「100年に一度」の再開発が進む渋谷区は、公示地価が2年で約16.5%上昇し、マンション平均売却額は約2億1,179万円と都内トップクラスの水準です。マンション・戸建て・土地それぞれの最新売却相場から、税金・費用・手続きの全ステップまで、地域密着のグローバルホームが徹底解説します。
（約700万円/坪）
前年比 +10.0%
前年比 +12.5%超
平均土地面積 約70㎡
渋谷区の不動産売却相場【2026年最新データ】
不動産売却の成否を左右する最重要要素は「適正価格の把握」です。渋谷区は神宮前・表参道の国際的商業エリアから、松濤・大山町の超高級住宅街、恵比寿・代官山のブランド立地、初台・笹塚の実需エリアまで、立地によって相場が大きく異なります。2026年2月時点の売却相場は約212万円/㎡（約700万円/坪）と、東京都平均を102万円/㎡上回る高水準です。ここでは最新の公的データと取引事例に基づき、マンション・戸建て・土地それぞれの売却相場を詳しく解説します。
マンション売却相場（築年数別）
渋谷区の中古マンション売却相場は、2026年初頭時点で平均㎡単価約212万円（坪単価約700万円）、平均売却額は約2億1,179万円と、東京23区でもトップクラスの水準を記録しています。ワンルームマンションの平米単価上昇率は前年比24.9%と23区中1位を記録しており、渋谷駅周辺の大規模再開発による国際ビジネス拠点としての評価の高まりが、住宅市場にも大きく波及しています。
| 築年数 | 平米単価（目安） | 70㎡換算価格 |
|---|---|---|
| 築5年以内 | 約280〜350万円/㎡ | 約1億9,600万〜2億4,500万円 |
| 築10年前後 | 約200〜260万円/㎡ | 約1億4,000万〜1億8,200万円 |
| 築20年前後 | 約150〜210万円/㎡ | 約1億500万〜1億4,700万円 |
| 築30年以上 | 約100〜170万円/㎡ | 約7,000万〜1億1,900万円 |
（出典：REINS Market Information、国土交通省 不動産取引価格情報、HowMa・SUUMO成約事例をもとにグローバルホームが作成）
マンション売却相場（エリア別）
渋谷区内はエリアによって購買層とマーケットの性質が大きく異なります。渋谷駅周辺の再開発エリアでは投資・実需ともに活発ですが、松濤・神山町では富裕層の実需が中心です。売却戦略を最適化するため、各エリアの特性を正確に把握しましょう。
| エリア | 主要駅 | 平米単価（目安） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 神宮前・表参道 | 表参道・明治神宮前 | 約250〜400万円/㎡ | 公示地価坪単価約2,300万円で区内1位。商業・住宅の混在エリアで国際的需要が旺盛 |
| 恵比寿・広尾 | 恵比寿・広尾 | 約200〜300万円/㎡ | 大使館が集まる国際色豊かなエリア。ファミリー・DINKS層に根強い人気 |
| 代官山・猿楽町 | 代官山 | 約220〜310万円/㎡ | 洗練されたブランド力。低層マンションが多く供給が限定的で希少価値が高い |
| 渋谷駅周辺・桜丘 | 渋谷 | 約200〜350万円/㎡ | サクラステージ開業で価値上昇中。タワマンは坪単価700〜900万円台に到達 |
| 松濤・神山町 | 神泉 | 約180〜280万円/㎡ | 都内屈指の高級住宅街。第一種低層が広がり邸宅・低層マンションが中心 |
| 代々木・千駄ヶ谷 | 代々木・北参道 | 約170〜250万円/㎡ | 新宿・表参道の双方にアクセス良好。公示地価坪単価約780万円で区内2位 |
| 初台・笹塚・幡ヶ谷 | 初台・笹塚・幡ヶ谷 | 約120〜180万円/㎡ | 区内では比較的手頃。京王新線で新宿へ直結し実需層の需要が安定 |
（出典：REINS Market Information、SUUMO売却実績データをもとにグローバルホームが作成）
戸建て売却相場
渋谷区の戸建て住宅は、松濤・大山町・南平台の邸宅から、恵比寿・代々木の中規模住宅まで幅広い物件が流通しています。最新データでは平均売却額が約1億1,000万円（平均土地面積約70㎡）と高い水準です。土地面積が大きい松濤・大山町エリアでは数億円〜十数億円の取引も珍しくありません。
| 土地面積 | 売却価格帯（目安） | 備考 |
|---|---|---|
| 60㎡未満 | 約6,000万〜1億2,000万円 | 渋谷区は狭小地でも高い立地価値。恵比寿・代々木で取引が活発 |
| 60〜100㎡ | 約1億〜2億5,000万円 | 区内で最も取引が多い面積帯。広尾・恵比寿エリアが中心 |
| 100〜200㎡ | 約2億〜5億円 | 松濤・南平台の邸宅クラス。希少性が極めて高い |
| 200㎡以上 | 約5億円〜 | 松濤・大山町の大型邸宅。国内外の富裕層がターゲット |
（出典：国土交通省 不動産取引価格情報、SUUMO、ieuri.com成約事例をもとにグローバルホームが作成）
土地売却相場（公示地価・変動率の推移）
