東京都新宿区東榎町で不動産の売却をお考えですか？ 2026年の新宿区の公示地価は平均433万円/m2、前年比+12.88%と大幅な上昇が続いています。東榎町エリアの最寄り駅である神楽坂駅周辺の地価も前年比+13.39%と力強い伸びを見せており、売却に適した市場環境です。
この記事では、新宿区東榎町の不動産売却に必要な情報を網羅的にお届けします。最新の売却相場から税金・費用の計算方法、売却の流れ、地域特性まで、売却で損をしたくない方が知っておくべき知識をすべて解説しています。
結論から言えば、売却成功の第一歩は正確な相場を把握することです。まずはこの記事で東榎町の市場動向を確認し、ご自身の不動産の価値を知ることから始めましょう。
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新宿区東榎町の不動産売却相場【最新データ】
新宿区東榎町の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが70m2換算で約1億円前後（m2単価約143万円）、中古一戸建てが平均約2億2,000万円、住宅地の公示地価はm2単価約113万円（前年比+11.21%）です。最寄りの神楽坂駅エリアの地価は172万円/m2と上昇が続いており、売却に適した市場環境にあります（2026年3月時点）。
マンション売却相場（築年数別・駅別）
新宿区東榎町周辺の中古マンション売却相場は、築年数によって大きく異なります。新宿区全体のm2単価は約143万円（2026年3月時点）で、前年比+21%以上の上昇です。東榎町は神楽坂駅・牛込柳町駅の徒歩圏にあり、文教エリアとしてのブランド力もあいまって安定した需要があります。
| 築年数 | m2単価（目安） | 70m2換算価格 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 約170〜200万円 | 約1億1,900万〜1億4,000万円 | 新築に近く希少性が高い |
| 築10年前後 | 約140〜170万円 | 約9,800万〜1億1,900万円 | 設備が新しく人気が高い |
| 築20年前後 | 約110〜140万円 | 約7,700万〜9,800万円 | 価格と広さのバランスが良い |
| 築30年以上 | 約70〜110万円 | 約4,900万〜7,700万円 | 立地次第で底堅い需要あり |
駅別に見ると、神楽坂駅徒歩5分以内の物件は特にプレミアムが付きやすく、同一築年数でもm2単価が10〜15%程度高くなる傾向があります。牛込柳町駅や江戸川橋駅周辺も都営大江戸線・有楽町線の利便性から根強い需要があります。
戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）
新宿区東榎町を含む牛込エリアの戸建て売却相場は、都心の住宅密集地という特性から高水準で推移しています。新宿区全体の中古戸建ての平均売却額は約2億2,000万円（平均土地面積114m2、平均築33年）です（2026年3月時点）。
| 土地面積 | 売却価格目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 50〜80m2 | 1億〜1億8,000万円 | コンパクト住宅、DINKS向け |
| 80〜120m2 | 1億8,000万〜3億円 | ファミリー向けで最も取引が多い |
| 120m2以上 | 3億円以上 | 希少物件、高額取引の可能性 |
土地売却相場（公示地価・路線価の推移）
新宿区の住宅地における公示地価は、2022年以降一貫して上昇を続けています。東榎町の最寄り駅である牛込柳町駅エリアの公示地価は150万6,666円/m2（坪単価約498万円）、前年比+13.45%の上昇です（2026年公示地価）。
| 年 | 住宅地平均（m2単価） | 前年比変動率 |
|---|---|---|
| 2022年 | 約74万円/m2 | +0.6% |
| 2023年 | 約85万円/m2 | +3.5% |
| 2024年 | 約91万円/m2 | +6.4% |
| 2025年 | 約102万円/m2 | +13.0% |
| 2026年 | 約113万円/m2 | +11.2% |
路線価は公示地価のおおむね80%が目安です。相続税の計算に用いられる路線価も上昇傾向にあるため、相続した不動産の売却を検討されている方は早めの情報収集をおすすめします。
新宿区東榎町の地価動向と今後の見通し
新宿区の公示地価は2026年に前年比+12.88%と、2年連続で二桁上昇を記録しました。東榎町周辺の牛込エリアも同様の傾向で、神楽坂の街並み人気や都営大江戸線の利便性が地価を押し上げています。
新宿区の人口は約35万人（2025年時点）で、区の将来人口推計では2040年まで増加が続く見通しです。単身世帯の増加に加え、牛込エリアはファミリー層にも人気があるため、住宅需要は底堅いと言えます。
新宿駅西口の大規模再開発（2029年度完成予定）や東口の再整備計画も、区全体の資産価値を下支えする要因です。ただし、金利動向や世界経済の不確実性もあるため、売却を検討している方は地価が高い今のうちに行動するのが合理的です。
正確な査定額を知りたい方へ
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不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】
不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。新宿区東榎町は需要が高いエリアのため、適正価格で売り出せば比較的短期間での成約が見込めます。
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目安：1〜2週間
STEP1：売却の目的・条件を整理する
まず「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を整理しましょう。住み替え・相続・離婚・転勤など動機によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関への事前確認も必要です。
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目安：1〜2週間
STEP2：不動産会社に査定を依頼する
