新宿区本塩町 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

新宿区本塩町の不動産売却相場【最新データ】

新宿区本塩町の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均坪単価約505万円（70m2換算で約1億700万円）、土地は坪単価約332万〜579万円です。新宿区全体の公示地価は前年比+12.88%と上昇傾向にあり、四ツ谷駅周辺は322万円/m2（+10.97%）と売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

新宿区本塩町エリアの中古マンション相場は、築年数と最寄り駅からの距離によって大きく変動します。新宿区全体の中古マンション坪単価は約505万円（2026年2月時点）で、前年比+21%超と大幅な上昇を続けています。

本塩町の最寄り駅は四ツ谷駅（JR中央線・総武線、東京メトロ丸ノ内線・南北線）で、駅から徒歩圏内の好立地です。四ツ谷駅周辺は「コモレ四谷」の大規模再開発完了後も地価上昇が続いており、マンション需要は引き続き堅調です。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

新宿区本塩町周辺の中古戸建ては流通量が限られるため、売り出し時の価格設定が重要です。土地面積や建物の状態によって価格は大きく変動しますが、四ツ谷エリアの住宅地としてのブランド力が価格を下支えしています。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

新宿区本塩町周辺の土地相場は、2026年の公示地価で四ツ谷駅圏内が平均322万円/m2（前年比+10.97%）を記録しています。四谷本塩町の実勢取引では坪単価約332万〜579万円の水準で推移しています。

直近5年間で新宿区の住宅地公示地価は累計約48%の上昇を記録しています。特に2024年以降は二桁%の上昇が続いており、不動産市場の過熱ぶりがうかがえます。

新宿区本塩町の地価動向と今後の見通し

結論として、新宿区本塩町エリアの地価は2026年時点で上昇トレンドが継続しています。四ツ谷駅周辺の公示地価は前年比+10.97%と高い上昇率を維持しており、売却検討には好環境です。

上昇の主な要因は3つあります。まず、新宿グランドターミナル構想を含む新宿駅周辺の大規模再開発計画（2047年完了予定）による将来的な交通利便性の向上です。次に、コモレ四谷の竣工による四ツ谷駅前のブランド力向上です。そして、低金利環境とインバウンド需要が東京都心部の不動産を下支えしています。

ただし、金利上昇局面への転換や世界経済の不透明感もあるため、「高値で推移している今が売り時」と判断する所有者も増えています。売却タイミングに迷われている方は、まず現在の査定額を把握することをおすすめします。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。新宿区本塩町エリアは需要が高いため、適正価格であれば比較的早期の成約が見込めます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず、売却の目的（住み替え・相続・老後資金・離婚・転勤など）を明確にし、希望価格・希望時期・引渡し条件を整理します。住宅ローン残債がある場合は残高を確認し、売却代金で完済できるかシミュレーションしておきましょう。

   本塩町の物件であれば、権利証（登記識別情報）、固定資産税納税通知書、管理規約（マンションの場合）を事前に用意しておくとスムーズです。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   不動産会社に査定を依頼します。査定方法には、データから算出する机上査定（簡易査定）と、実際に物件を確認する訪問査定の2種類があります。

   正確な売却価格を知るためには訪問査定が必須です。グローバルホームでは、新宿区本塩町エリアの取引実績に基づいた精度の高い査定を無料で実施しています。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を締結する

   査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく＝売却の仲介を依頼する契約）を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可	可
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	制限なし（3か月推奨）

   当社では、本塩町エリアの売却には専任媒介契約をおすすめしています。1社に集中して販売活動を任せることで、きめ細かな対応と積極的な広告展開が期待できます。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・at home等）への掲載、REINSへの登録、チラシ配布、購入希望者への個別紹介など、多角的な販売活動を行います。

   内覧（購入希望者による物件見学）の対応も重要です。第一印象が成約価格に直結するため、室内の整理整頓やハウスクリーニングの実施が効果的です。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者から買付申込書（購入申込書）が届いたら、価格や条件の交渉を行い、合意に至れば売買契約を締結します。契約時には宅地建物取引士による重要事項説明（じゅうようじこうせつめい＝物件の法的事項や取引条件の説明）が法律上義務づけられています。

