TOSHIMA-KU MANSION SELLING GUIDE
東京都豊島区のマンション売却ガイド
マンション・戸建て・土地の最新相場から、税金・費用・手続きの全ステップまで
地域密着のグローバルホームが徹底解説します
約5,020万円
マンション平均売却額
（平均70㎡・築約20年）
約125万円/㎡
マンション平均㎡単価
（412万円/坪）
+13.16%
住宅地 公示地価変動率
（2025年 前年比）
約9,000万円
70㎡換算マンション相場
（2026年2月時点）
SECTION 01
豊島区の不動産売却相場【2026年最新データ】
不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。豊島区は8路線が乗り入れる一大ターミナル・池袋駅を擁し、目白や雑司が谷などの閑静な住宅街も広がる人気エリアです。2025年の公示地価は住宅地平均で前年比+13.16%と23区内でもトップクラスの上昇率を記録しました。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション・戸建て・土地それぞれの売却相場を詳しく解説します。
マンション売却相場（築年数別）
豊島区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均㎡単価約125万円（坪単価約412万円）、70㎡換算で約8,750万〜9,000万円です。直近3年間で約20%超の上昇を記録しており、池袋駅周辺の大規模再開発と都心回帰の流れが市場を力強く支えています。
| 築年数 | 平米単価（目安） | 70㎡換算価格 |
|---|---|---|
| 築5年以内 | 約142万円/㎡ | 約9,940万円 |
| 築6〜10年 | 約132万円/㎡ | 約9,240万円 |
| 築11〜20年 | 約109〜118万円/㎡ | 約7,630万〜8,260万円 |
| 築21〜30年 | 約92〜100万円/㎡ | 約6,440万〜7,000万円 |
| 築31年以上 | 約57〜74万円/㎡ | 約3,990万〜5,180万円 |
（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、HOME4Uマンションプライス成約事例をもとにグローバルホームが作成）
マンション売却相場（エリア別）
豊島区は「池袋駅周辺」「東池袋・南池袋エリア」「目白・雑司が谷エリア」「大塚・巣鴨エリア」「駒込・西巣鴨エリア」に大別でき、それぞれ価格水準と購買層が異なります。売却戦略を立てるうえで、ご自身の物件がどのエリアに該当するかを把握しておくことが重要です。
| エリア | 主要駅 | 平米単価（目安） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 池袋駅周辺 | 池袋 | 約130〜160万円/㎡ | 8路線利用可。西口再開発で資産価値向上が期待。単身〜DINKS需要旺盛 |
| 東池袋・南池袋 | 東池袋・都電雑司ヶ谷 | 約120〜150万円/㎡ | サンシャインシティ至近。東池袋一丁目再開発（175m級タワー）進行中 |
| 目白・雑司が谷 | 目白・雑司が谷 | 約110〜140万円/㎡ | 都内屈指の高級住宅街。学習院大学周辺は文教地区。ファミリー層に人気 |
| 大塚・巣鴨 | 大塚・巣鴨・新大塚 | 約100〜125万円/㎡ | JR山手線と東京メトロ丸ノ内線。下町情緒と利便性を両立。投資需要も堅調 |
| 駒込・西巣鴨 | 駒込・西巣鴨 | 約95〜120万円/㎡ | 六義園・旧古河庭園の緑豊かなエリア。都営三田線沿線は手頃な価格帯 |
（出典：REINS Market Information、SUUMO売却実績データをもとにグローバルホームが作成）
土地売却相場（公示地価・変動率の推移）
豊島区の地価は力強い上昇を続けており、令和7年（2025年）の公示地価では住宅地平均195.7万円/㎡（坪単価約647万円）、前年比+13.16%と23区内でも際立った上昇率を記録しました。池袋駅周辺の大規模再開発と国際的な都市開発への期待が地価を大きく押し上げています。
| 年 | 坪単価平均 | 変動率 |
|---|---|---|
| 2021年 | 約485万円/坪 | −0.5% |
| 2022年 | 約500万円/坪 | +2.5% |
| 2023年 | 約525万円/坪 | +4.7% |
| 2024年 | 約572万円/坪 | +7.8% |
| 2025年 | 約647万円/坪 | +13.16% |
（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）
豊島区の地価が上昇し続ける構造的要因
