東京都墨田区の不動産売却ガイド
スカイツリーのお膝元・墨田区は地価上昇率+11.5%と東京23区でも上位に位置する注目エリアです。
マンション・戸建て・土地それぞれの最新売却相場から、税金・費用・手続きの全ステップまで、
地域密着のグローバルホームが徹底解説します。
墨田区の不動産売却相場【2026年最新データ】
不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。墨田区はスカイツリー周辺の観光商業エリアから、向島・八広の落ち着いた住宅街まで、立地によって相場が大きく異なります。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション・戸建て・土地それぞれの売却相場を詳しく解説します。
マンション売却相場（築年数別）
墨田区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均㎡単価約102万円（坪単価約337万円）、70㎡換算で約7,480万〜7,840万円と、直近1年間で約13.9%の上昇を記録しています。中古マンション成約㎡単価は69か月連続で上昇しており、東京スカイツリー開業以降の街の発展と再開発の効果がマンション相場にも顕著に表れています。2026年度の取引件数は約1,236件、平均専有面積は45㎡、平均築年数は24年と、コンパクトな物件を中心に活発な売買が行われています。
| 築年数 | 平米単価（目安） | 70㎡換算価格 |
|---|---|---|
| 築5年以内 | 約120〜150万円/㎡ | 約8,400万〜1億500万円 |
| 築10年前後 | 約100〜125万円/㎡ | 約7,000万〜8,750万円 |
| 築20年前後 | 約80〜100万円/㎡ | 約5,600万〜7,000万円 |
| 築30年以上 | 約55〜78万円/㎡ | 約3,850万〜5,460万円 |
（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、HowMa・マンションレビュー成約事例をもとにグローバルホームが作成）
マンション売却相場（エリア別）
墨田区は大きく4つの住宅エリアに分かれ、それぞれ価格水準と購買層が異なります。売却戦略を立てるうえで、ご自身の物件がどのエリアに該当するかを把握しておくことが重要です。
| エリア | 主要駅 | 平米単価（目安） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 錦糸町・江東橋・亀沢 | 錦糸町 | 約110〜150万円/㎡ | 墨田区の商業中心地。JR総武線と半蔵門線の結節点で交通利便性が極めて高く、資産価値が最も高いエリア |
| 両国・緑・亀沢 | 両国・森下 | 約95〜120万円/㎡ | 大江戸線と総武線の2路線利用可。国技館や江戸東京博物館に近く、落ち着いた住環境と都心アクセスを両立 |
| 押上・業平・向島 | 押上・とうきょうスカイツリー | 約90〜115万円/㎡ | スカイツリー効果で地価上昇率が高い注目エリア。再開発が進行中で将来性が大きい |
| 曳舟・京島・東向島・八広 | 曳舟・東向島・八広 | 約70〜95万円/㎡ | 墨田区内では比較的手頃な価格帯。曳舟駅前再開発（2032年完了予定）による今後の価値上昇に期待 |
（出典：REINS Market Information、SUUMO売却実績データ、マンションレビューをもとにグローバルホームが作成）
戸建て売却相場
墨田区の戸建て住宅は、下町の密集した住宅街に位置する物件が多く、敷地面積は比較的コンパクトな傾向にあります。最新データでは平均売却額が約5,400万円（平均土地面積約70㎡、平均建物面積約110㎡）と堅調に推移しています。墨田区は東京23区の中でも敷地面積が小さめの戸建てが多いことが特徴で、土地の㎡単価で見ると高い水準を維持しています。一戸建ての平均売却額は13,711万円という高額データもあり、これは両国・亀沢エリアの広い敷地の物件が平均を引き上げている影響です。
| 土地面積 | 売却価格帯（目安） | 備考 |
|---|---|---|
| 50㎡未満 | 約2,000万〜4,500万円 | 狭小地が多い墨田区では一定数の取引あり。建替え・投資用需要 |
| 50〜100㎡ | 約4,500万〜8,000万円 | 墨田区で最も取引が多い面積帯。錦糸町・両国エリアでは上限付近 |
| 100〜150㎡ | 約8,000万〜1億5,000万円 | 両国・亀沢エリアの物件が中心。流通量は少なく希少性が高い |
| 150㎡以上 | 約1億5,000万円〜 | 流通量が極めて少ない。旧商家の跡地や二世帯住宅が中心 |
（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO、ieuri.com成約事例をもとにグローバルホームが作成）
墨田区の戸建ては建物の築年数が古い物件が多いものの、土地の資産価値が高いため、古家付き土地として売却しても十分な価格がつくケースが大半です。特に両国・錦糸町エリアでは接道状況や用途地域（商業地域か否か）が価格を大きく左右します。
土地売却相場（公示地価・変動率の推移）
