板橋区志村1丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用

【板橋区志村1丁目】の不動産売却相場【最新データ】

不動産の売却を成功させるためには、まず「今の相場」を正しく把握することが欠かせません。ここでは、板橋区志村1丁目におけるマンション・戸建て・土地それぞれの最新の売却相場データを、公的な取引情報や地価データに基づいてご紹介します。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

板橋区志村エリアの中古マンション相場は、2025年時点で平均約73.5万円/㎡（坪単価約243万円）となっています。志村坂上駅周辺は都営三田線の利便性に加え、近年の地価上昇を背景にマンション価格が堅調に推移しており、売却には好条件のタイミングです。築年数や最寄り駅からの距離によって価格は大きく変動します。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

板橋区志村1丁目における中古戸建ての売却相場は、直近の取引事例から平均約5,400〜6,700万円で推移しています。志村1丁目は3階建て住宅が多く、土地面積に対して建物面積を最大限活かした住宅が主流です。都心に近い板橋区の住宅需要は底堅く、安定した取引が続いています。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

板橋区志村エリアの公示地価は、コロナ禍で一時的に停滞したものの、2022年以降は急速に回復し、2025年には平均67万3,500円/㎡（坪単価約223万円）と過去最高水準を更新しました。志村2丁目の商業地では71万4,000円/㎡に達しています。直近5年間の推移は以下のとおりです。

相続税路線価（2024年）も坪単価約178万円/坪と前年比で上昇しており、公示地価の約8割が路線価の目安となります。

【板橋区志村1丁目】の地価動向と今後の見通し

板橋区志村エリアの地価上昇率は年々加速しています。2022年+1.9% → 2023年+4.8% → 2024年+8.2% → 2025年+8.8%と、上昇ペースが一段と強まっている状況です。この背景には複数の構造的な要因があります。

まず、板橋駅周辺の大規模再開発です。「板橋駅板橋口地区第一種市街地再開発事業」（地上34階・2027年竣工予定）が進行中で、JR板橋駅前の景観と利便性が大きく向上します。さらに「板橋駅西口地区再開発」（2030年竣工予定）や「上板橋駅南口駅前東地区再開発」（2028年完成予定）も控えており、板橋区全体の注目度と資産価値が底上げされています。

また、板橋区は令和22年（2040年）頃に人口がピークを迎える見込みであり、しばらくは住宅需要が底堅く推移すると予測されています。一方で、日銀の金融政策転換による金利上昇の影響が今後の市場にどう波及するかは注意が必要です。

こうした状況を総合的に判断すると、志村1丁目の不動産は「今が売り時」の一つのタイミングであるといえます。地価が上昇基調にあるうちに、まずは現在の正確な査定額を把握しておくことをおすすめします。

【板橋区志村1丁目】で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産の売却は、多くの方にとって人生で数回あるかないかの大きな取引です。スムーズに進めるためには、全体の流れを事前に把握しておくことが大切です。ここでは、板橋区志村1丁目で不動産を売却する際の7つのステップを、それぞれの所要期間の目安とともに解説します。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まず最初に行うべきことは、売却の目的と希望条件の整理です。「住み替え資金を確保したい」「相続した不動産を現金化したい」「老後資金に充てたい」など、目的によって売却のスケジュールや価格設定が大きく変わります。

具体的には、希望売却価格の下限、売却完了の希望時期、引き渡し条件（現状渡し・更地渡しなど）を整理しましょう。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明書を確認しておくことも重要です。また、売却理由によっては税制上の特例が利用できるケースがありますので、この段階で専門家への相談を検討されることをおすすめします。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

次に、不動産会社へ査定を依頼します。査定方法には大きく分けて2種類あります。「机上査定」（きじょうさてい）は、登記情報や周辺の取引事例をもとに算出するもので、すぐに概算価格がわかります。一方、「訪問査定」（ほうもんさてい）は、実際に物件を確認したうえで算出するため、より精度の高い査定額を得ることができます。

