新宿区下落合1丁目の不動産市場は、2025年の公示地価が前年比+14.15%と大幅に上昇し、下落合駅周辺の平均地価は約120万円/m2（坪単価約400万円）に達しています（2025年公示地価）。新宿駅西口の大規模再開発が進行中のいま、新宿区全体の不動産価値は上昇傾向にあります。
この記事では、新宿区下落合1丁目で不動産売却を検討している方に向けて、最新の売却相場、地価動向、税金、費用、売却の流れを不動産のプロが徹底解説します。「売却で損をしたくない」「適正価格で売りたい」とお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。
結論から言うと、売却成功の第一歩は「正確な相場を知ること」です。まずはお持ちの不動産の現在価値を把握することから始めましょう。
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新宿区下落合1丁目の不動産売却相場【最新データ】
新宿区下落合1丁目の2025年時点の不動産売却相場は、中古マンションが平均㎡単価約106〜138万円（坪単価約350〜456万円）、中古一戸建てが約9,600万〜1億円超、土地は坪単価約331〜400万円です。公示地価は前年比+14.15%と大幅上昇しており、売却に適した市場環境が続いています（2025年公示地価時点）。
マンション売却相場（築年数別・駅別）
下落合駅周辺の中古マンションは、築年数によって価格差が大きくなります。築5年以内は坪単価508万円前後と高水準を維持しますが、築30年以上では283万円前後まで下落する傾向があります。以下は築年数別の目安です。
| 築年数 | 坪単価（万円） | 70m2換算価格（万円） |
|---|---|---|
| 築5年以内 | 約508 | 約10,760 |
| 築10年 | 約450 | 約9,530 |
| 築20年 | 約380 | 約8,050 |
| 築30年以上 | 約284 | 約6,010 |
下落合駅に加え、徒歩圏の目白駅（JR山手線）や高田馬場駅（JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線）の利便性も査定価格に大きく影響します。目白駅徒歩圏の物件は特に高値傾向が見られます。
戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）
新宿区の中古一戸建ての売却相場は、直近の成約データでは平均約9,600万円です（2025年時点）。下落合1丁目は住宅街として人気があり、土地面積や接道状況によって価格に幅があります。
| 土地面積 | 売却価格目安（万円） | 備考 |
|---|---|---|
| 50〜80m2 | 6,500〜9,000 | コンパクト住宅、単身・DINKS向け |
| 80〜120m2 | 9,000〜14,000 | ファミリー向け、需要が最も多い |
| 120m2以上 | 14,000〜30,000超 | 二世帯・邸宅クラス |
土地売却相場（公示地価・路線価の推移）
新宿区下落合の公示地価は、コロナ禍の2021年にわずかに下落したものの、その後は力強い回復を見せています。2025年には前年比+14.15%という大幅上昇を記録しました。
| 年 | 平均地価（万円/m2） | 坪単価（万円） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 約110 | 約364 | -0.3% |
| 2022年 | 約118 | 約390 | +2.6% |
| 2023年 | 約122 | 約403 | +3.7% |
| 2024年 | 約106 | 約350 | +4.7% |
| 2025年 | 約121 | 約400 | +14.15% |
路線価は公示地価の約80%が目安です。相続税の計算や土地の概算評価に活用できます。
新宿区下落合1丁目の地価動向と今後の見通し
新宿区全体の公示地価は、令和5年から令和7年にかけて累計約20.8%上昇しました（2025年時点）。この上昇を牽引しているのは、新宿駅西口の大規模再開発です。
小田急百貨店跡地には地上48階・高さ約260mの超高層複合ビルが2029年完成予定で建設中です。さらに西新宿三丁目西地区の再開発（総延べ約38万m2）も進行しており、新宿区全体の不動産価値を押し上げています。
下落合1丁目は西武新宿線で新宿駅まで数分という好立地にあり、再開発の波及効果が期待できるエリアです。人口も増加傾向が続いており（下落合全体で約15,800人、2025年3月時点）、住宅需要は底堅いと言えます。
売り時の判断ポイント
新宿区の地価は上昇トレンドが続いていますが、日銀の金融政策正常化に伴う住宅ローン金利の動向には注意が必要です。金利上昇が本格化すれば買主の購買力が低下し、価格調整が起こる可能性もあります。「相場が高い今のうちに査定だけでも受けておく」ことが、売却タイミングを見極める第一歩です。
正確な査定額を知りたい方へ
WEB上の相場はあくまで目安です。お持ちの不動産の正確な価値を知るには、プロによる無料査定をご活用ください。
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不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】
不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。新宿区下落合1丁目のような都心好立地であれば、適正価格での売出しなら3か月以内の成約も十分に可能です。
