豊島区池袋4丁目　不動産売却ガイド｜相場・税金・流れ

東京都豊島区池袋4丁目は、池袋駅の北西側に位置し、豊島区立池袋小学校や区民ひろば池袋を中心とした住宅エリアです。池袋駅周辺では現在、複数の大規模再開発が同時に進行しており、2026年3月には旧マルイ跡地の超高層複合ビル「IT tower TOKYO」が開業、さらに池袋駅西口地区の大規模再開発（2027年度〜）も控えています。2025年の池袋エリア（町名）の公示地価は前年比+12.57％と大幅に上昇し、不動産市場は活況です。本記事では、池袋4丁目の不動産売却相場、かかる税金・費用、売却の流れを地域密着の不動産会社グローバルホームが徹底解説します。「売却で損をしたくない」「正確な相場を知ってから動きたい」という方は、ぜひ最後までご覧ください。

池袋4丁目の不動産売却相場【最新データ】

池袋4丁目で不動産売却を検討する際、まずはエリアの相場を正確に把握することが欠かせません。ここでは、マンション・戸建て・土地それぞれの売却相場と、地価動向の最新データをご紹介します。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

豊島区のマンション売却相場は、2026年2月時点で㎡単価約122万円（坪単価約402万円）と東京都平均を上回る水準にあります。池袋エリアの中古マンション平均売買価格は約7,127万円（㎡単価136万円）で、前年比で上昇傾向が続いています。築年数によって売却価格には大きな差が生じますので、以下の目安をご確認ください。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

豊島区の中古戸建て平均売却価格は約6,900万円（2026年度取引データ）です。池袋4丁目は池袋駅から徒歩圏の住宅地であり、国道254号（川越街道）沿いのエリアです。戸建ての売却価格は土地面積・築年数・接道条件によって大きく変動します。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

池袋（町名：1〜4丁目）の公示地価平均は2025年に119万3,000円/㎡（坪単価約394万円）で、前年比+12.57％の大幅な上昇を記録しました。コロナ禍で一時的に下落した2021年を除き、2014年から一貫して右肩上がりの推移が続いています。

池袋4丁目の地価動向と今後の見通し

池袋駅周辺の地価は、2021年のコロナ禍による一時的な下落を除き力強い回復を見せています。2025年の池袋駅周辺の公示地価変動率は+12.68％と二桁の上昇を記録し、豊島区は東京23区の中でも最も高い地価上昇率（+7.8％、2024年公示地価時点）を示しています。

この上昇を牽引しているのが、池袋駅周辺の大型再開発プロジェクトです。2026年3月14日には池袋マルイ跡地に誕生する地上27階・高さ140mの超高層複合ビル「IT tower TOKYO」が開業を迎えます。また、東池袋一丁目地区再開発（地上31階・高さ約175m）が2025年5月に着工し、南池袋二丁目C地区再開発（地上52階建て）は2026年8月竣工予定です。さらに、三菱地所を事業協力者とする池袋駅西口地区の大規模再開発（約6.1ha、2027〜2043年度）も計画されています。

池袋4丁目は池袋駅から徒歩10〜15分圏内の住宅地であり、こうした再開発の波及効果によって不動産需要がさらに高まることが見込まれます。豊島区の人口は約29.4万人（2025年3月時点）と増加傾向にあり、将来推計人口指数も109.2（2050年、2020年比）とされていることから、不動産需要は当面堅調に推移する見通しです。売却を検討されている方は、再開発効果が価格に十分織り込まれる前の今が好機といえるでしょう。

池袋4丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産の売却は、準備段階から引き渡し・確定申告まで多くの工程があります。ここでは、池袋4丁目で不動産を売却する際の流れを7つのステップでご説明します。全体の所要期間は3〜6か月が目安です。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まず売却の動機と希望条件を整理しましょう。住み替え資金の確保、相続した不動産の現金化、老後資金の準備、離婚に伴う財産分与、転勤による住み替えなど、目的によって最適な売却戦略は異なります。売却希望価格、引き渡し希望時期、住宅ローンの残債状況を整理しておくと、その後のステップがスムーズに進みます。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

不動産の査定方法には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。机上査定は物件情報と周辺取引データをもとに概算価格を算出するもので、最短即日で結果がわかります。訪問査定は担当者が物件を実際に訪問し、室内の状態や日当たり、周辺環境などを総合的に評価するため、より正確な金額を把握できます。本格的に売却を進めるなら訪問査定がおすすめです。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1週間）

