渋谷区松濤2丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・流れ

渋谷区松濤2丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区松濤2丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約1億3,100万円（㎡単価176万円）、土地は公示地価190万円/㎡（坪単価628万円）です。公示地価は前年比+11.18%と大幅に上昇しており、売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区松濤エリアの中古マンションは、築年数や最寄り駅からの距離によって価格が大きく変動します。以下は2026年2月時点のマンションナビおよびマンションレビューのデータに基づく、築年数別の平均㎡単価です。

松濤エリアの最寄り駅は京王井の頭線「神泉駅」（徒歩約7分）およびJR・東京メトロ各線「渋谷駅」（徒歩約12分）です。神泉駅から徒歩10分以内のマンションは特に需要が高く、坪単価600万円を超える物件も珍しくありません。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区松濤2丁目の戸建て住宅は、東京都内でもトップクラスの価格帯にあります。第一種低層住居専用地域に指定されており、閑静な住環境が維持されていることが高価格の要因です。

渋谷区の戸建て平均売却額は約7億3,231万円（2026年度・ieuri.com調べ）と非常に高額であり、松濤エリアはその中でもさらに高い水準にあります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

松濤2丁目の地価は、コロナ禍の2021年に一時的な横ばいとなった後、2022年以降は力強い上昇トレンドに転じています。以下は松濤2丁目14番30地点の公示地価推移です。

なお、松濤エリア全体（1丁目・2丁目の平均）の2026年公示地価は227万円/㎡（坪単価750万円）で、前年比+11.18%の上昇です。路線価（相続税評価額）も坪単価600万円と、前年比+10.4%上昇しています。

渋谷区松濤2丁目の地価動向と今後の見通し

結論から言うと、渋谷区松濤2丁目の地価は今後も堅調な上昇が見込まれます。その根拠は3つあります。

第一に、渋谷駅周辺では「100年に一度」と称される大規模再開発が最終段階を迎えており、渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟、2031年度開業予定）や渋谷二丁目22地区再開発事業など、複数のプロジェクトが同時進行しています。

第二に、渋谷区の人口は令和4年（2022年）から増加に転じ、令和6年（2024年）には約23.1万人まで回復しています。特に松濤エリアは第一種低層住居専用地域のため新規供給が極めて限られ、希少性が高い状態が続いています。

第三に、国内外の富裕層からの需要が堅調です。松濤は「日本のビバリーヒルズ」とも称される超高級住宅街であり、大手企業経営者や海外投資家からの引き合いが絶えません。売却を検討されている方にとって、現在は有利な市場環境と言えるでしょう。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。松濤2丁目のような高額物件では、適切な販売戦略が特に重要です。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   売却理由（住み替え・相続・資産整理など）を明確にし、希望価格・希望時期・譲れない条件を整理します。住宅ローンの残高確認も忘れずに行いましょう。松濤2丁目の場合、税務面のインパクトが大きいため、この段階で税理士への事前相談もおすすめです。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には、データに基づく「机上査定（簡易査定）」と、実際に物件を確認する「訪問査定」の2種類があります。高額物件の多い松濤エリアでは、市場に精通した不動産会社による訪問査定が特に重要です。最低でも2〜3社に依頼し、査定額の根拠を比較しましょう。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を締結する

   査定結果を比較し、信頼できる不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく＝売却を依頼する契約）を結びます。媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼可能な会社数	1社のみ	1社のみ	複数社OK
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	規定なし

   松濤2丁目のような希少性の高いエリアでは、専任媒介または専属専任媒介により、不動産会社が集中的に販売活動を行う方が高値成約に繋がりやすい傾向があります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を行う

