東京都板橋区氷川町で不動産の売却をお考えですか。板橋区の公示地価は2025年に平均60万4,435円/m2（前年比+7.9%）と力強い上昇を続けており、氷川町周辺の最寄り駅である板橋区役所前駅エリアの地価は77万8,000円/m2を記録しています（2025年時点）。
この記事では、板橋区氷川町の不動産売却に必要な最新の相場データ、税金・費用の計算方法、売却の流れ、地域特性を、不動産のプロがわかりやすく解説します。
「売却で損をしたくない」「手取り額がいくらになるか知りたい」という方は、ぜひ最後までお読みください。結論から言えば、売却成功の第一歩は正確な相場を知ることです。
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板橋区氷川町の不動産売却相場【最新データ】
板橋区氷川町の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均5,343万円（m2単価約76万円）、中古一戸建てが平均5,000万円〜6,400万円、土地は坪単価約190万〜260万円です。板橋区全体の公示地価は前年比+7.9%と上昇傾向にあり、売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。
マンション売却相場（築年数別・駅別）
板橋区氷川町の中古マンション相場は、築年数と最寄り駅からの距離によって大きく変動します。2026年2月時点で板橋区全体のマンション平均価格は5,343万円（m2単価76万円）と、前年同月比で約9.3%上昇しています。
氷川町の最寄り駅である板橋区役所前駅（都営三田線・徒歩約6分）や大山駅（東武東上線・徒歩約8分）からの距離によっても価格差が生じます。以下に築年数別の目安相場をまとめます。
| 築年数 | m2単価（目安） | 70m2換算価格 | 価格傾向 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 約95〜105万円/m2 | 約6,650万〜7,350万円 | 高値安定 |
| 築10年前後 | 約80〜90万円/m2 | 約5,600万〜6,300万円 | 堅調 |
| 築20年前後 | 約65〜75万円/m2 | 約4,550万〜5,250万円 | 需要あり |
| 築30年以上 | 約40〜55万円/m2 | 約2,800万〜3,850万円 | 立地次第 |
氷川町周辺では、板橋区役所前駅徒歩5分以内の物件はm2単価が約80万円を超える傾向にあります。駅から10分を超えると単価は下がりますが、住環境の良さから一定の需要は維持されています。
| 最寄り駅 | 路線 | m2単価目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 板橋区役所前駅 | 都営三田線 | 約75〜85万円/m2 | 氷川町から最も近い |
| 大山駅 | 東武東上線 | 約80〜95万円/m2 | 商店街人気で高め |
| 板橋本町駅 | 都営三田線 | 約65〜78万円/m2 | 氷川町南部に近い |
| 中板橋駅 | 東武東上線 | 約60〜72万円/m2 | 落ち着いた住宅街 |
戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）
板橋区氷川町の中古戸建て相場は、土地面積と建物の築年数に大きく左右されます。板橋区全体の中古戸建て平均売却価格は約5,038万円（2025年時点）ですが、氷川町は駅近でアクセスが良いため、やや高めの水準で推移しています。
| 土地面積 | 売却価格の目安 | 需要傾向 |
|---|---|---|
| 50〜80m2 | 約4,500万〜6,500万円 | 若年ファミリー層に人気 |
| 80〜120m2 | 約6,000万〜9,000万円 | 最も需要が高い |
| 120m2以上 | 約8,000万〜1億3,000万円 | 二世帯需要あり |
土地売却相場（公示地価・路線価の推移）
板橋区の公示地価は、ここ数年一貫して上昇基調にあります。氷川町に近い板橋区役所前駅周辺の地価は、2025年時点で77万8,000円/m2（坪単価約257万円）と前年比+11.12%の大幅な上昇を記録しました。
| 年度 | 平均公示地価（円/m2） | 坪単価（万円/坪） | 前年比変動率 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 約440,000円 | 約145万円 | -0.3% |
| 2022年 | 約453,000円 | 約150万円 | +2.9% |
| 2023年 | 約473,000円 | 約156万円 | +4.4% |
| 2024年 | 約509,000円 | 約168万円 | +5.9% |
| 2025年 | 約604,000円 | 約200万円 | +7.9% |
直近5年間で板橋区の住宅地の平均公示地価は約37%上昇しています。コロナ禍後の都市回帰の流れに加え、JR板橋駅前の再開発事業が大きな牽引力となっています。
板橋区氷川町の地価動向と今後の見通し
板橋区氷川町周辺の地価は今後も緩やかな上昇が見込まれます。その根拠は3つあります。
第一に、JR板橋駅板橋口地区の大規模再開発事業（地上34階・最高高さ134.36m）が2027年6月竣工予定で工事が進んでおり、周辺の不動産価値を押し上げています。さらに板橋駅西口地区の再開発や駅前広場の整備も計画されています。
第二に、板橋区の人口は2025年4月時点で約58万人を突破し、2040年頃まで増加が続くと区の人口ビジョンで推計されています。世帯数も33万世帯を超えており、住宅需要は堅調です。
