東京都豊島区上池袋2丁目は、JR山手線「池袋駅」から徒歩約8分、東武東上線「北池袋駅」からも徒歩圏内という抜群の交通利便性を誇る住宅エリアです。2025年の公示地価は平均93万5,000円/㎡（前年比+12.63%）と力強い上昇が続いており、池袋駅周辺の大規模再開発の恩恵を受けて資産価値が年々高まっています。当社グローバルホームは、豊島区を中心に地域密着で不動産売却をサポートしてまいりました。本記事では、上池袋2丁目における不動産売却の最新相場、売却の流れ、税金・費用、地域特性、よくある質問までを網羅的に解説いたします。売却をご検討中の方は、ぜひ最後までお読みください。
上池袋2丁目の不動産売却相場【最新データ】
上池袋2丁目周辺の不動産市場は、池袋駅への近接性と再開発効果により、近年力強い上昇基調にあります。ここでは中古マンション・中古戸建て・土地の3カテゴリに分けて、最新の相場データをご紹介します。当社グローバルホームでは、これらのデータに加え、現地調査に基づく精緻な査定を無料で実施しています。
中古マンションの売却相場
上池袋エリアの中古マンション価格は、2026年1月時点で前年比+7.34%と堅調な伸びを見せています。豊島区全体の中古マンション坪単価は約439万円（築10年・70㎡基準）ですが、上池袋は池袋駅からやや距離があるため、坪単価280〜310万円前後が中心レンジとなります。ただし、築浅や駅近の大規模マンションではこの水準を大きく上回るケースも珍しくありません。
| 築年数 | 坪単価（万円/坪） | 70㎡換算価格（万円） |
|---|---|---|
| 築1年 | 約301 | 約6,376 |
| 築5年 | 約250 | 約5,296 |
| 築10年 | 約275 | 約5,826 |
| 築15年 | 約259 | 約5,487 |
| 築20年 | 約207 | 約4,385 |
| 築25年 | 約151 | 約3,199 |
| 築30年 | 約195 | 約4,131 |
| 築40年 | 約167 | 約3,539 |
出典：ダイヤモンド不動産研究所（diamond-fudosan.jp）／国土交通省 不動産情報ライブラリ
中古戸建て・土地の売却相場
上池袋エリアの中古戸建て平均価格は約6,009万円で、10年前比+27.2%の上昇を記録しています。坪単価ベースでは約274〜324万円/坪と幅があり、接道状況や土地形状、築年数によって大きく変動します。また、土地取引の㎡単価平均は約63万円（坪単価約209万円）で、直近では62㎡の更地が7,000万円で取引された事例もあります。
公示地価の推移（2016年〜2025年）
| 年 | 公示地価平均（万円/㎡） | 坪単価平均（万円/坪） | 変動率 |
|---|---|---|---|
| 2016年 | 57.1 | 188.8 | +3.62% |
| 2017年 | 59.5 | 196.7 | +3.97% |
| 2018年 | 61.8 | 204.3 | +4.05% |
| 2019年 | 65.4 | 216.2 | +5.84% |
| 2020年 | 71.4 | 235.9 | +8.46% |
| 2021年 | 70.7 | 233.7 | −0.84% |
| 2022年 | 72.3 | 238.8 | +2.18% |
| 2023年 | 76.0 | 251.2 | +5.02% |
| 2024年 | 82.5 | 272.7 | +8.36% |
| 2025年 | 93.5 | 309.1 | +12.63% |
出典：国土交通省 地価公示（2025年）／tochidai.info
上池袋エリアの公示地価は2016年の57.1万円/㎡から2025年には93.5万円/㎡へと、9年間で約63.7%の上昇を遂げました。特に2024年→2025年の上昇率+12.63%は過去10年間で最大であり、池袋駅周辺の再開発がもたらす「駅力」の波及効果が明確に表れています。売却をお考えの方にとっては、資産価値が高く評価されるタイミングと言えるでしょう。
不動産売却の流れ【7ステップ】
不動産売却は大きく7つのステップで進みます。上池袋2丁目は池袋駅に近い好立地のため、買い手が付きやすいエリアですが、適切な価格設定と販売戦略が重要です。当社グローバルホームでは、Step1の売却相談からStep7の確定申告サポートまで一貫して対応いたします。
| Step | 内容 | 目安期間 |
|---|---|---|
| 1 | 売却相談・目的整理（住み替え・相続・資金化などの目標設定） | 1〜2週間 |
| 2 | 査定依頼（机上査定＋訪問査定で正確な売却価格を算出） | 1〜2週間 |
| 3 | 媒介契約の締結（専属専任・専任・一般から選択） | 1〜3日 |
| 4 | 売却活動の開始（広告掲載・内覧対応・購入希望者への営業） | 1〜3か月 |
| 5 | 購入申込み・条件交渉（価格・引渡し時期・付帯条件の調整） | 1〜2週間 |
| 6 | 売買契約の締結（重要事項説明・手付金5〜10%の受領） | 1〜2週間 |
| 7 | 決済・引渡し・確定申告（翌年2月16日〜3月15日） | 1〜2か月 |
出典：宅地建物取引業法 第34条の2 ／ 国土交通省「不動産取引の手引き」
媒介契約3種類の比較
不動産会社に売却を依頼する際には「媒介契約」を締結します。媒介契約には3種類あり、それぞれメリット・デメリットがあります。上池袋2丁目のような人気エリアでは、当社では専任媒介契約をおすすめするケースが多いですが、お客様のご事情に応じて最適な契約形態をご提案いたします。
| 比較項目 | 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社可 |
