墨田区のマンション売却相場【2026年最新データ】

不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。墨田区は東京スカイツリーの開業（2012年）を起点にエリアブランドが飛躍的に向上し、錦糸町駅・押上駅を中心とした商業集積と交通利便性が相まって、中古マンション成約㎡単価は69か月連続上昇を記録しています。2025年の公示地価は全用途平均で前年比+10.6%と、23区平均を大きく上回る上昇率でした。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション売却相場を詳しく解説します。

マンション売却相場（築年数別）

墨田区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均㎡単価約102万円（坪単価約337万円）、70㎡換算で約7,040万〜7,483万円です。直近3年間で平均売買価格は約22.3%上昇しており、スカイツリー周辺の押上・業平エリアと錦糸町駅周辺がけん引役となっています。

（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO・HOME’S・マンションレビュー成約事例をもとにグローバルホームが作成）

マンション売却相場（エリア別）

墨田区は大きく「錦糸町・両国エリア」「押上・業平・スカイツリーエリア」「曳舟・向島エリア」「本所・石原エリア」「鐘ヶ淵・東向島・墨田エリア」に分けられ、それぞれ価格水準と購買層が異なります。売却戦略を立てるうえで、ご自身の物件がどのエリアに該当するかを把握しておくことが重要です。

（出典：REINS Market Information、SUUMO売却実績データをもとにグローバルホームが作成）

公示地価の推移と変動率

墨田区の地価は安定した上昇を続けており、令和7年（2025年）の公示地価では全用途平均810,083円/㎡（坪単価約268万円）、前年比+10.6%と力強い伸びを記録しました。住宅地は前年比+9.8%、商業地は+11.3%と、いずれも東京都全域の平均（住宅地+5.7%、商業地+10.4%）を上回っています。

（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）

墨田区でマンションを売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。墨田区は錦糸町のにぎわいエリアから両国の文教地区、押上の観光エリア、鐘ヶ淵の閑静な住宅街まで多彩な顔を持ち、エリアごとに購買層の属性が大きく異なるため、各ステップでの適切な判断が手取り額に直結します。

1. 売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）
   「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え・相続・資産の組み換え・離婚による財産分与など、動機によって最適な戦略は大きく異なります。希望売却価格・売却期限・引き渡し時期・税金対策の方針を整理しておくと不動産会社との相談がスムーズになります。
2. 不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）
   査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。墨田区は同じ町丁目でも駅距離・スカイツリービューの有無・前面道路の幅員・日照条件で価格差が大きいため、訪問査定が不可欠です。特に押上・錦糸町の再開発周辺物件は相場変動が激しく、地域密着の不動産会社の知見が重要です。
3. 媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）
   専属専任媒介（1社のみ・週1回以上報告）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引可・2週間に1回以上報告）、一般媒介（複数社に依頼可）の3種類があります。墨田区のマンションは取引が活発なため、信頼できる1社に専任で任せることで効率的な販売活動が可能です。
4. 販売活動と内見対応（1〜6か月）
   不動産会社がポータルサイトへの掲載・レインズ登録などの販売活動を開始します。墨田区の物件では、内見時にスカイツリーの眺望・錦糸町への近さ・複数路線の利便性・下町の生活利便性を具体的にアピールすることが効果的です。墨田区のマンション平均売却期間は約3か月です。
5. 売買契約の締結（1〜2週間）
   購入希望者と価格・引き渡し条件について合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。墨田区は荒川・隅田川沿いに浸水想定区域を含むため、ハザードマップに関する重要事項説明が重要です。
6. 決済・引き渡し（1〜2か月）
   売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。残代金の受領・所有権移転登記の申請・鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記も行います。司法書士との事前打ち合わせや金融機関との連携を十分に行いましょう。
7. 確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）
   不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。損失が出た場合でも損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。墨田区の所轄税務署は本所税務署（墨田区業平一丁目）です。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。

マンション売却にかかる税金【墨田区版】

不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。特例の適用可否で数百万円の差が生じることも珍しくありません。ここでは墨田区のマンション売却で知っておくべき税金の知識を、具体的な計算例とともに解説します。

譲渡所得税の税率

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点にご注意ください。

（出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」）

計算シミュレーション（墨田区マンション）

3,000万円特別控除を適用した場合

特別控除を適用しなかった場合

3,000万円特別控除の主な適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は、自分が住んでいる家屋またはその家屋と敷地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、前年・前々年にこの特例を受けていないこと、売主と買主が親子・夫婦などの特別関係でないことです。

