東京都豊島区の不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れを解説

豊島区の不動産売却相場【2026年最新データ】

不動産売却で最も重要なのは「適正価格」を知ることです。ここでは豊島区のマンション・戸建て・土地それぞれの最新売却相場を、公的データと取引事例をもとに整理します。まずは客観的なデータから、ご所有の不動産がどの程度の価格帯にあるのかを確認しましょう。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

豊島区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均坪単価約402〜450万円（平米単価約122〜136万円）、70㎡換算で約8,500〜9,500万円となっています。2021年の平米単価82万円から2024年には95万円、2026年には約125万円と、わずか5年で約52%もの上昇を記録しており、豊島区の値上がり率は東京23区の中でもトップクラスです。

（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、すまいステップ成約事例をもとにグローバルホームが作成）

最寄り駅別では、池袋駅徒歩圏内の物件が最も高値で取引されており、目白駅や東池袋駅の徒歩圏も高い水準にあります。駅から徒歩10分以内の物件は築年数が古くても一定の需要があり、資産価値が維持されやすい傾向にあります。

（出典：REINS Market Information、SUUMO売却実績データをもとにグローバルホームが作成）

戸建て売却相場（面積帯別）

豊島区の戸建て住宅は、高い交通利便性とブランド力を背景に安定した需要を維持しています。2024年〜2025年にかけての取引事例をもとに、土地面積帯別の売却相場をまとめました。

（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMOをもとにグローバルホームが作成）

豊島区の戸建ては土地面積が限られるケースが多いため、150㎡以上の物件は希少性から高値がつきやすい傾向にあります。目白や駒込エリアの高級住宅地では1億円を超える取引も珍しくありません。

土地売却相場（公示地価・変動率の推移）

豊島区の地価は近年、東京23区の中でもとりわけ高い上昇率を示しています。2024年の地価公示では豊島区の変動率は+7.8%で23区中最も高い上昇率を記録し、2025年は+11.6%とさらに上昇が加速しました。以下は直近5年間の公示地価平均の推移です。

（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）

豊島区で不動産を売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。初めて売却する方にとっては不安が多いものですが、全体の流れを事前に理解しておけば安心して進められます。ここでは豊島区で不動産を売却する場合の7つのステップを、所要期間の目安とともに解説します。

STEP 1 売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）

まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、老後資金の確保、離婚による財産分与、転勤など、売却の動機によって最適な進め方は異なります。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期などの条件を整理しておくと、不動産会社との相談がスムーズになります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高を確認しておくことも重要です。

STEP 2 不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）

査定には大きく分けて机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。机上査定は周辺の取引事例や公的データをもとに算出するもので、おおよその価格をすぐに把握できます。一方、訪問査定は実際に物件を確認し、日当たり・眺望・室内の状態・周辺環境などを考慮した精度の高い価格を算出します。豊島区は駅や商業施設との距離が価格に大きく影響するため、地域に精通した不動産会社による訪問査定を受けることをおすすめします。

STEP 3 媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）

査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（仲介契約）を締結します。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

グローバルホームでは、売主様の状況に合わせて最適な媒介契約をご提案しています。豊島区エリアでの豊富な売却実績をもとに、戦略的な販売計画を立案いたします。

STEP 4 販売活動と内見対応（1〜3か月）

媒介契約の締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、チラシ配布、レインズへの登録などの販売活動を開始します。購入希望者から内見（内覧）の申し込みが入ったら、できるだけ好印象を与えられるよう室内を整えましょう。特に水回りの清潔感、室内の明るさ、生活感の排除が重要なポイントです。豊島区は交通利便性の高さや池袋エリアの再開発による将来性が大きなアピールポイントになるため、周辺環境の魅力も積極的に伝えましょう。

STEP 5 売買契約の締結（1〜2週間）

購入希望者と価格や引き渡し条件について合意が得られたら、売買契約を締結します。契約時には重要事項説明（宅地建物取引士が物件の権利関係、法令上の制限、契約条件などを説明）が行われます。買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領し、正式に契約が成立します。契約書の内容は事前にしっかり確認し、不明点はグローバルホームの担当者にご相談ください。

