南長崎1丁目の不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

東京都豊島区南長崎1丁目は、西武池袋線「椎名町駅」から徒歩約8分、都営大江戸線「落合南長崎駅」からも徒歩圏内というダブルアクセスの好立地にある住宅街です。2025年の公示地価は84万7,000円/㎡（坪単価約280万円）で、前年比+9.53％と力強い上昇を続けています。豊島区全体の将来人口推計では2050年に2020年比109.2と増加が見込まれており、資産価値の維持・向上が期待できるエリアです。本記事では、南長崎1丁目の不動産（マンション・戸建て・土地）を売却する際に必要な最新の相場データ・税金・費用・売却の流れを、地元密着の株式会社グローバルホームが網羅的に解説します。「売却で損をしたくない」「正確な相場を知りたい」という方は、ぜひ最後までお読みください。

南長崎1丁目の不動産売却相場【最新データ】

南長崎1丁目で不動産売却を成功させるには、マンション・戸建て・土地それぞれの最新相場を正確に把握することが不可欠です。ここでは公的データと実際の取引事例をもとに、物件種別ごとの価格帯を詳しく整理します。

マンション売却相場（築年数別・㎡単価）

南長崎エリアの中古マンション平均価格は坪単価約283万円（85.7万円/㎡）で、前年比+3.2％と堅調です。築年数による価格差は以下のとおりです。

落合南長崎駅周辺のマンション相場は坪単価約296〜302万円で推移しており、椎名町駅周辺ではやや高く坪単価300〜314万円の取引事例が見られます。築15年以内のファミリータイプ（60〜70㎡）は特に需要が高く、早期成約が期待できます。

戸建て売却相場（面積帯別）

南長崎エリアの中古戸建て平均価格は約6,222万円で、10年前と比べて+25.3％の上昇です。平均土地面積は約62㎡とコンパクトな敷地が中心で、3階建ての物件が多いのが特徴です。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

南長崎の公示地価は2014年の底値から11年連続で上昇しており、特に2023年以降は年率7〜9％台の高い伸びを示しています。以下は直近6年間の推移です。

なお、南長崎1丁目の基準地点（豊島区南長崎1-3-3）の2025年公示地価は95万1,000円/㎡（坪単価314万円）と、南長崎エリア全体の平均を上回っています。路線価（相続税評価額の目安）は公示地価の約80％にあたるため、75〜76万円/㎡前後が目安となります。

南長崎1丁目の地価動向と今後の見通し

南長崎エリアの地価上昇は、主に以下の要因に支えられています。第一に、池袋エリアの大規模再開発による波及効果です。池袋駅周辺では複数の再開発プロジェクトが進行中であり、周辺地域の不動産需要を底上げしています。第二に、都営大江戸線の利便性です。落合南長崎駅周辺では「アイテラス落合南長崎」をはじめとする商業施設の整備が進み、生活利便性が大幅に向上しました。第三に、豊島区の人口増加トレンドです。2050年には2020年比で109.2と都内でも高い伸びが予測されており、住宅需要は底堅いと見られます。

ダイヤモンド不動産研究所の予測によれば、南長崎の中古マンション価格は2032年に坪単価429万円（+23.0％）に達するとの見通しもあります。ただし、金利上昇リスクや景気動向により変動の可能性もあるため、「売り時」を逃さないことが重要です。地価が上昇基調にある今は、売却を検討するのに好適なタイミングといえるでしょう。

南長崎1丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産の売却は、査定依頼から引き渡し・確定申告まで、平均して3〜6か月の期間を要します。以下の7ステップに沿って準備を進めることで、スムーズかつ有利な条件での売却が可能になります。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まず「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にしましょう。相続・住み替え・離婚・転勤・老後資金確保など、売却動機によって最適な戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、残高を金融機関に確認しておくことも大切です。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。机上査定は周辺相場や登記情報から概算価格を算出するもので、最短即日で結果が出ます。訪問査定は担当者が実際に物件を確認し、室内状態・眺望・日当たり・周辺環境などを加味したより正確な査定額を提示します。グローバルホームではどちらも完全無料で対応しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1〜3日）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（仲介契約）を締結します。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