第三に、氷川町は都営三田線・東武東上線の複数駅が徒歩圏にあり、池袋まで約10分という交通利便性の高さが継続的に評価されています。こうした条件から、当面は「売り手に有利な市場」が続くと見られます。
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不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】
不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。板橋区氷川町の物件は交通利便性が高く、適正価格であれば3か月以内の成約も十分に見込めます。
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目安：1〜2週間
STEP1：売却の目的・条件を整理する
まず「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「いくらで売りたいか」を明確にしましょう。住み替え・相続・老後資金・離婚・転勤など、売却理由によって最適な進め方は異なります。
この段階で住宅ローン残高の確認、権利証（登記識別情報）の所在確認、物件の基本情報（面積・築年数・間取り）の整理を行っておくと、後の工程がスムーズに進みます。
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目安：1〜2週間
STEP2：不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼し、物件の適正価格を把握します。査定には、データに基づく「机上査定（簡易査定）」と、実際に物件を確認する「訪問査定」の2種類があります。
グローバルホームでは、板橋区氷川町の地域事情に精通したスタッフが無料で訪問査定を行います。REINS（レインズ＝不動産流通機構の成約情報システム）や国土交通省の取引事例データベースを活用し、根拠ある査定額をご提示します。
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目安：即日〜1週間
STEP3：媒介契約を締結する
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を正式に依頼する契約のことです。契約の種類は3つあり、それぞれ特徴が異なります。
出典：宅地建物取引業法 第34条の2（2026年3月時点）項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介 依頼できる会社数 1社のみ 1社のみ 複数社OK 自己発見取引 不可 可 可 REINSへの登録義務 5営業日以内 7営業日以内 義務なし 活動報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務なし 契約期間 最長3か月 最長3か月 定めなし（3か月が一般的） グローバルホームでは、売主様のご状況に合わせて最適な契約形態をご提案しています。早期売却を目指す方には専任媒介契約をおすすめするケースが多く、担当者が責任をもって販売活動に注力します。
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目安：1〜3か月
STEP4：販売活動を行う
不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・アットホーム等）への掲載、REINSへの物件登録、チラシ配布、オープンハウスの開催など、多角的な販売活動を展開します。
板橋区氷川町の物件は、都営三田線沿線で勤務先へのアクセスが良い30〜40代のファミリー層や、大山商店街が徒歩圏の生活利便性を重視するDINKS層からの問い合わせが多い傾向があります。
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目安：1〜2週間
STEP5：売買契約を締結する
購入希望者が見つかり、価格・条件の交渉がまとまったら売買契約を締結します。契約時には宅地建物取引士による重要事項説明（物件の権利関係・法令上の制限・取引条件等の説明）が行われます。
買主から手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領します。契約書には収入印紙の貼付が必要です。
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目安：1〜2か月
STEP6：決済・引渡しを行う
買主の住宅ローン審査が完了したら、残代金の決済と物件の引渡しを同日に行います。司法書士が所有権移転登記の手続きを担当し、売主は鍵の引渡しを行います。
住宅ローンが残っている場合は、決済と同時に抵当権の抹消手続きが必要です。グローバルホームでは提携の司法書士と連携し、手続きをスムーズに進めます。
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目安：売却翌年の2月16日〜3月15日
STEP7：確定申告を行う
不動産売却で利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの節税特例を適用する場合も確定申告が必須となります。
損失が出た場合でも、「譲渡損失の損益通算」を利用するには確定申告が必要です。申告の詳細は次章で解説します。
不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】
