渋谷区上原2丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・流れ

渋谷区上原2丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区上原2丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約1億2,000万円〜1億6,000万円（坪単価約500万〜570万円）、中古一戸建てが平均約1億〜1億8,000万円、土地は坪単価約509万〜701万円です。公示地価は前年比+12.20%と大幅上昇しており、売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。

マンション売却相場（築年数別・駅距離別）

渋谷区上原2丁目周辺（代々木上原駅エリア）の中古マンション相場は、築年数と駅からの距離によって大きく異なります。以下の表は、2025年〜2026年の取引事例をもとにした目安価格です。

代々木上原駅から徒歩5分以内の物件は、築年数にかかわらず高い需要があり、坪単価が10〜15%程度高くなる傾向があります。上原2丁目は駅から徒歩3〜10分圏内にあるため、エリア全体として好条件の売却が見込めます。

戸建て売却相場（面積帯別）

上原2丁目の中古一戸建ては、高級住宅地としてのブランド力が価格を下支えしています。土地面積と建物の状態によって価格帯が大きく変動します。

上原2丁目は第一種低層住居専用地域が中心で、建蔽率・容積率に制限があるため、土地の広さが価格に大きく影響します。古い建物でも「土地値」が高いため、更地にせずそのまま売却できるケースも多くあります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

上原の公示地価は2022年以降、毎年力強い上昇を続けています。以下は直近5年間の推移データです。

特に上原2丁目4-8地点は212万円/m2（坪単価約701万円）と、前年比+19.77%という際立った上昇率を記録しています。代々木上原駅至近の商業地を含む地点ですが、住宅地としても上原2丁目10-6地点で154万円/m2（前年比+10.00%）と堅調です。

渋谷区上原2丁目の地価動向と今後の見通し

結論として、渋谷区上原2丁目の地価は今後も上昇基調が続くと見込まれます。その根拠は3つあります。

第一に、渋谷駅周辺の大規模再開発です。渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟（2031年度完成予定）、渋谷二丁目西地区再開発など、2034年度の全体完成に向けて「100年に一度」と称される大型プロジェクトが進行中です。渋谷駅の利便性向上は、徒歩圏外の住宅地である上原エリアにも波及効果をもたらします。

第二に、渋谷区の人口は令和8年時点で約23万人・約14.4万世帯と安定しており、特に上原エリアは転入超過が続いています。小田急線・千代田線の2路線が利用できる交通利便性と閑静な住環境の両立が、根強い居住需要を支えています。

第三に、低金利環境と海外投資家の都心不動産への関心が続いており、高級住宅地の需要は底堅い状況です。ただし、金利上昇局面では価格調整の可能性もあるため、売却を検討されている方は早めの査定をおすすめします。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区上原2丁目は需要が高いエリアのため、適正価格での売り出しなら2〜4か月での成約も十分可能です。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にしましょう。住み替え・相続・資産整理など、目的によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローン残債がある場合は、残高証明書で正確な残額を確認してください。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は物件情報をもとに概算価格を算出する方法で、訪問査定は実際に物件を確認して精度の高い価格を提示する方法です。グローバルホームでは両方に無料で対応しています。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を締結する

   不動産会社と正式に売却を依頼する契約です。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。上原2丁目のような高額物件の場合、専任媒介契約が売主にとって最も有利なケースが多いです。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINSへの登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	法的制限なし

   出典：宅地建物取引業法 第34条の2

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、購入希望者への物件紹介などを行います。内覧対応も重要なポイントです。整理整頓や簡単なクリーニングで第一印象を高めましょう。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者と価格・条件の交渉がまとまったら、宅地建物取引士による重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）を経て、売買契約を締結します。手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受け取ります。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領、所有権移転登記、物件の引渡しを同日に行います。住宅ローン残債がある場合は、この時点で一括返済し、抵当権を抹消します。鍵の引渡しをもって売却完了です。

7. 目安：売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、申告が必須となります。損失が出た場合でも、損益通算の特例を受けるには申告が必要です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）です。渋谷区上原2丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、物件の購入価格に購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）を加えた金額です。購入価格が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算します。譲渡費用は、売却時の仲介手数料・印紙税・測量費などの合計です。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。たとえば2021年4月に取得した不動産を2026年5月に売却する場合、2026年1月1日時点ではまだ5年未経過のため短期譲渡に該当します。この点は特に注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用には以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 自分が住んでいた家屋、またはその家屋と敷地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却の年の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子・夫婦などの特別関係者でないこと
• 確定申告を行うこと（申告しないと適用されません）

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、特有の税制があります。渋谷区上原2丁目は地価が高いため、相続税対策としても売却を検討される方が増えています。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。地価の高い上原エリアでは、この特例による節税効果が大きくなるケースがあります。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家（被相続人が一人で居住していた家屋）を売却する場合に適用できる特例です。1981年5月31日以前に建築された家屋が対象で、耐震リフォームまたは取り壊し後の売却が要件となります。