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目安：1〜2週間
STEP1：売却の目的・条件を整理する
まずは「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「希望価格の下限はいくらか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資金確保など動機によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、残高証明書を取り寄せて正確な残額を把握してください。
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目安：1〜2週間
STEP2：不動産会社に査定を依頼する
査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は物件情報だけで概算価格を算出する方法で、まず相場感をつかむのに適しています。訪問査定は担当者が現地を確認し、建物の状態や周辺環境を踏まえた精度の高い価格を提示します。グローバルホームでは無料で訪問査定を実施しています。
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目安：1〜3日
STEP3：媒介契約を締結する
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく＝売却の仲介を正式に依頼する契約）を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
出典：宅地建物取引業法 第34条の2に基づく規定項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介 他社への依頼 不可 不可 可能 自己発見取引 不可 可能 可能 REINSへの登録 5営業日以内 7営業日以内 任意 活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務なし 契約期間 最長3か月 最長3か月 制限なし（3か月が一般的） 当社では、売主様に手厚いサポートをご提供するため専任媒介契約をお勧めしています。販売状況の定期報告を通じて、売却の進捗を透明性高く共有いたします。
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目安：1〜3か月
STEP4：販売活動を行う
不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・アットホーム等）への掲載、REINS（レインズ＝不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、既存顧客へのご紹介など、多角的な販売活動を展開します。内覧対応では、室内の清掃や整理整頓が第一印象を大きく左右します。
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目安：1〜2週間
STEP5：売買契約を締結する
購入希望者が見つかり条件が合意に至ったら、宅地建物取引士による重要事項説明（じゅうようじこうせつめい＝物件の法的・物理的情報の説明）を行い、売買契約を締結します。手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領し、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲も確認します。
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目安：1〜2か月
STEP6：決済・引渡しを行う
買主のローン審査完了後、残代金の受領と同時に所有権移転登記を行います。鍵の引渡しをもって売却は完了です。住宅ローンの残債がある場合は、この時点で一括返済し抵当権抹消登記も行います。
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翌年2月16日〜3月15日
STEP7：確定申告を行う
不動産を売却した翌年に確定申告が必要です。譲渡所得が発生した場合はもちろん、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も申告が必須となります。確定申告を忘れると特例が適用できなくなるため、必ず期限内に申告しましょう。
不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】
不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）です。新宿区下落合1丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。
取得費（しゅとくひ）とは、購入時の価格に購入時の仲介手数料や登記費用などを加えたものです。建物部分は経年に応じて減価償却費を差し引きます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。
