東京都新宿区の
マンション売却ガイド
マンションの最新相場から、税金・費用・手続きの全ステップまで
地域密着のグローバルホームが徹底解説します
最終更新：2026年3月｜出典：国土交通省・東京都・REINS・各社公開データ
約8,535万円
マンション平均売却額
（平均55㎡・築約22年）
約148万円/㎡
マンション平均㎡単価
（約490万円/坪）
+13.0%
公示地価変動率
（2025年・前年の約2倍）
約10,360万円
マンション売却額（70㎡換算）
2026年最新値
新宿区のマンション売却相場【2026年最新データ】
不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。新宿区は西新宿の超高層タワーマンション群から、神楽坂・四谷の閑静な住宅街、新宿御苑周辺の緑豊かなエリアまで多彩な顔を持つ都心主要区です。2025年の公示地価では住宅地の変動率+13.0%（前年の約2倍）を記録し、令和5年からの3年間で累積約20.8%もの地価上昇を達成。中古マンションの平均㎡単価は約148万円（約490万円/坪）に達しています。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション売却相場を詳しく解説します。
マンション売却相場（築年数別）
新宿区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均㎡単価約148万円（坪単価約490万円）、70㎡換算で約1億360万円です。SUUMO公開データによると2026年1月時点の売却価格は前年比+20.4%で推移しており、過去10年で+59.7%という力強い資産価値の向上が確認されています。
| 築年数 | 平米単価（目安） | 70㎡換算価格 |
|---|---|---|
| 築5年以内 | 約200〜300万円/㎡ | 約1億4,000万〜2億1,000万円 |
| 築6〜10年 | 約150〜220万円/㎡ | 約1億500万〜1億5,400万円 |
| 築11〜20年 | 約120〜170万円/㎡ | 約8,400万〜1億1,900万円 |
| 築21〜30年 | 約85〜130万円/㎡ | 約5,950万〜9,100万円 |
| 築31年以上 | 約55〜95万円/㎡ | 約3,850万〜6,650万円 |
（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO・HOME’S・マンションレビュー成約事例をもとにグローバルホームが作成）
マンション売却相場（エリア別）
新宿区は大きく「西新宿エリア」「新宿駅東口・歌舞伎町エリア」「四谷・市谷エリア」「神楽坂エリア」「新宿御苑・新宿三丁目エリア」「高田馬場・早稲田エリア」に分けられ、それぞれ価格水準と購買層が大きく異なります。売却戦略を立てるうえで、ご自身の物件がどのエリアに該当するかを正確に把握しておくことが重要です。
| エリア | 主要駅 | 平米単価（目安） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 西新宿 | 西新宿・都庁前・西新宿五丁目 | 約140〜250万円/㎡ | タワーマンション集積地。近年の大規模再開発で新築タワー供給が続き資産価値上昇中。セキュリティ・管理体制が充実した物件が多い |
| 四谷・市谷 | 四ツ谷・市ケ谷・曙橋 | 約130〜200万円/㎡ | 教育水準が高く治安良好。皇居・迎賓館に近い格式あるエリア。ファミリー層に根強い人気で相場が底堅い |
| 神楽坂 | 神楽坂・牛込神楽坂・飯田橋 | 約120〜190万円/㎡ | 住環境の良さと国際色が融合した人気エリア。料亭や石畳の路地裏など独自の風情。安定した資産価値を維持 |
| 新宿御苑・三丁目 | 新宿御苑前・新宿三丁目 | 約150〜260万円/㎡ | 新宿御苑の広大な緑と都心利便性が共存。DINKS・単身の高所得層に人気。駅近物件の希少性が高い |
| 高田馬場・早稲田 | 高田馬場・早稲田・西早稲田 | 約90〜140万円/㎡ | 学生街ならではの活気と生活利便性。ワンルーム〜1LDKの流動性が特に高い。投資用需要も旺盛 |
| 落合・中井 | 落合・中井・落合南長崎 | 約80〜120万円/㎡ | 閑静な住宅街で子育て環境良好。新宿区内では比較的手頃な価格帯で実需のファミリー層が中心 |
（出典：REINS Market Information、SUUMO・マンションレビュー売却実績データをもとにグローバルホームが作成）
西新宿再開発 ＆ 新宿グランドターミナル構想の注目ポイント
西新宿エリアでは近年、タワーマンションの新規供給が相次ぎ、エリア全体の資産価値を押し上げています。加えて「新宿グランドターミナル構想」により新宿駅周辺の大規模再整備が進行中。駅直結のデッキ・広場の整備や東西自由通路の拡充により、駅周辺の回遊性と利便性が飛躍的に向上します。この再開発は2040年代の完成を目指しており、長期的な不動産価値の底上げが期待されています。また、小田急百貨店跡地を含む新宿駅西口の再開発ビル（地上48階建て・2029年度竣工予定）も注目です。
