新宿区馬場下町 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

新宿区馬場下町の不動産売却相場【最新データ】

新宿区馬場下町の2026年の公示地価は232万円/m2（坪単価約767万円）で、前年比+11.54%の上昇です。新宿区全体の中古マンション相場は70m2換算で約1億700万円、中古戸建ては平均約6,200万円〜1億円超の水準にあります。地価は5年連続で上昇しており、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

新宿区馬場下町の最寄り駅は東京メトロ東西線「早稲田」駅（徒歩約1分）です。早稲田駅周辺および近隣の高田馬場駅周辺は、学生・社会人の賃貸需要が厚く、投資用・実需用ともに取引が活発なエリアです。

新宿区の中古マンション売却相場を築年数別に整理すると、以下のとおりです（2026年3月時点の参考値）。

主要駅ごとのm2単価を比較すると、早稲田駅周辺は新宿区内では中間的な水準にあります。ただし、早稲田大学至近の好立地物件や、築浅の大規模マンションは上記の目安を大きく上回る価格で成約するケースもあります。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

新宿区の中古戸建ての売却相場は、2026年3月時点で平均約6,200万円〜1億800万円程度です。馬場下町を含む早稲田エリアは住宅地としての評価も高く、整形地の戸建てには堅調な需要があります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

馬場下町の公示地価は、2013年の底値以降13年連続で上昇しています（コロナ禍の2021年を除く）。直近5年間の推移は以下のとおりです。

なお、相続税評価に用いる路線価（国税庁発表）は公示地価の約80%が目安です。馬場下町の場合、2026年の路線価は概算で約185万円/m2前後と推計されます（2026年7月の路線価発表で確定します）。

新宿区馬場下町の地価動向と今後の見通し

結論から言うと、馬場下町の地価は今後も堅調な推移が見込まれます。2026年の公示地価は前年比+11.54%で、新宿区全体の住宅地平均（+10.78%）を上回る上昇率です。

上昇の背景には、新宿駅周辺の大規模再開発（新宿グランドターミナル構想、2035年度一部完成予定）による波及効果、東京都心部への人口回帰トレンド、そして早稲田大学を核とした安定的な不動産需要が挙げられます。

ただし、日銀の金融政策の動向や住宅ローン金利の上昇リスクには注意が必要です。金利が上昇すれば購入者の購買力が低下し、価格上昇ペースが鈍化する可能性があります。現在の高値水準を活かして売却を検討される方には、早めの査定をおすすめします。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。新宿区馬場下町は需要が堅調なため、適正価格であれば比較的短期間での成約が期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まずは「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいか」「最低いくらで売りたいか」を明確にしましょう。住み替え・相続・資金確保など、目的によって最適な売却戦略が変わります。住宅ローンの残債がある場合は、残高を金融機関に確認しておくことも重要です。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   不動産会社に査定を依頼し、物件の市場価値を把握します。査定には、データベースをもとにした「机上査定（簡易査定）」と、実際に物件を訪問する「訪問査定」の2種類があります。正確な売却価格を知るには訪問査定がおすすめです。グローバルホームでは無料で訪問査定を行っています。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を締結する

   売却を依頼する不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約です。契約形態は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼可能な会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINSへの登録義務	5営業日以内	7営業日以内	任意
   業務報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	法令上の制限なし

   馬場下町のように需要のあるエリアでは、専任媒介契約で不動産会社に積極的な販売活動を行ってもらうのが効果的です。報告義務があるため、売主としても進捗を把握しやすいメリットがあります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産会社がREINS（レインズ＝不動産流通標準情報システム）への登録、不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、内覧対応などの販売活動を行います。売主は内覧時に好印象を与えられるよう、室内の清掃・整理整頓を心がけましょう。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者から買付申込書（購入申込書）を受領したら、価格・引渡し条件などを交渉し、合意に至れば売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明を受けた上で署名・押印を行い、買主から手付金（通常は売却価格の5〜10%）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン審査通過後、残代金の決済と物件の引渡しを同日に行います。決済日には、残代金の受領、鍵の引渡し、所有権移転登記の申請、住宅ローンの残債がある場合は抵当権抹消登記をすべて同時に進めます。司法書士が立ち会い、登記手続きを代行します。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告が必要です。譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合でも、3,000万円特別控除などの特例を適用するには確定申告が必須です。申告期限は売却した翌年の2月16日〜3月15日です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）です。新宿区馬場下町で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、物件を購入したときの費用（購入代金＋仲介手数料・登記費用等）のことです。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」を使います。譲渡費用は、売却時に支払った仲介手数料・印紙税などが該当します。

税率は所有期間によって大きく異なります。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。実際の所有年数が5年を超えていても、1月1日時点では5年以下になるケースがあるため注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（租税特別措置法第35条）です。

主な適用要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋を売却すること。または、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
• 売却先が配偶者・直系血族・同族会社など特別な関係者でないこと。
• 売却した年の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
• 売却した年の前年・前々年に「居住用財産の買換え特例」等の適用を受けていないこと。
• 確定申告を行うこと（申告が要件です）。

相続した不動産の売却と税金

相続した不動産を売却する場合、2つの特例が税負担の軽減に役立ちます。

1つ目は「取得費加算の特例」です。相続税を納付した方が、相続開始から3年10か月以内に相続不動産を売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。