渋谷区の地価は力強い上昇を続けています。令和5年から令和7年にかけて公示地価は累計約16.5%の上昇を記録し、令和7年（2025年）の公示地価平均は坪単価約1,813万円と、全国でも3位の高水準です。「100年に一度」と称される渋谷駅周辺の大規模再開発が完了に向かう中、2025年から2035年にかけてさらなる値上がり余地があると見られています。
| 年 | 公示地価平均（坪単価） | 変動率 |
|---|---|---|
| 2021年 | 約1,397万円/坪 | −1.2% |
| 2022年 | 約1,503万円/坪 | +1.9% |
| 2023年 | 約1,542万円/坪 | +5.3% |
| 2024年 | 約1,648万円/坪 | +8.0% |
| 2025年 | 約1,813万円/坪 | +10.0% |
（出典：国土交通省 地価公示、東京都 基準地価調査）
エリア別の地価ランキングでは、神宮前（表参道エリア）が坪単価約2,300万円で区内第1位、続いて代々木が約780万円、東（渋谷駅東口周辺）が約760万円と続きます。住宅地でも神宮前4丁目は275万円/㎡、松濤1丁目は232万円/㎡に達しており、区内全域で上昇基調が鮮明です。
渋谷区の地価が上昇し続ける構造的要因
渋谷区の地価上昇には複数の構造的要因があります。渋谷駅周辺で2012年から続く「100年に一度」の大規模再開発（渋谷ヒカリエ、渋谷ストリーム、渋谷スクランブルスクエア、渋谷サクラステージ、渋谷アクシュなど）による国際ビジネス拠点化、人口約24.4万人の安定した居住ニーズ（2026年2月時点・人口増加率+8.62%）、JR・東京メトロ・東急・京王の9路線が集結する圧倒的な交通利便性、そして松濤・広尾・代官山・表参道など都内屈指のブランド住宅地が複合的に地価を押し上げています。マンション平均売買平米単価は2016年の92万円から2025年の179万円へと約94%の上昇を記録しました。
渋谷区で不動産を売却する流れ【7ステップ】
不動産売却は複数のステップを経て進みます。渋谷区は高級住宅地から国際的な商業エリアまで多彩な顔を持ち、エリアごとに購買層の属性が大きく異なるため、各ステップでの適切な判断が手取り額に直結します。ここでは渋谷区の不動産売却に特化した7つのステップを、所要期間の目安とともに解説します。
売却の目的・条件を整理する（1〜2週間）
まずは「なぜ売却するのか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資産の組み換え、離婚による財産分与など、売却の動機によって最適な戦略は大きく異なります。渋谷区は用途地域が多岐にわたり、松濤の第一種低層住居専用地域から渋谷駅周辺の商業地域まで、用途地域や建ぺい率・容積率によって買主の属性が変わります。希望売却価格、売却期限、引き渡し時期、税金対策の方針を整理しておくことで、不動産会社との相談がスムーズになります。
不動産会社に査定を依頼する（1〜2週間）
査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があります。渋谷区は同じ町丁でも最寄り駅への徒歩分数・前面道路の幅員・高台か否か・再開発エリアの動線上かどうかで価格差が極めて大きいため、正確な売却価格を知るには訪問査定が不可欠です。特に松濤・大山町エリアでは邸宅としてのグレードや植栽、接道状況など、データだけでは測れない要素を正しく評価できる地域密着の不動産会社の査定が重要です。
媒介契約を結ぶ（1日〜1週間）
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。専属専任媒介（1社のみ・週1回以上報告）、専任媒介（1社のみだが自己発見取引可・2週間に1回以上報告）、一般媒介（複数社に依頼可）の3種類があります。渋谷区は物件の個別性が高く、国内外の富裕層やグローバル企業の駐在員も主要な買主候補となるため、きめ細かなマーケティングと幅広いネットワークを持つ不動産会社と専任媒介を結ぶことが成功の鍵です。
販売活動と内見対応（1〜6か月）
媒介契約締結後、不動産会社がポータルサイトへの掲載、レインズへの登録などの販売活動を開始します。渋谷区の物件では、内見時に渋谷駅再開発の将来性、恵比寿ガーデンプレイスや代々木公園などの周辺環境、表参道・代官山の文化的魅力、教育環境などを具体的にアピールすることが効果的です。渋谷区のマンション平均売却期間は約2〜4か月と、需要の旺盛さから比較的短い傾向にあります。
売買契約の締結（1〜2週間）
購入希望者と価格・引き渡し条件について合意が得られたら売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、買主から手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。渋谷区は渋谷川沿いの一部に浸水想定区域を含むため、ハザードマップに関する重要事項説明を正確に行うことが重要です。また、高額物件では契約不適合責任（瑕疵担保責任）の範囲設定に特に注意が必要です。
決済・引き渡し（1〜2か月）