   不動産会社がポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ＝不動産流通標準情報システム）への登録、内覧対応などを実施します。松濤の高額物件では、プライバシーに配慮した「非公開売却」を選択できるケースもあります。購入候補者の資金力確認も重要なポイントです。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者が見つかったら、価格・条件の交渉を経て売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明（物件の法的情報の説明）を受けた後、契約書に署名・捺印し、手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領、所有権移転登記（法務局への名義変更手続き）、鍵の引渡しを同日に行います。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で一括返済し、抵当権の抹消登記も併せて行います。

7. 目安：売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、申告が適用条件となります。松濤2丁目の高額物件では譲渡所得も大きくなる傾向があるため、税理士への相談を強く推奨します。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区松濤2丁目で自宅を売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、譲渡所得3,000万円までは課税額がゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益が出た場合に課される税金が譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税の総称）です。計算式は以下のとおりです。

取得費とは、購入時の価格に購入時の仲介手数料や登記費用を加えた金額です。建物部分は減価償却費を差し引きます。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」が適用されますが、松濤のような高額物件では手取り額に大きく影響するため、契約書の保管が極めて重要です。

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。例えば2021年4月に購入した物件を2026年12月に売却しても、2026年1月1日時点では所有期間4年9か月となり「短期譲渡」に該当するため注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。松濤2丁目の不動産は高額取引が多いため、この特例の適用可否が手取り額を大きく左右します。

投資用物件やセカンドハウスとして所有している場合は、この特例の対象外となります。また、取り壊してから1年以内に売買契約を締結し、取り壊し後に駐車場等として利用していないことも要件に含まれます。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、特有の税制上の優遇措置があります。松濤2丁目のような高級住宅街では相続による売却案件が多く、適切な税制の活用が重要です。

取得費加算の特例は、相続税を支払った人が相続財産を一定期間内（相続開始から3年10か月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。高額な相続税が発生しやすい松濤の不動産では、この特例による節税効果が非常に大きくなります。

空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）は、相続した空き家を耐震リフォームまたは取り壊した後に売却する場合に適用できます。ただし、売却価格が1億円を超える場合は適用対象外となるため、松濤2丁目では適用が困難なケースが多い点に留意が必要です。

なお、2024年4月1日から相続登記の義務化がスタートしています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。未登記の方は早急に対応してください。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、所轄の税務署へ確定申告を行います。渋谷区の場合は渋谷税務署が管轄です。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅からオンラインで申告できます。

3,000万円特別控除や軽減税率の特例を利用する場合は、たとえ税額がゼロになるケースでも確定申告が必須です。申告を忘れると特例が適用されず、多額の税金が発生するため十分にご注意ください。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な項目は仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローン繰上返済手数料などです。渋谷区松濤2丁目で1億円の物件を売却した場合、費用合計は約400〜600万円程度が見込まれます（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が定められています。売買価格が400万円を超える場合の計算式は以下のとおりです。

例えば、売却価格が1億円の場合、仲介手数料の上限は「1億円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 306万円（税抜）」、消費税を含めると336.6万円です。松濤2丁目では億単位の取引が多く、仲介手数料も高額になるため事前に把握しておきましょう。

印紙税（価格帯別）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、住宅ローン残債がある場合に必要です。登録免許税が不動産1件につき1,000円、司法書士報酬が1.5万〜3万円程度です。

住宅ローン繰上返済手数料は、金融機関により異なりますが、一般的に無料〜3.3万円程度です。窓口手続き・インターネット手続きで異なる場合があります。

その他に必要に応じて、測量費（30万〜80万円）、建物解体費（木造の場合150万〜300万円程度）、ハウスクリーニング費（5万〜15万円）などが発生します。

上記はあくまで概算です。譲渡所得税の有無や特別控除の適用状況により、最終的な手取り額は大きく変わります。正確なシミュレーションは、グローバルホームまでお気軽にご相談ください。

