渋谷区鶯谷町 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

渋谷区鶯谷町の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区鶯谷町の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均坪単価約768万円（m2単価約232万円）、中古戸建てが平均約8,000万円〜1億円超、土地は坪単価約556万円です。渋谷区全体の公示地価は前年比+11%超と大幅上昇が続いており、売却に適した市場環境といえます。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区鶯谷町の中古マンション市場は、都心回帰と渋谷再開発の恩恵で堅調な上昇が続いています。2026年2月時点の価格は前年比+11.55%と力強い推移を見せています。

最寄り駅別では、渋谷駅徒歩8分圏の物件がもっとも高いm2単価を記録しています。代官山駅寄りのエリアも根強い人気があり、築古でも高値での成約が期待できます。

戸建て売却相場（面積帯別）

渋谷区鶯谷町の中古戸建て市場は、供給が限定的なため希少性が高く、高値で取引される傾向にあります。渋谷区全体の中古戸建て平均価格は約8,117万円（10年前比+47.5%）ですが、鶯谷町は立地の良さから区平均を上回る水準です。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区鶯谷町の土地相場を、公示地価の推移から分析します。鶯谷町の土地坪単価は2024年時点で約556万円、m2単価は約168万円です。渋谷区全体の公示地価は2026年に平均609万円/m2（坪単価2,015万円）と全国3位の高水準に達しています。

渋谷区全体の公示地価推移を見ても、2022年の坪単価1,503万円から2026年は2,015万円へと約34%上昇しており、力強い上昇トレンドが続いています。

渋谷区鶯谷町の地価動向と今後の見通し

渋谷区鶯谷町の地価は、今後も中長期的に堅調な推移が見込まれます。AI予測モデルでは、2034年の土地坪単価は約659万円（10年間で+18.4%）と予測されています。

その最大の要因は、渋谷駅周辺の「100年に一度」と称される大規模再開発です。渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟が2031年度に開業予定、ハチ公広場を含む全体完成は2034年度を予定しています。

さらに渋谷区の将来人口は、2020年の約24.4万人から2050年には約26.7万人へ増加する見通しです（人口問題研究所推計、2020年比+9.6%）。人口増加は住宅需要を下支えし、不動産価格の安定につながります。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区鶯谷町は需要が旺盛なエリアのため、適正価格での売出しなら比較的短期間での成約も期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」「最低希望価格はいくらか」を明確にしましょう。住み替え・相続・老後資金・離婚・転勤など、動機によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高を確認しておくことも重要です。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には簡易査定（机上査定）と訪問査定の2種類があります。簡易査定は物件情報のみで概算価格を算出する方法で、登録不要の簡易査定なら手軽に相場を確認できます。訪問査定では専門家が現地を確認し、より正確な価格を提示します。

3. 目安：1〜3日

   STEP3：媒介契約を締結する

   不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。契約形態は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可	可
   REINSへの登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告の頻度	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	定めなし（3か月が一般的）

   出典：宅地建物取引業法 第34条の2（2026年3月時点）

   グローバルホームでは、手厚いサポートが可能な専任媒介契約をおすすめしています。渋谷区鶯谷町のような人気エリアでは、1社に集中して販売活動を任せた方が戦略的な価格設定と効率的な買主探索が可能です。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINSへの登録、チラシ配布、内覧対応などの販売活動が行われます。鶯谷町は投資家や富裕層からの問い合わせが多いエリアのため、物件の魅力を最大限に伝える販売資料の作成が重要です。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、売買契約を締結します。宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明が行われた後、売買契約書に署名・捺印します。手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領と同時に、所有権移転登記を行い、物件の鍵を買主に引き渡します。住宅ローンの残債がある場合は、この段階で一括返済し、抵当権抹消登記も同時に行います。司法書士が登記手続きを代行するのが一般的です。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの節税特例を利用する場合も申告が必須となります。申告を怠ると、特例が適用されず余計な税金を支払うことになるため注意が必要です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区鶯谷町で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額をゼロにできます（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益が出た場合に課税される譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）は、以下の計算式で算出します。

取得費とは、購入時の価格に購入諸費用を加えたものです。建物部分は経年による減価償却費を差し引きます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として利用できます。

税率は所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかがポイントです。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産の3,000万円特別控除は、マイホームを売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。適用を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいた家屋またはその敷地であること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却した年の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 親族など特別な関係にある者への売却でないこと
• 売却した年に住宅ローン控除の適用を受けていないこと

相続した不動産の売却と税金

相続した不動産を売却する場合、通常の譲渡所得税に加えて以下の特例制度を活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税を納付した方が相続財産を3年10か月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した被相続人の居住用家屋（1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋）を売却した場合に適用できる制度です。2024年1月以降は、譲渡対価が1億円以下という要件に加え、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に縮小されています。

なお、2024年4月から相続登記が義務化されています。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があるため、早めの対応が必要です。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。管轄の税務署への提出のほか、e-Tax（国税電子申告・納税システム）での電子申告も可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。渋谷区鶯谷町で8,000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用などを合わせて約290万円前後の費用が発生します（2026年3月時点の税率に基づく概算）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。売却価格が400万円を超える場合の速算式は以下のとおりです。