墨田区の地価は東京23区の中でも上昇率が際立って高く、令和7年（2025年）の公示地価では住宅地+9.8%、商業地+11.3%と、いずれも東京都全域の平均（住宅地+5.7%、商業地+10.4%）を上回る上昇率を記録しました。東京スカイツリーの集客力、押上・錦糸町・両国での再開発進行、人口増加が複合的に地価を押し上げています。
| 年 | 公示地価平均（㎡単価） | 坪単価平均 | 変動率 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 約59.3万円/㎡ | 約196万円/坪 | −0.5% |
| 2022年 | 約61.5万円/㎡ | 約203万円/坪 | +3.7% |
| 2023年 | 約65.8万円/㎡ | 約218万円/坪 | +7.0% |
| 2024年 | 約72.8万円/㎡ | 約241万円/坪 | +10.6% |
| 2025年 | 約81.6万円/㎡ | 約270万円/坪 | +11.5% |
（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）
エリア別の地価ランキングでは、江東橋（錦糸町南口）が坪単価約552万円で区内第1位、続いて錦糸町駅周辺が約398万円/坪、業平（スカイツリー周辺）が約289万円/坪、両国が約285万円/坪と続いています。住宅地の代表的な地点では、亀沢4丁目が65万円/㎡、向島3丁目が60.7万円/㎡と、住宅地としても高い水準を維持しています。
墨田区で不動産を売却する流れ【7ステップ】
不動産売却は複数のステップを経て進みます。墨田区は下町特有の権利関係（借地権付き物件、旧法借地権など）がある物件や、用途地域が混在するエリアも少なくないため、各ステップでの適切な判断が手取り額に直結します。ここでは墨田区の不動産売却に特化した7つのステップを、所要期間の目安とともに解説します。
売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）
まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資産の組み換え、離婚による財産分与など、売却の動機によって最適な戦略は大きく異なります。墨田区は商業地と住宅地が混在するため、用途地域や建ぺい率・容積率によって買主の属性（居住用・投資用・事業用）が変わり、それに応じた販売戦略が必要です。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期、税金対策の方針を整理しておくことで、不動産会社との相談がスムーズになります。住宅ローンの残債がある場合は金融機関に残高を確認し、相続案件では相続登記の完了状況も確認しましょう。
不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）
査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。墨田区は同じ町内でも表通りと裏通り、スカイツリーへの眺望の有無、隅田川沿いか否かで価格差が大きいため、正確な売却価格を知るには訪問査定が不可欠です。特に押上・業平エリアの物件はスカイツリー眺望の付加価値、錦糸町エリアでは再開発計画の進捗状況など、地域特有の要素を正しく評価できる不動産会社による査定が重要です。複数社の査定を比較し、根拠が明確で信頼できる会社を選びましょう。
媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（仲介契約）を締結します。媒介契約には専属専任媒介（1社のみに依頼、自己発見取引も不可、週1回以上の報告義務）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引は可、2週間に1回以上の報告）、一般媒介（複数社に依頼可、報告義務なし）の3種類があります。墨田区は物件の個別性が高く、投資家・実需層・事業者など買主候補が多様であるため、幅広い販売チャネルを持つ不動産会社と専任媒介または専属専任媒介を結ぶことで、最適な買主にリーチできる可能性が高まります。
販売活動と内見対応（1〜6か月）
媒介契約の締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、レインズへの登録などの販売活動を開始します。墨田区の物件では、内見時にスカイツリーへの近さ、隅田川沿いの水辺環境、錦糸町・押上への交通利便性、下町商店街の生活利便性を具体的にアピールすることが効果的です。墨田区のマンションの平均売却期間は約3〜4か月と言われており、適正価格で売り出せば比較的スムーズに成約に至るケースが多いエリアです。
売買契約の締結（1〜2週間）
購入希望者と価格や引き渡し条件について合意が得られたら、売買契約を締結します。契約時には重要事項説明（宅地建物取引士が物件の権利関係、法令上の制限、契約条件などを説明）が行われます。買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。墨田区は荒川・隅田川沿いに浸水想定区域を含むエリアがあるため、ハザードマップに関する重要事項説明が特に重要になります。
決済・引き渡し（1〜2か月）
