豊島区巣鴨2丁目　不動産売却ガイド｜相場・税金・費用

東京都豊島区巣鴨2丁目は、JR山手線・都営三田線「巣鴨駅」から徒歩1〜5分という抜群の交通利便性を誇る人気エリアです。2025年の公示地価は巣鴨駅周辺平均で135万6,500円/㎡（前年比+12.70%）と力強い上昇を続けており、中古マンションの平均坪単価も328.9万円（70㎡換算で約6,964万円）と堅調に推移しています。「おばあちゃんの原宿」として知られる巣鴨地蔵通り商店街を中心に、下町情緒と都心利便性が共存する住環境は、ファミリー層からシニア層、投資家まで幅広い購入ニーズを集めています。本記事では、巣鴨2丁目の不動産売却に必要な相場データ・税金・費用・売却の流れを、地域密着の株式会社グローバルホームが徹底解説します。「売却で損をしたくない」とお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。

巣鴨2丁目の不動産売却相場【最新データ】

巣鴨2丁目の不動産市場は、山手線沿線という立地の強さを背景に安定した上昇トレンドが続いています。マンション・戸建て・土地それぞれの最新相場をデータで確認し、ご所有の不動産の価値を把握しましょう。

マンション売却相場（築年数別・㎡単価）

巣鴨エリアの中古マンション平均売出坪単価は328.9万円（70㎡換算で約6,964万円）です。築年数による価格差は以下のとおりです。

巣鴨駅は山手線沿線のなかでは比較的手頃な価格帯で推移してきましたが、近年は再評価が進み、6年間で約47.4%もの上昇を記録しています。築10年以内であれば坪単価310万円以上を期待できるケースが多く、早めの売却が有利に働く可能性があります。

戸建て売却相場（面積帯別）

巣鴨エリアの中古戸建ての平均価格は約8,666万円（10年前比+61.9%）と大きく上昇しています。土地面積帯別の目安は以下のとおりです。

巣鴨2丁目は商業地と住宅地が混在するエリアのため、土地面積は30〜80㎡の狭小区画が中心です。平均土地面積は約76㎡で、敷地が広い物件ほど希少性が高く、高値成約の傾向が見られます。

土地売却相場（公示地価の推移）

巣鴨駅周辺の公示地価は長期的な上昇基調にあり、特に2023年以降は上昇率が加速しています。直近5年間の推移をご覧ください。

注目すべきは、巣鴨2丁目の地点「豊島区巣鴨2-9-25」の2025年公示地価が115万円/㎡（坪単価380.2万円）、前年比+12.75%と二桁の上昇率を記録している点です。コロナ禍で一時横ばいとなった2021年を底に、4年連続で上昇率が拡大しており、売却検討中の方にとっては追い風の市況が続いています。

巣鴨2丁目の地価動向と今後の見通し

巣鴨2丁目の地価上昇を支える主な要因は、山手線・三田線の2路線利用という交通利便性と、隣接する大塚駅南口の再開発計画（2026年度都市計画決定・2027年度組合設立認可を予定、事業協力者に東京建物・住友不動産）です。この再開発は巣鴨エリアの資産価値にも波及効果が見込まれます。また、豊島区全体の住宅地価格は2025年平均で坪単価約275万円（前年比+10.0%）と区全体が上昇トレンドにあり、巣鴨は区内でも高い上昇率を示しています。

人口面でも巣鴨2丁目は2025年11月時点で674世帯・855人と安定しており、巣鴨全体（1〜5丁目）では約19,000人の生活圏を形成しています。単身世帯からファミリーまで多様な層の住宅需要が見込めるため、「売り時」としては現在の上昇局面を逃さないことが重要です。ただし、金利上昇リスクや建築資材高騰による再開発延期の可能性もあるため、客観的な査定を受けたうえでの判断をおすすめします。

巣鴨2丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は人生で何度も経験するものではありません。巣鴨2丁目で不動産を売却する際の基本的な流れを、所要期間の目安とあわせて7つのステップでわかりやすく解説します。全体の目安はマンションで3〜4か月、戸建て・土地で4〜6か月程度です。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まず「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え・相続・老後資金・離婚・転勤など、売却動機によって最適な売却方法やスケジュールが異なります。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期、住宅ローンの残債額を整理しておくと、その後の進行がスムーズです。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には机上査定（簡易査定／データに基づく概算）と訪問査定（実際に物件を確認する精度の高い査定）の2種類があります。まずは机上査定で相場感を把握し、本格的に売却を進める段階で訪問査定を依頼するのが効率的です。グローバルホームではどちらも無料で対応しております。比較のため2〜3社に依頼するのがおすすめです。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1週間）