2つ目は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」です。被相続人が一人暮らしをしていた家屋を相続し、一定の要件を満たして売却した場合に最大3,000万円の控除が適用されます。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければ、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となります。相続した不動産を売却するためには、まず名義を相続人に変更する相続登記が必須です。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却による譲渡所得がある場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日に、管轄の税務署またはe-Taxで確定申告を行います。

e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅からオンラインで申告手続きが可能です。特例の適用に必要な書類は特例ごとに異なるため、事前に税務署または顧問税理士に確認することをおすすめします。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税）、印紙税、登記費用などです。新宿区馬場下町で3,000万円の物件を売却した場合、費用合計は約140〜170万円、手取り額は約2,830〜2,860万円が目安となります。

売却にかかる主な費用の内訳

仲介手数料は売却費用のなかで最も大きな比重を占めます。宅地建物取引業法で上限が定められており、売却価格が400万円超の場合は「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が上限額です。

そのほかの費用として、売買契約書に貼付する印紙税、住宅ローン完済時の抵当権抹消登記費用（司法書士報酬含む）、ローンの繰上返済手数料、必要に応じて測量費・解体費・ハウスクリーニング費などが発生します。

手取り額シミュレーション

上記はあくまで概算シミュレーションです。物件の状況、ローン残債の有無、特例の適用可否によって手取り額は大きく変わります。正確な手取り額の把握には、グローバルホームの無料査定・個別シミュレーションをご利用ください。

新宿区馬場下町の不動産売却で押さえるべき地域特性

新宿区馬場下町は、東京メトロ東西線「早稲田」駅より徒歩約1分という抜群の立地に位置する文教エリアです。人口約536人・322世帯の小規模な町ですが、早稲田大学正門前という希少性と、新宿区全体の人口増加トレンド（2040年まで増加見通し）が不動産需要を下支えしています。

人口動態と不動産需要の見通し

新宿区の総人口は2025年時点で約35万人を超え、2020年国勢調査から約1.6万人増加しています。新宿区の人口推計によれば、2040年をピークに36万人台が2050年まで維持される見通しで、長期的な不動産需要の底堅さを示しています。

馬場下町を含む早稲田地区は、20〜30代の若年単身世帯が多い一方、ファミリー世帯の定住も見られます。早稲田大学の教職員・留学生による賃貸需要も厚いため、投資用マンションの出口戦略としても売却しやすいエリアです。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

新宿区では、新宿グランドターミナル構想をはじめとする駅周辺の大規模再開発が進行中です。2035年度には東西デッキや駅前広場が一部完成予定で、区全体の資産価値向上が期待されています。

馬場下町に直接関わる大規模再開発はありませんが、高田馬場駅前ではホテルを含む複合ビルの建設が進むなど、周辺エリアの都市機能強化が進んでいます。こうした周辺環境の向上は、間接的に馬場下町の不動産価値にもプラスに働きます。

新宿区馬場下町で売れやすい物件の特徴

グローバルホームの取引実績やデータ分析から、馬場下町エリアで特に売れやすい物件の条件を整理すると以下のとおりです。

マンションの場合は、早稲田駅徒歩5分以内、専有面積25〜45m2（単身・DINKS向け）または60〜75m2（ファミリー向け）、築20年以内が人気のボリュームゾーンです。投資用1K・1LDKも賃貸利回りの観点から需要が安定しています。

戸建て・土地の場合は、整形地で接道条件が良い物件が高く評価されます。建築条件付き土地として売却すると、建売業者からの需要も取り込めます。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節性があり、1〜3月は転勤・進学シーズンに伴い取引が最も活発化する時期です。この時期に向けて、前年の10〜12月に売却活動を開始するのが理想的です。

また、税制面では所有期間5年超（長期譲渡所得）の適用タイミングや、3,000万円特別控除の適用要件（居住しなくなってから3年以内）にも注意が必要です。金利動向も重要な判断材料であり、金利上昇局面では購入者の減少が予想されるため、現在の低金利環境が続いているうちに売却を進めるのも有効な戦略です。

新宿区馬場下町の生活環境や交通アクセスの詳細は、グローバルホームの不動産コラム一覧もあわせてご覧ください。

新宿区馬場下町の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問に、グローバルホームのスタッフがプロの視点から回答します。住宅ローン残債・相続・リフォーム・査定・期間など、売主の方が特に不安を感じやすいテーマを厳選しました。

新宿区馬場下町の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、新宿区馬場下町を含む東京都内の不動産売却を得意とする不動産会社です。地域密着の販売ネットワークとデータに基づく適正査定で、売主の利益最大化をサポートいたします。無料査定は年中無休で受付中です。

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まとめ

新宿区馬場下町の不動産売却を成功させるためのポイントは3つです。(1)公示地価+11.54%上昇中の今の市場環境を活かすこと、(2)税金・費用を正確に把握して手取り額を最大化すること、(3)馬場下町エリアに精通した不動産会社に依頼すること。まずは無料査定で、お持ちの不動産の現在価値を確認しましょう。

この記事では、新宿区馬場下町の不動産売却に必要な情報を網羅的にお伝えしました。売却相場・地価動向・税金の計算方法と節税策・売却にかかる費用と手取りシミュレーション・売却の流れ・地域特性まで、売却判断に必要なデータを一通り把握できたかと思います。

不動産の売却は、多くの方にとって人生で1〜2回の大きな取引です。「もっと高く売れたのでは」と後悔しないためにも、まずは相場を正確に知ることが第一歩です。グローバルホームでは、新宿区馬場下町の不動産を無料で査定いたします。お気軽にご相談ください。