不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）です。板橋区氷川町で自宅を売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。
譲渡所得税の計算方法
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税が課税されます。計算式は以下のとおりです。
取得費とは、物件を購入した際の価格（建物は減価償却後の金額）と購入時の諸費用の合計です。取得費が不明な場合は「売却価格の5%」を概算取得費として計算できます。譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税など売却にかかった費用です。
税率は所有期間によって大きく異なります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年6月に売却する場合、2026年1月1日時点では所有期間は4年9か月となり短期譲渡に該当するため注意が必要です。
計算例
板橋区氷川町のマンションを4,500万円で売却。取得費2,800万円、譲渡費用180万円、所有期間10年（居住用）の場合：
譲渡所得 ＝ 4,500万円 −（2,800万円 ＋ 180万円）＝ 1,520万円
3,000万円特別控除を適用 → 1,520万円 − 3,000万円 ＝ 0円（課税なし）
3,000万円特別控除の適用要件
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。適用要件は以下のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋を売ること。または、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること
- 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 売却した年の前年・前々年にこの特例や、マイホームの買換え特例等を受けていないこと
- 売却した家屋や敷地について、収用等の特別控除などの他の特例を受けていないこと
- 災害で滅失した場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること
重要ポイント
3,000万円特別控除を適用すると、住宅ローン控除との併用はできません。住み替え先で住宅ローン控除を利用する予定がある場合は、どちらが有利か事前に試算することをおすすめします。具体的な判断は顧問税理士等の専門家にご相談ください。
相続した不動産の売却と税金
相続した不動産を売却する場合、2つの重要な特例があります。
取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が減少し、税負担を軽減できます。
空き家の3,000万円特別控除は、相続した被相続人の居住用家屋（1981年5月31日以前の旧耐震基準で建築）を一定の条件のもとで売却した場合に適用できます。適用期限は相続開始から3年を経過する年の12月31日までです（2026年3月時点）。
なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されています（不動産登記法改正）。相続を知った日から3年以内に相続登記を行わないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となります。板橋区氷川町で相続不動産をお持ちの方は、早めの対応をおすすめします。
確定申告の手順と必要書類
不動産売却で譲渡所得が発生した場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。3,000万円特別控除の適用により課税額がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一表・第二表・第三表） | 税務署・国税庁Webサイト |
| 譲渡所得の内訳書（土地・建物用） | 税務署・国税庁Webサイト |
| 売買契約書の写し（売却時・購入時） | 手元の書類 |
| 仲介手数料等の領収書 | 手元の書類 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 住民票の写し（特例利用時） | 区役所 |
| 戸籍の附票の写し（特例利用時） | 区役所 |
確定申告はe-Tax（国税庁の電子申告システム）を利用すればオンラインで手続きが完結します。提出先は板橋区在住の方の場合、板橋税務署です。
手取り額はいくらになる？
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不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション
不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。板橋区氷川町で3,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用などの合計は約130〜160万円となり、手取り額は約2,840万〜2,870万円が目安です（2026年3月時点）。
主な費用の内訳
仲介手数料は売却時の最大費用です。宅地建物取引業法で上限額が定められており、売却価格が400万円超の場合の計算式は以下のとおりです。
たとえば3,000万円で売却した場合：3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円（税込105万6,000円）です。