査定結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約（売却の仲介を正式に依頼する契約）を締結します。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

巣鴨2丁目のような人気エリアでは、専任媒介契約で1社にしっかり任せる方法と、一般媒介で複数社に依頼する方法のどちらでも成約が見込めます。グローバルホームでは、お客様の状況に合わせて最適な契約形態をご提案いたします。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約の締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載・チラシ配布・REINS登録などの販売活動を開始します。内見時のポイントは、室内の清掃と整理整頓、明るい照明の確保、水回りの清潔感です。巣鴨2丁目は駅近物件が多いため、通勤利便性や商店街の雰囲気をアピールすると効果的です。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者が見つかり条件交渉がまとまったら、売買契約を締結します。重要事項説明を受け、手付金（通常は売却価格の5〜10%）を受け取ります。契約書の内容、特に引き渡し日・契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の範囲・特約事項はしっかり確認しましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から通常1〜2か月後に、残代金の受領と物件の引き渡しを行います。住宅ローンの残債がある場合は、この日に一括返済と抵当権の抹消登記を同時に行います。鍵の引き渡し、所有権移転登記、各種精算（固定資産税・管理費など）もこの日にまとめて実施します。

STEP7：確定申告（翌年2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も申告が必須です。損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を使うことで節税できるケースがありますので、確定申告は忘れずに行いましょう。

不動産売却にかかる税金【巣鴨2丁目版】

不動産売却で最も気になるのが税金です。巣鴨2丁目の物件は値上がりしているケースが多いため、譲渡所得税の計算方法と節税の特例を正しく理解しておくことが手取り額を大きく左右します。ここでは計算方法から確定申告までを丁寧に解説します。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、購入時の価格に購入時の仲介手数料・登記費用・不動産取得税などを加えた金額です。建物部分は築年数に応じた減価償却費を差し引きます。購入時の資料がない場合は「売却価格の5%」を概算取得費として使用できますが、手取り額が大きく減る可能性があるため、できる限り当時の契約書を探しましょう。

譲渡所得に対する税率は、所有期間（売却した年の1月1日時点）によって以下のように異なります。

【具体的な計算例】巣鴨2丁目の築15年マンション（取得費3,500万円・譲渡費用200万円）を7,000万円で売却した場合：譲渡所得＝7,000万円−（3,500万円+200万円）−3,000万円（特別控除）＝300万円。税率20.315%（長期）を適用すると、税額は約60.9万円となります。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用不動産の売却で最も利用されるのが、居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）です。適用を受けるための主な要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋、または家屋と敷地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却した年の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦など特別な関係でないこと
• 売却した年、その前年、前々年に買い換え特例やマイホームの譲渡損失繰越控除の適用を受けていないこと

注意すべきは、賃貸に出していた物件や別荘・セカンドハウスには適用できない点です。また、建物を取り壊してから売却する場合は、取壊しから1年以内かつ跡地を駐車場等に転用していないことが条件となります。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、いくつかの税制優遇が用意されています。

取得費加算の特例：相続税の申告期限から3年以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。

空き家の3,000万円特別控除（被相続人居住用財産）：被相続人が一人で住んでいた家屋を相続後に耐震リフォームまたは取壊しのうえ売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。2024年1月以降は相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に縮小されています。

相続登記の義務化（2024年4月施行）：相続で取得した不動産は、取得を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化されました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性がありますので、売却の有無にかかわらず早めの対応が必要です。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に、管轄の税務署（巣鴨2丁目の場合は豊島税務署）へ確定申告を行います。e-Tax（電子申告）での提出も可能です。

確定申告に不安がある方は、税理士への相談をおすすめします。グローバルホームでは提携税理士のご紹介も可能です。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生します。想定外の出費で手取り額が減ることのないよう、事前に全体像を把握しておきましょう。一般的に、売却にかかる費用の総額は売却価格の4〜6%が目安です。

仲介手数料

不動産会社に支払う成功報酬で、法律で上限額が定められています。計算式は「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」です。例えば7,000万円で売却した場合、仲介手数料は7,000万円×3%+6万円＝216万円（税込237.6万円）となります。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙の費用です。2027年3月31日までの軽減税率が適用されます。

