。主な要件は以下のとおりです。
- 自分が住んでいる（または住まなくなってから3年後の年末までに売却する）家屋であること
- 売却の相手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 売却年の前年・前々年に同じ特例を受けていないこと
- 住宅ローン控除など一部の特例と併用できない場合があること
- 適用には確定申告が必須であること
別荘や投資用物件、控除だけを目的に一時的に入居した家屋には適用されません。芝3丁目のような高額物件では控除後も課税が残るケースが多いため、事前の試算が重要です。
相続した不動産の売却と税金
相続した不動産を売却する場合、税負担を軽減できる特例が複数あります。代表的なものが「取得費加算の特例」と「空き家の3,000万円特別控除」です。いずれも適用期限や要件があるため注意が必要です。
また、2024年4月からは相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。売却前に必ず名義変更（相続登記）を済ませておきましょう。
確定申告の手順と必要書類
売却の翌年2月16日〜3月15日に、住所地を管轄する税務署へ確定申告を行います。e-Tax（電子申告）を利用すれば自宅から手続きが可能です。主な必要書類は以下のとおりです。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書・譲渡所得の内訳書 | 税務署・国税庁サイト |
| 売買契約書の写し（購入時・売却時） | 手元保管 |
| 取得費・譲渡費用の領収書 | 手元保管 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 本人確認書類（マイナンバー） | 手元保管 |
手取り額はいくらになる？
税金・費用を差し引いた実際の手取り額を無料でシミュレーションいたします。お気軽にグローバルホームへご相談ください。
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不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション
不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料・印紙税・抵当権抹消登記費用などです。芝3丁目のような高額物件では仲介手数料が費用の大半を占めます。
費用の中で最も大きいのが仲介手数料です。売却価格が400万円を超える場合、上限額は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」で計算されます。
| 費用項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 1万円〜6万円（価格帯による） |
| 抵当権抹消登記費用 | 1件あたり数千円＋司法書士報酬 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 0〜3万円程度 |
| 測量費（土地・戸建て） | 数十万円〜 |
| ハウスクリーニング費 | 数万円〜10万円程度 |
売却価格3,000万円の場合の費用シミュレーション
| 費用項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約105.6万円 |
| 印紙税 | 約1万円 |
| 抵当権抹消・司法書士報酬 | 約2万円 |
| その他（クリーニング等） | 約5万円 |
費用合計：約114万円 → 手取り目安：約2,886万円（税金・ローン残債を除く）
なお芝3丁目では実際の売却価格が1億円を超えるケースも珍しくありません。その場合、仲介手数料だけで300万円超となるため、手取り額の正確な試算がより重要になります。
押さえるべき港区芝3丁目の地域特性
港区芝3丁目は、芝公園駅・三田駅・御成門駅の3駅が使える都心の一等地です。港区の人口は約27万人で緩やかな増加傾向にあり、東京タワーを望む立地と再開発期待から、不動産需要は非常に安定しています。
人口動態と不動産需要の見通し
港区の人口は2026年1月時点で約26万9,877人と、3年連続で増加しています。区の将来予測でも人口は長期的に増加が続く見込みで、住宅需要の下支え要因となっています。単身・DINKS世帯から富裕層ファミリーまで、幅広い買主層が芝エリアを求めています。
出典：港区「住民基本台帳人口・世帯数」「港区人口将来予測」（2025年〜2026年）再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響
芝3丁目周辺では大規模再開発が進行しています。特に注目されるのが、三菱地所が推進する「芝三丁目西地区市街地再開発事業」で、タワーマンション建設を含む大規模計画です。周辺では住友芝公園ビル（芝二丁目計画）も進み、街全体の価値向上が期待されています。
港区芝3丁目で売れやすい物件の特徴