そのほか必要となる主な費用は、印紙税（売買契約書に貼付）、抵当権抹消登記費用（住宅ローンが残っている場合）、住宅ローン繰上返済手数料などです。物件の状況に応じて測量費、解体費、ハウスクリーニング費が発生する場合もあります。
| 売却価格（契約金額） | 印紙税額 |
|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 60,000円 |
手取りシミュレーション
売却価格3,000万円の場合の費用シミュレーション
| 費用項目 | 金額（税込目安） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約105.6万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約1.5万〜3万円 |
| 司法書士報酬 | 約1.5万〜2万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 0〜3.3万円 |
| その他（引越し費用等） | 約15万〜30万円 |
費用合計：約125万〜145万円 → 手取り目安：約2,855万〜2,875万円
上記は居住用財産で3,000万円特別控除が適用でき、譲渡所得税がゼロとなるケースのシミュレーションです。取得費や所有期間によって譲渡所得税が発生する場合は、手取り額がさらに下がります。正確な金額はグローバルホームの無料査定時にシミュレーションいたします。
板橋区氷川町の不動産売却で押さえるべき地域特性
板橋区氷川町は、都営三田線・板橋区役所前駅から徒歩約6分、東武東上線・大山駅から徒歩約8分のアクセスに優れた住宅地です。板橋区の人口は2025年に約58万人を突破し、2040年頃まで増加が続く見通しで、不動産需要は堅調に推移しています（2026年3月時点）。
人口動態と不動産需要の見通し
板橋区の人口は2025年4月時点で約580,912人に達し、世帯数は約33.5万世帯を超えています（住民基本台帳ベース）。区の人口ビジョンでは、2030年に60万人を突破し、2040年頃にピークを迎える見込みと推計されています。
特に20〜40代の生産年齢人口の転入が多く、氷川町を含む板橋区南部エリアは、池袋まで10分圏内のアクセスの良さから、若年ファミリー層やDINKS層の需要が高い地域です。こうした人口増加基調は、不動産の売却価格を支える重要な下地となっています。
再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響
板橋区氷川町の不動産価値に大きな影響を与えている再開発事業は複数あります。
JR板橋駅板橋口地区再開発事業は、JR東日本と野村不動産による地上34階・最高高さ134.36mの超高層複合ビル建設です。2027年6月竣工予定で、2026年現在は地上躯体工事が進行中です。商業施設や約388戸の分譲住宅が計画されています。
板橋駅西口地区再開発事業や西口駅前広場再整備（2027年度着手・2029年度完成予定）も進行中で、板橋駅エリア全体の魅力向上が見込まれます。
さらに、東武東上線上板橋駅南口再開発（2028年12月完成予定）や大山駅周辺のまちづくり（東武東上線の高架化事業を含む）なども進んでおり、板橋区全体で不動産価値の底上げが進んでいます。
板橋区氷川町で売れやすい物件の特徴
当社の販売実績から、板橋区氷川町で売れやすい物件には以下のような傾向があります。
マンションの場合は、最寄り駅（板橋区役所前駅・大山駅）から徒歩10分以内、専有面積55〜75m2の2LDK〜3LDK、築20年以内の物件が最も早く成約する傾向にあります。30〜40代のファミリー層がメインの購買層です。
戸建ての場合は、土地面積60〜100m2、建物面積80〜110m2の3LDK〜4LDKが人気です。接道条件が良く、整形地であるほど評価が高まります。氷川町は区役所・図書館・病院へのアクセスも良いため、利便性を重視する層から高い支持を得ています。
売却に最適なタイミングとは
不動産売却の最適なタイミングは「市場が活況で、かつ個人のライフイベントに合致した時期」です。一般的に以下の要素を考慮します。
季節要因として、1月〜3月の年度替わり前は、新生活に向けた住宅購入ニーズが最も高まる時期です。この時期の成約を目指すなら、前年の11月〜12月には販売活動を開始するのが理想です。
市場環境として、板橋区の地価は2025年時点で前年比+7.9%と上昇が続いています。日銀の金融政策の動向や住宅ローン金利の変化は注視が必要ですが、2026年3月時点では売り手に有利な環境が継続しています。
税制面では、所有期間が「5年超」に達すると譲渡所得税率が39.63%から20.315%に大幅に下がります。売却年の1月1日時点で5年超かどうかを事前に確認しましょう。
板橋区氷川町の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。
板橋区氷川町の不動産売却 よくある質問（FAQ）
板橋区氷川町での不動産売却に関して、お客様からよく寄せられる6つの疑問に不動産のプロが回答します。住宅ローン残債の扱い、相続物件の売却方法、リフォームの要否など、実践的な内容をまとめました。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい、売却代金でローンを完済できれば可能です。売却代金だけで残債を完済できない場合は、自己資金での補填や住み替えローンの利用を検討します。グローバルホームでは、残債と査定額を照らし合わせた売却可否のシミュレーションを無料で行っています。まずはお気軽にご相談ください。