なお、相続登記の義務化（2024年4月1日施行）により、相続を知った日から3年以内に所有権移転登記を行うことが法律で義務付けられました。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となりますので、早めの手続きをおすすめします。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却による確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、所轄の税務署に提出します。渋谷区にお住まいの方は渋谷税務署が管轄です。e-Tax（国税電子申告・納税システム）での電子申告も可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。渋谷区上原2丁目で1億円の物件を売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用などを合計すると約360万〜600万円程度が発生します。最も大きな費用は仲介手数料で、売却価格の3%＋6万円＋消費税が法定上限です（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

これは宅地建物取引業法で定められた上限額です。売却価格が400万円超の場合にこの計算式が適用されます。たとえば1億2,000万円で売却した場合、仲介手数料は（1億2,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 約402.6万円となります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、住宅ローン残債がある場合に必要です。登録免許税が不動産1件につき1,000円、司法書士報酬を含めると1万〜3万円程度が目安です。

住宅ローン繰上返済手数料は、金融機関によって無料〜3万3,000円程度です。事前に借入先の金融機関に確認してください。

測量費は、土地の境界確定が必要な場合に発生します。渋谷区上原2丁目のような住宅地では、確定測量で30万〜80万円程度が相場です。隣接地との境界が明確でない場合は売却前に実施することをおすすめします。

上記はあくまで概算です。譲渡所得税が発生する場合は、手取り額がさらに減少します。正確な手取り額を知りたい方は、グローバルホームの無料査定・シミュレーションをご利用ください。

渋谷区上原2丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区上原2丁目は、代々木上原駅から徒歩3〜10分に位置する都内屈指の高級住宅地です。小田急線と東京メトロ千代田線の2路線が利用可能で、新宿駅まで約5分、大手町駅まで約20分と交通利便性に優れています。第一種低層住居専用地域を中心とした閑静な住環境が、不動産の資産価値を長期的に支えています。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区全体の人口は令和8年（2026年）1月1日時点で約23万880人、世帯数は約14万3,708世帯です。令和4年以降は毎年増加傾向にあり、特に上原・富ヶ谷・西原を含む代々木上原駅周辺エリアは、若年ファミリー層や専門職の単身者の転入が目立ちます。

一人暮らし世帯比率が64.5%と高い渋谷区の中で、上原2丁目はファミリー世帯の比率が比較的高いのが特徴です。良質な教育環境（区立上原小学校・上原中学校）と治安の良さが、子育て世代からの支持を集めています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では2034年度完成を目指す大規模再開発が進行中です。主なプロジェクトとして、渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟（2031年度開業予定）、渋谷二丁目西地区再開発、（仮称）MITAKE Link Park（2026年度）などがあります。

これらの再開発による渋谷駅の機能強化は、代々木上原駅エリアの住宅需要にもプラスの影響を与えています。「渋谷に近い閑静な住宅地」としてのポジショニングが一段と強化され、上原2丁目の地価は渋谷区全体の平均を上回るペースで上昇しています。

渋谷区上原2丁目で売れやすい物件の特徴

当社がこれまで担当した渋谷区上原エリアの売却実績から、以下の条件を満たす物件は成約までのスピードが速い傾向があります。

マンションの場合は、代々木上原駅から徒歩7分以内、専有面積60m2以上、築20年以内の物件が特に人気です。オートロック・宅配ボックス完備のマンションは、セキュリティ意識の高い購入希望者からの問い合わせが増えます。

戸建ての場合は、土地面積80m2以上、前面道路幅員4m以上、南向きまたは南東向きの物件が好条件です。上原2丁目は第一種低層住居専用地域のため、周辺の建物が低層であり、日照条件が良い物件が多いことも強みです。

売却に最適なタイミングとは

不動産の購入需要は1月〜3月がピークです。新年度に向けた住み替え需要が集中するため、この時期に販売活動を行うと買主候補が多くなります。逆算すると、前年の10月〜12月に査定・媒介契約を済ませておくのが理想的なスケジュールです。

2026年3月時点では、渋谷区の地価上昇率が+12%超と高水準にあり、売り手にとって有利な市場環境です。ただし、日銀の金融政策正常化による金利上昇が今後の住宅ローン審査に影響する可能性があるため、売却検討中の方は早めに動き出すことをおすすめします。

渋谷区上原2丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム記事一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区上原2丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区上原2丁目の不動産売却に関して、お客様からよくいただく6つの疑問にプロが回答します。住宅ローン残債、相続、売却vs賃貸、リフォームの要否、査定の流れ、売却期間について、端的にお答えします。

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株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、渋谷区上原2丁目を含む東京都内の不動産売却を多数手がけてきた地域密着型の不動産会社です。宅地建物取引士が直接対応し、査定から売却完了まで一貫したサポートを提供しています。無料査定は年中無休で受付中です。

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まとめ

渋谷区上原2丁目の不動産売却を成功させるポイントは3つです。(1)2026年公示地価は前年比+12.20%と上昇中であり、売り手に有利な市場環境であること。(2)税金・費用を正しく把握し、手取り額を事前にシミュレーションすること。(3)地域に精通した不動産会社に査定を依頼し、適正価格で売り出すこと。

渋谷区上原2丁目は、代々木上原駅の交通利便性と閑静な住環境を兼ね備えた都内屈指のブランド住宅地です。渋谷駅再開発の波及効果もあり、今後も安定した不動産需要が見込まれます。

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