売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。決済日には残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は、この日に一括返済と抵当権抹消登記を行います。墨田区は旧法借地権や底地などの特殊な権利関係を持つ物件もあるため、司法書士との事前の打ち合わせを十分に行いましょう。
確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年に確定申告が必要です。たとえ損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するためには確定申告が必要になります。墨田区の所轄税務署は本所税務署（墨田区業平1丁目）および向島税務署（墨田区東向島2丁目）です。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば自宅からオンラインで申告することも可能です。
不動産売却にかかる税金【墨田区版】
不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。特例の適用可否で数百万円の差が生じることも珍しくありません。ここでは墨田区の不動産売却で知っておくべき税金の知識を、具体的な計算例とともに解説します。
譲渡所得税の計算方法
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」という計算式で求めます。取得費とは、購入時の価格に購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）を加えた金額です。建物部分は経年による減価償却分を差し引きます。購入時の契約書がない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」が適用されますが、墨田区は地価上昇が著しいため概算取得費の適用は手取り額を大幅に減少させます。購入時の契約書や領収書は必ず保管してください。
税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税+住民税+復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点で所有期間は4年9か月となり、短期譲渡に該当するため注意が必要です。
具体的な計算例（墨田区マンション）
3,000万円特別控除を適用した場合：
譲渡所得 ＝ 7,000万円 −（4,200万円 ＋ 230万円）− 3,000万円 ＝ −430万円（損失）
→ 譲渡所得がマイナスのため税額はゼロ
3,000万円特別控除を適用しなかった場合：
譲渡所得 ＝ 7,000万円 −（4,200万円 ＋ 230万円）＝ 2,570万円
税額 ＝ 2,570万円 × 20.315% ＝ 約522万円
→ 特例の適用可否だけで約522万円の差が生じます
3,000万円特別控除の適用要件
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は、自分が住んでいる家屋またはその家屋と土地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと、売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないことです。
10年超所有の軽減税率の特例
マイホームを売却した場合で、所有期間が10年を超えているときは、3,000万円特別控除に加えて軽減税率の特例を併用できます。この特例を適用すると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。墨田区は長期保有の物件を持つ方が多い下町エリアのため、この特例を活用できるケースが比較的多く見られます。
相続した不動産の売却と税金
取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。墨田区は地価の上昇が著しいため相続税額も増加傾向にあり、この特例による節税効果は特に大きくなります。
被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除は、相続した空き家を一定の条件のもとで売却した場合に利用できます。対象は1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された戸建て住宅で、耐震リフォーム済みまたは取り壊して更地にして売却することが要件です。墨田区は築年数の古い木造住宅が多く残るエリアのため、この特例の対象となる物件が比較的多い点が特徴です。適用期限は令和9年（2027年）12月31日までです。
2024年4月1日からの相続登記の義務化により、相続を知った日から3年以内に登記を行わなければなりません。墨田区は代々受け継がれた土地・建物が多く、未登記のまま長年放置されているケースも散見されます。正当な理由なく登記を怠った場合の過料（10万円以下）に加え、登記が未完了のまま売却が進められないリスクが大きな機会損失につながります。
確定申告の必要書類
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書B・第三表（分離課税用） | 税務署またはe-Tax |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署またはe-Tax |
