品川区のマンション売却相場【2026年最新データ】

不動産売却で最も重要なのは「適正価格」を知ることです。品川区は城南五山と呼ばれる高級住宅街から湾岸のタワーマンションまで、エリアごとの価格差が大きいのが特徴です。ここでは最新の公的データと取引事例をもとに、中古マンション売却相場を整理します。

ファインエステートの集計によると、品川区の中古マンション売却相場は2026年2月時点で70㎡換算の平均成約価格9,706万円、成約件数104件です。また、HowMaのデータでは平均成約㎡単価は約147万円/㎡（487万円/坪）に達しており、東京都平均の109万円/㎡と比較して38万円/㎡高い水準です。品川区の物件価格は直近1年間で約15.5%上昇、直近3年間で約40.5%上昇しており、首都圏マンション市場の中でも力強い上昇トレンドを維持しています。

間取り別の売却相場

出典：HOME4Uマンションプライス（参照2025年2月）

1R・1Kの物件が全体の41%を占める点が品川区の特徴です。投資用ワンルームの需要が高い一方、2LDK・3LDKのファミリー向けも堅調で、実需と投資の両面から高い流動性を保っています。

築年数別の売却相場

品川区では築浅物件から築50年超の物件まで幅広く取引が成立しています。特筆すべきは、築6年〜20年の間で平米単価に大きな差が見られない点で、品川区の立地プレミアムが築年数による価値下落を緩やかにしていることがわかります。

出典：HOME4Uマンションプライス（参照2025年2月）

エリア別の相場と売却戦略

品川区は面積22.84㎢、人口約42万人（2026年3月時点で約42.1万人・約24万世帯）の規模を持ち、山手線内側の高級住宅街から東京湾に面するウォーターフロントまで、多様な住環境が共存しています。エリアの特性を理解し、買主ターゲットに合わせた売却戦略を立てることが高値売却の鍵です。

人気エリアTOP3の直近取引事例

1位：上大崎（目黒駅周辺）

2位：大崎

3位：大井町

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリをもとに作成

品川区でマンションを売却する流れ【7ステップ】

不動産売却は複数のステップを経て進みます。品川区は高額物件が多いため、各ステップでの判断が手取り額に数百万円規模の影響を与えます。ここでは査定依頼から確定申告までの7つのステップを、所要期間の目安とともに解説します。

マンション売却にかかる税金【品川区版】

品川区のマンションは近年大幅に値上がりしているため、譲渡所得（売却益）が発生しやすい傾向にあります。適切な税金対策を講じることで、手取り額に数百万円の差が生じることもあります。

譲渡所得税の計算方法

マンション売却で利益が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

取得費とは、購入時の価格に諸費用を加え、建物の減価償却分を差し引いた金額です。購入時の契約書がない場合は売却価格の5%が適用される「概算取得費」となり、品川区の相場では税額が非常に大きくなるため、購入時の契約書は必ず保管しておきましょう。

税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は以下のとおりです。

10年超所有の居住用財産の軽減税率

所有期間10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。通常の長期譲渡所得税率20.315%に比べ、6,000万円以下の部分は14.21%に軽減されるため、品川区の高額物件ではこの特例の効果が大きくなります。

具体的な計算例：品川区マンションの場合

品川区大崎のマンションを8,500万円で売却した場合を想定します。取得費5,200万円（購入価格5,000万円＋諸費用400万円、減価償却後）、譲渡費用290万円（仲介手数料＋印紙税等）、所有期間5年超で居住用の3,000万円特別控除を適用した場合の計算です。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した品川区のマンションを売却する場合、取得費加算の特例（相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算可能）を活用できます。また、一定の要件を満たす空き家の売却では空き家の3,000万円特別控除（令和9年12月31日まで延長）が適用できる場合があります。なお、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されており、相続を知った日から3年以内の登記が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

マンション売却にかかる費用一覧

品川区の不動産は売却価格が高額になりやすいため、仲介手数料をはじめとする費用も大きな金額になります。事前にどのような費用がかかるのか正確に把握し、手取り額を計算しておくことが重要です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は以下のとおりです。

印紙税（売買契約書）

費用シミュレーション（売却価格8,500万円の場合）

上記はあくまで一般的な目安です。さらに譲渡所得税が発生する場合は手取り額が減少します。グローバルホームでは物件ごとに税金を含めた詳細な手取りシミュレーションを無料で作成しています。

品川区の再開発と将来性

品川区では複数の大規模再開発が同時進行しており、エリア全体の資産価値を力強く押し上げています。2026年は「広域品川圏」が本格始動する歴史的な年であり、再開発の動向を把握することは、売却タイミングの判断に直結します。

OIMACHI TRACKS — 大井町駅前が劇的変貌

2026年3月28日にグランドオープンする「OIMACHI TRACKS（大井町トラックス）」は、JR東日本が大井町駅直結で開発した大規模複合施設です。商業施設、TOHOシネマズ、オフィス、賃貸レジデンスを含み、大井町エリア全体の賑わい創出と防災性向上を実現します。品川区は隣接地に2029年9月完成予定の新区庁舎を建設中で、大井町は区の中核エリアとしての存在感をさらに高めていきます。

TAKANAWA GATEWAY CITY — 広域品川圏の核

JR東日本が品川車両基地跡地に約6,000億円を投じて開発する「高輪ゲートウェイシティ」は、2026年3月28日にOIMACHI TRACKSと同時にグランドオープンします。約7.4万㎡の敷地に超高層オフィス、商業施設、ホテル、文化施設が集結し、最先端のスマートシティ技術が導入されます。品川駅至近という立地は将来的にリニア中央新幹線の始発駅となることも見据え、国際的なビジネス拠点として進化していきます。

武蔵小山 — 駅前タワーマンション第3弾

東京都は2025年11月に小山三丁目第1地区市街地再開発組合の設立を認可しました。三菱地所レジデンス等が手がける地上39階のタワーマンションが、2033年度の竣工を目指して始動します。武蔵小山パルム商店街入口に位置し、商業機能の継承と強化、防災性向上、歩行者ネットワーク整備を実現する計画です。2019年・2021年に竣工した2棟のタワーマンションに続く第3弾として、エリアの資産価値をさらに押し上げると期待されています。

大崎駅西口F南地区再開発

地上37階・高さ143mの大規模再開発事業で、2025年に最上階まで到達し完成間近です。居住・商業・オフィスの複合用途で、大崎エリアのさらなるビジネスタウン化を促進します。

よくある質問（FAQ）

グローバルホームが選ばれる理由

グローバルホームは、品川区をはじめとする東京都心部の不動産売却に豊富な実績を持つ地域密着型の不動産会社です。高額物件の取引に精通したスタッフが、査定から引き渡し、確定申告のサポートまで一貫してお手伝いいたします。品川区の再開発動向や市場トレンドを日々ウォッチしているからこそ、最適な売却タイミングと価格戦略をご提案できます。