譲渡費用とは、売却にかかった仲介手数料、印紙税、測量費などの実費です。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 10年超所有軽減税率（6,000万円以下の部分） | 10年超 | 10.21% | 4% | 14.21% |
たとえば、新宿区下落合1丁目のマンションを8,000万円で売却し、取得費が4,500万円、譲渡費用が300万円の場合、譲渡所得は3,200万円です。3,000万円特別控除を適用すれば課税対象は200万円となり、長期譲渡の税額は約40万円にまで圧縮できます。
3,000万円特別控除の適用要件
居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）は、マイホームを売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける強力な節税特例です。
適用要件（主なもの）
- 自分が住んでいる家屋、または住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
- 売主と買主が親子・夫婦など特別な関係でないこと
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却した年の前年・前々年に居住用財産の買換え特例等を受けていないこと
- 確定申告を行うこと（申告しなければ適用されません）
適用できないケースとして、「投資用・事業用物件の売却」「別荘やセカンドハウスの売却」「売却先が親族の場合」などがあります。判断に迷う場合は、税理士への相談をお勧めします。
相続した不動産の売却と税金
相続した不動産を売却する場合、以下の2つの特例が活用できる可能性があります。
取得費加算の特例は、相続税の申告期限（相続開始から10か月）の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担を軽減できます。
空き家の3,000万円特別控除は、被相続人が一人暮らしだった住居を相続し、一定の要件（耐震基準を満たす、または取り壊して更地にする等）を満たして売却した場合に適用できます。相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に縮小される点にご注意ください（2026年3月時点）。
なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。売却前に相続登記が完了しているか必ず確認しましょう。
確定申告の手順と必要書類
不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に所轄の税務署に提出します。新宿区にお住まいの方の管轄は新宿税務署または四谷税務署です。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すればオンラインでも申告できます。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書B・第三表（分離課税用） | 税務署またはe-Tax |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署またはe-Tax |
| 売買契約書の写し（売却時・購入時） | 手元保管 |
| 仲介手数料等の領収書 | 手元保管 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 住民票の写し（特例利用時） | 区役所 |
| マイナンバーカードまたは通知カードの写し | 手元保管 |
手取り額はいくらになる？
税金・費用を差し引いた実際の手取り額を無料でシミュレーションいたします。お気軽にグローバルホームへご相談ください。
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不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション
新宿区下落合1丁目で不動産を売却する際にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローン繰上返済手数料などです。3,000万円の物件を売却した場合の費用合計は約130〜150万円、手取りは約2,850〜2,870万円が目安となります（2026年3月時点）。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。400万円超の売買価格に対しては、以下の速算式で算出します。
たとえば売却価格3,000万円の場合、仲介手数料の上限は105.6万円（税込）です。
印紙税（売買契約書に貼付）
| 売買価格 | 印紙税額 |
|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 60,000円 |
その他の費用
仲介手数料と印紙税のほかに、物件の状況に応じて以下の費用がかかる場合があります。
抵当権抹消登記費用は、住宅ローン残債がある場合に必要です。登録免許税が不動産1個につき1,000円、司法書士報酬を含めて約1.5〜3万円が相場です。
住宅ローン繰上返済手数料は、金融機関によって異なりますが、一般的に0〜3万円程度です。ネット手続きなら無料の金融機関も多くあります。
そのほか、測量費（土地の境界確定が必要な場合：30〜80万円程度）、解体費（古家を解体する場合：100〜300万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜10万円程度）がケースに応じて発生します。
