新宿区東五軒町 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

新宿区東五軒町の不動産売却相場【最新データ】

新宿区東五軒町の2025年基準地価は150万円/m2（坪単価約496万円）で前年比+15.38%の上昇です。周辺の中古マンション相場は㎡単価約130万円前後、中古戸建ては6,000万〜1億円超が目安となっています。新宿区の2026年公示地価は平均433万円/m2（前年比+12.9%）と上昇トレンドが継続しており、売却に適した市場環境です。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

東五軒町は東京メトロ有楽町線「江戸川橋駅」から徒歩約7分、JR総武線・東京メトロ各線「飯田橋駅」から徒歩約10分の立地です。周辺エリアの中古マンション相場を築年数別にまとめました。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

新宿区の中古戸建て相場は中央値で約1億780万円とされています（2026年3月時点）。東五軒町周辺は神楽坂エリアに隣接する閑静な住宅地であり、以下が面積帯別の目安です。

土地売却相場（公示地価・基準地価の推移）

東五軒町の基準地価は、2020年のコロナ禍でも103万円/m2を維持し、その後急激な上昇を見せています。直近5年間の推移を以下にまとめました。

2021年から2025年の4年間で地価は約45.6%上昇しており、特に2024年・2025年は2年連続で15%超の急騰を記録しています。

新宿区東五軒町の地価動向と今後の見通し

結論から言うと、東五軒町の地価上昇はしばらく継続する可能性が高いと考えられます。新宿区全体の2026年公示地価は住宅地の平均が約113万円/m2（前年比+10.78%）と力強い上昇を継続しています。

上昇を支える要因は主に3つあります。第1に、新宿駅周辺の大規模再開発（西口地区開発計画、2029年竣工予定）による広域的な地価押し上げ効果です。第2に、東五軒町ではトーハン旧本社跡地にオフィス棟と537戸の大規模住宅棟の建設が進んでおり、街の利便性が向上しています。第3に、東京都心の住宅需要の底堅さがあり、実需・投資の両面から価格が支えられています。

ただし、住宅ローン金利の上昇リスクや世界経済の不確実性もあるため、「高値圏にある今のうちに売却を検討する」のは合理的な判断といえるでしょう。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。新宿区東五軒町は需要が旺盛なエリアのため、適正価格での売り出しなら3か月以内の成約も十分に見込めます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「いつまでに」「いくらで」「なぜ売りたいのか」を明確にします。住み替え・相続・離婚・転勤など、売却動機によって最適な進め方は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、残高も確認しておきましょう。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は登記情報や周辺相場から算出するもので、訪問査定は実際に物件を確認して詳細な価格を提示するものです。グローバルホームではどちらも無料で対応しています。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を締結する

   不動産会社と「媒介契約」（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   契約できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社OK
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINSへの登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告頻度	週1回以上	2週に1回以上	義務なし
   契約有効期間	最長3か月	最長3か月	定めなし（3か月が一般的）

   グローバルホームでは、売主様の状況に合わせて最適な媒介契約をご提案いたします。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を行う

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINSへの登録、チラシ配布、内覧対応などを不動産会社が代行します。東五軒町は都心立地のため、購入希望者からの問い合わせが集まりやすいエリアです。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明を経て売買契約を締結します。この際、売買代金の5〜10%程度を手付金として受け取るのが一般的です。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領と物件の引渡しを同日に行います。住宅ローンの残債がある場合はこのタイミングで完済し、抵当権を抹消します。所有権移転登記は司法書士が代行します。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   売却益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、申告が要件となるため忘れずに行いましょう。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。新宿区東五軒町で自宅を売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります。（2026年3月時点の税制に基づく）

譲渡所得税の計算方法

取得費（しゅとくひ）とは、不動産を購入したときの価格と諸費用の合計です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用には仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。たとえば2021年4月に取得した不動産を2026年中に売却する場合、1月1日時点では4年9か月のため「短期」に該当する点にご注意ください。

3,000万円特別控除の適用要件

• 自分が住んでいた家屋（またはその敷地）を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦などの特殊関係者でないこと
• 他の特例（買換え特例等）との併用ができない場合がある

適用できないケースとして、「賃貸に出していた投資用物件」「別荘」「売買相手が配偶者や直系血族」などが挙げられます。判断に迷う場合は税理士への相談を推奨します。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、2つの特例が活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続開始から3年10か月以内に売却する場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得を圧縮し、税負担を軽減できます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した被相続人の居住用家屋（1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋）を耐震リフォームまたは解体して売却する場合に適用できます。