公示地価の推移と変動率
新宿区の地価は力強い上昇を続けています。令和7年（2025年）の公示地価では住宅地の変動率+13.0%を記録し、前年の+6.5%から上昇幅が約2倍に拡大。令和5年からの累積上昇率は約20.8%に達しています。この地価上昇は中古マンション市場にも波及しており、直近3年間でマンション平均売買㎡単価は約36.8%上昇しました。
| 年 | 公示地価平均（㎡単価） | 坪単価平均 | 変動率 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 約98万円/㎡ | 約324万円/坪 | −0.6% |
| 2022年 | 約100万円/㎡ | 約331万円/坪 | +1.5% |
| 2023年 | 約104万円/㎡ | 約344万円/坪 | +3.8% |
| 2024年 | 約111万円/㎡ | 約367万円/坪 | +6.5% |
| 2025年 | 約125万円/㎡ | 約413万円/坪 | +13.0% |
（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）
新宿区の地価が急上昇を続ける構造的要因
新宿区の地価上昇には複数の構造的要因があります。人口約34.8万人・約23万世帯を擁し、東京最大のターミナル駅である新宿駅（1日平均乗降客数約350万人）を中心とした圧倒的な交通利便性。新宿グランドターミナル構想や西新宿再開発など複数の大規模プロジェクトの進行。インバウンド需要の回復と国際的知名度の高さ。さらに四谷・神楽坂など閑静な住宅街の根強い居住ニーズ。これらが複合的に地価を押し上げており、上昇トレンドは中期的に継続すると見られています。
新宿区でマンションを売却する流れ【7ステップ】
不動産売却は複数のステップを経て進みます。新宿区は西新宿のタワーマンションから神楽坂の低層ヴィンテージマンションまで物件タイプが非常に多彩で、エリアごとに購買層の属性が大きく異なるため、各ステップでの適切な判断が手取り額に直結します。
売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）
「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え・相続・資産の組み換え・離婚による財産分与など、動機によって最適な戦略は大きく異なります。希望売却価格・売却期限・引き渡し時期・税金対策の方針を整理しておくと不動産会社との相談がスムーズになります。
不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）
査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。新宿区は同じ町丁目でも階数・眺望・再開発エリアとの距離で価格差が数千万円に及ぶケースがあるため、訪問査定が不可欠です。特に西新宿のタワーマンションは高層階プレミアムが大きく、現地確認なしでは正確な査定が困難です。
媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）
専属専任媒介（1社のみ・週1回以上報告）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引可・2週間に1回以上報告）、一般媒介（複数社に依頼可）の3種類があります。新宿区の高額帯マンションは適切な価格戦略と丁寧な販売活動が不可欠なため、信頼できる1社に専任で任せることで効率的な販売活動が可能です。
販売活動と内見対応（1〜6か月）
不動産会社がポータルサイトへの掲載・レインズ登録などの販売活動を開始します。新宿区の物件では、内見時に新宿駅へのアクセス・複数路線の利便性・再開発による将来性・周辺環境（新宿御苑・神楽坂の風情など）を具体的にアピールすることが効果的です。新宿区のマンション平均売却期間は約3〜4か月です。
売買契約の締結（1〜2週間）
購入希望者と価格・引き渡し条件について合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。契約前に物件の修繕履歴や設備の状態を正確に開示し、買い手との信頼関係を築くことがトラブル防止の鍵です。
決済・引き渡し（1〜2か月）
売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。残代金の受領・所有権移転登記の申請・鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記も行います。司法書士との事前打ち合わせや金融機関との連携を十分に行いましょう。
