池袋1丁目｜不動産売却ガイド｜相場・税金・流れを解説

東京都豊島区池袋1丁目は、JR池袋駅の北西側に位置し、商業地と住宅地が混在するエリアです。池袋駅周辺では複数の大規模再開発が進行中で、2026年3月には「IT tower TOKYO」が開業予定、さらに池袋駅西口地区の再開発（2027年度〜）も控えており、不動産市場は活況を呈しています。2025年の公示地価では池袋駅周辺の変動率が前年比+12.68％と大幅に上昇しており、売却を検討するには絶好のタイミングといえます。本記事では、池袋1丁目およびその周辺の不動産売却相場、かかる税金・費用、売却の具体的な流れを、地域密着の不動産会社グローバルホームが徹底解説いたします。「売却で損をしたくない」「正確な相場を知ってから動きたい」という方は、ぜひ最後までお読みください。

池袋1丁目の不動産売却相場【最新データ】

池袋1丁目で不動産売却を成功させるためには、まずエリアの相場を正しく把握することが不可欠です。ここでは、マンション・戸建て・土地それぞれの売却相場と、地価動向の最新データをご紹介します。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

豊島区池袋エリアのマンション相場は、2026年2月時点で㎡単価約122万円（坪単価約403万円）となっており、東京都平均を上回る水準です。池袋駅周辺の中古マンション売却価格は70㎡換算で約8,871万円（2026年1月時点）と、前年比+12.03％の上昇を記録しています。築年数によって相場は大きく変動しますので、以下の目安をご確認ください。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

豊島区池袋エリアの中古戸建て平均売却価格は約6,900万円です。ただし、土地面積や築年数によって大きく異なります。池袋1丁目は近隣商業地域に指定されている区画が多く、建ぺい率80％・容積率400％と高容積であるため、土地のポテンシャルが高い点が特徴です。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

池袋1丁目（豊島区5-6地点：池袋1-7-17）の公示地価は2025年に117万円/㎡（坪単価約386万円）となり、前年比+13.59％の大幅上昇を記録しました。直近10年で約1.6倍に上昇しており、コロナ禍の2021年を除き一貫して右肩上がりの傾向が続いています。

池袋1丁目の地価動向と今後の見通し

池袋駅周辺の地価は、2021年のコロナ禍による一時的な下落を経て、2022年以降は力強い回復基調にあります。2025年の公示地価では、池袋駅周辺の平均変動率が+12.68％と二桁上昇を記録し、豊島区全体でも都内トップクラスの上昇率（+7.8％）を示しました。

この上昇を牽引しているのが、池袋駅周辺で同時進行している複数の再開発プロジェクトです。2026年3月に開業する池袋西口の超高層複合オフィスビル「IT tower TOKYO」（旧マルイ跡地）をはじめ、東池袋一丁目地区再開発（地上31階・高さ約175m）、南池袋二丁目C地区再開発（地上52階建て・2026年8月竣工予定）が着々と進行しています。さらに、池袋駅西口地区では三菱地所をはじめとする事業者による大規模再開発（約6.1ha、2027〜2043年度）も計画されており、街全体のポテンシャルが今後さらに高まることが期待されます。

豊島区の人口は2025年11月時点で約29.7万人・約19万世帯と増加傾向にあり、特に単身世帯が全体の約64％を占めています。交通利便性の高さとインフラ整備の進展を背景に、不動産需要は当面堅調に推移する見通しです。「売り時」という観点では、再開発による期待値が価格に十分織り込まれる前の今が好機と考えられます。ただし、金利上昇や経済環境の変化により相場が調整する可能性もあるため、売却を検討されている方は早めに査定を受けることをおすすめします。

池袋1丁目で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は、事前準備から引き渡し・確定申告まで多くの工程があります。ここでは、池袋1丁目で不動産を売却する際の具体的な流れを7つのステップに分けてご説明します。全体の目安期間は3〜6か月です。

STEP1：売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは売却の動機と希望条件を明確にしましょう。「住み替え資金を確保したい」「相続した不動産を現金化したい」「老後資金に充てたい」など、目的によって売却戦略は異なります。売却希望価格、引き渡し希望時期、住宅ローンの残債状況などを整理しておくと、その後の手続きがスムーズに進みます。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

不動産の査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。机上査定は、物件情報と周辺の取引データをもとに概算価格を算出するもので、スピーディに結果がわかります。訪問査定は、担当者が実際に物件を訪問し、室内の状態や日当たり、周辺環境などを総合的に評価するため、より正確な査定額を得ることができます。売却を本格的に検討される場合は、訪問査定を受けることをおすすめします。

STEP3：媒介契約を結ぶ（1週間）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。契約形態は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