| 自己発見取引 | 不可 | 可 | 可 |
| REINS登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 活動報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 契約有効期間 | 最長3か月 | 最長3か月 | 定めなし（3か月推奨） |
出典：宅地建物取引業法 第34条の2 ／ REINS（不動産流通機構）
不動産売却にかかる税金
不動産売却で利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税・住民税が課税されます。計算式は以下の通りです。グローバルホームでは提携税理士と連携し、特別控除の適用可否を含めたシミュレーションを無料で実施しています。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額
譲渡所得税の税率一覧
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
| 10年超所有の居住用 | 10年超 | 10% | 0.21% | 4% | 14.21% |
出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」（nta.go.jp）／10年超所有の軽減税率は譲渡所得6,000万円以下の部分に適用
【計算例】上池袋2丁目のマンションを5,500万円で売却した場合
築15年のマンションを5,500万円で売却。取得費2,800万円、譲渡費用200万円（仲介手数料等）、所有期間15年（長期譲渡所得）の場合を想定します。
譲渡所得 ＝ 5,500万円 −（2,800万円 ＋ 200万円）＝ 2,500万円。ここからマイホームの3,000万円特別控除（居住用財産）を適用すると、課税譲渡所得は0円となり、譲渡所得税は発生しません。ただし確定申告は必要です。仮に特別控除が適用できない投資用物件の場合は、2,500万円 × 20.315% ＝ 約507.9万円の税負担となります。
不動産売却にかかる費用一覧
不動産売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生します。以下に、上池袋2丁目で5,000万円のマンションを売却する場合を例にとり、費用の内訳をシミュレーションします。
| 費用項目 | 計算方法・内容 | 概算金額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | （5,000万円×3%＋6万円）×1.1 | 約171.6万円 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付（1,000万超〜5,000万以下） | 1万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 登録免許税＋司法書士報酬 | 約2〜3万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 金融機関により異なる | 0〜3万円 |
| ハウスクリーニング | 3LDK・70㎡程度 | 約5〜10万円 |
| 引越し費用 | 3〜4人家族・近距離 | 約10〜20万円 |
| 測量費（戸建て・土地の場合） | 確定測量（隣地立会い含む） | 約30〜80万円 |
| 合計（税金除く） | マンション売却の場合 | 約190〜210万円 |
出典：SUUMO「不動産売却の仲介手数料の相場」（suumo.jp）／国税庁「印紙税額の一覧表」
上記シミュレーションでは、5,000万円のマンション売却時の手取り額は約4,790〜4,810万円となります（譲渡所得税が発生しない場合）。なお、戸建て・土地の場合は測量費が追加で必要となるため、合計費用は約220〜290万円が目安です。当社グローバルホームでは、お客様ごとに正確な費用シミュレーションをご提示しますので、お気軽にお問い合わせください。
上池袋2丁目の地域特性・住環境
上池袋2丁目は、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東武東上線・西武池袋線・東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線が乗り入れる巨大ターミナル「池袋駅」の北東に位置しています。大規模商業施設に徒歩でアクセスできる一方で、住宅街としての落ち着きも兼ね備えた希少なエリアです。
人口・世帯数（2025年11月現在）
豊島区が公表している最新データによると、上池袋2丁目の世帯数は2,417世帯、人口は3,628人（男性1,952人・女性1,676人）です。前月からの増減は+14人と微増傾向にあり、池袋駅への近接性から安定した住宅需要が続いています。上池袋全体（1〜4丁目）では約11,403世帯・17,369人が暮らしており、豊島区内でも有数の人口集積地となっています。
交通アクセス
上池袋2丁目からの主な交通アクセスは以下の通りです。JR池袋駅まで徒歩約8〜12分、東武東上線「北池袋駅」まで徒歩約5〜8分と、2駅利用が可能です。池袋駅からは山手線で東京駅まで約20分、新宿駅まで約5分、渋谷駅まで約10分と都心各方面への移動が非常にスムーズです。通勤・通学の利便性は不動産価値を支える大きな要因となっています。
池袋駅周辺の再開発