なお、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となります。相続不動産の売却を検討される場合は、まず登記状況の確認が必要です。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すればオンラインで申告が可能です。提出先は売主の住所地を管轄する税務署です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。新宿区東五軒町で5,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用などの合計で約200〜300万円、手取り額は約4,700〜4,800万円が目安となります。最も大きな費用は仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売却価格が400万円を超える場合の速算式は以下のとおりです。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、住宅ローンが残っている場合に必要です。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、司法書士報酬を含めて約1.5〜3万円が相場です。

住宅ローン繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、0円〜5万円程度が一般的です。インターネットバンキング経由なら無料としている銀行も多くあります。

物件の状態によっては、測量費（土地境界確定で30〜80万円程度）、解体費（木造で100〜200万円程度）、ハウスクリーニング費（5〜15万円程度）が追加で必要になることもあります。

新宿区東五軒町の不動産売却で押さえるべき地域特性

新宿区東五軒町は飯田橋駅・江戸川橋駅の2駅利用可能な好立地にあり、神楽坂エリアに隣接する閑静な住宅街です。新宿区の人口は2025年時点で約35万人と増加傾向が続いており、トーハン旧本社跡地の大規模開発（オフィス棟＋住宅537戸）も東五軒町の不動産価値を押し上げる要因となっています。

人口動態と不動産需要の見通し

新宿区の住民基本台帳人口は2025年6月時点で約35.5万人、世帯数は約23.4万世帯と堅調に推移しています。都心回帰の流れに加え、新宿区は外国人居住者も多く、多様な住宅需要が不動産市場を支えています。

東五軒町を含む牛込・神楽坂エリアは単身世帯からファミリー層まで幅広い層に人気があり、賃貸需要も底堅いことから、売却時の買い手が見つかりやすい傾向にあります。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

東五軒町で最も注目される開発が、トーハン旧本社跡地の再開発プロジェクトです。三菱地所・三菱地所レジデンス・三菱商事都市開発の3社により、延床面積約12,456m2のオフィス棟と537戸の賃貸住宅棟が建設されています。

さらに新宿駅西口では、旧小田急百貨店跡地に地上48階建て・最高高さ260mの大型複合ビル「新宿駅西口地区開発計画」が2029年度竣工予定で進行中です。新宿エリア全体の価値向上は、東五軒町を含む周辺住宅地の地価にも波及効果をもたらしています。

新宿区東五軒町で売れやすい物件の特徴

グローバルホームの売却実績から見ると、東五軒町周辺で成約が早い物件には共通する特徴があります。最寄り駅から徒歩10分以内の物件、50〜70m2の2LDK〜3LDKの間取り、築20年以内のマンションが特に人気です。

買主のターゲット層はDINKS（共働き夫婦）やシニア層の住み替え需要が中心です。神楽坂の飲食店街や江戸川公園の緑に近い「都心の住環境」を評価する購入者が多いのも、このエリアの特徴です。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節性があり、1〜3月の引越しシーズンに向けた12〜2月の売り出しが最も問い合わせを集めやすい時期です。新年度に合わせた住み替え需要が高まるためです。

また、金利動向も売却タイミングを左右する重要な要素です。日銀の金融政策正常化に伴い住宅ローン金利は上昇傾向にあるため、買い手の購買力が低下する前に売却を進めるのも一つの戦略です。税制面では、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得として税率が約半分になる点も考慮すべきでしょう。

新宿区東五軒町の生活環境や交通アクセスの詳細は新宿区の住みやすさ完全ガイドもあわせてご覧ください。

新宿区東五軒町の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問にプロが回答します。住宅ローンの残債、相続不動産の扱い、リフォームの要否、査定の流れ、売却期間の目安など、新宿区東五軒町で売却を検討する方が気になるポイントを網羅しています。

新宿区東五軒町の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都板橋区を拠点に新宿区を含む都内全域の不動産売却をサポートしています。地域密着の売却力、データに基づく適正査定、売却完了までの手厚いサポートの3つの強みで、お客様の大切な不動産を最適な条件で売却いたします。

まとめ

新宿区東五軒町の不動産売却で押さえるべきポイントは3つです。第1に、東五軒町の基準地価は150万円/m2（2025年）で前年比+15.38%と急上昇中であり、売却に適した市場環境が続いています。第2に、3,000万円特別控除を活用すれば多くのケースで譲渡所得税をゼロにできます。第3に、費用は売却価格の約4〜6%が目安で、事前シミュレーションで手取り額を把握することが重要です。

不動産売却の成功は「正しい相場の把握」から始まります。東五軒町の地価は上昇トレンドが続いていますが、金利上昇や市場変動のリスクもあるため、売却を検討されている方は早めの情報収集をおすすめします。

グローバルホームでは、新宿区東五軒町の不動産を無料で査定いたします。相場を知ることが最善の売却判断につながります。まずはお気軽にご相談ください。