確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。損失が出た場合でも損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。新宿区の所轄税務署は新宿税務署（新宿区北新宿）または四谷税務署（新宿区三栄町）です。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。
マンション売却にかかる税金【新宿区版】
不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。新宿区のマンションは取引価格が高額になりやすく、過去10年で約59.7%の価格上昇が確認されているため、取得時と売却時の差額（譲渡所得）が大きくなる傾向があります。特例の適用可否で数百万〜数千万円の差が生じることも珍しくありません。
譲渡所得税の税率
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点にご注意ください。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税+住民税+復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
| 10年超所有軽減税率 （6,000万円以下の部分） | 10年超 | 14.21%（所得税10.21%＋住民税4%） |
（出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」）
計算シミュレーション（新宿区マンション）
西新宿のタワーマンションを9,500万円で売却した場合
取得費：4,800万円 ／ 譲渡費用：324万円（仲介手数料＋印紙税等） ／ 所有期間：15年（長期譲渡）
▶ 3,000万円特別控除を適用した場合
譲渡所得 ＝ 9,500万 −（4,800万 ＋ 324万）− 3,000万 ＝ 1,376万円
1,376万円 × 14.21%（10年超軽減税率） ＝ 約196万円
▶ 特別控除を適用しなかった場合
譲渡所得 ＝ 9,500万 −（4,800万 ＋ 324万）＝ 4,376万円
4,376万円 × 14.21%（10年超軽減税率） ＝ 約622万円
→ 特例の適用可否だけで約426万円の差が生じます。適用要件を満たすかどうか、売却前に必ずご確認ください。
3,000万円特別控除の主な適用要件
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は、自分が住んでいる家屋またはその家屋と敷地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、前年・前々年にこの特例を受けていないこと、売主と買主が親子・夫婦などの特別関係でないことです。
相続した不動産の売却と税金
取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。新宿区は地価上昇率が急激（直近1年で+13.0%）であり相続税額も高額になる傾向があるため、この特例の節税効果は極めて大きくなります。2024年4月からは相続登記の義務化が施行されており、相続を知った日から3年以内の登記が必要です。
確定申告の必要書類
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書B・第三表（分離課税用） | 税務署またはe-Tax |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署またはe-Tax |
| 売買契約書のコピー（売却時・購入時の両方） | ご自身で保管のもの |
| 仲介手数料等の領収書 | 不動産会社から受領 |
| 登記事項証明書 | 法務局（東京法務局） |
| 本人確認書類（マイナンバーカード等） | ご自身で保管のもの |
| 特例適用時の追加書類（住民票の除票など） | 新宿区役所等 |
マンション売却にかかる費用一覧
新宿区のマンションは取引額が高額になるケースが多く、仲介手数料をはじめとする諸費用も相応の金額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために発生する費用を事前に把握しておきましょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。
| 売買代金 | 仲介手数料（税込上限） |
|---|---|
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 7,000万円 | 237万6,000円 |
| 1億円 | 336万6,000円 |
| 1億5,000万円 | 501万6,000円 |