池袋駅周辺では現在、複数の大規模再開発が同時進行しています。「Hareza池袋」は2020年に全面開業し、8つの劇場を中心とする文化・商業複合施設として池袋のイメージを大きく変えました。東池袋駅南側では総戸数約1,500戸に及ぶ大規模マンション再開発が進行中で、2025年以降も池袋西口の再開発計画を含め、エリア全体の価値向上が見込まれます。これらの再開発は上池袋エリアの資産価値にもプラスの影響を与えると当社では分析しています。
売れやすい物件の特徴
当社グローバルホームの実績から、上池袋2丁目で特に売れやすい物件の特徴をまとめます。まず、最寄り駅（池袋駅または北池袋駅）から徒歩10分以内であることが重要な条件です。間取りは単身・DINKS向けの1LDK〜2LDKと、ファミリー向けの3LDKの両方に安定した需要があります。マンションでは管理状態が良好であること、戸建てでは接道条件が整っていること、南向きの日当たりが確保されていることが高値売却のポイントとなります。
上池袋2丁目の住みやすさについて、さらに詳しくは当社コラム「豊島区の住みやすさ完全ガイド」もあわせてご覧ください。
よくある質問（FAQ）
株式会社グローバルホームのご案内
株式会社グローバルホームは、豊島区（上池袋・池袋・北大塚・要町・千川・巣鴨など）を中心に、東京23区全域の不動産売却をサポートする地域密着型の不動産会社です。地元を知り尽くしたスタッフが、お客様一人ひとりのご事情に寄り添った売却プランをご提案いたします。
当社の3つの強み
1. 地域密着の精緻な査定力 — 豊島区の不動産相場を長年にわたり蓄積してきた独自データベースと、現地調査に基づく正確な査定を行います。上池袋2丁目の丁目単位の相場動向まで把握しているからこそ、適正かつ有利な売却価格を導き出します。
2. 税務・法務のワンストップサポート — 提携税理士・司法書士との連携により、譲渡所得税のシミュレーション、特別控除の適用判断、相続登記、確定申告まで、売却に関わるあらゆる手続きをワンストップで対応いたします。
3. 販売力と柔軟な対応 — REINS（不動産流通機構）への登録はもちろん、大手不動産ポータルサイトへの掲載、当社独自のネットワークを活用した非公開販売にも対応。住みながらの売却、遠方からの売却、急ぎの買取相談など、柔軟にご対応いたします。
| 会社名 | 株式会社グローバルホーム |
|---|---|
| 公式サイト | https://www.global-web.co.jp/ |
| 電話番号 | 03-5926-7530 |
| お役立ちコラム | https://www.global-web.co.jp/column/ |
| 対応エリア | 豊島区全域・東京23区 |
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お電話でのご相談：03-5926-7530
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まとめ
東京都豊島区上池袋2丁目は、池袋駅徒歩圏の好立地に加え、公示地価が9年間で約63.7%上昇（2025年時点で93.5万円/㎡・前年比+12.63%）するなど、資産価値の向上が著しいエリアです。中古マンションの築年数別坪単価は約151〜301万円/坪、中古戸建ての平均価格は約6,009万円と、買い手にとっても売り手にとっても活発な取引が行われています。池袋駅周辺の大規模再開発が続く現在は、不動産を高値で売却できる好タイミングと言えるでしょう。売却時には仲介手数料や譲渡所得税などの費用を考慮した上で、適正な売出価格を設定することが重要です。当社グローバルホームは、地域密着の実績と税務・法務のワンストップ体制で、お客様の不動産売却を最初から最後までサポートいたします。まずはお気軽に無料査定をご依頼ください。
免責事項
本記事に掲載されている情報は、2025年〜2026年時点の公的データおよび各種不動産情報サイトのデータに基づいて作成しています。実際の不動産取引価格は個々の物件の状態、市場動向、交渉条件等により大きく異なる場合があります。本記事の内容は参考情報として提供するものであり、特定の不動産取引を推奨・保証するものではありません。具体的な売却に関しては、必ず不動産会社、税理士、司法書士等の専門家にご相談ください。税制や法令は改正される場合がありますので、最新情報は各公的機関の公式サイトにてご確認ください。
出典一覧
- 国土交通省 地価公示（2025年）— 不動産情報ライブラリ
- tochidai.info「上池袋の公示地価・土地価格相場」— https://tochidai.info/area/kami-ikebukuro/
- ダイヤモンド不動産研究所「東京都豊島区上池袋の中古マンション価格」— diamond-fudosan.jp
- t23m-navi.jp「東京都豊島区上池袋のマンション売却・購入価格相場」— t23m-navi.jp
- マンションレビュー「豊島区上池袋の中古マンションランキング」— mansion-review.jp
- ウチノカチ「上池袋の土地価格相場」— utinokati.com
- ランドクリエイト「東京都豊島区上池袋の土地の価格相場」— land-create.co.jp
- 豊島区公式サイト「町丁別の世帯と人口（令和7年11月1日現在）」— city.toshima.lg.jp
- sumai-value.jp「東京都豊島区上池袋の不動産売却価格」— sumai-value.jp
- 国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」— nta.go.jp
- SUUMO「不動産売却の仲介手数料の相場」— suumo.jp
- LIFULL HOME’S「東池袋駅南側再開発」— homes.co.jp
- 株式会社グローバルホーム 公式サイト — https://www.global-web.co.jp/