その他の費用

抵当権抹消登記費用：住宅ローンが残っている場合に必要で、登録免許税（1不動産あたり1,000円）+司法書士報酬（約1〜2万円）で合計約2〜3万円です。住宅ローン繰上返済手数料：金融機関により異なりますが、0〜3万円程度が一般的です。測量費：土地・戸建ての売却で確定測量が必要な場合、30〜80万円程度かかります。ハウスクリーニング費：マンションの場合は5〜10万円程度で、第一印象を大きく改善できます。引越し費用：時期や距離によりますが、10〜20万円程度が目安です。

巣鴨2丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は立地の魅力によって大きく左右されます。巣鴨2丁目ならではの地域特性を正しく理解し、買主への訴求ポイントとして活用しましょう。

人口動態と不動産需要の見通し

巣鴨2丁目の人口は2024年12月時点で680世帯・860人、2025年11月時点で674世帯・855人と安定的に推移しています。巣鴨全体（1〜5丁目）でも約19,000人が生活しており、豊島区全体の人口は約30万人規模です。豊島区は2014年に「消滅可能性都市」と指摘されましたが、その後の積極的なまちづくりにより転入超過が続き、人口は増加傾向にあります。単身世帯率が約64%と高いため、ワンルーム〜1LDKの投資用物件にも根強い需要があります。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

巣鴨2丁目に直接的な影響が見込まれる開発プロジェクトとして、大塚駅南口地区再開発事業（2026年度都市計画決定予定）が挙げられます。東京建物・住友不動産を事業協力者として、サンモール大塚商店街エリアの大規模再開発が計画されており、隣駅である大塚の価値向上は巣鴨エリアの地価にも好影響を与えると考えられます。また、池袋駅西口の大規模再開発（2030年着工予定）も、山手線沿線全体の資産価値を底上げする要因です。さらに、山手線池袋〜大塚間の西巣鴨橋新設工事も進行中で、インフラ整備が着実に進んでいます。

巣鴨2丁目で売れやすい物件の特徴

巣鴨2丁目で特に売れやすい物件には以下の共通点があります。駅徒歩5分以内の物件は巣鴨駅に近い2丁目のほぼ全域が該当し、流動性が非常に高いエリアです。間取りとしては1LDK〜2LDK（単身・DINKS向け）と3LDK（ファミリー向け）の両方に需要がありますが、特に40〜65㎡のコンパクトな物件は成約スピードが速い傾向にあります。築年数は築20年以内がボリュームゾーンですが、築30年以上でも管理状態が良好な物件は投資家からの引き合いが強いです。ターゲット買主層は、都心通勤のDINKS・単身者層、文京区との境で教育環境を重視するファミリー層、そして利回りを求める投資家層です。

巣鴨2丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は巣鴨の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

売却に最適なタイミングとは

季節要因：不動産取引が最も活発になるのは1〜3月です。新年度に向けた転勤・入学シーズン前に購入を希望する方が増えるため、12月〜1月に売り出しを始めると、需要期に間に合います。税制要因：所有期間が5年を超えるタイミングで売却すると、譲渡所得税率が39.63%から20.315%に大きく下がります。また、10年超であれば軽減税率（14.21%）も適用されます。金利動向：日銀の金融政策正常化に伴う住宅ローン金利の上昇は、買主の購買力を低下させる要因です。金利が上がりきる前に売却を完了させることが有利に働く場合があります。

巣鴨2丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

巣鴨2丁目で不動産売却を検討されるお客様からよくいただく質問をまとめました。不安や疑問の解消にお役立てください。

巣鴨2丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、豊島区を中心に東京23区の不動産売却を専門的にサポートしている地域密着型の不動産会社です。巣鴨2丁目の不動産事情に精通したスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。

無料査定のお申し込み方法：お電話（03-5926-7530）またはWebサイト（お問い合わせフォーム）からお気軽にご連絡ください。机上査定であれば最短即日、訪問査定は日程調整のうえ対応いたします。

まとめ

巣鴨2丁目はJR山手線・都営三田線の2路線が利用でき、2025年の公示地価は前年比+12.70%と力強い上昇を続けている注目エリアです。中古マンションの坪単価は平均328.9万円、中古戸建ては平均8,666万円と、資産価値の高さが数字にも表れています。税金面では3,000万円特別控除や所有期間による軽減税率など、活用できる特例を正しく理解することが手取り額の最大化につながります。

大塚駅南口の再開発計画や池袋西口再開発など、巣鴨周辺の将来性を後押しするプロジェクトも進行中です。地価上昇が続く今こそ、売却を検討する好機と言えるでしょう。まずは無料査定でご所有不動産の最新の価値を把握することから始めてみませんか。株式会社グローバルホームが、巣鴨2丁目の売却を全力でサポートいたします。