売却を本格的に検討している段階では、訪問査定を受けることをおすすめします。グローバルホームでは、板橋区志村1丁目エリアの不動産査定を無料で承っております。志村坂上駅周辺の相場に精通したスタッフが、物件の特性を踏まえた適正価格をご提示いたします。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1週間）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約です。契約形態には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

グローバルホームでは、お客様の状況に応じて最適な媒介契約の形態をご提案しております。初めての売却で不安な方には、報告義務がありサポートが手厚い専任媒介契約をおすすめするケースが多くなっています。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3ヶ月）

媒介契約を締結したら、いよいよ販売活動の開始です。不動産会社は、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録、不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’S等）への掲載、チラシ配布などを通じて買主を募集します。

内見（ないけん）の際は、室内の清掃と整理整頓を徹底し、第一印象を良くすることが早期売却のカギです。特に水回り（キッチン・浴室・トイレ）の清潔感は購入希望者が重視するポイントですので、必要に応じてハウスクリーニングの活用も検討しましょう。また、室内は明るく見えるようカーテンを開け、照明をすべて点灯させることも効果的です。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者から買付申込書（購入申込書）が提出されたら、価格や引き渡し条件の交渉を経て、売買契約を締結します。契約に先立ち、宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明が行われます。これは物件に関する法的な情報や取引条件を買主に説明するもので、売主側も内容を十分に理解しておく必要があります。

契約時に買主から売買代金の5〜10%程度の手付金（てつけきん）を受け取るのが一般的です。手付金は売買代金の一部に充当されます。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2ヶ月）

売買契約から通常1〜2ヶ月後に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。決済は通常、買主が利用する金融機関で行われ、売主・買主・不動産会社・司法書士が一堂に会します。

住宅ローンの残債がある場合は、この決済日に同時に抵当権の抹消手続きを行います。事前に金融機関へ連絡し、抹消書類の準備を依頼しておきましょう。鍵の引き渡し、所有権移転登記の申請をもって、売却は完了となります。

STEP7：確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。損失が出た場合でも、一定の要件を満たせば損益通算や繰越控除の特例を受けられる可能性がありますので、申告を忘れずに行いましょう。詳しくは次章の「税金」の項目で解説します。

不動産売却にかかる税金【板橋区志村1丁目版】

不動産売却における税金は、最終的な手取り額に直結する重要なテーマです。税金の仕組みを正しく理解し、使える特例制度を最大限活用することで、手元に残る金額を大きく変えることができます。

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税が課税されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

取得費とは、不動産を購入した際の代金や仲介手数料などの合計です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として計算できます（概算取得費）。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

税率は、売却した不動産の所有期間によって大きく異なります。

所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで行います。取得日や売却日ではない点にご注意ください。

【計算例】板橋区志村1丁目のマンションを4,500万円で売却した場合

この例では3,000万円特別控除が適用されるため、税金はかかりません。居住用財産の売却では、多くの方がこの特例を活用できます。

3,000万円特別控除の適用要件

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は、マイホームを売却した際に最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる制度です。所有期間の長短を問わず適用可能で、多くの売主が税負担を大幅に軽減できます。主な適用要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋、またはその家屋とともに敷地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却した年の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 売却した年に住宅ローン控除の適用を受けていないこと

適用できないケースとしては、この特例を受けることだけを目的として入居した場合、仮住まいなど一時的な利用のために入居した場合、別荘や投資用物件の売却などが挙げられます。該当するか判断に迷う場合は、税理士または税務署へご相談ください。

相続した不動産の売却と税金

板橋区志村1丁目でも、相続をきっかけに不動産売却を検討される方が増えています。相続した不動産を売却する場合、以下の特例制度を活用できる可能性があります。

（1）取得費加算の特例

相続税を支払った方が、相続した不動産を相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

（2）被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた家屋・敷地を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、最大3,000万円を控除できる制度です。1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋が対象で、耐震リフォームまたは解体後の更地での売却が要件となります。

