新宿区四谷本塩町 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用を解説

【新宿区四谷本塩町】の不動産売却相場【最新データ】

新宿区四谷本塩町の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均坪単価約700〜750万円（m2単価約210〜230万円）、土地は公示地価ベースで坪単価約1,065万円です。四ツ谷駅周辺の公示地価は前年比+10.97%と上昇傾向にあり、売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

新宿区四谷本塩町周辺の中古マンション相場は、四ツ谷駅・市ケ谷駅を最寄りとする好立地に支えられ、東京23区平均を大きく上回る水準です。築年数によって価格帯は異なりますが、都心立地のため築古でも高い需要があります。

最寄り駅別では、四ツ谷駅徒歩圏のマンションは坪単価749万円前後（前年比+21.75%）と大幅な上昇を記録しています。市ケ谷駅周辺も同様に堅調で、JR中央線・東京メトロ丸ノ内線・南北線の3路線利用可能な利便性が高い評価につながっています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

四谷本塩町は住宅密集エリアのため戸建ての流通件数は限られますが、土地の希少性から高値がつく傾向にあります。国土交通省の取引データによると、過去の取引事例では坪単価250〜350万円前後（土地のみ）が目安です。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

四谷本塩町を含む四ツ谷駅周辺の公示地価は、2022年以降4年連続で上昇しています。特に2025年・2026年は2桁の上昇率を記録し、バブル期以来の力強い地価上昇となっています。

路線価（相続税路線価）は公示地価の約80%が目安です。2025年分の路線価で試算すると、四谷本塩町周辺ではm2あたり約230〜250万円が相続税評価額の目安になります。

【新宿区四谷本塩町】の地価動向と今後の見通し

2026年の新宿区全体の公示地価は住宅地で前年比+11.21%、商業地でも二桁上昇と、いずれも東京23区でトップクラスの上昇率です。四谷本塩町周辺は以下の理由から、今後も堅調な地価推移が見込まれます。

第一に、コモレ四谷（CO・MO・RE YOTSUYA）の開業による四ツ谷駅前再開発効果が継続しています。約2.4haの大規模複合施設が街の利便性とブランド価値を押し上げています。

第二に、新宿グランドターミナル構想（2035年度一部完成予定）による新宿駅周辺の大規模再整備が、新宿区全域の不動産価値を底上げする効果が期待されます。

第三に、都心回帰の傾向が続く中、四ツ谷駅はJR中央線・総武線、東京メトロ丸ノ内線・南北線の4路線が利用でき、東京駅まで約10分という交通利便性が高く評価されています。「売り時」として、現在の上昇トレンドが続いているうちに売却を検討することは合理的な判断といえます。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。新宿区四谷本塩町のような都心エリアでは需要が旺盛なため、適正価格であれば3か月以内の成約も十分可能です。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「いつまでに」「いくらで」売りたいかを明確にしましょう。住み替え・相続・離婚・転勤など、売却動機によって最適な進め方は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明を請求し、売却代金で完済可能かを確認することが重要です。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は物件情報と周辺の成約事例から算出するもので、まず大まかな相場感をつかむのに適しています。訪問査定は実際に物件を確認し、室内の状態や日当たり・眺望などを加味してより精度の高い査定額を提示します。

3. 目安：1〜3日

   STEP3：媒介契約を締結する

   不動産会社に売却を依頼する際に結ぶのが「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。宅地建物取引業法で定められた3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   契約できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可	可
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   業務報告義務	週1回以上	2週に1回以上	義務なし
   契約期間上限	3か月	3か月	法律上の制限なし
   おすすめケース	早期売却を目指す方	手厚いサポートを求める方	複数社を比較したい方

   四谷本塩町のような都心物件では、専任媒介または専属専任媒介を選ぶことで、不動産会社が責任をもって販売活動に注力してくれるメリットがあります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S等）への掲載、REINSへの登録、自社ネットワークへの紹介など、多角的な販売チャネルで購入希望者を募ります。内覧希望があれば、室内を整え好印象を与えることが早期成約のポイントです。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者と価格・条件の交渉が成立したら、宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）から重要事項説明を受け、売買契約書に署名・捺印します。手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受領します。契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の取り決めも重要なポイントです。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン本審査通過後、残代金の受領と同時に所有権移転登記を行います。鍵の引渡しをもって売買が完了です。住宅ローンが残っている場合は、決済日に一括返済して抵当権を抹消します。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を使う場合も、申告が適用要件となりますので必ず忘れずに手続きしましょう。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。新宿区四谷本塩町で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費（しゅとくひ）とは、購入時の価格に購入時の仲介手数料や登録免許税などを加えた金額です。購入時の売買契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」が適用されます。譲渡費用には売却時の仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで決まります。実際の所有期間ではなく「1月1日基準」である点に注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（租税特別措置法第35条）です。

なお、この特例が適用できないケースとして、別荘やセカンドハウス、投資用物件、一時的な仮住まいの物件などが挙げられます。適用可否の判断に迷う場合は、税理士への相談をおすすめします。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、被相続人（故人）の取得費と所有期間を引き継ぐことができます。加えて、以下の2つの特例が活用できる場合があります。

取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できます。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除：相続した実家が一定の要件を満たす場合に適用できる特例です。1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物が対象で、耐震リフォームまたは解体のうえ売却する必要があります。