STEP 6 決済・引き渡し（1〜2か月）

売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。決済日には残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は、この日に一括返済と抵当権抹消登記を行います。司法書士が立ち会い、手続きを進めるのが一般的です。

STEP 7 確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年に確定申告が必要です。たとえ損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するためには確定申告が必要になります。申告期限は売却した翌年の2月16日から3月15日までです。豊島区の所轄税務署は豊島税務署（豊島区西池袋3丁目）で、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば自宅からオンラインで申告することも可能です。

不動産売却にかかる税金【豊島区版】

不動産を売却すると、売却益に対して税金がかかります。手取り額を正確に把握するために、税金の仕組みと使える特例を理解しておくことが重要です。ここでは豊島区の不動産売却で知っておくべき税金の知識を解説します。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。まず、譲渡所得は以下の計算式で求めます。

取得費とは、購入時の価格に購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）を加えた金額です。建物部分は経年による減価償却分を差し引きます。購入時の契約書がない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」が適用されます。譲渡費用は、売却時に支払った仲介手数料、印紙税、測量費などです。

税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点で所有期間は4年9か月となり、短期譲渡に該当するため注意が必要です。

具体的な計算例

豊島区のマンションを7,000万円で売却し、取得費が4,000万円、譲渡費用が250万円、3,000万円特別控除を適用した場合（所有期間5年超）を計算してみましょう。譲渡所得は 7,000万円 − 4,000万円 − 250万円 − 3,000万円 ＝ マイナス250万円となり、税金はかかりません。このように3,000万円特別控除を活用できるかどうかで手取り額が大きく変わります。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は以下の通りです。

• 自分が住んでいる家屋、またはその家屋と土地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないこと
• 他の特例（買い換え特例など）の適用を受けていないこと

この特例を受けるためには、譲渡所得がゼロになる場合でも確定申告が必要です。申告を忘れると特例が適用されませんので、必ず期限内に申告しましょう。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、いくつかの特例を活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除は、相続した空き家を一定の条件のもとで売却した場合に利用できます。対象となるのは1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された戸建て住宅で、耐震リフォーム済みまたは取り壊して更地にして売却することが要件です。この特例の適用期限は令和9年（2027年）12月31日までです。

また、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。相続で取得した不動産は、相続を知った日から3年以内に登記を行わなければなりません。正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があるため、相続不動産の売却を検討している方は早めの対応が必要です。

確定申告の必要書類

書類の準備には時間がかかるため、売却完了後から早めに取り掛かることをおすすめします。特に購入時の売買契約書は取得費の証明として非常に重要ですので、紛失していないか必ず確認してください。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生します。想定外の出費に慌てないよう、事前にどのような費用がかかるのか把握しておきましょう。ここでは豊島区の不動産売却で発生する主な費用項目を解説します。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は以下の通りです。

印紙税（売買契約書）

（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）

その他の主な費用

仲介手数料と印紙税のほかに、抵当権抹消登記費用（登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬1〜2万円程度）、住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関により無料〜3万円程度）、測量費（土地の境界確定が必要な場合に30〜80万円程度）、解体費（古い建物を解体して更地にする場合に100〜300万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜10万円程度）が発生する場合があります。一般的に、売却にかかる費用の総額は売却価格の4〜6%が目安です。

費用シミュレーション（売却価格5,000万円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。物件の状況によって測量費や解体費が追加になるケースもあります。グローバルホームでは、物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。正確な手取り額を知りたい方はお気軽にお問い合わせください。

豊島区の不動産売却で押さえるべき地域特性

不動産の価格は立地や周辺環境に大きく左右されます。豊島区ならではの地域特性を理解することで、売却時に適切なアピールポイントを打ち出すことができます。ここでは売却に影響する地域の最新情報をお伝えします。