売買契約から通常1〜2か月後に決済と物件の引き渡しを行います。残代金の受領、所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを同時に行います。住宅ローンの残債がある場合は一括返済と抵当権抹消登記も行います。渋谷区は高額物件が多く1億円超の取引も日常的であるため、司法書士との事前打ち合わせや金融機関との連携を十分に行いましょう。
確定申告（売却翌年の2月16日〜3月15日）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。渋谷区の所轄税務署は渋谷税務署（渋谷区宇田川町1番10号 渋谷地方合同庁舎）です。e-Taxを利用すれば自宅からオンラインで申告可能です。
不動産売却にかかる税金【渋谷区版】
不動産売却で発生する税金の知識は、手取り額を最大化するために不可欠です。特例の適用可否で数百万円から数千万円の差が生じることも珍しくありません。ここでは渋谷区の不動産売却で知っておくべき税金の知識を、具体的な計算例とともに解説します。
譲渡所得税の計算方法
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。購入時の契約書がない場合は売却価格の5%が概算取得費となりますが、渋谷区は地価上昇が著しいため概算取得費の適用は手取り額を大幅に減少させます。購入時の契約書・領収書は必ず保管してください。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税+住民税+復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点では所有期間4年9か月となり、短期譲渡に該当するため注意が必要です。
計算シミュレーション（渋谷区マンション）
恵比寿エリアのマンションを1億5,000万円で売却した場合
取得費：8,000万円 ／ 譲渡費用：500万円 ／ 所有期間：12年（長期譲渡）
控除適用：（1億5,000万−8,500万−3,000万）×14.21%≒約498万円→軽減税率適用で約498万円
控除なし：（1億5,000万−8,500万）×20.315%≒約1,320万円
→ 特例の適用だけで約822万円の差が生じます。
3,000万円特別控除の適用要件
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条）。主な適用要件は、自分が住んでいる家屋またはその家屋と土地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、前年・前々年にこの特例を受けていないこと、売主と買主が親子・夫婦などの特別関係でないことです。
10年超所有の軽減税率の特例
マイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円特別控除に加えて軽減税率の特例を併用できます。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。渋谷区は長期保有の物件が多い成熟した住宅地であり、地価上昇が著しいため譲渡所得も高額になりやすく、この特例の活用が手取り額に大きく影響します。
相続した不動産の売却と税金
取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。渋谷区は地価の上昇が著しいため相続税額も非常に高額になりやすく、この特例の節税効果は特に大きくなります。また、1981年5月31日以前に建築された戸建て住宅を相続した場合は、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除も利用可能です（適用期限：令和9年12月31日まで）。なお、2024年4月からは相続登記の義務化が施行されており、相続を知った日から3年以内の登記が義務付けられています。
確定申告の必要書類
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書B・第三表（分離課税用） | 税務署またはe-Tax |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署またはe-Tax |
| 売買契約書のコピー（売却時・購入時の両方） | ご自身で保管のもの |
| 仲介手数料等の領収書 | 不動産会社から受領 |
| 登記事項証明書 | 法務局（東京法務局 渋谷出張所） |
| 本人確認書類（マイナンバーカード等） | ご自身で保管のもの |
| 特例適用時の追加書類（住民票の除票など） | 渋谷区役所（宇田川町1-1）等 |
不動産売却にかかる費用一覧
渋谷区の不動産は取引額が非常に高額であるため、仲介手数料をはじめとする諸費用も相応の金額になります。手取り額を正確に把握し、資金計画を万全にするために、発生する費用を事前に把握しておきましょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は不動産売却で最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買代金が400万円を超える場合の計算式は「売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。