豊島区の地価上昇には複数の構造的要因があります。約29.5万人・約18.9万世帯という人口規模と、8路線が利用可能な池袋駅の圧倒的な交通利便性。池袋駅西口地区の超大規模再開発（約6.1ha・地上270m級超高層ビル3棟・2043年度全体竣工予定）、東池袋一丁目地区再開発（地上175m・2028年竣工予定）、IT tower TOKYO（2025年12月竣工）など複数の再開発プロジェクトの同時進行。さらに外国人住民の増加による賃貸需要の活況も、投資マンションの需要を押し上げています。
SECTION 02
豊島区で不動産を売却する流れ【7ステップ】
不動産売却は複数のステップを経て進みます。豊島区は池袋周辺の投資家向け物件から目白の高級住宅街まで多彩な顔を持ち、エリアごとに購買層の属性が大きく異なるため、各ステップでの適切な判断が手取り額に直結します。
売却の目的・条件を整理する1〜2週間
まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資産の組み換え、離婚による財産分与など、売却の動機によって最適な戦略は大きく異なります。豊島区は池袋駅周辺の商業地域から目白の第一種低層住居専用地域まで用途地域が多彩で、買主の属性が大きく変わります。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期、税金対策の方針を整理しておくことで、不動産会社との相談がスムーズになります。
不動産会社に査定を依頼する1〜2週間
査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。豊島区は同じ町丁目でも駅からの距離・前面道路の幅員・日照条件・再開発計画との距離で価格差が大きいため、正確な売却価格を知るには訪問査定が不可欠です。特に池袋駅西口再開発エリアに近い物件は、再開発の進捗によって相場が変動するため、最新の市場動向に精通した地域密着の不動産会社の査定が重要です。
媒介契約を結ぶ1日〜1週間
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。専属専任媒介（1社のみ・週1回以上報告）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引可・2週間に1回以上報告）、一般媒介（複数社に依頼可）の3種類があります。豊島区は投資用ワンルームから居住用ファミリー物件まで物件タイプが多様で、それぞれ得意とする不動産会社が異なります。物件特性を的確に把握したマーケティングが成功の鍵です。
販売活動と内見対応1〜6か月
媒介契約締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録などの販売活動を開始します。豊島区の物件では、内見時に池袋駅の圧倒的な交通利便性（8路線利用可・新宿まで5分・渋谷まで11分・東京駅まで19分）、再開発による将来の資産価値向上をアピールすることが効果的です。豊島区のマンション平均売却期間は約2.5〜3か月です。需要の増える2〜3月に合わせて前年11〜12月に動き出すのが効果的です。
売買契約の締結1〜2週間
購入希望者と価格・引き渡し条件について合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。豊島区には神田川沿いなどに一部浸水想定区域が含まれるため、ハザードマップに関する重要事項説明が重要です。契約不適合責任の範囲についても事前に確認しておきましょう。
決済・引き渡し1〜2か月
売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記も行います。豊島区は高額物件も多いため、司法書士との事前打ち合わせや金融機関との連携を十分に行いましょう。
確定申告売却翌年の2月16日〜3月15日
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。豊島区の所轄税務署は豊島税務署（池袋4丁目）です。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。
SECTION 03
不動産売却にかかる税金【豊島区版】
不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。特例の適用可否で数百万円の差が生じることも珍しくありません。ここでは豊島区の不動産売却で知っておくべき税金の知識を、具体的な計算例とともに解説します。
譲渡所得税の計算方法
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。購入時の契約書がない場合は売却価格の5%が概算取得費となりますが、豊島区は地価上昇が続いているため概算取得費の適用は手取り額を大幅に減少させます。購入時の契約書・領収書は必ず保管してください。
| 区分 | 所有期間 | 税率合計 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% （所得税30.63%＋住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% （所得税15.315%＋住民税5%） |
