中央区のマンション売却相場【2026年最新データ】

不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。中央区は銀座・日本橋・築地・月島・勝どき・晴海という多彩な顔を持つ都心中枢エリアであり、東京23区の公示地価上昇率で第1位（+13.9%）を記録するなど、不動産市場が極めて活況です。晴海フラッグ SKY DUO の入居開始（2025年10月）、築地市場跡地再開発の2026年度着工、さらに都心・臨海地下鉄新線構想を背景に、地価と中古マンション価格が力強く上昇しています。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション売却相場を詳しく解説します。

マンション売却相場（築年数別）

中央区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均㎡単価約228万円（坪単価約755万円）、70㎡換算で約1億5,960万〜1億6,173万円です。直近3年間で中央区の平均売買価格は約37%上昇しており、都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の中でもファミリー層の流入が加速しているエリアです。

（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO・HOME’S・マンションレビュー成約事例をもとにグローバルホームが作成）

マンション売却相場（エリア別）

中央区は大きく「銀座・築地エリア」「日本橋・八丁堀エリア」「月島・勝どきエリア」「晴海エリア」「人形町・水天宮エリア」に分けられ、それぞれ価格水準と購買層が異なります。売却戦略を立てるうえで、ご自身の物件がどのエリアに該当するかを把握しておくことが重要です。

（出典：REINS Market Information、SUUMO・スミタス売却実績データをもとにグローバルホームが作成）

公示地価の推移と変動率

中央区の地価は力強い上昇を続けており、令和7年（2025年）の公示地価では住宅地の変動率+13.9%と23区内でトップの上昇率を記録しました。商業地を含む全用途でも東京都内で最も高い地価水準を維持しています。

（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）

中央区でマンションを売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。中央区は銀座の超高額帯からタワーマンションの密集する湾岸エリアまで多彩な物件が存在し、エリアごとに購買層の属性が大きく異なるため、各ステップでの適切な判断が手取り額に直結します。

1. 売却の目的・条件を整理する（1〜2週間） 「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え・相続・資産の組み換え・離婚による財産分与など、動機によって最適な戦略は大きく異なります。希望売却価格・売却期限・引き渡し時期・税金対策の方針を整理しておくと不動産会社との相談がスムーズになります。
2. 不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間） 査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。中央区は同じ町丁目でも階数・眺望（リバービュー・ベイビュー）・再開発エリアとの距離で価格差が数千万円に及ぶケースがあるため、訪問査定が不可欠です。特に晴海・勝どき・築地周辺は相場変動が激しく、地域密着の不動産会社の知見が重要です。
3. 媒介契約を結ぶ（1日〜1週間） 専属専任媒介（1社のみ・週1回以上報告）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引可・2週間に1回以上報告）、一般媒介（複数社に依頼可）の3種類があります。中央区の高額帯マンションは適切な価格戦略と丁寧な販売活動が不可欠なため、信頼できる1社に専任で任せることで効率的な販売活動が可能です。
4. 販売活動と内見対応（1〜6か月） 不動産会社がポータルサイトへの掲載・レインズ登録などの販売活動を開始します。中央区の物件では、内見時に銀座・東京駅への近さ・複数路線の利便性・再開発による将来性・眺望の良さを具体的にアピールすることが効果的です。中央区のマンション平均売却期間は約93日です。
5. 売買契約の締結（1〜2週間） 購入希望者と価格・引き渡し条件について合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。中央区の湾岸エリアは高潮浸水想定区域を含むため、ハザードマップに関する重要事項説明が重要です。
6. 決済・引き渡し（1〜2か月） 売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。残代金の受領・所有権移転登記の申請・鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記も行います。司法書士との事前打ち合わせや金融機関との連携を十分に行いましょう。
7. 確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日） 不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。損失が出た場合でも損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。中央区の所轄税務署は京橋税務署（中央区新富）です。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。

マンション売却にかかる税金【中央区版】

不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。中央区のマンションは取引価格が高額なため、特例の適用可否で数百万〜数千万円の差が生じることも珍しくありません。ここでは中央区のマンション売却で知っておくべき税金の知識を、具体的な計算例とともに解説します。