査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は周辺の取引データをもとに概算額を算出するもので、訪問査定は物件の状態を直接確認したうえで正確な価格を提示します。グローバルホームでは両方の査定を無料で承っています。
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目安：契約当日
STEP3：媒介契約を締結する
不動産会社に売却を正式に依頼する契約が「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
出典：宅地建物取引業法 第34条の2に基づく項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介 他社への依頼 不可 不可 可能 自己発見取引 不可 可能 可能 契約期間 最長3か月 最長3か月 制限なし（3か月が一般的） 業務報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務なし REINS登録 5営業日以内 7営業日以内 義務なし おすすめの方 早期売却を重視する方 バランス重視の方 複数社に依頼したい方 当社では、売主様の状況に応じて最適な媒介契約をご提案しています。新宿区東榎町のように需要が高いエリアでは、専任媒介契約による集中的な販売活動が効果的なケースが多いです。
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目安：1〜3か月
STEP4：販売活動を開始する
不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S等）への掲載、REINS（不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、オープンハウスの開催などを通じて購入希望者を募ります。販売活動中の進捗は定期的にご報告いたします。
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目安：1〜2週間
STEP5：売買契約を締結する
購入希望者が見つかったら、価格や条件の交渉を経て売買契約を締結します。契約時には宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明が行われます。手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領します。
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目安：1〜2か月後
STEP6：決済・引渡しを行う
残代金の受領と同時に物件の鍵と所有権を買主に引き渡します。住宅ローンの残債がある場合は、この日に一括返済と抵当権抹消登記を行います。司法書士が所有権移転登記を申請して手続き完了です。
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売却翌年の2月16日〜3月15日
STEP7：確定申告を行う
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も申告が必須となります。申告を忘れると特例が適用されませんのでご注意ください。
不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】
不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）です。新宿区東榎町で自宅を売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。
税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで判定されます。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
たとえば、新宿区東榎町のマンションを8,000万円で売却し、取得費が4,000万円、譲渡費用が300万円の場合、譲渡所得は3,700万円です。ここから3,000万円特別控除を適用すると課税対象は700万円となり、長期譲渡の場合の税額は約142万円（700万円 × 20.315%）になります。
3,000万円特別控除の適用要件
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例は新宿区東榎町で自宅を売却する多くの方が利用可能です。
重要ポイント
3,000万円特別控除の主な適用要件は以下のとおりです。自分が住んでいる家屋を売るか、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと。前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと。他の特例（買換え特例など）との併用ができない場合があること。売却した年の確定申告で適用を申請すること。
適用できないケースとして、この特例の目的外使用（投資用物件の売却）や別荘・セカンドハウスの売却が挙げられます。判断に迷う場合は税理士への相談をおすすめします。
相続した不動産の売却と税金
相続した不動産を売却する場合、通常の譲渡所得税に加えて知っておくべき特例が2つあります。
1つ目は「取得費加算の特例」です。相続税を納付した方が、相続開始から3年10か月以内に相続した不動産を売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
2つ目は「空き家の3,000万円特別控除」です。被相続人が一人暮らしだった家屋（昭和56年5月31日以前の建築で旧耐震基準のもの）を相続し、耐震改修または取壊し後に売却すると最大3,000万円の控除を受けられます。
また、2024年4月から相続登記が義務化されました。相続で取得した不動産は、取得を知った日から3年以内に登記申請する必要があります。正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料の対象となります（不動産登記法第164条）。
確定申告の手順と必要書類