| 売買契約書のコピー（売却時・購入時の両方） | ご自身で保管のもの |
| 仲介手数料等の領収書 | 不動産会社から受領 |
| 登記事項証明書 | 法務局（東京法務局 墨田出張所） |
| 本人確認書類（マイナンバーカード等） | ご自身で保管のもの |
| 特例適用時の追加書類（住民票の除票など） | 墨田区役所（吾妻橋1丁目）等 |
不動産売却にかかる費用一覧
墨田区の不動産は取引額が大きいため、仲介手数料をはじめとする諸費用も相応の金額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために、発生する費用を事前に把握しておきましょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。
| 売買代金 | 仲介手数料（税込上限） |
|---|---|
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 7,000万円 | 237万6,000円 |
| 8,000万円 | 270万6,000円 |
| 1億円 | 336万6,000円 |
印紙税（売買契約書）
| 売買代金 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）
その他の主な費用
仲介手数料と印紙税のほかに、抵当権抹消登記費用（登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬1〜3万円程度）、住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関により無料〜3万円程度）、測量費（土地の境界確定が必要な場合に30〜80万円程度。墨田区は密集市街地のため隣地との境界確認に時間がかかるケースがあります）、ハウスクリーニング費（3〜10万円程度）が発生する場合があります。一般的に、売却にかかる費用の総額は売却価格の4〜6%が目安です。
費用シミュレーション（売却価格7,000万円の場合）
| 費用項目 | 金額（税込目安） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 237万6,000円 |
| 印紙税 | 3万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約3万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約2万円 |
| ハウスクリーニング | 約8万円 |
| 費用合計 | 約254万円 |
| 手取り目安（税金別途） | 約6,746万円 |
上記はあくまで一般的な目安です。墨田区の物件は個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションを作成する必要があります。グローバルホームでは、物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。
墨田区の不動産売却で押さえるべき地域特性
墨田区は面積13.77㎢の中に約28.6万人が暮らし（2024年4月時点）、2035年に約30.7万人のピークを迎える見通しの成長エリアです。東京スカイツリーを擁する観光拠点でありながら、両国・向島・曳舟といった下町情緒あふれる住宅街が共存する独自の魅力を持っています。一人暮らし世帯率は52.2%と高く、コンパクトマンションの需要が旺盛です。この地域性が不動産市場にも大きな影響を与えています。
エリア別の市場動向と売却戦略
錦糸町・江東橋エリア（区内最高値エリア）
JR総武線快速・東京メトロ半蔵門線が交差する錦糸町は、墨田区のみならず城東エリア全体の副都心として機能しています。オリナスやアルカキット錦糸町などの大型商業施設、区役所（すみだリバーサイドホール）へのアクセスも良好です。地価は坪単価約398〜552万円と区内最高水準で、マンション価格は過去8年で+77.6%上昇しました。売却戦略としては、交通利便性と生活利便性の高さを前面に押し出し、実需層（ファミリー・DINKs）と投資家の両方にアプローチすることが効果的です。
両国・緑エリア（歴史と利便性の融合）
JR総武線と都営大江戸線の2路線が利用でき、新宿・六本木・汐留方面へのアクセスに優れています。国技館や旧安田庭園、すみだ北斎美術館など文化施設が集積し、「歴史ある街並み」というブランド力が物件価値を支えています。土地の坪単価は約285万〜700万円と幅が広く、通り沿いの商業地と一本入った住宅地では大きな価格差があります。売却時は文化・歴史の街としてのブランド価値と、都心直結の交通利便性を組み合わせてPRすることが重要です。
押上・業平・向島エリア（スカイツリー効果）
東京スカイツリーの開業（2012年）以降、最も大きな変貌を遂げたエリアです。押上駅は半蔵門線・浅草線・東武スカイツリーライン・京成押上線の4路線が乗り入れるターミナル駅となり、交通利便性が飛躍的に向上しました。業平の地価は10年前比+54.7%の上昇を記録しています。東武鉄道が向島1丁目・押上1丁目の社有地を活用した再開発を検討中であ█