渋谷区松濤2丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区松濤2丁目は第一種低層住居専用地域に指定された都内最高峰の住宅街です。渋谷駅徒歩圏でありながら閑静な環境が保たれ、公示地価は5年連続で上昇しています。人口増加と大規模再開発の恩恵により、今後も資産価値の維持・向上が期待されるエリアです。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は、令和2年（2020年）以降の一時的な減少を経て、令和4年（2022年）から増加に転じています。令和6年（2024年）の人口は約23.1万人、世帯数は約14.9万世帯です。

松濤エリアは都心でも有数の転入超過地域であり、特に高所得世帯の流入が顕著です。外国人居住者の増加も見られ、国際的なニーズの高さがうかがえます。こうした人口動態は不動産需要の下支え要因となっています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では「100年に一度」と称される大規模再開発が進行中です。主なプロジェクトは以下のとおりです。

渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）は2031年度の開業を予定しています。渋谷二丁目22地区再開発事業は地上24階建てのオフィス・商業複合ビルの建設が計画されています。さらに（仮称）MITAKE Link Parkは2026年度の竣工が見込まれ、渋谷の文化発信拠点となる予定です。

これらの再開発により渋谷エリア全体の利便性とブランド価値が向上しており、徒歩圏内の松濤2丁目にも波及効果が及んでいます。実際に公示地価は直近2年で約20%上昇しており、再開発の恩恵を如実に示しています。

渋谷区松濤2丁目で売れやすい物件の特徴

当社の経験に基づくと、松濤2丁目で成約スピードが速く高値が付きやすい物件には共通する特徴があります。

マンションの場合は、神泉駅から徒歩10分以内、築20年以内、専有面積60㎡以上の物件が特に需要が高くなっています。セキュリティ設備の充実度やペット飼育可否もポイントです。

戸建て・土地の場合は、前面道路幅員6m以上、整形地、土地面積100㎡以上の物件に引き合いが集中します。松濤は建ぺい率60%・容積率150%の制限があるため、敷地の形状や接道状況が価格に直結します。

ターゲットとなる買主層は、国内の経営者・医師・弁護士などの高所得者層に加え、海外の投資家や駐在員も含まれます。英語対応可能な不動産会社を通じた販売が有効なケースもあります。

売却に最適なタイミングとは

不動産の売却タイミングは、市場環境と個人の事情の両面から判断する必要があります。市場面では、一般的に1〜3月が需要のピークです。新年度に向けた住み替え需要が高まるため、年内に販売準備を開始し、年明けから本格的な販売活動を行うのが理想的です。

税制面では、所有期間5年超で長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されるため、5年の節目を意識したタイミング設計が重要です。また、住宅ローン金利の上昇局面では買主の購買力が低下する傾向があるため、金利動向にも注意を払いましょう。

渋谷区松濤2丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧ページもあわせてご覧ください。

渋谷区松濤2丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区松濤2丁目での不動産売却に関するよくある6つの疑問に、不動産のプロがお答えします。住宅ローン残債、相続、賃貸との比較、リフォーム要否、査定方法、売却期間について解説します。

渋谷区松濤2丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都内を中心に不動産売却をサポートする専門会社です。渋谷区松濤2丁目を含む都心高額物件の売却実績が豊富で、地域密着の情報力とデータに基づく適正査定、売却完了までの手厚いサポートを強みとしています。

渋谷区松濤2丁目の不動産売却をご検討中の方は、まずは無料査定からお気軽にお申し込みください。お電話でのご相談も承っております。

まとめ

渋谷区松濤2丁目の不動産売却を成功させるポイントは3つです。(1)公示地価+11.18%の上昇市場を味方につけること (2)税金・費用を正確に把握し手取り額を最大化すること (3)松濤エリアに精通した不動産会社を選ぶこと。まずは相場を知ることが第一歩です。

この記事では、渋谷区松濤2丁目の不動産売却相場、売却の流れ、税金・費用、地域特性について詳しく解説しました。松濤2丁目は公示地価が5年連続で上昇しており、渋谷駅周辺の大規模再開発による更なる資産価値の向上も期待されています。

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