【重要】相続登記の義務化について

2024年4月1日より相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得した場合、その事実を知った日から3年以内に相続登記の申請が必要です。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続した不動産の売却を検討している方は、まず相続登記が完了しているか確認しましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、お住まいの所轄税務署に提出します。板橋区にお住まいの方の管轄税務署は板橋税務署（板橋区大山東町35-1）です。

国税庁のe-Taxを利用すれば、自宅からオンラインで確定申告が可能です。マイナンバーカードとスマートフォンまたはICカードリーダーがあれば、税務署に出向く必要がありません。申告に不安がある方は、税理士への依頼もご検討ください。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料をはじめとする各種費用を差し引いた金額が実際の手取り額となります。ここでは主な費用項目と具体的な金額の目安を解説します。

仲介手数料（計算式と具体例）

不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が定められています。売買価格が400万円を超える場合の速算式は以下のとおりです。

たとえば、3,000万円で売却した場合の仲介手数料は「3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円（税抜）」、消費税込みで105万6,000円となります。5,000万円で売却した場合は「5,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 156万円（税抜）」、消費税込みで171万6,000円です。

印紙税（価格帯別）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、住宅ローンが残っている場合に必要です。登録免許税が不動産1件あたり1,000円、司法書士への報酬が1〜2万円程度で、合計1.5〜3万円程度が目安です。

住宅ローン繰上返済手数料は、金融機関によって異なりますが、0〜3万円程度が一般的です。ネットバンキング経由で手続きすると無料になる金融機関もあります。

測量費は、土地や戸建ての売却で境界確定が必要な場合に発生し、30〜80万円程度が相場です。解体費は古家がある場合に必要で、木造住宅の場合は坪あたり4〜6万円が目安となります。ハウスクリーニング費は3LDK程度で5〜10万円が相場です。

費用総額の目安としては、売却価格の4〜6%程度を見込んでおくと安心です。

上記は譲渡所得税が3,000万円特別控除の適用により0円と仮定し、住宅ローン残債がない場合の目安です。実際の手取り額は個別の条件によって異なりますので、正確な金額を知りたい方はグローバルホームの無料シミュレーションをご利用ください。

【板橋区志村1丁目】の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産売却を有利に進めるためには、地域の特性を理解し、買主にとっての魅力を的確にアピールすることが重要です。板橋区志村1丁目ならではの地域特性を詳しく見ていきましょう。

人口動態と不動産需要の見通し

板橋区の人口は2025年4月時点で約58万912人に達し、区として初めて58万人を突破しました。世帯数は約33万5,000世帯で、12年連続の増加を記録しています。志村エリア全体（志村1〜3丁目）の人口は約12,853人・7,418世帯（2025年3月時点）で、志村1丁目単独では約5,313人・3,157世帯が暮らしています。

板橋区の人口ビジョンによると、令和22年（2040年）頃に人口のピークを迎えると推計されています。当面は人口増加が続く見込みであり、住宅需要は安定的に推移すると考えられます。特に単身世帯の増加が顕著で、コンパクトなマンションへの需要が底堅い傾向にあります。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

板橋区では現在、複数の大規模再開発が同時進行しています。これらの再開発は、エリア全体の利便性・ブランド力の向上を通じて、志村1丁目を含む周辺エリアの不動産価値にもプラスの影響を及ぼしています。

（1）板橋駅板橋口地区再開発：JR板橋駅に直結する地上34階建ての大規模複合施設です。低層階に商業施設「アトレ」、中層階に区の公共施設、上層階に分譲住宅が入居予定で、2027年6月竣工予定です。

（2）板橋駅西口地区再開発：地上38階建ての複合施設で、2030年竣工予定です。板橋駅前の景観と利便性が大きく変わります。

（3）上板橋駅南口駅前東地区再開発：約1.7haの大規模開発で、合計約440戸の住宅を含む3棟のビルが建設予定です。2028年12月完成予定です。

（4）志村坂上エリアの新築マンション計画：旭化成ホームズによる「（仮称）志村坂上サウスPJ」（2026年4月着工予定）など、志村坂上駅周辺でも新たなマンション開発が計画されています。