池袋1丁目のように駅徒歩圏で需要の高いエリアであれば、専任媒介契約が一般的におすすめです。1社に任せることで販売活動に注力してもらいやすく、定期的な活動報告も義務付けられているため安心です。

STEP4：販売活動と内見対応のコツ（1〜3か月）

媒介契約を締結すると、不動産会社が販売活動を開始します。不動産ポータルサイトへの掲載、レインズ（不動産流通機構）への登録、チラシの配布などが行われます。購入希望者からの内見（ないけん）申し込みがあった場合は、室内を清潔に保ち、明るい印象を与えることが重要です。特に水回りの清掃と整理整頓を心がけましょう。居住中の物件でも、生活感を抑える工夫をするだけで印象が大きく変わります。

STEP5：売買契約の締結（1〜2週間）

買主が見つかったら、売買条件の交渉を経て売買契約を締結します。契約時には重要事項説明（物件の権利関係や法令上の制限などの説明）が行われ、買主から売主へ手付金（売買価格の5〜10％が一般的）が支払われます。契約書の内容は事前に担当者と十分に確認しておきましょう。

STEP6：決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から通常1〜2か月後に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。決済日には、売買代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しなどが同日中に行われます。住宅ローンの残債がある場合は、このタイミングで一括返済と抵当権の抹消手続きを行います。

STEP7：確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などの税制優遇を受ける場合も、確定申告が適用要件となります。申告を忘れると控除が受けられなくなりますので、売却後は必ずスケジュールを確認しておきましょう。

不動産売却にかかる税金【池袋1丁目版】

不動産売却では、売却益に対する税金が最も大きな出費になることがあります。ここでは、池袋1丁目の不動産を売却する際に知っておくべき税金の基礎知識を解説します。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課税されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

取得費とは、物件を購入した際の代金や仲介手数料などの合計です。取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を使用できます。譲渡費用とは、売却時にかかった仲介手数料、印紙税、測量費などです。税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されますので、ご注意ください。たとえば、2020年4月に購入した不動産を2026年3月に売却する場合、実際の所有期間は約6年ですが、2026年1月1日時点では5年超となるため長期譲渡所得が適用されます。

具体的な計算例をご紹介します。池袋1丁目のマンションを8,000万円で売却し、取得費が5,000万円、譲渡費用が300万円、3,000万円特別控除を適用した場合（所有期間10年）は以下のとおりです。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。主な適用要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋、またはその家屋とともにその敷地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 売却した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例など）の適用を受けていないこと

なお、この特例は投資用物件や賃貸に出していた物件には適用できません。また、一時的に賃貸に出した後に売却する場合は、「住まなくなってから3年以内」の要件を満たすかどうかが判断のポイントになります。

相続した不動産の売却と税金

相続した不動産を売却する場合、いくつかの特例を活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続不動産を売却する際に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却することが要件です。

被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除（空き家の3,000万円控除）は、相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合に適用できます。1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋であること、相続開始直前に被相続人が一人で居住していたことなどが要件です。

また、2024年4月から相続登記の義務化がスタートしています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続不動産の売却を検討されている方は、まず相続登記を済ませたうえで売却手続きを進めましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間に、所轄の税務署へ確定申告を行います。池袋1丁目にお住まいの場合は豊島税務署が管轄です。

近年はe-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用してオンラインで申告する方が増えています。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば自宅から申告可能です。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の案内に従って入力するだけで申告書が完成しますので、ぜひご活用ください。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では税金以外にもさまざまな費用が発生します。想定外の出費で慌てないよう、事前に費用の全体像を把握しておきましょう。一般的に、売却にかかる費用総額は売却価格の4〜6％が目安です。

仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により上限額が定められており、売買価格が400万円超の場合は「売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」で計算されます。たとえば、3,000万円で売却した場合の仲介手数料は105.6万円（税込）となります。

印紙税は、売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。売買価格に応じて金額が異なります。

抵当権抹消登記費用は、住宅ローンが残っている物件を売却する際に必要となる費用で、登録免許税が不動産1件あたり1,000円、司法書士報酬が1〜2万円程度です。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、無料〜3万円程度が一般的です。

そのほか、土地の売却では測量費（30〜80万円程度）、古家付き土地の場合は解体費（木造で100〜200万円程度）、マンション売却ではハウスクリーニング費（3〜10万円程度）が発生する場合があります。

池袋1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の売却価格は、物件そのものの条件だけでなく、地域の特性や将来性にも大きく左右されます。池袋1丁目の不動産を有利に売却するために、押さえておきたいポイントを解説します。