また、2024年4月から相続登記の義務化が施行されています。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が課される可能性があります。売却を検討する前に、法務局で登記の確認をしましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、所轄の税務署へ確定申告を行います。四谷本塩町の所轄税務署は四谷税務署です。e-Tax（国税庁の電子申告システム）を利用すれば、自宅からオンラインで申告することも可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローン繰上返済手数料などです。新宿区四谷本塩町で8,000万円の物件を売却した場合、費用総額は約300〜380万円となり、手取りは約7,620〜7,700万円が目安になります（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売却価格が400万円を超える場合の速算式は以下の通りです。

たとえば8,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は（8,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 270万6,000円（税込）です。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、不動産1件につき登録免許税1,000円に加え、司法書士報酬として1〜3万円程度が目安です。マンションの場合は建物と土地で2件分の登録免許税（計2,000円）がかかります。

住宅ローン繰上返済手数料は、金融機関によって異なりますが、0円〜3万3,000円程度です。ネット手続きであれば無料の金融機関が多くなっています。

そのほか、状況に応じて測量費（土地の境界確定が必要な場合、30〜80万円程度）、建物解体費（木造30坪で100〜150万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜10万円程度）などが発生する場合があります。

上記はあくまで目安です。実際の費用は物件の状況やローン残債により異なります。グローバルホームでは個別の手取りシミュレーションを無料で行っておりますので、お気軽にご相談ください。

【新宿区四谷本塩町】の不動産売却で押さえるべき地域特性

新宿区四谷本塩町は、四ツ谷駅から徒歩約5〜8分に位置する閑静な住宅街です。2025年3月時点で世帯数333世帯・人口505人の小規模な町丁ですが、都心一等地の希少性から不動産需要は極めて高く、地価上昇率は新宿区内でもトップクラスを維持しています。

人口動態と不動産需要の見通し

新宿区全体の人口は2020年国勢調査で約34万9,385人を記録し、2015年から約4.7%増加しました。都心回帰の流れを受け、新宿区は転入超過の傾向が続いています。

四谷本塩町は世帯数こそ333世帯と小規模ですが、マンション建替えや小規模開発により世帯数は緩やかに増加傾向にあります。単身世帯やDINKS世帯の割合が高く、コンパクトマンションへの需要が根強いエリアです。

新宿区の世帯数増加率は東京23区でも上位に位置しており、今後も住宅需要は堅調に推移すると見込まれます。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

四谷本塩町の不動産価値に影響を与える主な開発計画は次の通りです。

コモレ四谷（CO・MO・RE YOTSUYA）：四ツ谷駅前約2.4haに誕生した大規模複合施設（地上31階建て）で、オフィス・商業施設・住宅・教育施設が一体となっています。2020年の竣工以降、四ツ谷駅周辺の利便性とブランド力を大きく向上させました。

新宿グランドターミナル構想：新宿駅周辺の線路上空に東西デッキを新設し、駅前広場を再構築する大規模プロジェクトです。2035年度に一部完成予定で、新宿区全域への波及効果が期待されます。

東京メトロ南北線の利便性向上：品川方面への延伸計画が進行中で、四ツ谷駅の交通ハブとしての価値がさらに高まる見通しです。

【新宿区四谷本塩町】で売れやすい物件の特徴

当社の取引実績から、四谷本塩町周辺で特に売れやすい物件の特徴は以下の通りです。

第一に、四ツ谷駅または市ケ谷駅から徒歩10分以内の物件は問い合わせ数が多く、早期成約につながりやすい傾向があります。四谷本塩町は両駅の徒歩圏にあり、この条件を満たしています。

第二に、2LDK〜3LDK・50〜80m2台のファミリー向け間取りは、共働き世帯や子育て世帯からの需要が旺盛です。上智大学や学習院初等科など教育施設が充実していることも、ファミリー層の支持につながっています。

第三に、築20年以内でリフォーム履歴のある物件は、実需層・投資家双方から関心を集めます。築30年超でも管理状態が良好であれば、リノベーション前提の購入希望者が多数います。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節的な需要の波があり、1月〜3月は年間で最も取引が活発になる時期です。新年度に合わせた住み替え需要がピークを迎えるため、この時期に販売を開始すれば高値での成約確率が上がります。

税制面では、所有期間5年超で長期譲渡所得の軽減税率（20.315%）が適用されるため、所有期間が5年を超えるタイミングを待って売却する方法も有効です。ただし「1月1日基準」で判定される点に注意しましょう。

金利動向も重要な要素です。住宅ローン金利の上昇局面では買主の購買力が低下するため、低金利のうちに売却を完了させることが有利に働きます。

新宿区四谷本塩町の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧ページもあわせてご覧ください。

【新宿区四谷本塩町】の不動産売却 よくある質問（FAQ）

新宿区四谷本塩町での不動産売却に関して、お客様から特に多く寄せられる6つの疑問にプロの視点から回答します。住宅ローン残債、相続、リフォーム、査定、売却期間など、売却前に知っておきたい基本知識をまとめました。

【新宿区四谷本塩町】の不動産売却はグローバルホームにお任せください

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まとめ

新宿区四谷本塩町の不動産売却を成功させるポイントは3つです。(1)四ツ谷駅周辺の公示地価は2026年で前年比+10.97%と上昇が続いており、売却に適した環境である (2)3,000万円特別控除を活用すれば多くのケースで譲渡所得税はゼロになる (3)売却費用は価格の約4〜6%が目安で、適正価格での早期売却が手取り最大化の鍵です。

四谷本塩町は四ツ谷駅徒歩圏の都心一等地として、マンション・戸建て・土地いずれも安定した需要があるエリアです。コモレ四谷の開業効果や新宿グランドターミナル構想など、今後の発展も期待されています。

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