南長崎1丁目のような需要が安定しているエリアでは、専任媒介契約で信頼できる1社に任せるケースが多く、手厚い販売活動と定期報告が受けられるメリットがあります。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約後、不動産会社がポータルサイトへの掲載・チラシ配布・レインズ登録などの販売活動を開始します。購入希望者の内見時には、室内の整理整頓・水回りの清掃・換気を心がけると好印象を与えられます。南長崎1丁目は静かな住環境と池袋へのアクセスの良さが魅力ですので、その点をアピールできるよう周辺情報も整理しておくとよいでしょう。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかったら、価格や引き渡し条件の交渉を行います。合意に至れば、重要事項説明（宅地建物取引士が物件の権利関係や法規制などを書面で説明）を経て売買契約を締結します。この際、買主から手付金（売買価格の5〜10％が一般的）を受領します。

STEP6：決済・引き渡し（約1か月）

売買契約から約1か月後、買主の住宅ローン本審査の通過を確認したうえで、決済（残代金の受領）と物件の引き渡しを行います。同時に所有権移転登記、住宅ローンの一括返済と抵当権抹消登記も実施します。鍵の引き渡しをもって売却手続きは完了です。

STEP7：確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの税制優遇を受けるためにも申告は必須ですので、忘れずに手続きを行いましょう。詳細は次章で解説します。

不動産売却にかかる税金【南長崎1丁目版】

不動産の売却益には「譲渡所得税」が課税されます。税率は所有期間によって大きく異なるため、売却のタイミング判断にも直結する重要な知識です。ここでは計算方法から特別控除、確定申告の手順まで一括して解説します。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、不動産を購入した際の価格に購入時の諸費用を加えたものです。購入時の売買契約書がない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算します。譲渡費用には、仲介手数料・印紙税・測量費などが含まれます。

【計算例】南長崎1丁目のマンション（取得費3,000万円・10年超所有）を5,500万円で売却した場合を想定します。譲渡費用を200万円、3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は5,500万円−(3,000万円+200万円)−3,000万円＝マイナス700万円となり、課税なしです。このように自宅売却では多くのケースで3,000万円特別控除の適用により非課税となります。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。主な適用要件は以下のとおりです。

• 売主自身が住んでいた物件であること（居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却）
• 売却先が親族や特殊関係者でないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 住宅ローン控除と併用できない（どちらか選択制）
• 確定申告が必須（申告しなければ適用されない）

適用できないケースとして、売却先が配偶者・親子などの特殊関係者である場合、別荘やセカンドハウスの売却、前年・前々年に同制度を利用済みの場合などがあります。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、取得費加算の特例（相続税の納税額のうち、その不動産に対応する部分を取得費に加算できる）や、被相続人居住用の3,000万円特別控除（空き家の特例）が利用できる場合があります。いずれも相続開始から3年10か月以内の売却が条件の一つです。

また、2024年4月から相続登記が義務化されています。相続した不動産は、相続の開始を知った日から3年以内に登記申請が必要です。正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象となりますので、早めの手続きをおすすめします。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に、所轄の税務署へ確定申告を行います（e-Taxでの電子申告も可能）。南長崎1丁目の管轄は豊島税務署です。

e-Tax（電子申告）を利用すれば、自宅からインターネットで申告が完結します。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば手続き可能です。グローバルホームでは提携税理士のご紹介も承っておりますので、お気軽にご相談ください。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では税金以外にもさまざまな費用が発生します。事前に総額を把握しておくことで、手取り額を正確にシミュレーションできます。ここでは主な費用項目を解説したうえで、具体的なシミュレーション例をご紹介します。

仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が法定上限額です。たとえば5,000万円の売却なら、5,000万円×3％＋6万円＝156万円（税込171.6万円）が上限となります。印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙の代金で、契約金額に応じて異なります。抵当権抹消登記費用は住宅ローン残債がある場合に必要で、司法書士報酬込みで2〜3万円が目安です。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、0〜3万円程度です。戸建ての場合は測量費（30〜80万円）、古い建物がある場合は解体費（150〜300万円程度）が必要になることもあります。ハウスクリーニング費は5〜10万円が一般的で、印象アップによる早期成約が期待できます。