査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約とは、売却活動を不動産会社に正式に依頼するための契約で、3つの種類があります。

池袋4丁目のような駅徒歩圏の住宅地では、専任媒介契約が一般的におすすめです。不動産会社が販売活動に注力しやすく、定期的な報告義務もあるため安心して任せられます。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約の締結後、不動産会社による販売活動が始まります。不動産ポータルサイトへの掲載、レインズ（不動産流通機構）への登録、チラシの配布などが実施されます。購入希望者の内見（ないけん）対応では、室内の清潔さが第一印象を大きく左右します。特に水回りの清掃と整理整頓を心がけ、明るい雰囲気を演出しましょう。居住中でも生活感を抑える工夫をするだけで印象が大きく改善します。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

買主が決まったら、条件交渉を経て売買契約を締結します。契約時には重要事項説明（物件の権利関係や法令上の制限などの説明）が行われ、買主から売主へ手付金（売買価格の5〜10％が一般的）が支払われます。契約内容は担当者と事前に十分確認しましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約の締結後、通常1〜2か月で残代金の決済と物件の引き渡しを行います。決済日には売買代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しが同日に行われます。住宅ローンの残債がある場合は、売却代金での一括返済と抵当権の抹消手続きもこのタイミングで行います。

STEP7：確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）

不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの税制優遇を利用する場合も確定申告が要件となります。申告を怠ると控除を受けられなくなりますので、スケジュールを忘れずに管理しましょう。

不動産売却にかかる税金【池袋4丁目版】

不動産売却で最も大きな出費となり得るのが、売却益に対してかかる税金です。池袋4丁目で不動産を売却する際に押さえておきたい税金の基礎知識を解説します。

譲渡所得税の計算方法

不動産の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は以下の計算式で求めます。

取得費とは物件の購入代金や仲介手数料の合計です。取得費が不明な場合は売却価格の5％を概算取得費として使えます。譲渡費用は売却時の仲介手数料や印紙税などです。税率は所有期間によって大きく異なります。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されますのでご注意ください。具体的な計算例として、池袋4丁目のマンションを6,000万円で売却したケースを考えます。取得費3,500万円、譲渡費用250万円、3,000万円特別控除を適用し、所有期間が10年の場合は以下のとおりです。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。主な要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいた家屋、またはその家屋とともに敷地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 前年・前々年にこの特例や買換え特例などの適用を受けていないこと
• 他の優遇措置（居住用財産の買換え特例等）と重複して適用を受けないこと

なお、投資用物件や賃貸に出していた物件にはこの特例は適用できません。一時的に賃貸に出した場合は「住まなくなってから3年以内」の要件を満たすかが判断ポイントとなります。

相続した不動産の売却と税金

相続した不動産を売却する場合、活用できる特例がいくつかあります。

取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続不動産を売却する際、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却することが条件です。

被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除（空き家の3,000万円控除）は、相続した空き家を一定の要件で売却した場合に適用できます。1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋であること、相続開始直前に被相続人が一人で居住していたことなどが要件です。

また、2024年4月から相続登記の義務化がスタートしています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続不動産の売却を検討される方は、まず相続登記を済ませたうえで手続きを進めましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に、管轄の税務署へ確定申告を行います。池袋4丁目の管轄は豊島税務署です。

e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。マイナンバーカードとスマートフォンがあれば対応できます。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で画面の案内に従って入力するだけで申告書が完成しますので、ぜひご活用ください。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では税金のほかにもさまざまな費用がかかります。想定外の出費で慌てないよう、事前に全体像を把握しておきましょう。一般的に、売却にかかる費用の総額は売却価格の4〜6％が目安です。

仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬で、法律で上限額が定められています。売買価格が400万円超の場合は「売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」で算出します。たとえば3,000万円で売却した場合は105.6万円（税込）です。

印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。

抵当権抹消登記費用は住宅ローンが残っている物件で必要となり、登録免許税が不動産1件あたり1,000円、司法書士報酬が1〜2万円程度です。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、無料〜3万円程度が一般的です。

そのほか、土地売却では測量費（30〜80万円）、古家付きの場合は解体費（木造で100〜200万円程度）、マンション売却ではハウスクリーニング費（3〜10万円）が発生する場合があります。

池袋4丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は物件そのものの条件だけでなく、地域の将来性や環境にも大きく影響されます。池袋4丁目の不動産を有利に売却するために押さえておくべきポイントを解説します。

