渋谷区上原3丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用

渋谷区上原3丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区上原3丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約1億5,900万円（m2単価約172万円）、中古戸建てが平均約1億円前後、土地は坪単価約569万円です。公示地価は前年比+12.20%と大幅上昇しており、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区上原3丁目は代々木上原駅（小田急線・東京メトロ千代田線）を最寄りとする高級住宅地です。中古マンション市場は安定した需要があり、築年数によって価格帯が大きく異なります。

代々木上原駅周辺は2025年の取引データで中古マンションのm2単価が約191万円（坪単価約633万円）と、前年比+7.1%の堅調な上昇を記録しています。駅徒歩5分以内の物件は特に需要が高く、相場より10〜15%高く成約するケースも珍しくありません。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区上原3丁目の中古戸建て市場は、土地面積と建物の築年数が価格を大きく左右します。代々木上原エリアの中古戸建ては平均約1億円前後で取引されていますが、土地面積や接道条件により幅があります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区上原の公示地価は、2021年のコロナ禍を底に力強い上昇トレンドが続いています。直近5年間の公示地価平均推移は以下のとおりです。

5年間で公示地価は約35.9%上昇しました。特に2025年以降は上昇率が二桁に達しており、渋谷駅周辺の大規模再開発が波及効果をもたらしていると考えられます。路線価は公示地価の約8割が目安となるため、相続税評価額の算定にも参考になります。

渋谷区上原3丁目の地価動向と今後の見通し

結論から言うと、渋谷区上原3丁目の不動産価格は当面上昇基調が続く可能性が高いと考えられます。渋谷区全体の2026年公示地価は平均609万7,793円/m2（前年比+12%超）と全国3位の高水準です。

上昇要因としては、渋谷駅周辺で進行する「100年に一度」と称される大規模再開発プロジェクトが挙げられます。渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟（2031年度開業予定）、渋谷二丁目西地区再開発、MITAKE Link Park（2026年度）など、複数の計画が同時進行しています。

上原3丁目は渋谷駅から小田急線で1駅という好立地にあり、再開発の恩恵を受けやすいエリアです。ただし、金利上昇局面では不動産市場全体が調整する可能性もあるため、売却を検討されている方は早めの行動をおすすめします。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。渋谷区上原3丁目では全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   売却理由（住み替え・相続・資金確保など）と希望条件（売却希望価格・時期・引渡し条件）を整理します。住宅ローンの残債がある場合は、残高証明書を金融機関から取り寄せておきましょう。渋谷区上原3丁目の物件であれば需要は安定しているため、適正価格であれば比較的早期に成約が見込めます。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定はデータに基づく概算で、訪問査定は実際に物件を確認して算出するためより正確です。グローバルホームでは渋谷区上原3丁目の取引事例を踏まえた精度の高い査定を無料で実施しています。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を結ぶ

   査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約とは、売却活動を不動産会社に依頼するための契約です。3種類の媒介契約にはそれぞれ特徴があります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可	可
   REINSへの登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約期間	3か月以内	3か月以内	制限なし

   出典：宅地建物取引業法 第34条の2（2026年3月時点）

   渋谷区上原3丁目のような人気エリアでは、専任媒介契約がおすすめです。1社に販売を集中させることで、積極的な販売活動と定期的な報告が期待できます。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）への掲載、REINS（レインズ＝不動産流通機構の物件情報ネットワーク）への登録、チラシ配布、内覧対応などを行います。渋谷区上原3丁目は購入希望者が多いエリアのため、適正価格であれば内覧申込みが比較的早く入る傾向にあります。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者と価格・条件が合意したら、宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明を経て売買契約を結びます。手付金（売買代金の5〜10%が一般的）を受領します。契約書には印紙税の貼付が必要です。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン審査完了後、残代金の受領と同時に所有権移転登記、鍵の引渡しを行います。住宅ローンの残債がある場合は、この時点で一括返済し抵当権抹消登記を行います。司法書士が立ち会い、法務局への登記申請を代行します。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、申告が必須条件となります。申告を忘れると特例が適用されないため注意が必要です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区上原3丁目で自宅を売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益が出た場合に課税される譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）は、以下の計算式で求めます。

取得費とは、購入時の価格に購入時の諸費用を加えた金額です。建物部分は経年に応じた減価償却費を差し引きます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年中に売却する場合、実際の保有期間は5年超ですが、2026年1月1日時点では4年9か月であるため短期譲渡に該当します。売却時期の判断には注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。渋谷区上原3丁目の物件でも、以下の要件を満たせば適用可能です。

• 自分が住んでいる家屋を売却する、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却相手が配偶者、直系血族、同族会社などの特別な関係者でないこと
• 売却した年の前年・前々年に同じ特例の適用を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例など）との重複適用はできないこと
• 確定申告を行うこと（申告が適用の必須条件）

相続した不動産の売却と税金

相続した渋谷区上原3丁目の不動産を売却する場合、いくつかの特例が利用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続開始日から3年10か月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が減少し、税額を抑えることができます。

空き家の3,000万円特別控除は、被相続人が一人暮らしだった自宅を相続し、一定の要件のもと売却した場合に適用できます。耐震基準を満たすか、更地にして売却することが条件です。