相続した不動産の売却と税金

取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。墨田区は地価上昇が続いており相続税額も上昇傾向にあるため、この特例の節税効果は大きくなります。また、1981年5月31日以前に建築された戸建て住宅を相続した場合は、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除も利用可能です。2024年4月からは相続登記の義務化が施行されており、3年以内の登記が必要です。

確定申告の必要書類

マンション売却にかかる費用一覧

墨田区のマンションは7,000万円を超える取引も増えており、仲介手数料をはじめとする諸費用も相応の金額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために発生する費用を事前に把握しておきましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。

印紙税（売買契約書）

（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）

費用シミュレーション（売却価格7,000万円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。墨田区の物件は個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションが必要です。グローバルホームでは物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。

墨田区のマンション売却で押さえるべき地域特性

墨田区は面積13.77㎢、人口約28.5万人・約17.1万世帯（2026年2月時点）を擁する東京23区の東部に位置する区です。JR総武線・東京メトロ半蔵門線・都営浅草線・都営大江戸線・東武スカイツリーライン・京成押上線の6路線が走り、東京・新宿・渋谷・大手町へいずれも30分圏内という都心アクセスの良さと、東京スカイツリーを中心とした観光集客力、下町情緒あふれる生活環境が共存する「進化する下町」として、幅広い層から支持されています。

錦糸町・両国エリア（副都心の中核）

錦糸町駅はJR総武線快速・各停と東京メトロ半蔵門線が交差する墨田区最大のターミナル駅で、東京都が指定する7つの副都心の一つです。東京駅まで快速8分、大手町まで半蔵門線で直通約10分と、区内トップクラスの交通利便性を誇ります。オリナス・アルカキット・テルミナなど大型商業施設が集積し、錦糸公園を中心とした緑地も充実。両国駅周辺は国技館・江戸東京博物館を擁する文教・観光エリアで、都営大江戸線の開業以降はマンション需要が拡大しています。このエリアのマンション㎡単価は区内最高水準で、築10年以内の物件では150万円/㎡を超えるケースもあります。

押上・業平・東京スカイツリーエリア（観光×居住の融合）

押上駅は東京メトロ半蔵門線・都営浅草線・東武スカイツリーライン・京成押上線の4路線が集結するビッグターミナルです。東京スカイツリータウン（東京ソラマチ・すみだ水族館）を核に年間3,000万人超の集客力を持ち、エリアブランドは劇的に向上しました。スカイツリー前の基準地点では地価が2016年の56.4万円/㎡から2025年には84.5万円/㎡へと10年で約1.5倍に上昇。分譲マンションのスカイツリービュー住戸は希少性からプレミアム価格がつく傾向があります。

曳舟・向島エリア（再開発で大変貌中）

曳舟駅周辺では京成曳舟駅前再開発によりタワーマンションと複合商業施設が誕生し、防災性能の向上と生活利便性の大幅改善が実現しました。東武曳舟駅から浅草まで1駅、押上まで1駅という利便性に加え、再開発エリアは新しい街並みと旧来の下町情緒が共存するユニークな住環境として若いファミリー層に人気が急上昇中です。向島エリアは花街の歴史を持つ風情ある住宅街で、隅田川沿いの桜並木や向島百花園など緑と文化に恵まれたエリアです。

本所・石原エリア（静かな住宅街と蔵前の波及効果）

本所吾妻橋駅を中心とした本所・石原エリアは、都営浅草線で新橋まで約15分、品川まで約25分と都心アクセスに優れた静かな住宅街です。隣接する台東区蔵前エリアが「東京のブルックリン」として注目度が急上昇しており、その波及効果で本所・石原エリアのマンション需要も拡大傾向にあります。区役所（吾妻橋一丁目）に近く行政サービスの利便性が高いことも、ファミリー層に評価されるポイントです。

鐘ヶ淵・東向島・墨田エリア（手頃な価格と安定需要）

東武スカイツリーライン沿線の鐘ヶ淵・東向島・墨田エリアは、区内で最も手頃な価格帯でマンションが購入できるエリアです。北千住まで東武線で約5分、浅草まで約10分と交通利便性は良好で、70㎡クラスのファミリー向け物件が3,000万〜5,000万円台で流通しています。荒川沿いの開放的な景観と下町の人情味あふれる商店街が魅力で、利回りの良さから投資需要も安定しています。

墨田区の交通アクセスまとめ

よくある質問（FAQ）