   買主から手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン本審査が通過したら、決済日を設定します。決済当日は、残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引渡しを同時に行います。

   住宅ローン残債がある場合は、売却代金で同時に完済し、抵当権抹消登記も行います。司法書士が立ち会い、すべての手続きを進行します。

7. 目安：売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除など税制上の特例を利用する場合も、確定申告が適用の条件となります。

   損失が出た場合でも、損益通算（そんえきつうさん＝他の所得と損失を相殺すること）により税負担を軽減できる特例があるため、確定申告を行うことをおすすめします。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。新宿区本塩町で自宅を売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益が出た場合に課される譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）は、以下の計算式で算出します。

取得費とは、物件の購入価格に購入時の諸費用を加えた金額です。建物部分は減価償却費を差し引きます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用には仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年11月に売却する場合、2026年1月1日時点の所有期間は4年9か月となり、短期譲渡に該当するため注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

主な適用要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋を売却すること（住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すれば適用可）
• 売主と買主が親子・夫婦など特別な関係でないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売却した年の前年・前々年に居住用財産の買換え特例等を受けていないこと
• 確定申告を行うこと（適用の必須条件）

なお、投資用物件や別荘には適用されません。また、建物を取り壊してから1年以内に売買契約を締結し、取り壊し後に駐車場等として利用していないことが条件です。

相続した不動産の売却と税金

新宿区本塩町で相続した不動産を売却する場合、以下の2つの特例が活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税を支払った人が相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除は、相続した空き家を一定の耐震基準を満たすよう改修した後、または取り壊して更地にした後に売却した場合に適用されます。売却代金が1億円以下であることが要件の一つです。

また、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています（不動産登記法改正）。相続で取得した不動産は、取得を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があり、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。売却前に必ず相続登記を完了させてください。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に、管轄の税務署またはe-Tax（国税庁の電子申告システム）で確定申告を行います。

3,000万円特別控除等の特例を利用する場合は追加書類が必要になります。不明な点は税理士への相談をおすすめします。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告が可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

新宿区本塩町で不動産を売却する際の費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）、印紙税、登記費用などで、3,000万円の売却なら約140万〜180万円の費用が発生します（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算式

仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）は宅地建物取引業法で上限が定められています。

これは売買価格が400万円を超える場合の速算式です。たとえば8,000万円で売却した場合、仲介手数料は（8,000万 × 3% ＋ 6万）× 1.1 ＝ 270万6,000円（税込）となります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、不動産1個につき1,000円の登録免許税と、司法書士への報酬（1万〜2万円程度）を合わせて2万〜3万円が目安です。

住宅ローン繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、0円〜3万円程度です。変動金利型は無料、固定金利型は手数料がかかるケースが多いため、事前に借入先に確認しましょう。

そのほか、測量費（境界確定が必要な場合30万〜80万円）、ハウスクリーニング費（5万〜15万円）、建物解体費（木造の場合坪4万〜6万円）が状況に応じて発生します。

上記はあくまで目安です。譲渡所得税は3,000万円特別控除の適用で非課税となるケースを想定しています。実際の手取り額は物件の状況や適用される特例によって異なりますので、詳細はグローバルホームの無料査定時にシミュレーションいたします。

新宿区本塩町の不動産売却で押さえるべき地域特性

新宿区本塩町は四ツ谷駅徒歩圏に位置し、JR・東京メトロ4路線が利用可能な都心一等地です。新宿区の人口は約35.3万人（2025年時点）で増加傾向にあり、四谷エリアは「コモレ四谷」再開発後のブランド力向上で不動産需要が一層高まっています。

人口動態と不動産需要の見通し

新宿区の人口は2025年時点で約35万3,000人を記録し、増加トレンドが続いています。新宿区の将来人口推計では、2040年頃をピークに36万人台で推移する見通しが示されており、中長期的に不動産需要が維持される環境にあります。

特に四谷エリアは、単身世帯だけでなくファミリー層の転入も見られます。学区の良さ（四谷小学校等）や治安の良好さ、都心各所への交通利便性が評価されており、マンション需要は根強いものがあります。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