※ 所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点では所有期間4年9か月となり短期譲渡に該当するため注意が必要です。
計算シミュレーション（豊島区マンション）
池袋駅徒歩圏のマンションを6,500万円で売却した場合
取得費：3,500万円 ／ 譲渡費用：220万円 ／ 所有期間：12年（長期譲渡）
3,000万円特別控除を適用した場合
譲渡所得 ＝ 6,500万 −（3,500万 ＋ 220万）− 3,000万 ＝ −220万円（課税なし）
税額：0円
特別控除を適用しなかった場合
譲渡所得 ＝ 6,500万 −（3,500万 ＋ 220万）＝ 2,780万円
2,780万円 × 20.315% ＝ 約565万円
税額：約565万円
特例の適用可否だけで約565万円の差が生じます。適用要件を満たすかどうか、売却前に必ずご確認ください。
3,000万円特別控除の適用要件
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は以下のとおりです。
要件① 自分が住んでいる家屋またはその家屋と土地を売却すること
要件② 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
要件③ 前年・前々年にこの特例（または買い換え特例等）を受けていないこと
要件④ 売主と買主が親子・夫婦などの特別関係でないこと
要件⑤ 住宅ローン控除との併用は不可（買い換え先でローン控除を受ける場合は選択適用）
（出典：国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」）
10年超所有の軽減税率の特例
マイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円特別控除に加えて軽減税率の特例を併用できます。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。豊島区は長期保有の物件も多く、この特例を活用できるケースが比較的多く見られます。
相続した不動産の売却と税金
取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。豊島区は地価の上昇が続いており相続税額も上昇傾向にあるため、この特例の節税効果は大きくなります。
また、1981年5月31日以前に建築された戸建て住宅を相続した場合は、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除も利用可能です（適用期限：令和9年12月31日まで）。
2024年4月からは相続登記の義務化が施行されており、相続を知った日から3年以内の登記が必要です。正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
SECTION 04
不動産売却にかかる費用一覧
豊島区の不動産は取引額が高額になるケースも多いため、仲介手数料をはじめとする諸費用も相応の金額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために、発生する費用を事前に把握しておきましょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。
| 売買代金 | 仲介手数料（税込上限） |
|---|---|
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 6,500万円 | 220万8,600円 |
| 8,000万円 | 270万6,000円 |
| 1億円 | 336万6,000円 |
印紙税（売買契約書）
| 売買代金 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）
費用シミュレーション（売却価格6,500万円の場合）
| 費用項目 | 金額（税込目安） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 220万8,600円 |
| 印紙税 | 3万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約3万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約2万円 |
| ハウスクリーニング | 約5万円 |
| 費用合計 | 約234万円 |
| 手取り目安（税金別途） | 約6,266万円 |
上記はあくまで一般的な目安です。豊島区の物件は個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションが必要です。グローバルホームでは物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。
SECTION 05
豊島区の不動産売却で押さえるべき地域特性