不動産売却で利益が出た場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。3,000万円特別控除を利用して課税額がゼロになる場合でも、申告自体は必須です。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書B | 税務署またはe-Tax |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署またはe-Tax |
| 売買契約書の写し（売却時） | 手元の控え |
| 売買契約書の写し（取得時） | 手元の控え |
| 仲介手数料等の領収書 | 不動産会社 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 住民票の除票（住所変更があった場合） | 区役所 |
e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅からオンラインで申告できます。書類の準備や計算が不安な方は、顧問税理士へ相談されることをおすすめします。
手取り額はいくらになる？
税金・費用を差し引いた実際の手取り額を無料でシミュレーションいたします。お気軽にグローバルホームへご相談ください。
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不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション
不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）、印紙税（1〜3万円）、抵当権抹消費用（約1〜2万円）などです。新宿区東榎町で5,000万円のマンションを売却する場合、費用合計は約200〜230万円となります（2026年3月時点）。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売却価格が400万円超の場合、「売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」が上限です。この金額は法定上限であり、実際の手数料は不動産会社との交渉によります。
印紙税（売買契約書に貼付）
| 売却価格 | 本則税率 | 軽減税率（2027年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
その他の費用
仲介手数料と印紙税以外にも、状況に応じて以下の費用が発生します。抵当権抹消登記費用は不動産1件あたり1,000円の登録免許税に加え、司法書士報酬として1〜2万円が目安です。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、おおむね無料〜3万円程度です。
戸建てや土地の売却では、確定測量費（30〜80万円程度）、建物の解体費用（木造で坪4〜6万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜10万円程度）が発生する場合もあります。
売却価格5,000万円の場合の費用シミュレーション
| 費用項目 | 金額（税込） |
|---|---|
| 仲介手数料（5,000万円 × 3% ＋ 6万円 × 1.1） | 約171.6万円 |
| 印紙税（軽減税率適用） | 1万円 |
| 抵当権抹消費用（司法書士報酬含む） | 約2万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約0〜3万円 |
| その他（引越し費用等） | 約10〜30万円 |
費用合計：約185〜208万円 → 手取り目安：約4,792万〜4,815万円
上記はあくまでシミュレーション例です。譲渡所得税が発生する場合は別途税金がかかります。正確な手取り額は物件の状況によって異なりますので、グローバルホームの無料査定でご確認ください。
新宿区東榎町の不動産売却で押さえるべき地域特性
新宿区東榎町は、神楽坂駅から徒歩約5分の閑静な住宅街です。都営大江戸線の牛込柳町駅・牛込神楽坂駅、東京メトロ有楽町線の江戸川橋駅も徒歩圏内にあり、交通利便性に優れています。新宿区の人口は約35万人で2040年まで増加が見込まれており、住宅需要は今後も堅調に推移すると考えられます。
人口動態と不動産需要の見通し
新宿区の人口は2025年時点で約35万2,717人、世帯数は約23万3,406世帯です（2026年3月1日現在の住民基本台帳）。区の将来人口推計によると、総人口は2040年をピークに36万人台が続く見通しで、当面は人口減少の心配がないエリアと言えます。
世帯構成では単身世帯の割合が67.8%と高く、コンパクトマンションへの需要が旺盛です。一方、東榎町周辺の牛込エリアは比較的ファミリー世帯も多く、戸建てや3LDK以上のマンションにも安定した需要があります。
再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響
新宿区では複数の大規模再開発プロジェクトが進行しています。新宿駅西口の「新宿グランドターミナル構想」は2029年度の完成を目指しており、商業施設・オフィス・広場が一体となった大規模複合施設が誕生します。
東榎町の周辺では、神楽坂エリアのまちづくりが進み、歴史的な街並みを活かした商業の活性化が不動産価値を下支えしています。飯田橋駅前の再開発（2025年竣工済み）により、エリアの利便性がさらに向上しました。
新宿区東榎町で売れやすい物件の特徴
当社がこれまでに東榎町周辺で担当した売却事例から、以下のような物件が特に売れやすい傾向にあります。
マンションであれば、神楽坂駅または牛込柳町駅から徒歩7分以内、築20年以内、2LDK〜3LDKの物件が人気です。ターゲット買主層はDINKS（共働き夫婦）や単身のプロフェッショナル層が中心で、30代〜50代が主要購買層となっています。
戸建てや土地は供給が限られるため、面積に関わらず希少性が高く、価格交渉の余地が少ない（売主有利な）取引になりやすい点が特徴です。
売却に最適なタイミングとは
不動産の取引が最も活発になるのは1月〜3月です。新年度に向けた住み替え需要が集中するため、この時期に売却活動を始めると成約までの期間が短くなる傾向があります。
2026年の新宿区は地価が二桁上昇中であり、市場全体が売り手有利の状況です。ただし、日銀の金利政策の変更や住宅ローン金利の上昇が将来的に購入者の購買力を低下させる可能性もあります。売却を検討しているなら、地価が高い今のタイミングを逃さないことが重要です。
新宿区東榎町の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧ページもあわせてご覧ください。