売却価格3,000万円の場合の費用シミュレーション
| 費用項目 | 金額（税込） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約105.6万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約2万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約2万円 |
| ハウスクリーニング | 約5万円 |
| その他（引越し費用等） | 約15万円 |
費用合計：約130.6万円 → 手取り目安：約2,869万円（譲渡所得税は3,000万円特別控除適用で0円の場合）
新宿区下落合1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性
新宿区下落合1丁目は、西武新宿線「下落合駅」徒歩圏の閑静な住宅街です。人口は下落合全体で約15,800人（2025年3月時点）と増加傾向にあり、世帯数も約9,960世帯と堅調に推移しています。JR山手線「目白駅」「高田馬場駅」にも徒歩でアクセス可能な好立地で、不動産需要は安定しています。
人口動態と不動産需要の見通し
下落合（1〜4丁目合計）の人口推移を見ると、1995年の12,878人から2020年には15,625人へと約21%増加しており、右肩上がりの傾向が続いています。世帯数も同期間に6,283世帯から9,564世帯へ約52%増加しました。
新宿区全体では2026年3月時点で約23.3万世帯が居住しており、単身世帯の比率が高いことが特徴です。下落合1丁目では2,169世帯・2,834人が暮らしており、1世帯あたり約1.3人と単身者が多い構成です。こうした人口動態は、コンパクトマンションやワンルームの需要を下支えしています。
再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響
新宿区では複数の大規模再開発が同時進行しています。
新宿駅西口地区開発計画は、小田急百貨店本館跡地に地上48階・高さ約260mの超高層複合ビルを建設するプロジェクトです。2029年の完成を目指して工事が進行中で、商業施設やオフィスが入居する予定です。
西新宿三丁目西地区再開発は、総延べ床面積約38万m2の大規模計画で、4棟の再開発ビルが建設されます。2033年の全体完成を目指しています。
さらに新宿グランドターミナル構想として、新宿駅の東西を結ぶデッキや広場の整備が2046年度の全体完成に向けて段階的に進められています。これらの再開発は新宿区全体のブランド価値を高め、下落合エリアの不動産価格にもプラスの影響を与えています。
新宿区下落合1丁目で売れやすい物件の特徴
当社の取引実績から、新宿区下落合1丁目で成約しやすい物件の特徴をまとめると、下落合駅から徒歩5分以内のマンション、目白駅徒歩圏の戸建て、築20年以内で管理状態が良好な物件が比較的短期間で成約に至る傾向があります。
ターゲット買主層は、都心通勤の30〜50代のDINKS世帯やファミリー層が中心です。近年は在宅勤務の普及により、閑静な住環境を求めて下落合エリアを選ぶ方も増えています。間取りとしては2LDK〜3LDK、専有面積60〜80m2前後の需要が最も高い状況です。
売却に最適なタイミングとは
不動産の売買が最も活発になるのは1〜3月です。4月の新年度に向けた引越し需要が高まるため、この時期に売出しを始めると成約率が上がります。新宿区下落合1丁目のような好立地であれば、年間を通じて一定の需要がありますが、繁忙期を狙うことでより有利な条件での売却が期待できます。
また、金利動向も重要なファクターです。住宅ローン金利が上昇すれば買主の予算が縮小するため、売却価格に下方圧力がかかります。金利上昇が本格化する前に売却を検討するのも一つの戦略です。
新宿区下落合1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。
新宿区下落合1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）
新宿区下落合1丁目での不動産売却に関して、お客様からよくいただく6つの疑問に不動産のプロがお答えします。住宅ローン残債、相続、売却期間、リフォームの要否など、売却前に知っておきたいポイントをまとめました。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい、売却代金でローンを完済できれば可能です。売却価格がローン残高を上回る場合は、決済時に残債を一括返済し抵当権を抹消します。売却価格が残高を下回る場合（オーバーローン）は、自己資金での補填が必要になります。まずは査定で売却見込み額を確認し、ローン残高と比較することが第一歩です。
相続した不動産を売却するにはどうすればいいですか？
まず相続登記を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しなければなりません。登記完了後は通常の売却と同じ流れです。相続した不動産には「取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合がありますので、売却前に税理士にご相談ください。
売却と賃貸、どちらが得ですか？