| 売買代金 | 仲介手数料（税込上限） |
|---|---|
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 7,000万円 | 237万6,000円 |
| 1億円 | 336万6,000円 |
| 1億5,000万円 | 501万6,000円 |
| 2億円 | 666万6,000円 |
| 3億円 | 996万6,000円 |
印紙税（売買契約書）
| 売買代金 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超〜10億円以下 | 16万円 |
（出典：国税庁 印紙税額の一覧表）
その他の主な費用
仲介手数料と印紙税のほかに、抵当権抹消登記費用（登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬1〜3万円程度）、住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関により無料〜3万円程度）、測量費（土地の境界確定が必要な場合に30〜80万円程度）、ハウスクリーニング費（3〜10万円程度）が発生する場合があります。売却にかかる費用の総額は売却価格の4〜6%が目安です。
費用シミュレーション（売却価格1億5,000万円の場合）
| 費用項目 | 金額（税込目安） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 501万6,000円 |
| 印紙税 | 6万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約3万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約2万円 |
| ハウスクリーニング | 約10万円 |
| 費用合計 | 約523万円 |
| 手取り目安（税金別途） | 約1億4,477万円 |
上記はあくまで一般的な目安です。渋谷区の物件は個別性が高いため、物件ごとに正確な費用シミュレーションが必要です。グローバルホームでは物件ごとに詳細な費用シミュレーションを無料で作成しております。
渋谷区の不動産売却で押さえるべき地域特性
渋谷区は面積15.11k㎡に約24.4万人が暮らす（2026年2月時点・推計人口243,796人）、東京を代表する都心区です。「100年に一度」の大規模再開発が進む渋谷駅周辺を中心に、松濤・広尾の超高級住宅街、恵比寿・代官山・表参道のブランドエリア、代々木・初台・笹塚の住宅地まで、エリアごとに街の性格と購買層が大きく異なります。一人暮らし世帯率は64.5%と23区でも高い水準にあり、単身・DINKSから富裕層ファミリーまで多層的な住宅需要がマーケットを支えています。
渋谷駅周辺・桜丘エリア（再開発の恩恵最大）
渋谷ヒカリエ（2012年）、渋谷ストリーム（2018年）、渋谷スクランブルスクエア（2019年〜）、渋谷サクラステージ（2024年）、渋谷アクシュ（2024年）と、大規模再開発施設が次々と開業し、渋谷駅周辺は国際ビジネス拠点へと変貌を遂げています。宮益坂・桜丘・道玄坂の動線上に位置する物件は再開発の恩恵を直接受けており、「再開発エリアの動線上」「渋谷駅徒歩10分以内」を訴求ポイントとした販売戦略が効果的です。道玄坂2丁目の商業地公示地価は2,560万円/㎡と区内最高値を記録しています。
恵比寿・広尾エリア（安定したブランド力）
恵比寿ガーデンプレイスを中心とした洗練された街並みと、広尾の大使館街が醸す国際的な雰囲気は、富裕層とグローバル企業の駐在員から根強い人気を誇ります。恵比寿の公示地価は162万円/㎡（前年比+13.6%）と大幅な上昇を記録。このエリアの売却では「恵比寿駅の複数路線利用可」「広尾の国際色豊かな教育環境」「有栖川宮記念公園の緑」が購入者の重要な判断材料となります。
代官山・猿楽町エリア（希少性の高いブランド立地）
代官山は低層のおしゃれな街並みが保たれており、蔦屋書店（代官山 T-SITE）を中心とした文化的発信力がエリアの価値を高めています。マンションの供給が限定的であるため、中古物件の希少性が極めて高く、築年数が経過していても高い平米単価を維持しています。売却時は「代官山のライフスタイル」と「渋谷・恵比寿の双方徒歩圏」という稀少な立地条件を最大限に活かすことが重要です。
松濤・神山町・大山町エリア（都内最高峰の住宅街）
松濤は都内屈指の超高級住宅街として知られ、公示地価232万円/㎡（前年比+13%）と安定した上昇を続けています。第一種低層住居専用地域が広がる閑静な環境に、大型邸宅が建ち並びます。大山町は明治時代から名士が好んで暮らした格調高いエリアで、流通量が極めて限られるため、適正価格の設定と富裕層への訴求が成功の鍵です。数億円規模の取引が中心であり、相続案件も多い点が特徴です。
