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千代田区の不動産売却相場【2026年最新データ】

不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。千代田区は皇居を中心に番町・麹町・紀尾井町といった都内最高峰の住宅エリアを有し、23区内で住宅地公示地価が第1位（2025年 平均328万円/㎡）の特別な立地です。2025年の中古マンション平均成約価格は1億2,023万円と前年比+24.7%を記録し、成約物件の51.2%が「億ション」に達しています。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション売却相場を詳しく解説します。

マンション売却相場（年別推移）

千代田区の中古マンション平均成約価格は、2020年の7,794万円から2025年には1億2,023万円へと約54%上昇しました。平均㎡単価も同期間に131万円/㎡から209万円/㎡へ約60%上昇しており、23区平均（127万円/㎡）を約64%上回る水準です。都心回帰の加速、海外投資家の参入、番町・麹町エリアの希少性が高値を支えています。

出典：REINS Market Information、東日本不動産流通機構、国土交通省 不動産取引価格情報をもとにグローバルホームが作成

マンション売却相場（築年数別）

千代田区の中古マンションは築年数による価格差が比較的小さいのが特徴です。築11〜15年の物件が㎡単価227万円と最も高く、築21〜25年でも209万円/㎡と23区平均の117万円/㎡を大幅に上回ります。千代田区の立地プレミアムが築年数の影響を緩和しているためです。

出典：REINS Market Information をもとにグローバルホームが作成

マンション売却相場（町別）

千代田区内でも町によって㎡単価に大きな差があります。富士見が263万円/㎡でトップ、麹町255万円/㎡、三番町234万円/㎡と続きます。200万円/㎡を超えるエリアが6町に上り、最も低い東神田142万円/㎡でも23区平均を大きく上回っています。

出典：REINS Market Information をもとにグローバルホームが作成

土地売却相場（公示地価の推移）

千代田区の住宅地の公示地価は2025年に平均328万円/㎡（坪単価約1,085万円）、前年比+10.87%と力強い上昇を続けています。皇居周辺の希少な住宅地は供給が極めて限られており、番町・紀尾井町エリアの公示地価は1,000万円/㎡を超える地点もあります。23区の住宅地で平均地価第1位の座を維持しており、千代田区の不動産は日本最高峰の資産価値を誇ります。

出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査

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千代田区でマンションを売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。千代田区は日本最高水準の価格帯で取引される特別なエリアであり、購入検討者には国内外の富裕層・法人・投資家が多く含まれます。取引金額が大きいため、各ステップでの判断が手取り額に直結します。

1. 売却の目的・条件を整理する1〜2週間

   「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資産の組み換え、離婚による財産分与など動機によって最適な戦略は異なります。千代田区は2025年7月に「再開発マンションの5年間転売規制」を業界団体に要請しており、物件によっては転売制限の有無も確認が必要です。希望売却価格・売却期限・引き渡し時期・税金対策の方針を整理しておくことで、不動産会社との相談がスムーズになります。

2. 不動産会社に査定を依頼する1〜2週間

   査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。千代田区は同じ町丁目でも皇居からの距離・前面道路・眺望・管理状態で価格差が極めて大きいため、正確な売却価格を知るには訪問査定が不可欠です。特に番町・麹町・紀尾井町エリアの高額物件は、類似成約事例が少なく一般的なAI査定では精度に限界があるため、千代田区の取引実績が豊富な不動産会社の査定が重要です。

3. 媒介契約を結ぶ1日〜1週間

   査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。専属専任媒介（1社のみ・週1回以上報告）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引可・2週間に1回以上報告）、一般媒介（複数社に依頼可）の3種類があります。千代田区の高額物件は限られた購入層へピンポイントでアプローチする必要があるため、専任媒介または専属専任媒介で密度の高いマーケティングを行うケースが多く見られます。

4. 販売活動と内見対応1〜6か月

   媒介契約締結後、ポータルサイト掲載・レインズ登録などの販売活動が始まります。千代田区の物件では、皇居周辺の唯一無二の立地ブランド、複数路線の交通利便性（東京メトロ半蔵門線・有楽町線・南北線、都営新宿線、JR中央線・総武線など最大15路線以上）、再開発による資産価値向上をアピールすることが効果的です。千代田区の平均売却期間は約3〜5か月、需要の増える1〜3月に合わせて前年秋に動き出すのが理想です。

5. 売買契約の締結1〜2週間

   購入希望者と価格・引き渡し条件について合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。千代田区は取引額が大きいため手付金も高額になります。契約不適合責任の範囲や設備の引き渡し条件について、事前に弁護士・司法書士と確認しておくことをお勧めします。