相続した不動産を売却するにはどうすればいいですか？
まず相続登記を完了させることが第一歩です。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きが必要です。登記完了後は通常の売却と同じ流れで進みます。取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除が使える場合がありますので、税理士への相談もおすすめします。
売却と賃貸、どちらが得ですか？
一概には言えませんが、物件の管理負担や空室リスクを考慮すると、売却の方がメリットが大きいケースが多いです。板橋区氷川町の利回りは一般的に3〜5%程度で、管理費・修繕積立金・固定資産税を差し引くと手取り利回りはさらに下がります。投資期間が10年未満なら売却を優先する判断が合理的な場合が多いです。
リフォームしてから売却した方がいいですか？
いいえ、基本的にリフォーム不要で売却することをおすすめします。大規模なリフォーム費用を回収できるほど売却価格が上がるケースはまれです。ただし、ハウスクリーニングや壁紙の部分補修など最低限の手入れは印象アップに有効です。当社では費用対効果の高い最小限の対策をご提案しています。
査定は無料ですか？何社に依頼すべきですか？
はい、グローバルホームの査定は完全無料です。一般的には2〜3社に査定を依頼し、価格や対応を比較することが推奨されます。ただし、多すぎると情報管理が煩雑になるため、3社程度が適切です。査定額だけでなく、担当者の対応力や販売戦略の具体性を比較することが重要です。
売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
査定から引渡し完了まで約3〜6か月が一般的です。板橋区氷川町は都営三田線・東武東上線の複数駅が徒歩圏で交通利便性が高く、適正価格であれば3か月以内の成約も十分見込めます。売り急ぐ場合は不動産会社による「買取」も選択肢になり、最短2週間程度で現金化が可能です。
板橋区氷川町の不動産売却はグローバルホームにお任せください
株式会社グローバルホームは、東京都板橋区南町に本社を構える地域密着型の不動産会社です。宅地建物取引業免許：東京都知事（2）第105612号。板橋区氷川町を含む板橋区全域の不動産売却に豊富な実績があり、無料査定から売却完了まで一貫してサポートいたします。
地域密着の売却力
板橋区南町に本社を構え、氷川町を含む板橋区エリアの不動産市場を熟知。地元の買主ネットワークと大手ポータルサイトの併用で、早期・高値売却を実現します。
データに基づく適正査定
REINSの成約事例データベースや国土交通省の取引価格情報を活用し、相場に基づいた根拠ある査定額をご提示。「高すぎて売れない」「安すぎて損をした」を防ぎます。
売却完了までの手厚いサポート
査定・媒介契約・販売活動・契約・決済・確定申告のアドバイスまで、ワンストップで対応。提携の税理士・司法書士と連携し、税務・法務面もしっかりサポートします。
板橋区氷川町 / マンション売却 / 60代男性
相続したマンションの売却で初めてグローバルホームさんに相談しました。相続登記の手続きから売却まで丁寧にサポートしていただき、当初の想定よりも高い価格で売却できました。地元に詳しい会社に任せて本当に良かったです。
板橋区氷川町周辺 / 戸建て売却 / 50代女性
住み替えのための売却でしたが、売却と新居購入のスケジュール調整が不安でした。グローバルホームさんは買い手が見つかるまでの期間や手取り額を具体的にシミュレーションしてくださり、安心して進められました。
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まとめ
板橋区氷川町の不動産売却を成功させるポイントは、(1)最新の相場データを正確に把握すること (2)税金・費用を事前にシミュレーションして手取り額を知ること (3)地域に精通した不動産会社に依頼することの3点です。
板橋区の地価は2025年に前年比+7.9%と力強い上昇を続けており、JR板橋駅前の大規模再開発や人口増加を背景に、当面は売り手に有利な市場環境が見込まれます。特に氷川町は複数路線が徒歩圏にある交通利便性の高さから、安定した需要があります。
「今の不動産がいくらで売れるのか知りたい」という方は、まずは無料査定をご利用ください。グローバルホームでは、板橋区氷川町の相場に精通したスタッフが、データに基づいた適正価格をご案内いたします。
免責事項
本記事の情報は2026年3月時点の公開データに基づいて作成しています。不動産の価格相場、税制、法令等は変更される場合があります。記事中の数値はあくまで参考値であり、実際の売却価格や税額を保証するものではありません。具体的な売却判断や税務処理については、必ず不動産会社・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。
出典一覧
- 国土交通省 地価公示（令和7年）
- 東京都財務局 地価調査（令和7年）
- 国土交通省 不動産取引価格情報
- REINS（不動産流通機構）成約事例データ
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁「譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「印紙税額の一覧表」
- 板橋区人口ビジョン（令和6年度改定）
- 板橋区公式ホームページ「世帯数・人口数」
- 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）
- 不動産登記法（令和6年改正・相続登記義務化関連）