上記は一般的なマンション売却のケースです。戸建てで測量が必要な場合は+30〜80万円、解体を伴う場合はさらに費用が上乗せされます。費用総額は売却価格の約4〜6％が目安です。正確な手取り額は個別の条件により異なりますので、お気軽にグローバルホームまでご相談ください。

南長崎1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は「立地」が最大の決定要因です。南長崎1丁目の人口動態・再開発状況・売れやすい物件の特徴を把握し、売却戦略に活かしましょう。

人口動態と不動産需要の見通し

南長崎1丁目の人口は着実に増加しています。2023年（令和5年）1月時点で2,047世帯・3,109人だったのが、2025年（令和7年）1月には2,146世帯・3,205人へと約3.1％増加しました。豊島区全体でも単身世帯・ファミリー世帯ともに転入超過が続いており、住宅需要は堅調です。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、豊島区の人口は2050年に329,403人（2020年比+9.2％）と予測されており、東京23区の中でも高い伸び率です。人口増加は不動産価格の下支え要因となるため、南長崎1丁目は資産価値が維持されやすいエリアといえます。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

南長崎1丁目の不動産価値に影響を与える再開発・インフラの動向として、以下の点が注目されます。第一に、池袋駅周辺の大規模再開発です。池袋駅の東西を結ぶデッキ整備計画や、駅周辺の複合施設開発が進行中で、エリア全体の魅力度が向上しています。第二に、落合南長崎駅前の「アイテラス落合南長崎」の存在です。商業施設・スーパー・クリニックなどが入居する複合施設として、エリアの生活利便性を大幅に高めています。第三に、都営大江戸線の延伸議論も長期的な好材料となる可能性があります。

南長崎1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は豊島区の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

南長崎1丁目で売れやすい物件の特徴

当社の売却実績および市場分析に基づくと、南長崎1丁目で特に売れやすい物件は以下の条件を満たすものです。駅徒歩10分以内（椎名町駅または落合南長崎駅から）のマンションは問い合わせ数が多く、築20年以内・60〜70㎡・3LDKのファミリー向け物件は平均3〜4か月で成約に至るケースが多いです。戸建ては3LDK〜4LDK・延床面積80㎡以上が人気で、30代後半〜40代のファミリー層が主な買主です。投資用ワンルーム（20〜25㎡・築浅）も利回り5〜6％台で投資家からの需要があります。

売却に最適なタイミングとは

不動産が最も動くのは1〜3月の需要期です。4月の新年度・新学期に合わせて住み替えを希望するファミリー層が多いため、12月〜1月に売却活動を開始するのが理想的です。また、税制面では所有期間5年超で長期譲渡所得税率（20.315％）が適用されるため、所有期間が5年を超えてから売却するほうが有利です。金利動向についても、住宅ローン金利の上昇局面では買主の購買力が低下するため、低金利のうちに売却することで高値成約の可能性が高まります。

南長崎1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

南長崎1丁目で不動産売却を検討されるお客様からよくいただくご質問をまとめました。売却に関する不安や疑問の解消にお役立てください。

南長崎1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区を中心に東京23区の不動産売却をサポートする地域密着型の不動産会社です。南長崎1丁目の市場動向を熟知したスタッフが、お客様一人ひとりの事情に寄り添いながら、最適な売却プランをご提案いたします。

無料査定のお申込みは、下記のWebフォームまたはお電話で承っております。机上査定（最短即日回答）と訪問査定のいずれもお選びいただけます。南長崎1丁目の不動産売却に関するどんな小さなご質問でも、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

東京都豊島区南長崎1丁目は、公示地価が前年比+9.53％と力強い上昇を続ける注目のエリアです。中古マンション坪単価は約283万円、中古戸建て平均価格は約6,222万円、土地の公示地価は84.7万円/㎡と、いずれも堅調な推移を見せています。売却にかかる税金は所有期間5年超で20.315％、3,000万円特別控除の活用で大幅に軽減できる場合があります。費用総額は売却価格の約4〜6％が目安です。

不動産売却を成功させるカギは、正確な相場把握と信頼できるパートナー選びです。南長崎1丁目の不動産市場を熟知したグローバルホームが、査定から売却完了まで全力でサポートいたします。まずは無料査定で、あなたの不動産の「今の価値」を確認してみませんか。