豊島区は面積13.01㎢と23区内で最もコンパクトな区のひとつでありながら、約29.5万人が暮らす高密度な都市です（2025年2月時点・約18.8万世帯）。8路線が集中する池袋駅の圧倒的な交通利便性に加え、目白・雑司が谷の閑静な住宅街、大塚・巣鴨の下町情緒あふれる街並みなど、多彩な表情を持つことが不動産需要を支えています。
池袋駅周辺エリア（8路線・交通利便性No.1のターミナル）
池袋駅はJR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線、西武池袋線、東武東上線の8路線が乗り入れる都内屈指のターミナル駅です。1日の乗降客数は約264万人（2023年度）で新宿・渋谷に次ぐ第3位。池袋駅西口地区では約6.1haの敷地に3棟の超高層ビル（最高270m）を建設する「池袋駅西口地区第一種市街地再開発事業」が進行中（2030年度解体着手・2043年度全体竣工予定）で、東口でも「東池袋一丁目地区再開発」（地上175m・2028年竣工予定）が進んでいます。これらの再開発は豊島区全体のマンション資産価値を長期的に押し上げる重要なファクターです。
東池袋・南池袋エリア（再開発集中地帯）
東池袋はサンシャインシティを核とした商業・文化エリアです。東京メトロ有楽町線・東池袋駅南側では総戸数約1,500戸に及ぶ大規模再開発（南池袋二丁目C地区）が進行中で、2028年以降に段階的に竣工予定です。さらにIT tower TOKYO（旧池袋マルイ跡地・地上27階）が2026年3月にグランドオープンし、エリアの集客力が飛躍的に高まっています。このエリアの売却では再開発による将来の利便性向上と資産価値の上昇見込みを購入者に的確に伝えることが重要です。
目白・雑司が谷エリア（都内屈指の高級住宅街）
JR山手線・目白駅周辺は学習院大学を中心とした文教地区で、都内屈指の高級住宅街として知られます。大規模マンションの供給は限定的ですが、その希少性ゆえに資産価値が下がりにくい特徴があります。東京メトロ副都心線・雑司が谷駅周辺は池袋駅から1駅ながら落ち着いた住環境が魅力で、ファミリー層に人気です。このエリアの売却では「閑静な住環境」「文教地区のブランド力」「池袋徒歩圏の利便性」が強力な訴求ポイントとなります。
大塚・巣鴨エリア（山手線の隠れた実力派）
JR山手線の大塚駅・巣鴨駅周辺は、池袋から1〜2駅の好立地でありながら比較的手頃な価格帯の物件が多く、投資家と実需の両面で需要が堅調です。大塚駅周辺では2024年にトラムタウンの整備が進み、駅前広場のリニューアルが完了。巣鴨は「おばあちゃんの原宿」として知られる地蔵通り商店街を中心に生活利便性が高く、近年は若年層の流入も増加しています。東京メトロ丸ノ内線・新大塚駅周辺も含め、幅広い層へのアプローチが可能なエリアです。
豊島区の交通アクセスまとめ
| 路線 | 区内主要駅 | 都心へのアクセス |
|---|---|---|
| JR山手線 | 池袋・目白・大塚・巣鴨・駒込 | 新宿5分・渋谷11分・東京19分 |
| 東京メトロ有楽町線 | 池袋・東池袋・要町・千川 | 永田町16分・有楽町21分 |
| 東京メトロ副都心線 | 池袋・雑司が谷・要町・千川 | 新宿三丁目6分・渋谷11分・横浜直通 |
| 東京メトロ丸ノ内線 | 池袋・新大塚 | 東京20分・大手町18分 |
| 西武池袋線 | 池袋・椎名町・東長崎 | 所沢・飯能方面へ直通 |
| 東武東上線 | 池袋・北池袋・下板橋 | 川越・埼玉方面へ直通 |
| 都電荒川線 | 大塚駅前・向原・東池袋四丁目等 | 王子・早稲田方面 |
| 都営三田線 | 西巣鴨 | 大手町15分・日比谷20分 |
SECTION 06
よくある質問（FAQ）
SECTION 07
グローバルホームの強み
グローバルホームは、豊島区・板橋区・北区を中心とした城北エリアに特化した地域密着型の不動産会社です。池袋駅至近の立地を活かし、豊島区の不動産市場を知り尽くしたプロフェッショナルが、お客様一人ひとりのご事情に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。
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池袋駅周辺の再開発動向から目白・雑司が谷の住宅街まで、豊島区全域の最新市場動向を日々把握しています。
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※ 本記事の情報は2026年3月時点のものです。実際の売却条件は物件の個別性や市場動向により異なります。税制度の詳細は税理士等の専門家、または所轄税務署にご確認ください。本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の不動産取引を推奨するものではありません。
豊島区 周辺の不動産売却履歴
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