新宿区東榎町の不動産売却 よくある質問（FAQ）
新宿区東榎町で不動産売却を検討されている方からよく寄せられる6つの疑問に、不動産売却のプロがお答えします。住宅ローンの残債、相続物件の扱い、売却と賃貸の比較など、多くの方が気になるポイントを網羅しています。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい、売却代金でローンを完済できれば可能です。売却価格がローン残債を上回る場合は、決済日に一括返済と抵当権抹消を同時に行います。残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンの利用を検討します。まずは査定で売却可能額を確認しましょう。
相続した不動産を売却するにはどうすればいいですか？
まず相続登記を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。登記完了後に通常の売却手続きに進めます。相続税の納税資金確保のための売却であれば「取得費加算の特例」が使える場合がありますので、税理士への相談をおすすめします。
売却と賃貸、どちらが得ですか？
一概には言えませんが、新宿区東榎町のように地価上昇中のエリアでは売却の方が有利になるケースが多いです。賃貸の場合は管理コスト・空室リスク・経年劣化による家賃下落を考慮する必要があります。当社では売却と賃貸それぞれの収支シミュレーションを無料で作成しておりますので、比較検討にお役立てください。
リフォームしてから売却した方がいいですか？
いいえ、大規模リフォームは不要なケースがほとんどです。リフォーム費用を売却価格に上乗せできるとは限らず、購入者自身がリフォームしたいというニーズも増えています。ただし、水回りの軽微な補修やハウスクリーニングは内覧時の印象を良くするため効果的です。費用対効果を考慮して判断しましょう。
査定は無料ですか？何社に依頼すべきですか？
はい、グローバルホームの査定は完全無料です。一般的には2〜3社に査定を依頼して比較するのが良いとされています。ただし査定価格が高いからといって、その金額で売れるとは限りません。査定の根拠やデータの説明が丁寧な会社を選ぶことが、売却成功の鍵です。
売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
平均3〜6か月が目安です。新宿区東榎町のような都心の人気エリアでは、適正価格で売り出せば1〜3か月で成約するケースも珍しくありません。査定依頼から引渡しまでの全体スケジュールは、グローバルホームが売主様の希望に合わせてご提案いたします。
新宿区東榎町の不動産売却はグローバルホームにお任せください
株式会社グローバルホームは東京都知事免許（2）第105612号の認可を受けた不動産会社です。新宿区東榎町を含む東京都心部の不動産売却に豊富な実績があり、地域の相場や買主ニーズを熟知した宅地建物取引士が査定から引渡しまで一貫してサポートいたします。
地域密着の売却力
新宿区を中心とした東京都心部の不動産市場を熟知しています。地域の購入希望者データベースと独自のネットワークを活用し、物件に最適な買主をスピーディにマッチングします。
データに基づく適正査定
REINS成約データ・国土交通省の不動産取引価格情報・公示地価など、複数の公的データを分析し、根拠のある査定価格をご提示します。「売れる価格」を見極めます。
売却完了までの手厚いサポート
査定から引渡し・確定申告のアドバイスまで、ワンストップで対応します。税理士・司法書士との提携体制も整えており、複雑な案件（相続・離婚・住み替え）にも迅速に対応可能です。
新宿区東榎町周辺 / マンション売却 / 60代男性
「相続したマンションの売却で相談しました。相続登記の段取りから販売戦略まで丁寧に説明してくれて安心できました。査定価格より高く売れたのは、エリアの需要をよく理解しているグローバルホームさんだからこそだと思います。」
新宿区東榎町周辺 / 戸建て売却 / 50代女性
「住み替えのため急いでいたのですが、3週間で購入希望者が見つかり驚きました。税金の計算や確定申告の準備まで教えていただき、初めての売却でしたが不安なく進められました。」
グローバルホームでは、査定のお申し込みをWEBと電話の2つの方法で受け付けています。WEBからは24時間いつでもお申し込みいただけます。お電話は10:00〜19:00（定休日なし）で承っておりますので、お気軽にご連絡ください。
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受付時間：10:00〜19:00（定休日なし）
まとめ
新宿区東榎町の不動産売却で押さえるべきポイントは3つです。(1)2026年の地価は前年比+12.88%と大幅上昇中であり、売却に有利な市況が続いている (2)税金・費用を正しく把握すれば手取り額を最大化できる (3)地域に精通した不動産会社を選ぶことが高値売却の鍵です。
新宿区東榎町は、神楽坂駅・牛込柳町駅の徒歩圏という好立地に加え、区全体の人口増加と再開発の恩恵を受けて資産価値が上昇しています。税金面では3,000万円特別控除を中心とした節税策を活用し、費用面では仲介手数料・印紙税・諸費用を事前に把握しておくことが大切です。
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免責事項
本記事の情報は2026年3月時点の公開データに基づいて作成しています。不動産の価格相場、税制、法令等は変更される場合があります。記事中の数値はあくまで参考値であり、実際の売却価格や税額を保証するものではありません。具体的な売却判断や税務処理については、必ず不動産会社・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。
出典一覧
- 国土交通省 地価公示（令和8年）
- 国土交通省 不動産取引価格情報
- 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）成約データ
- 国税庁「譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁「印紙税額の一覧表」
- 新宿区「新宿区の人口」（令和8年3月1日現在）
- 新宿区「新宿区地域別将来人口推計」（令和7年2月公表）
- 宅地建物取引業法
- 不動産登記法（2024年4月改正施行）