例えば8,000万円で売却した場合：（8,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 約270.6万円（税込）となります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

仲介手数料と印紙税以外にも、状況に応じて以下の費用が発生します。抵当権抹消登記費用は不動産1件につき1,000円の登録免許税に加え、司法書士への報酬が1〜2万円程度かかります。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、1〜3万円が一般的です。

測量費は、土地や戸建ての売却で境界確定が必要な場合に30〜80万円程度が目安です。ハウスクリーニングは5〜15万円程度で、内覧時の印象向上に効果的です。

上記はあくまで概算値です。実際の手取り額は、住宅ローン残債の有無や譲渡所得税の課税額により変動します。正確なシミュレーションをご希望の方は、グローバルホームの無料査定をご利用ください。

渋谷区鶯谷町の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区鶯谷町は渋谷駅から徒歩約8分、代官山駅・恵比寿駅も徒歩圏の好立地でありながら、閑静な住宅街が広がるエリアです。渋谷区の人口は増加傾向にあり、2050年には2020年比+9.6%の約26.7万人に達する見通しで、住宅需要は今後も堅調に推移すると考えられます。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は令和4年以降、増加に転じています。2024年時点で約23.1万人、世帯数は約14.9万世帯です。人口問題研究所の推計によると、2030年には約25.4万人、2050年には約26.7万人まで増加が見込まれています。

渋谷区は転入超過の傾向にあり、特に20〜40代の単身者・DINKS層の流入が顕著です。転入率は人口1,000人あたり101.36人と高水準で、住宅需要を牽引しています。鶯谷町は治安が良く、落ち着いた環境が子育て世帯にも評価されています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

鶯谷町の不動産価値に最も大きなインパクトを与えているのが、渋谷駅周辺の大規模再開発です。2019年に開業した渋谷スクランブルスクエア東棟に続き、中央棟・西棟が2031年度に開業予定です。全体の完成は2034年度を予定しており、渋谷駅は国際的な都市拠点へと進化します。

この再開発により、渋谷駅の乗降者数増加や商業施設の充実が進み、周辺エリアの資産価値は中長期的に押し上げられると見込まれています。渋谷駅界隈の公示地価は前年比+13.88%と区内でも突出した上昇率を示しています。

鶯谷町は渋谷駅徒歩圏でありながら再開発の喧騒から離れた住環境を維持できるため、「利便性」と「静けさ」を両立できる希少なエリアとして評価が高まっています。

渋谷区鶯谷町で売れやすい物件の特徴

当社が渋谷区鶯谷町で売却をサポートした経験から、以下の条件を満たす物件は成約までの期間が短い傾向にあります。

マンションでは、渋谷駅・代官山駅から徒歩10分以内、専有面積55m2以上の2LDK〜3LDK、管理状態が良好な物件が人気です。築年数が古くても、リノベーション済みであれば高値成約の実績があります。

戸建てでは、土地面積80m2以上、接道状況が良好な物件に需要が集中します。鶯谷町は谷地形のため坂道が多いですが、その分「隠れ家的な雰囲気」が好まれ、プライバシーを重視する富裕層からの引き合いが強いです。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節的な需要変動があります。一般的に1月〜3月は転勤・入学シーズンに向けた購入需要がピークを迎えるため、この時期に合わせて売り出すのが効果的です。逆算すると、10月〜11月頃から売却準備を始めるのが理想的です。

また、税制改正のタイミングも重要な判断材料です。住宅ローン減税の制度変更や、各種特例の適用期限が近づくと駆け込み需要が発生することがあります。金利動向も注視すべきポイントで、金利上昇局面では購買力が低下するため、早めの売却判断が有利に働くケースがあります。

渋谷区鶯谷町の住環境や交通アクセスの詳細は、グローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区鶯谷町の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問に、渋谷区鶯谷町エリアに精通したプロが回答します。住宅ローンの残債がある場合の売却方法から、査定の費用、売却期間の目安まで、初めての方にも分かりやすく解説します。

渋谷区鶯谷町の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、渋谷区鶯谷町を含む東京都心部の不動産売却を数多く手がけてきた地域密着型の不動産会社です。データに基づく適正査定と、売却完了まで専任スタッフが伴走する手厚いサポート体制が強みです。

まとめ

渋谷区鶯谷町の不動産売却で押さえるべきポイントは3つです。(1)鶯谷町の土地坪単価は約556万円と10年間で+47.4%上昇しており、渋谷駅再開発の恩恵で今後も堅調な推移が見込まれます。(2)居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで譲渡所得税をゼロにできます。(3)売却費用は価格の約4〜6%が目安で、事前にシミュレーションしておくことが重要です。

渋谷区鶯谷町は渋谷駅・代官山駅・恵比寿駅の3駅が利用できる希少な好立地で、不動産需要は引き続き旺盛です。しかし、金利上昇リスクや今後の市場変動も考慮すると、「高値圏の今」を活かした売却判断が資産を守ることにつながります。

まずは現在の不動産がいくらで売れるのか、正確な査定額を把握することから始めましょう。グローバルホームでは登録不要の簡易査定も、訪問による詳細査定も、すべて無料でご提供しています。