印紙税（売買契約書）
| 売買代金 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）
費用シミュレーション（売却価格9,500万円の場合）
| 費用項目 | 金額（税込目安） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 319万円 |
| 印紙税 | 3万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約3万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約2万円 |
| ハウスクリーニング | 約8万円 |
| 費用合計 | 約335万円 |
| 手取り目安（税金別途） | 約9,165万円 |
上記はあくまで一般的な目安です。新宿区の物件は取引額が大きく個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションが必要です。グローバルホームでは物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。
新宿区のマンション売却で押さえるべき地域特性
新宿区は面積18.22㎢、人口約34.8万人・約23万世帯を擁する東京都内最大級のターミナル区です。新宿駅を中心とした商業・ビジネスの中枢機能と、四谷・神楽坂・落合といった閑静な住宅街が共存する、東京でも最も多様性に富んだエリアの一つです。JR各線・東京メトロ丸ノ内線・副都心線・都営新宿線・都営大江戸線・西武新宿線・小田急線・京王線など圧倒的な路線数を誇り、都内あらゆる方面への抜群のアクセスを実現しています。
西新宿エリア（タワーマンションと再開発の最前線）
西新宿は超高層ビル群とタワーマンションが集積する新宿区の象徴的なエリアです。近年は住友不動産をはじめとするデベロッパーによるタワーマンション開発が活発で、エリア全体の居住環境が急速に向上しています。高層マンションはセキュリティや管理体制が充実しており、都庁前駅・西新宿駅から新宿駅への至近距離というアクセスの良さも相まって、ビジネスパーソンや共働き世帯からの需要が特に旺盛です。新宿中央公園の魅力向上整備も進み、都心でありながら緑豊かな住環境が実現しています。
四谷・市谷エリア（教育水準と格式の高い住宅地）
四谷・市谷は皇居や迎賓館に近い格式あるエリアで、教育水準の高さと治安の良さからファミリー層に根強い人気を誇ります。四谷小学校・番町小学校などの人気学区を擁し、学習院初等科や上智大学などの教育機関も集積。JR中央・総武線、東京メトロ丸ノ内線・南北線・有楽町線が利用可能で、東京駅まで約10分という利便性も魅力です。マンション市場では底堅い相場を維持しており、急激な価格変動が少ない安定したエリアです。
神楽坂エリア（住環境の良さと国際色の融合）
神楽坂は石畳の路地裏に料亭や隠れ家レストランが点在する、東京随一の風情あるエリアです。「住環境の良さ × 国際性」で安定した人気を集め、フランス人コミュニティの存在もあり独特の国際色を持ちます。飯田橋駅からはJR総武線・東京メトロ東西線・南北線・有楽町線・都営大江戸線の5路線が利用可能で、交通アクセスも抜群。新宿駅まで約5分という近さも見逃せません。落ち着いた住環境と都心利便性を高い次元で両立しており、資産価値の安定性が際立つエリアです。
新宿御苑・新宿三丁目エリア（都心の緑と利便性の共存）
新宿御苑（約58.3ha）という広大な緑地に隣接しながら、新宿三丁目駅から東京メトロ丸ノ内線・副都心線・都営新宿線の3路線が利用できる好立地です。新宿御苑前駅周辺は高級マンションが建ち並び、都心の喧騒から一歩離れた落ち着いた雰囲気。DINKS世帯や高所得単身者からの人気が高く、駅近物件の希少性から資産価値が上昇傾向にあります。国立競技場駅周辺も徒歩圏で、スポーツ・文化施設へのアクセスも良好です。
高田馬場・早稲田エリア（学生街の活気と投資需要）
高田馬場は早稲田大学をはじめとする教育機関が集積する学生街で、飲食店や商業施設が充実した生活利便性の高いエリアです。JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線の3路線が乗り入れ、多方面へのアクセスが良好。ワンルーム〜1LDKのコンパクトマンションは賃貸需要が極めて旺盛で、投資用不動産としての流動性も高くなっています。新宿区内では比較的手頃な価格帯で実需と投資の両面から安定した需要があります。
新宿区の交通アクセスまとめ
| 路線 | 区内主要駅 | 都心へのアクセス |
|---|---|---|
| JR山手線・中央線・総武線 | 新宿・高田馬場・四ツ谷・信濃町 | 東京まで約15分・渋谷まで約5分・池袋まで約5分 |
| 東京メトロ丸ノ内線 | 新宿・新宿三丁目・新宿御苑前・四谷三丁目・四ツ谷 | 東京まで約15分・銀座まで約18分 |