なお、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています（不動産登記法改正）。相続を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。売却の前提として、まず相続登記を完了させることが必要です。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。管轄の税務署（渋谷区の場合は渋谷税務署）への提出のほか、国税庁のe-Tax（電子申告）も利用できます。

3,000万円特別控除などの特例を利用する場合、利益が出なくても確定申告が必須です。申告を忘れると特例が適用されず、本来不要だった税金を支払うことになるため、必ず期限内に申告しましょう。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

渋谷区上原3丁目で不動産を売却する際の費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税）、印紙税、登記費用です。売却価格1億5,000万円の場合、費用合計は約550万〜600万円となります。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売却価格が400万円超の場合の速算式は以下のとおりです。

たとえば1億5,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は（1億5,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 501万6,000円（税込） となります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、司法書士への報酬を含めて約1万5,000円〜3万円が目安です。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、約1万〜3万円が一般的です。

戸建てや土地の売却では、確定測量費（約30万〜80万円）が必要になるケースがあります。建物の解体を行う場合は、木造で坪あたり約3万〜5万円、RC造で坪あたり約5万〜8万円が目安です。ハウスクリーニングは3LDKで約5万〜10万円です。

上記はあくまで一般的なケースの概算です。実際の手取り額は、譲渡所得税の有無やローン残債によって大きく変動します。グローバルホームでは個別の状況に応じた正確なシミュレーションを無料で行っています。

渋谷区上原3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区上原3丁目は代々木上原駅徒歩圏の閑静な高級住宅地です。渋谷区の人口は約23万人・世帯数約14.4万世帯と増加傾向にあり、不動産需要は堅調です。渋谷駅周辺の大規模再開発の波及効果で、地価上昇率は前年比+12%超を記録しています。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の住民登録人口は2025年4月時点で約23万1,976人、世帯数は約14万4,334世帯です。都心回帰の流れが続いており、転入超過の傾向が見られます。

上原エリアは、代々木上原駅を中心に小田急線沿線の落ち着いた住宅地として高い人気を誇ります。単身世帯からファミリー層、富裕層まで幅広い層が居住しており、安定した不動産需要が続く見通しです。外国人居住者の増加も需要を下支えしています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷区では「100年に一度」と称される渋谷駅周辺の大規模再開発が最終段階に入っています。主要プロジェクトとして、渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟（2031年度開業予定）、渋谷二丁目西地区再開発、渋谷二丁目22地区再開発（地上24階建て）などが同時進行しています。

2026年度には旧東京都児童会館跡地に「（仮称）MITAKE Link Park」が完成予定で、文化・商業の新拠点となります。これらの再開発は渋谷区全体の利便性とブランド価値を高め、上原3丁目を含む周辺住宅地の地価にもプラスの波及効果をもたらしています。

渋谷区上原3丁目で売れやすい物件の特徴

当社がこれまでの取引実績から分析した、上原3丁目で早期・好条件で成約しやすい物件の特徴は以下のとおりです。

マンションの場合、代々木上原駅徒歩7分以内、築20年以内、専有面積60m2以上の3LDKが特に人気です。管理体制が良好で修繕積立金が適正水準のマンションは、築年数が経過していても高値で取引されます。

戸建て・土地の場合は、接道条件が良い（前面道路幅員4m以上）整形地が高評価です。建築条件がなく自由設計が可能な土地は、富裕層や建築家からの引き合いが特に強い傾向にあります。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場は1〜3月に取引が活発化します。これは4月の新年度・新学期に合わせた住み替え需要が集中するためです。渋谷区上原3丁目のような人気エリアでは通年で需要がありますが、この時期に販売活動を開始すると内覧数が増え、競合する買主が複数現れることで好条件での成約が期待できます。

また、2026年は公示地価が前年比+12%超と大幅上昇を続けていますが、日銀の金融政策正常化に伴う金利上昇の影響が今後本格化する可能性があります。金利上昇は買主の購買力を低下させるため、地価が高い水準にある今が売り時と考える方も増えています。

渋谷区上原3丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は渋谷区上原の住みやすさ完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。

渋谷区上原3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区上原3丁目の不動産売却に関してお客様から寄せられる6つのよくある疑問に、宅地建物取引士の視点から回答します。売却判断の参考にしてください。

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まとめ

渋谷区上原3丁目の不動産売却では、2026年公示地価が前年比+12.20%上昇と好調な市場環境を活かし、適正価格での早期売却を目指すことが重要です。税金は3,000万円特別控除の活用で大幅に軽減でき、費用は売却価格の約4〜6%が目安となります。

この記事のポイントを3点にまとめます。

第一に、渋谷区上原3丁目の地価は5年間で約35.9%上昇しており、売却に適した市場環境が続いています。ただし、金利上昇の影響が本格化する前に売却を進めることが賢明です。

第二に、税金と費用の事前把握が手取り額を最大化する鍵です。3,000万円特別控除や取得費加算の特例を正しく活用することで、税額を大幅に抑えることができます。

第三に、信頼できる不動産会社選びが売却成功の最大の要因です。査定額の根拠、販売戦略、アフターサポートを総合的に比較し、納得できるパートナーを選びましょう。

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