港区のマンション売却相場【2026年最新データ】

不動産売却で最も重要なのは「適正価格」を知ることです。港区は東京23区で公示地価トップクラスを誇り、エリアごとの価格差が極めて大きいのが特徴です。ここでは最新の公的データと取引事例をもとに、中古マンション売却相場を整理します。

リンネ株式会社の集計によると、港区の中古マンション売却相場は2026年初頭時点で平均平米単価約211万円/㎡（坪単価約697万円）、平均成約価格1億3,047万円に達しています。東京23区平均と比較すると約68%高い水準です。2016年に101万円/㎡だった平均単価は2025年に209万円/㎡へと倍増し、わずか9年間で106.4%の上昇率を記録しました。

築年数別の売却相場

港区マンションの特筆すべき点は、築30年以上の物件でも平米単価100万円以上を維持していることです。都心の立地プレミアムと、再開発による将来的な資産価値向上への期待を反映しています。

70㎡換算 月別成約価格の推移

ファインエステートのデータによると、港区の70㎡換算マンション売却価格は以下のように推移しています。2026年2月は約1億5,302万円と、直近1年で最も高い水準に達しました。

港区タワーマンション 平米単価ランキング

ドクターアセットの独自調査データ（2025年12月時点）によると、港区を代表するタワーマンションの平米単価ランキングは以下のとおりです。上位物件の70㎡換算価格は3億〜4億円台に達しています。

エリア別の相場と売却戦略

港区は面積わずか20.37㎢ながら、それぞれ異なる魅力と市場特性を持つエリアが集積しています。エリアの特性を理解し、買主ターゲットに合わせた売却戦略を立てることが高値売却の鍵です。

港区でマンションを売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。港区は超高額物件が多いため、各ステップでの判断が手取り額に数千万円規模の影響を与えます。ここでは売却完了までの7つのステップを、所要期間の目安とともに解説します。

マンション売却にかかる税金【港区版】

港区のマンションは超高額であるため、税金の影響は他エリアに比べて極めて大きくなります。適切な税金対策を講じることで、手取り額に数百万円〜数千万円の差が生じることもあります。

譲渡所得税の計算方法

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は以下のとおりです。

10年超所有の居住用財産の軽減税率

所有期間10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。通常の長期譲渡所得税率20.315%に比べ、6,000万円以下の部分は14.21%に軽減されるため、港区の高額物件ではこの特例の効果が非常に大きくなります。

具体的な計算例：港区タワーマンションの場合

港区高輪のタワーマンションを2億円で売却した場合を想定します。取得費1億2,000万円（購入価格1億1,000万円＋諸費用1,000万円、減価償却後）、譲渡費用660万円（仲介手数料＋印紙税等）、所有期間5年超で居住用の3,000万円特別控除を適用した場合の計算です。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した港区のマンションを売却する場合、取得費加算の特例（相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算可能）を活用できる可能性があります。港区の不動産は評価額が高く相続税も高額になりやすいため、この特例による節税効果は非常に大きくなります。また、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。相続を知った日から3年以内の登記が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

マンション売却にかかる費用一覧

港区の不動産は売却価格が超高額であるため、仲介手数料をはじめとする費用も大きな金額になります。事前にどのような費用がかかるのか正確に把握し、手取り額を計算しておくことが重要です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。たとえば売買代金2億円の場合、仲介手数料の上限は666万6,000円（税込）になります。

印紙税（売買契約書）

費用シミュレーション（売却価格2億円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。さらに譲渡所得税が発生する場合は手取り額が減少します。グローバルホームでは物件ごとに税金を含めた詳細な手取りシミュレーションを無料で作成しています。

港区の再開発と将来性

港区では複数の大規模再開発が同時進行しており、エリア全体の資産価値を押し上げています。再開発の動向を把握することは、売却タイミングの判断に直結します。

麻布台ヒルズ — 港区最大の再開発インパクト

2023年11月に開業した麻布台ヒルズは、森ビルが約35年の歳月をかけて完成させた総延床面積約86万㎡の巨大複合施設です。高さ約330mの森JPタワーは日本一高いビルとして港区のスカイラインを一変させました。2025年には全街区がオープンし、オフィス、住宅、ホテル（ジャヌ東京）、商業施設、インターナショナルスクール、医療施設が揃っています。周辺エリアへの不動産価値の波及効果は大きく、虎ノ門・神谷町・六本木一丁目エリアの地価上昇率は港区内でもトップクラスです。

高輪ゲートウェイシティ — 2025〜2026年の注目エリア

JR東日本が主導する高輪ゲートウェイシティは、2025年3月にまちびらきを迎え、2026年3月28日にグランドオープンする予定です。品川駅至近という抜群の交通利便性と、約9.5ヘクタールの広大な敷地に先端技術を結集したスマートシティ構想が、高輪・三田エリアのマンション価格をさらに押し上げると見込まれています。

虎ノ門ヒルズ — 再開発完結

森ビルが手がける虎ノ門ヒルズは2025年4月に再開発事業が完結しました。虎ノ門ヒルズ森タワー、ビジネスタワー、レジデンシャルタワー、ステーションタワーの4棟で構成される一大複合エリアが完成し、ビジネスと居住の両面でブランド価値がさらに高まっています。

今後の注目再開発

六本木五丁目西地区や西麻布三丁目北東地区などの再開発計画も進行中です。新規供給量が2025年約15万坪、2026年約14万坪と予測されるオフィス市場の活況も含め、港区の都市機能は2030年代に向けてさらに進化していく見通しです。不動産市場全体としては2026年も堅調な推移が見込まれており、港区については「東京独歩高」ともいえる強い需要が続くと予想されています。

よくある質問（FAQ）

グローバルホームが選ばれる理由

グローバルホームは、港区をはじめとする東京都心部の不動産売却に豊富な実績を持つ地域密着型の不動産会社です。高額物件の取引に精通したスタッフが、査定から引き渡し、確定申告のサポートまで一貫してお手伝いいたします。港区の再開発動向や市場トレンドを日々ウォッチしているからこそ、最適な売却タイミングと価格戦略をご提案できます。