| 東京メトロ副都心線 | 新宿三丁目・西早稲田 | 渋谷まで約5分・横浜まで直通約35分 |
| 東京メトロ東西線 | 高田馬場・早稲田・神楽坂 | 大手町まで約15分・日本橋まで約20分 |
| 都営大江戸線 | 新宿・都庁前・西新宿五丁目・中井・落合南長崎・牛込神楽坂・牛込柳町・若松河田 | 六本木まで約10分・汐留まで約18分 |
| 都営新宿線 | 新宿・新宿三丁目・曙橋 | 市ヶ谷まで約3分・九段下まで約5分 |
| 小田急線・京王線 | 新宿（始発駅） | 下北沢まで約7分・調布まで約17分 |
よくある質問（FAQ）
2026年初頭時点で、新宿区のマンション平均売却額は約8,535万円（平均55㎡・築約22年）、平米単価は約148万円/㎡（約490万円/坪）です。70㎡換算では約1億360万円と上昇傾向が続いています。過去10年で+59.7%の価格上昇が確認されていますが、築年数・最寄り駅・階数・眺望によって大きく異なりますので、正確な価格は訪問査定で確認されることをおすすめします。
新宿区のマンション平均売却期間は約3〜4か月です。ただし、適正価格での売り出し、物件の状態、販売時期によって1か月〜6か月程度の幅があります。新宿区は東京最大のターミナル駅を擁する交通利便性と再開発期待から購入需要が極めて旺盛なため、適正価格であれば比較的早期に成約する傾向があります。特に2LDK・3LDKのファミリー向け物件は流動性が高くなっています。
マイホームの売却であれば、3,000万円特別控除を適用することで、譲渡所得（利益）が3,000万円以下であれば税金はかかりません。ただし新宿区のマンションは近年の価格高騰が著しく、過去10年で約60%上昇しているため、譲渡所得が3,000万円を超えるケースも増えています。確定申告は譲渡所得の有無にかかわらず特例適用には必要です。
住宅ローンの残債があっても売却は可能です。売却代金で残債を一括返済し、抵当権を抹消することが条件となります。新宿区のマンションは近年の価格高騰により売却代金が残債を大きく上回るケースが多く、オーバーローンになりにくい市場環境です。万が一売却代金で残債を完済できない場合は、自己資金で補填するか住み替えローンの利用を検討します。
新宿区で特に流動性が高いマンションの条件として、新宿駅・四ツ谷駅・飯田橋駅など主要駅から徒歩10分以内の立地、2LDK〜3LDKのファミリー向け間取り、築20年以内で管理状態が良好な物件が挙げられます。西新宿のタワーマンションは高層階・眺望良好な住戸にプレミアムが付きやすく、神楽坂・四谷エリアの低層マンションは希少性から安定した需要があります。
2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記が必要です。また、相続税の申告期限（相続開始から10か月）から3年以内に売却すれば「取得費加算の特例」が利用でき、節税効果が得られます。新宿区は地価上昇率が急激（直近1年で+13.0%）で相続税額も高額になる傾向があるため、早めの専門家への相談をおすすめします。
グローバルホームではマンションの査定を完全無料で承っております。机上査定（簡易査定）はお電話やWebからのお問い合わせで即日対応、訪問査定（詳細査定）も無料です。査定を依頼したからといって必ず売却しなければならないということはありませんので、まずはお気軽にご相談ください。新宿区に精通したスタッフが、最新の取引事例と地域情報に基づいた正確な査定をご提供いたします。
グローバルホームの強み
グローバルホームは、東京都内を中心に不動産売買・仲介を手がける地域密着型の不動産会社です。新宿区を含む都心エリアのマンション売却において、豊富な取引実績と地域に根ざした市場知識でお客様の大切な資産の売却をサポートいたします。
当社の強みは、正確な市場分析に基づく適正価格のご提案、物件の魅力を最大限に引き出す販売戦略の立案、そして売却完了まで一貫したサポート体制です。新宿区のマンション市場は西新宿のタワーマンションから神楽坂のヴィンテージマンションまで物件タイプが極めて多彩であり、エリアごとの購買層の特性を熟知した上での販売活動が成約価格を大きく左右します。
査定からお引き渡しまで、専任のスタッフが一貫して対応。税金や確定申告に関するご質問にも、提携の税理士と連携してサポートいたします。新宿区でのマンション売却をご検討の方は、まずはお気軽にご相談ください。
※本記事の価格・税率・制度等の情報は2026年3月時点のものです。実際の売却にあたっては最新の情報をご確認ください。※税金に関する詳細は税理士や税務署にご相談ください。※相場データはREINS Market Information・国土交通省不動産取引価格情報・SUUMO・HOME’S・マンションレビュー等の公開データおよび成約事例をもとに当社が独自に集計・分析したものであり、実際の売却価格を保証するものではありません。