譲渡所得税の税率

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点にご注意ください。

（出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」）

計算シミュレーション（中央区タワーマンション）

3,000万円特別控除の主な適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は、自分が住んでいる家屋またはその家屋と敷地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、前年・前々年にこの特例を受けていないこと、売主と買主が親子・夫婦などの特別関係でないことです。

相続した不動産の売却と税金

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。中央区は地価上昇率が23区内トップであり相続税額も高額になる傾向があるため、この特例の節税効果は極めて大きくなります。2024年4月からは相続登記の義務化が施行されており、相続を知った日から3年以内の登記が必要です。

確定申告の必要書類

マンション売却にかかる費用一覧

中央区のマンションは取引額が1億円を超えるケースが多く、仲介手数料をはじめとする諸費用も高額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために発生する費用を事前に把握しておきましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。

印紙税（売買契約書）

（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）

費用シミュレーション（売却価格1億2,000万円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。中央区の物件は取引額が大きく個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションが必要です。グローバルホームでは物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。

中央区のマンション売却で押さえるべき地域特性

中央区は面積10.21㎢、人口約19.1万人・約10.8万世帯（2026年3月時点）を擁する東京都心の中枢区です。銀座・日本橋という日本を代表する商業地を擁しながら、月島・勝どき・晴海の湾岸エリアには大規模マンションが集積。東京メトロ銀座線・日比谷線・有楽町線・半蔵門線・都営浅草線・都営大江戸線など多数の路線が走り、東京駅まで徒歩圏という抜群の交通アクセスを誇ります。

銀座・築地エリア（再開発で世界が注目する中心地）

銀座は日本最高峰の商業地で、築地は世界的に知られる食文化の聖地です。築地市場跡地（約19万㎡）では計9棟の巨大再開発が2026年度に着工予定で、5万人収容の多機能スタジアム、国際会議場、劇場ホール、ホテル群を備えた東京の新ランドマークが誕生します。この再開発は隣接する銀座東側〜八丁堀エリアの不動産価値にも大きな波及効果をもたらすと見込まれており、既存マンションへの資産価値向上が期待されています。

日本橋・八丁堀エリア（三井・三菱の再開発で大変貌）

日本橋エリアでは三井不動産と三菱地所による大規模再開発が複数進行しており、首都高速道路の地下化による日本橋川の景観再生も計画されています。八丁堀エリアは東京駅から徒歩10分圏内の利便性に加え、複数路線（JR京葉線・東京メトロ日比谷線）が利用可能。ビジネス層・DINKS世帯の需要が旺盛で、コンパクトマンションの流動性が特に高いエリアです。

月島・勝どきエリア（タワーマンションの聖地）

月島・勝どきは都心に最も近い大規模タワーマンション集積地です。勝どき駅直結の「KACHIDOKI THE TOWER」や「勝どきビュータワー」、月島の「ライオンズタワー月島」など、ランドマーク的な物件が数多く存在します。もんじゃストリートに象徴される下町情緒と、都心3km圏内の利便性を両立しており、ファミリー層からシニア層まで幅広い需要に支えられています。

晴海エリア（晴海フラッグで一大住宅都市へ）

晴海フラッグ（HARUMI FLAG）は分譲4,145戸・賃貸1,487戸の計5,632戸、想定居住人口約1万2,000人という首都圏最大規模の住宅開発です。2024年に板状棟が入居を開始し、2025年10月にはタワー棟「SKY DUO」（地上50階建てツインタワー・1,455戸）の入居も始まりました。都心・臨海地下鉄新線構想が実現すれば、晴海エリアの交通利便性は飛躍的に向上し、さらなる資産価値の上昇が期待されます。

人形町・水天宮エリア（老舗と利便性の融合）

人形町・水天宮前エリアは東京メトロ半蔵門線・日比谷線・都営浅草線の3路線が交差する交通の要所です。老舗の飲食店や甘酒横丁に代表される江戸情緒と、大手町・日本橋への至近距離という都心利便性を兼ね備えています。治安が良くファミリー層の人気が高く、中古マンション市場でも安定した資産価値を維持しています。

中央区の交通アクセスまとめ

よくある質問（FAQ）