人口動態と不動産需要の見通し

豊島区の人口は増加傾向にあり、2025年3月時点で約29.4万人・約18.8万世帯を記録しています。池袋4丁目の人口は2025年11月時点で3,558人・2,705世帯であり、人口密度は約26,552人/㎢です。2023年のデータによると、池袋4丁目は豊島区内でも人口の増加が顕著なエリアのひとつです。

豊島区は2014年に「消滅可能性都市」と指摘されましたが、その後のまちづくり施策の推進と再開発により人口は回復し増加に転じています。単身世帯が全体の約64％を占めるのが特徴で、コンパクトマンションの需要を支える要因です。国立社会保障・人口問題研究所の推計では、豊島区の2050年の将来推計人口指数は109.2（2020年比）と今後も人口増が見込まれています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

池袋駅周辺では過去に例のない規模で再開発が進行中です。

IT tower TOKYO（2026年3月14日開業）は池袋マルイ跡地に建設された地上27階・高さ140mの超高層複合ビルです。低層階にビックカメラ、成城石井、ビオラルなどが出店し、池袋西口の新ランドマークとなります。

東池袋一丁目地区再開発は地上31階・高さ約175mの大規模オフィスビルで、2025年5月に着工しました。南池袋二丁目C地区再開発は地上52階建ての超高層タワーで2026年8月竣工予定です。

池袋駅西口地区市街地再開発（2027〜2043年度）は、三菱地所を事業協力者とする約6.1haの大規模プロジェクトです。A〜D街区に3つの超高層複合ビルが計画されており、池袋の街が大きく変貌する見通しです。

池袋4丁目は池袋駅の北西に位置し、こうした再開発の恩恵を受けやすいエリアです。街全体のブランド力の向上が不動産価格の底上げにつながっています。

池袋4丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は豊島区池袋エリアの住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

池袋4丁目で売れやすい物件の特徴

池袋4丁目で特に売れやすい物件の条件は、池袋駅から徒歩15分以内、築20年以内のマンションです。間取りは1LDK〜2LDKのコンパクトタイプが単身者やDINKS（共働きカップル）層に人気で、面積帯は25〜55㎡が取引の中心です。

一方、池袋4丁目にある豊島区立池袋小学校の学区を重視するファミリー層からの需要もあり、3LDK以上・70㎡超の物件は条件が合えば高値での成約が期待できます。戸建ては土地面積60㎡以上・整形地・前面道路4m以上の物件が特に流動性が高い傾向です。投資用ワンルームマンションも池袋駅徒歩圏の立地から安定した賃貸需要が見込め、投資家からの引き合いが強いエリアです。

売却に最適なタイミングとは

1〜3月は不動産取引の繁忙期です。4月の新年度に合わせた転勤・入学・就職による住まい探しが活発化するため、この時期に合わせて売り出すと買主が見つかりやすくなります。11〜12月頃から準備を始めるのが理想的です。

税制面では、所有期間が5年を超えると譲渡所得税率が39.63％から20.315％へ大幅に下がるため、所有期間5年超での売却が有利です。10年超の居住用財産にはさらに軽減税率の特例もあります。

金利動向も重要な要素です。住宅ローン金利が上昇すると買主の購買力が低下し、不動産価格に下押し圧力がかかります。池袋駅周辺の再開発が本格化する2026〜2027年はエリアの注目度が最も高まる時期であり、売却活動にとって追い風となる可能性があります。

池袋4丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

池袋4丁目で不動産売却を検討されている方からグローバルホームに多く寄せられるご質問をまとめました。

池袋4丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

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まとめ

池袋4丁目は、JR池袋駅徒歩圏の住宅地として安定した需要があり、複数の大規模再開発の進行により不動産価格は上昇基調にあるエリアです。2025年の池袋（町名）の公示地価は前年比+12.57％と大幅に上昇し、IT tower TOKYOの開業や池袋駅西口再開発の始動で、今後さらなる価格上昇が見込まれます。売却を成功させるには、正確な相場把握、適切な売却時期の見極め、税金・費用の事前シミュレーションが不可欠です。

グローバルホームでは、池袋4丁目をはじめとする豊島区エリアの不動産売却を数多くサポートしてまいりました。「まずは自分の不動産がいくらで売れるか知りたい」という方は、ぜひ当社の無料査定をご利用ください。経験豊富なスタッフが、売却に関するあらゆるご相談に丁寧にお応えいたします。