これらの再開発により、板橋区全体の都市機能が向上し、都営三田線沿線全体の資産価値の底上げが期待されています。

板橋区志村1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は板橋区の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

【板橋区志村1丁目】で売れやすい物件の特徴

志村1丁目で特に需要が高く、早期売却が見込める物件の特徴を解説します。

マンションの場合、志村坂上駅から徒歩10分以内、専有面積55〜75㎡（2LDK〜3LDK）、築20年以内の物件が最も流動性が高い傾向にあります。ターゲット買主層としては、共働きのファミリー世帯やDINKS（子どものいない共働き夫婦）が中心です。都営三田線で大手町まで直通約25分というアクセスの良さが大きなアピールポイントとなります。

戸建ての場合は、土地面積80〜120㎡、建物面積90㎡以上の3LDK〜4LDKが主力です。接道条件が良く、駐車場スペースが確保できる物件は特に人気があります。志村1丁目は中山道（国道17号）沿いの商業利便性と、一歩入った住宅街の静かさを兼ね備えた立地であり、この「利便性と静けさの両立」が購入希望者に響くポイントです。

土地の場合は、整形地で前面道路幅員が4m以上あり、建築条件がないものが売れやすい傾向です。志村1丁目は都市計画上の用途地域が近隣商業地域・第一種住居地域が混在しており、土地の容積率によって建築プランが大きく変わるため、売却時にはこの点を適切に説明できる不動産会社に依頼することが重要です。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却のタイミングは、手取り額に大きな影響を及ぼします。主に考慮すべきポイントは3つあります。

第一に、季節的な需要変動です。不動産市場は例年1〜3月が最も活発になります。4月の新生活に向けた住み替え需要がピークを迎えるためで、この時期に売り出すことで早期・高値での成約が見込めます。逆に、8月や12月は取引が落ち着く傾向があります。

第二に、税制改正のタイミングです。3,000万円特別控除や住宅ローン控除などの税制優遇は、法改正によって要件や適用期間が変更されることがあります。制度が有利なうちに売却を完了させることが重要です。

第三に、金利動向との関連です。住宅ローン金利が上昇すると、買主の購入力が低下し、不動産価格に下落圧力がかかる可能性があります。日銀の金融政策が転換期を迎えているなか、買主の購買力が維持されている今のうちに売却を検討するのは合理的な判断といえます。

【板橋区志村1丁目】の不動産売却 よくある質問（FAQ）

板橋区志村1丁目で不動産売却を検討されている方から、グローバルホームに多くお寄せいただくご質問をまとめました。

【板橋区志村1丁目】の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、板橋区を拠点に地域密着で不動産売買をサポートしている不動産会社です。板橋区志村エリアの不動産市場に精通したスタッフが、お客様一人ひとりの状況に寄り添い、売却完了まで丁寧にサポートいたします。

グローバルホームは、板橋区内で多数の不動産売却をお手伝いしてまいりました。マンション・戸建て・土地のいずれにも対応しており、相続や住み替え、離婚に伴う売却など、さまざまなケースに対応した実績がございます。

無料査定のお申し込みは、当社ウェブサイトのお問い合わせフォームまたはお電話にて承っております。「まずは相場だけ知りたい」という段階でも大歓迎です。板橋区志村1丁目の不動産売却は、ぜひグローバルホームにご相談ください。

まとめ

板橋区志村1丁目の不動産市場は、公示地価が前年比+8.8%と力強い上昇を続けており、板橋駅周辺の再開発効果も相まって、売却には好条件のタイミングが続いています。

本記事では、マンション・戸建て・土地それぞれの最新相場、売却の流れ7ステップ、税金の計算方法と特例制度、売却にかかる費用の全体像、そして志村1丁目ならではの地域特性を解説しました。売却で後悔しないためには、正しい情報に基づいた判断と、地域に精通した不動産会社のサポートが不可欠です。

まずは無料査定で、お持ちの不動産の「今の価値」を確認することから始めてみませんか。グローバルホームが板橋区志村1丁目の売却を全力でサポートいたします。