代々木・千駄ヶ谷エリア（2路線利便性と将来性）
代々木エリアは新宿駅と表参道駅の双方にアクセスが良好で、坪単価約780万円と区内2位の地価水準を維持しています。千駄ヶ谷はかつてファッション業界の集積地として知られ、近年はクリエイティブ系企業のオフィス需要も旺盛です。国立競技場に隣接する立地は明治神宮外苑の緑豊かな環境を享受でき、利便性と住環境のバランスに優れています。
初台・笹塚・幡ヶ谷エリア（実需層に安定した需要）
渋谷区内では比較的手頃な価格帯ですが、京王新線で新宿まで1〜3駅という交通利便性は大きな魅力です。初台のオペラシティ周辺は文化施設が充実し、笹塚・幡ヶ谷は活気ある商店街と生活利便性の高さが特徴です。区内の他エリアからの住み替え需要や、渋谷区アドレスを求める実需層をターゲットとした価格戦略が有効です。公示地価は初台で118万円/㎡と堅調に推移しています。
渋谷区の交通アクセス
渋谷区内にはJR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線・千代田線、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線・京王新線の計9路線以上が乗り入れています。渋谷駅は1日の乗降客数が約330万人を超える巨大ターミナルであり、東京駅まで約20分、新宿駅まで約5分、品川駅まで約15分と、都内主要拠点への抜群のアクセスを誇ります。この交通利便性の高さが、住宅需要の根強さと資産価値の安定性を支えています。
よくある質問（FAQ）
渋谷区のマンション売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
渋谷区のマンションは需要が非常に旺盛であるため、平均的な売却期間は約2〜4か月と、23区内でも比較的短い傾向にあります。ただし、適正価格を大きく上回る価格設定をした場合や、駅から遠い物件、築年数の古い大型物件などは6か月以上かかることもあります。販売開始から3か月が経過しても反応が薄い場合は、価格の見直しを検討することをおすすめします。
渋谷区の不動産は今が売り時ですか？
渋谷区の地価は過去2年間で約16.5%上昇し、マンション平米単価も2016年比で約94%上昇と、強い上昇トレンドが続いています。渋谷駅周辺の大規模再開発は2025〜2035年にかけてさらに進行する計画があり、中期的な値上がり余地は大きいと見られています。一方で、住宅ローン金利の上昇や令和8年度税制改正による課税強化の可能性もあるため、具体的な売却時期は個別の事情を踏まえて判断されることをおすすめします。
渋谷区で不動産を売却した場合、税金はいくらかかりますか？
不動産売却の税金は「売却益（譲渡所得）」に対して課税されます。所有期間5年超の長期譲渡の場合は税率20.315%、5年以下の短期譲渡の場合は39.63%です。マイホームの売却であれば3,000万円特別控除により課税額を大幅に抑えることが可能です。渋谷区は物件価格が高いため譲渡所得も高額になりやすく、特例の活用が手取り額に大きく影響します。詳しくは本記事の「売却にかかる税金」セクションをご確認ください。
相続した渋谷区の不動産を売却する際の注意点は？
主な注意点は3つあります。まず、2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記が必要です。次に、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば取得費加算の特例が使え、相続税の一部を経費にできます。さらに、1981年以前築の戸建て（旧耐震基準）であれば空き家の3,000万円特別控除が利用可能です（令和9年12月31日まで）。渋谷区は相続税額が高額になるケースが多いため、早期の専門家相談が重要です。
渋谷区の不動産売却で必要な書類は何ですか？
主な必要書類は、登記済権利証または登記識別情報通知書、実印と印鑑登録証明書（3か月以内）、固定資産税・都市計画税の納付書、本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）、購入時の売買契約書（取得費の証明に必要）、住宅ローン残高証明書（残債がある場合）です。マンションの場合は管理規約・修繕積立金の資料も必要になります。書類の準備は早めに着手することをおすすめします。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
住宅ローンが残っていても売却は可能です。売却代金で残債を一括返済し、抵当権を抹消することで引き渡しができます。売却代金がローン残債を下回る（オーバーローンの）場合は、差額を自己資金で補填するか、金融機関と協議して任意売却の手続きを検討する必要があります。渋谷区は地価上昇が続いているため、購入時よりも高い価格で売却できるケースが多い傾向にあります。
渋谷区の不動産売却ならグローバルホームへ
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