本塩町周辺の不動産価格に好影響を与えている開発案件をまとめます。

コモレ四谷（CO・MO・RE YOTSUYA）は2020年に竣工した地上31階建ての大規模複合施設で、四ツ谷駅前のランドマークです。商業施設・オフィス・教育施設・住宅を含み、エリア全体のブランド力を大幅に引き上げました。

新宿グランドターミナル構想は、新宿駅周辺の東西回遊性向上と再整備を目指す長期計画（2047年完了予定）です。2026年8月には新宿駅西南口に地上23階建ての複合ビルが竣工予定で、新宿エリア全体の利便性向上が本塩町にも波及します。

さらに、三菱地所レジデンスによる新宿区四谷4丁目計画（2027年着工予定）など、四谷エリアでは新たなマンション開発計画も進行中で、エリアへの投資意欲の高さがうかがえます。

新宿区本塩町で売れやすい物件の特徴

当社の売却実績や市場分析から、本塩町エリアで特に売れやすい物件の特徴は以下の3つです。

第一に、四ツ谷駅徒歩7分以内の物件は、通勤利便性の高さから購入希望者が多く、成約期間が短い傾向にあります。本塩町は駅徒歩圏に位置しており、この点で優位性があります。

第二に、50m2以上の2LDK〜3LDKは、共働き世帯やDINKs（子どものいない共働き夫婦）層に根強い人気があります。特に70m2前後の3LDKは需給バランスが良く、適正価格であれば早期成約が見込めます。

第三に、管理体制が良好なマンションは資産価値が維持されやすく、購入者からの評価も高くなります。修繕積立金の積み立て状況や大規模修繕の実施履歴が査定に影響します。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節要因があります。最も取引が活発になるのは1月〜3月の年度末需要期です。4月の新生活・新年度に合わせて購入を検討する層が多く、成約件数・成約価格ともにピークを迎えます。

2026年の市場環境で言えば、日銀の金融政策が緩やかな正常化に向かう中、住宅ローン金利の上昇局面では「金利が上がる前に買いたい」という駆け込み需要が発生しやすくなります。売主にとっては、金利上昇の本格化前が高値売却のチャンスと言えるでしょう。

また、税制面では所有期間が5年を超えるタイミング（1月1日基準）で長期譲渡所得の低税率が適用されるため、売却時期の調整が有効な場合もあります。

新宿区本塩町の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

新宿区本塩町の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問にプロが回答します。住宅ローン残債がある場合の売却可否、相続不動産の手続き、売却と賃貸の比較、リフォームの要否、査定の仕組み、売却期間の目安について、新宿区本塩町エリアの実情を踏まえてお答えします。

新宿区本塩町の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは東京都知事（2）第105612号の免許を持つ不動産会社で、新宿区を含む東京都内の不動産売却を数多くサポートしてきました。地域密着の売却力、データに基づく適正査定、売却完了までの手厚いサポートの3つの強みで、新宿区本塩町の不動産を最適な条件で売却いたします。

無料査定のお申込みは、WEBフォームまたはお電話で承っています。新宿区本塩町の不動産売却に関するどんな疑問にもお答えしますので、まずはお気軽にご連絡ください。

まとめ

新宿区本塩町の不動産売却で押さえるべきポイントは3つです。第一に、2026年の新宿区公示地価は前年比+12.88%と上昇が続いており、高値売却が期待できる市場環境です。第二に、税金・費用を正しく把握し、3,000万円特別控除などの特例を活用すれば手取り額を最大化できます。第三に、地域に精通した不動産会社を選ぶことが成功の鍵です。

不動産売却は人生で何度もない大きな取引です。本塩町は四ツ谷駅徒歩圏の都心一等地であり、地価上昇が続く今は売却に適したタイミングと言えます。まずは現在の正確な査定額を知ることから始めてみてください。

グローバルホームでは、新宿区本塩町の不動産売却を無料で査定しています。お電話（03-5926-7530）またはWEBフォームから、お気軽にお問い合わせください。