芝3丁目で人気が高いのは、駅徒歩5分以内・築浅・眺望（東京タワービュー）のあるマンションです。単身〜DINKS向けの1LDK〜2LDK、そして富裕層向けの広めの住戸に安定した需要があります。ターゲット買主層は都心勤務のビジネスパーソンや投資家です。
売却に最適なタイミングとは
一般的に不動産需要が高まるのは1〜3月の異動シーズンです。この時期は買主が増え、成約までの期間が短くなる傾向があります。加えて、芝エリアは地価が5年連続上昇中で、金利動向を見極めつつ「価格が高い今」を活かすのが有効です。詳しくはグローバルホームの住みやすさガイド記事もあわせてご覧ください。
港区芝3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）
港区芝3丁目の不動産売却に関する、よくある6つの疑問にグローバルホームのプロが回答します。住宅ローン・相続・査定・売却期間など、売主が気になるポイントを具体的な数値とともに解説します。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい、売却代金でローンを完済できれば可能です。売却時に受け取る代金でローン残債を返済し、抵当権を抹消します。残債が売却額を上回る「オーバーローン」の場合でも、自己資金の充当や住み替えローンの活用で売却できるケースがあります。まずは残債額と査定額を比較することが第一歩です。
相続した不動産を売却するにはどうすればいいですか？
まず相続登記（名義変更）が必要です。2024年4月から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が求められます。名義変更後に売却が可能となり、取得費加算の特例など税負担を軽減できる制度も利用できます。司法書士や税理士と連携して進めるのが安心です。
売却と賃貸、どちらが得ですか？
状況によります。芝3丁目は地価が5年連続で上昇しており、値上がり益を確定させたい場合は売却が有利です。一方、安定した家賃収入を得たい場合は賃貸も選択肢になりますが、空室リスクや管理の手間、修繕費が発生します。ご自身の目的に応じてシミュレーションで比較することをおすすめします。
リフォームしてから売却した方がいいですか？
多くの場合、大規模リフォームは不要です。リフォーム費用が売却価格に上乗せできるとは限らず、買主が自分好みに改装したいケースも多いためです。ただし、清掃・簡単な修繕・ハウスクリーニングは内覧の印象を良くし、成約を早める効果があります。費用対効果は事前にご相談ください。
査定は無料ですか？何社に依頼すべきですか？
はい、査定は無料です。グローバルホームでも登録不要の簡易査定を無料で提供しています。依頼は2〜3社程度が目安です。多すぎると対応が煩雑になり、少なすぎると相場感がつかめません。芝3丁目の実績が豊富な地域密着型の会社を含めて比較するのがおすすめです。
売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
目安は3〜6か月です。査定から媒介契約まで約2週間、販売活動に1〜3か月、契約から決済・引渡しに1〜2か月かかります。芝3丁目のような人気エリアは買主が付きやすく、条件が良ければより短期間での成約も期待できます。急ぐ場合は買取という選択肢もあります。
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「住み替えのため売却しました。地域の事情に詳しく、内覧対応まで手厚くサポートしていただき、スムーズに引渡しまで進みました。」
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まとめ
港区芝3丁目の不動産売却は、地価が5年連続で上昇（2026年+17.91%）する今が大きなチャンスです。要点は次の3つです。まず、中古マンションは㎡単価約170万円と高水準で推移しています。次に、居住用財産の3,000万円特別控除など節税策を活用すれば手取りを最大化できます。そして、費用は売却価格の約4〜6%を見込んでおくことが大切です。
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免責事項
本記事の情報は2026年3月時点の公開データに基づいて作成しています。不動産の価格相場、税制、法令等は変更される場合があります。記事中の数値はあくまで参考値であり、実際の売却価格や税額を保証するものではありません。具体的な売却判断や税務処理については、必ず不動産会社・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。
出典一覧
- 国土交通省 地価公示（2026年・芝エリア公示地価）
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）
- REINS（レインズ／不動産流通標準情報システム）成約データ
- 国税庁「土地や建物を売ったとき」「譲渡所得の申告のしかた」
- 港区「住民基本台帳人口・世帯数」「港区人口将来予測」
- 宅地建物取引業法・印紙税法