人口動態と不動産需要の見通し

豊島区の人口は増加傾向にあり、2025年11月時点で約29.7万人・約19万世帯を記録しています。2025年3月の速報値では総人口約29.4万人、外国人住民約3.6万人と、外国人居住者の増加も顕著です。池袋1丁目は世帯数1,579・人口2,028人（2025年11月時点）で、人口密度は約17,789人/㎢と区内では比較的落ち着いたエリアです。

豊島区は2014年に「消滅可能性都市」に指定されましたが、その後のまちづくり施策の推進により人口は回復・増加しています。国立社会保障・人口問題研究所の推計では、2050年の豊島区の将来推計人口指数は109.2（2020年比）と、今後も人口増加が見込まれています。単身世帯が約64％を占める構成は、コンパクトなマンション需要を下支えする要因となっています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

池袋駅周辺では、過去に例のない規模の再開発が同時並行で進行しています。主なプロジェクトは以下のとおりです。

IT tower TOKYO（2026年3月開業）は、旧池袋マルイ跡地に誕生する超高層複合オフィスビルで、池袋西口エリアの新たなランドマークとなります。低層階には成城石井やビオラルなどの商業施設が入居し、周辺の生活利便性が向上します。

東池袋一丁目地区再開発は、地上31階・高さ約175mの大規模オフィスビル計画で、2025年5月に着工しました。池袋駅東口エリアのビジネス拠点として、エリア全体の価値向上が期待されています。

南池袋二丁目C地区再開発は、地上52階建ての超高層タワーマンション・商業施設の複合開発で、2026年8月の竣工が予定されています。

池袋駅西口地区市街地再開発（2027〜2043年度）は、三菱地所を事業協力者とする約6.1haの大規模再開発です。A・B・C・D街区に3つの超高層複合ビルが計画されており、2030年代にかけて池袋の街が大きく変貌する見通しです。

これらの再開発は池袋エリア全体のブランド力を底上げし、不動産価格の上昇圧力となっています。池袋1丁目は池袋駅から徒歩圏内にあるため、再開発の恩恵を直接的に受けやすいエリアです。

池袋1丁目で売れやすい物件の特徴

池袋1丁目で特に売れやすい物件の条件は、池袋駅から徒歩10分以内、築20年以内のマンションです。間取りは1LDK〜2LDKのコンパクトタイプが単身者やDINKS層に人気があり、流動性が高い傾向があります。面積帯では25〜55㎡が取引の中心です。

一方、ファミリー向けの3LDK以上・70㎡超の物件は、近隣の文京区や目白エリアからの住み替え需要もあり、条件が合えば高値での成約が期待できます。投資用のワンルームマンションも、池袋駅徒歩圏という立地から安定した賃貸需要が見込めるため、投資家からの引き合いが強いエリアです。

池袋1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は豊島区池袋エリアの住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却の最適なタイミングは、市場動向と個人の事情の両面から判断する必要があります。

まず、1〜3月は不動産取引の繁忙期です。4月の新年度に合わせた転勤・入学・就職に伴う住まい探しが活発化するため、この時期に合わせて売り出すと、買主が見つかりやすい傾向があります。逆算すると、11〜12月頃から準備を始めるのが理想的です。

税制面では、所有期間が5年を超えると譲渡所得税率が39.63％から20.315％へ大幅に下がるため、所有期間5年超での売却が有利です。また、10年超所有の居住用財産には軽減税率の特例もあります。

金利動向との関連では、住宅ローン金利が上昇すると買主の購買力が低下し、不動産価格にも下押し圧力がかかります。日本銀行の金融政策の動向にも注視しながら、売却時期を判断することが大切です。池袋駅周辺の再開発が本格化する2026〜2027年は注目度が高まる時期であり、売却活動にとって追い風となる可能性があります。

池袋1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

池袋1丁目で不動産売却を検討されている方から、グローバルホームに多く寄せられるご質問をまとめました。

池袋1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

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まとめ

池袋1丁目は、JR池袋駅へのアクセスの良さと複数の大規模再開発の進行により、不動産価格が上昇基調にあるエリアです。2025年の公示地価は前年比+13.6％と大幅に上昇しており、今後も再開発の本格化に伴い注目度はさらに高まることが予想されます。売却を成功させるためには、正確な相場の把握、適切な売却時期の見極め、税金・費用の事前シミュレーションが不可欠です。

グローバルホームでは、池袋1丁目をはじめとする豊島区エリアの不動産売却を数多くサポートしてまいりました。「まずは自分の不動産がいくらで売れるのか知りたい」という方は、ぜひ当社の無料査定をご利用ください。売却に関するあらゆるご相談に、経験豊富なスタッフが丁寧にお応えいたします。