一概には言えませんが、物件の築年数や立地により判断が異なります。新宿区下落合1丁目は賃貸需要も高いため、長期保有が可能なら家賃収入という選択肢もあります。ただし管理の手間や空室リスク、経年劣化による修繕コストも考慮が必要です。まとまった資金が必要な場合や維持管理が負担な場合は、売却が合理的です。
リフォームしてから売却した方がいいですか？
多くの場合、大規模リフォームは不要です。リフォーム費用を売却価格に上乗せできるとは限らず、買主が自分好みにリノベーションしたいケースも増えています。ただし水回りの故障や壁紙の著しい汚れなど、第一印象を大きく損なう箇所は最低限の補修をお勧めします。費用対効果は物件により異なりますので、査定時にご相談ください。
査定は無料ですか？何社に依頼すべきですか？
はい、グローバルホームの査定は完全無料です。一般的には2〜3社に依頼して比較することが推奨されます。ただし査定価格が高いからといって、その金額で売れるとは限りません。査定の根拠や販売戦略、担当者の対応力を総合的に判断して不動産会社を選ぶことが大切です。
売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
平均3〜6か月が目安です。新宿区下落合1丁目のような都心好立地であれば、適正価格で売出せば1〜3か月で買主が見つかるケースも少なくありません。売出し価格が相場より高すぎると長期化する傾向があります。スピード売却を希望される場合は、当社の「買取保証制度」もご検討ください。
新宿区下落合1丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください
株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都板橋区を拠点に新宿区を含む都内全域の不動産売却をサポートしています。地域の市場動向を熟知したスタッフが、査定から売却完了まで一貫して担当。年中無休（10:00〜19:00）でご相談を承っています。
地域密着の売却力
新宿区を含む東京都内の不動産市場を日々調査し、REINSデータや成約事例を活用した精度の高いマーケティングを実施。地域のニーズに合った販売戦略で、早期・高値売却を実現します。
データに基づく適正査定
公示地価、路線価、REINS成約事例、国土交通省の取引価格情報など複数のデータソースを組み合わせた多角的な査定を実施。「売れる価格」と「売りたい価格」のバランスを丁寧にご説明します。
売却完了までの手厚いサポート
宅地建物取引士が在籍し、契約書の作成から税務相談の窓口紹介、確定申告のアドバイスまで一貫対応。売却後のアフターフォローも充実しています。
新宿区下落合 / マンション売却 / 60代男性
「定年を機にマンションの売却を決意しましたが、相場がわからず不安でした。グローバルホームさんは周辺の成約事例を丁寧に説明してくださり、納得のいく価格で売却できました。担当者の方が最後まで親身に対応してくれたので安心でした。」
新宿区高田馬場 / 相続戸建て売却 / 50代女性
「父から相続した戸建ての売却で相談しました。相続登記の段取りから税金の概算まで、ワンストップでサポートしていただき、煩雑な手続きもスムーズに進みました。想定以上の価格で売れたことに大変満足しています。」
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受付時間：10:00〜19:00（定休日なし）
まとめ
新宿区下落合1丁目の不動産売却で押さえるべきポイントは3つです。(1)下落合エリアの公示地価は前年比+14.15%と大幅上昇中で、売却には好環境です。(2)3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで譲渡所得税をゼロにできます。(3)売却費用は売却価格の約4〜6%が目安です。
新宿駅西口の大規模再開発が進行中の今、新宿区全体の不動産価値は上昇傾向にあります。しかし金利動向や市場環境は常に変化するため、「売り時」を逃さないためにも、まずは現在の正確な査定額を把握することが重要です。
グローバルホームでは、新宿区下落合1丁目の不動産を無料で査定いたします。査定を受けたからといって売却を強制することは一切ありません。相場を知るだけでもお気軽にお問い合わせください。
免責事項
本記事の情報は2026年3月時点の公開データに基づいて作成しています。不動産の価格相場、税制、法令等は変更される場合があります。記事中の数値はあくまで参考値であり、実際の売却価格や税額を保証するものではありません。地価データは2025年公示地価を基にした参考値であり、2026年公示地価の発表後に数値が更新される可能性があります。具体的な売却判断や税務処理については、必ず不動産会社・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。
出典一覧
- 国土交通省 地価公示（各年1月1日時点）
- 国土交通省 不動産取引価格情報
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ
- 東日本不動産流通機構（REINS）成約データ
- 国税庁「譲渡所得の税額の計算」「確定申告特集」
- 国税庁「印紙税額の一覧表」
- 新宿区「住民基本台帳による人口」
- 新宿区「新宿駅周辺の主な開発動向等について」
- 宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）
- 租税特別措置法第35条（居住用財産の譲渡所得の特別控除）
- 令和8年度税制改正大綱（2025年12月閣議決定）