池袋駅西口の超大型再開発

豊島区で不動産価値に最も大きな影響を与えているのが、池袋駅西口地区の再開発事業です。約4.5ヘクタールの区域に地上50階・地下5階を含む3棟の超高層複合施設が計画されており、オフィス、商業施設、ホテル、住宅が一体となった大規模開発です。2043年度の全体完成を目指しており、池袋の都市機能は飛躍的に向上する見込みです。

2026年3月には池袋駅直結の複合ビル「IT tower TOKYO」が開業し、池袋西口エリアの新たなランドマークとなっています。JR・東武東上線の路線をまたぐ空中デッキの整備も計画されており、歩行者中心の回遊性の高い都市空間が実現に向かっています。

エリア別の特徴と売却ポイント

池袋エリア（池袋駅・東池袋駅・要町駅）

豊島区の中心であり、11路線が乗り入れる東京有数のターミナル駅を擁します。再開発による資産価値上昇が最も期待できるエリアで、マンションの売却相場は区内最高水準です。投資用物件の取引も活発で、ワンルームから大型ファミリーマンションまで幅広い需要があります。

目白エリア（目白駅・雑司が谷駅）

学習院大学をはじめとする教育機関が集積する文教地区で、閑静な高級住宅街として知られています。自然が感じられる緑豊かな環境と、山手線沿線という交通利便性の高さが両立する希少なエリアです。戸建てや低層マンションの人気が高く、ファミリー層からの需要が安定しています。

巣鴨・駒込エリア（巣鴨駅・駒込駅）

「おばあちゃんの原宿」として知られる巣鴨は、近年では若い世代からの注目度も高まっています。六義園や旧古河庭園など都内有数の庭園が点在し、落ち着いた住環境と生活利便性が魅力です。JR山手線と都営三田線、東京メトロ南北線が利用でき、都心へのアクセスも良好です。

大塚エリア（大塚駅）

山手線沿線でありながら比較的手頃な価格帯の物件が多く、コストパフォーマンスの高さから近年人気が上昇しています。駅前の再開発も進行中で、「南大塚ホール」を含む複合施設の整備が行われています。今後の資産価値上昇が期待されるエリアです。

人口動態と不動産需要の見通し

豊島区の人口は2025年時点で約30万人を擁し、面積13.01㎢という都内最小クラスの面積ながら高い人口密度を維持しています。交通利便性の高さから単身者やDINKS世帯の流入が続いており、ワンルームや1LDKの需要は安定的に推移しています。

注目すべきは、かつて東京23区で唯一「消滅可能性都市」に指定された豊島区が、子育て支援策の強化と都市再開発によって劇的な転換を遂げたことです。2015年の豊島区役所移転を皮切りに、Hareza池袋の開業、国際アート・カルチャー都市構想の推進など、官民一体の都市再生が進んでいます。この変革が豊島区の不動産価値を押し上げる構造的な要因となっています。

売却に最適なタイミング

不動産売却には「売れやすい時期」があります。一般的に1月〜3月は、4月の新年度に合わせて住宅を探す人が増えるため、1年で最も需要が高まる時期です。この時期に売り出すためには、前年の秋頃から準備を始めるのが理想的です。

税制面では所有期間5年を超えてから売却することで長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用され、短期譲渡所得（39.63%）に比べて税負担が大幅に軽減されます。住宅ローン金利の動向も市場に影響しますが、金利上昇局面では買い手の購買力が低下し、売却価格に影響する可能性があるため、市場環境が良好な今が売却検討に適したタイミングの一つといえます。

よくある質問（FAQ）

豊島区で不動産売却を検討されている方から、グローバルホームに多く寄せられるご質問とその回答をまとめました。

グローバルホームが選ばれる理由

グローバルホームは豊島区・板橋区を中心とした城北エリアの不動産取引に精通した地域密着型の不動産会社です。お客様の大切な不動産を適正価格でスムーズに売却するために、地域相場を熟知した的確な査定力、マンション・戸建て・土地・投資用物件まで幅広い売却実績、売却から確定申告までワンストップでサポートする体制、豊島区の再開発動向や市場トレンドを踏まえた戦略的な販売計画をご提供しています。

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