6. 決済・引き渡し1〜2か月

   売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記も行います。千代田区は億超えの取引が過半数を占めるため、金融機関・司法書士との事前連携を十分に行い、当日の手続きを確実に進めましょう。

7. 確定申告売却翌年の2月16日〜3月15日

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。損失が出た場合でも損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。千代田区のマンションは購入価格を大幅に上回って売却されるケースが増えているため、3,000万円特別控除をはじめとする各種特例の活用が手取り額に大きく影響します。所轄税務署は神田税務署（千代田区神田錦町3丁目）です。

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不動産売却にかかる税金【千代田区版】

不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。千代田区は価格上昇が著しく、購入時から大幅な利益が出るケースが多いため、特例の適用可否で数百万円〜数千万円の差が生じることも珍しくありません。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。購入時の契約書がない場合は売却価格の5%が概算取得費となりますが、千代田区では売却価格が1億円を超えるケースも多く、概算取得費の適用は手取り額を大幅に減少させます。購入時の契約書・領収書は必ず保管してください。

計算シミュレーション（千代田区マンション）

麹町エリアのマンションを1億5,000万円で売却した場合を想定します。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は次のとおりです。

出典：国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」

10年超所有の軽減税率の特例

マイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円特別控除に加えて軽減税率の特例を併用できます。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。千代田区は長期保有の物件も多く、この特例の活用で数百万円の追加節税が可能です。

相続した不動産の売却と税金

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。千代田区は地価が全国最高水準にあるため相続税額も高額になりやすく、この特例の節税効果は極めて大きくなります。2024年4月からは相続登記の義務化が施行されており、相続を知った日から3年以内の登記が必要です。

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不動産売却にかかる費用一覧

千代田区のマンションは取引額が高額になるため、仲介手数料をはじめとする諸費用も相応の金額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために、発生する費用を事前に把握しておきましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。

印紙税（売買契約書）

出典：国税庁 印紙税額の一覧表

費用シミュレーション（売却価格1億5,000万円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。千代田区の物件は個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションが必要です。グローバルホームでは物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。

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千代田区のマンション売却で押さえるべき地域特性

千代田区は面積11.66㎢、人口約6.7万人と23区で最も人口が少ない区ですが、昼間人口は約85万人に膨れ上がる日本の政治・経済の中枢です。皇居を中心に番町・麹町・紀尾井町の最高級住宅街、神田・秋葉原の商業エリア、飯田橋・九段下の文教エリアまで、多彩な顔を持つことが多様な不動産需要を生み出しています。

番町・麹町エリア（日本最高峰の住宅地）

一番町から六番町、麹町、紀尾井町にかけての「番町・麹町エリア」は、皇居の西側に広がる日本最高峰の住宅地です。2025年の住宅地公示地価は三番町で396万円/㎡、紀尾井町で253万円/㎡を記録し、中古マンションの坪単価は麹町駅周辺で700万円を超える物件も珍しくありません。大使館、名門校（番町小学校・麹町中学校・女子学院・雙葉など）、高級ホテル（ホテルニューオータニ・東京ガーデンテラス紀尾井町）が集積する唯一無二の住環境です。このエリアの売却では「日本最高峰の住宅地ブランド」と「供給の極端な希少性」が最大の武器になります。

飯田橋・九段下エリア（文教・交通の要衝）

飯田橋駅はJR中央線・総武線、東京メトロ有楽町線・東西線・南北線、都営大江戸線の5路線が利用可能な一大ターミナルです。法政大学・東京理科大学・日本歯科大学などの教育機関が集積する文教地区であり、飯田橋の㎡単価は229万円/㎡と急上昇しています。神楽坂に近い西側エリアはフランス人コミュニティとの関わりで国際色豊かな街並みが人気で、ファミリー層・DINKS層に需要が堅調です。

神田・秋葉原エリア（再開発で変貌する下町）

神田・秋葉原エリアは、かつての電気街・古書店街のイメージから大きく変貌しています。外神田の㎡単価は199万円/㎡、内神田196万円/㎡と上昇が加速しています。特に神保町・小川町エリアでは複数の再開発計画が進行中で、新たなオフィス・商業複合施設の誕生により街全体の価値が向上しています。投資用ワンルームから実需のファミリー物件まで幅広い層へのアプローチが可能なエリアです。

千代田区の交通アクセスまとめ

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よくある質問（FAQ）

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グローバルホームの強み

グローバルホームは東京都心の不動産売買に特化した地域密着型の不動産会社です。千代田区をはじめとする都心エリアの豊富な取引実績と、独自の購入者ネットワークを活かし、お客様の大切な不動産を最適な条件で売却するお手伝いをいたします。