渋谷区上原1丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

渋谷区上原1丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区上原1丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約1億5,900万円（坪単価約567万円）、土地は公示地価平均172万円/m2（坪単価約569万円）です。公示地価は前年比+12.20%と大幅上昇を記録しており、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区上原エリアの中古マンション平均価格は約1億5,896万円、平均坪単価は約566.9万円/坪（m2単価約171.5万円）です（2026年3月時点）。代々木上原駅周辺の中古マンション相場は、1年前に比べて+7.1%と堅調に推移しています。

築年数別・最寄り駅別の目安は以下のとおりです。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区上原1丁目周辺の中古戸建ては、土地面積や建物の状態により幅がありますが、平均取引価格は1億円〜1億3,500万円程度が目安です。新築戸建ての場合は1億1,000万〜1億5,000万円前後で取引される傾向があります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区上原の公示地価は2022年以降、毎年上昇率が加速しています。2026年の公示地価平均は172万円/m2で、5年前（2022年）の126.5万円/m2と比較すると約36%の上昇を記録しました。

路線価は公示地価の約80%が目安となるため、2026年の渋谷区上原エリアの路線価は概算で約137万円/m2前後と推定されます。相続税評価額の算出時にはこの路線価が基準となります。

渋谷区上原1丁目の地価動向と今後の見通し

渋谷区上原1丁目の公示地価は2026年に前年比+12.20%と、渋谷区全体の住宅地平均上昇率（+10.98%）を上回るペースで上昇しています。この上昇を支えている要因は主に3つあります。

第一に、渋谷駅周辺の大規模再開発です。渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟（2031年度開業予定）や渋谷二丁目西地区再開発など、2034年度の全体完成に向けて複数のプロジェクトが進行中であり、渋谷エリア全体の資産価値を押し上げています。

第二に、代々木上原駅直結の商業施設「アコルデ代々木上原」のリニューアル計画や、駅北側の西原エリアにおける住宅地の高度利用検討など、上原エリア周辺でも局所的な価値向上要因があります。

第三に、人口・世帯数の増加傾向です。渋谷区の人口は令和6年に約23万1,449人となり、令和4年以降は年々増加しています。今後も2050年頃まで人口増加が見込まれており、住宅需要は底堅く推移する見通しです。

以上の要因を総合すると、渋谷区上原1丁目は現在「売り時」と言える市場環境にあります。ただし不動産市場は金利動向や経済状況によって変動するため、売却を検討されている方は早めにプロの査定を受けることをおすすめします。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区上原1丁目は需要が高いエリアのため、適正価格であれば比較的短期間での売却も期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいか」「手取りの希望額はいくらか」を明確にします。住み替え・相続・老後資金・離婚・転勤など、売却理由によって最適な戦略が異なります。住宅ローンの残債がある場合は、残高を金融機関に確認しておきましょう。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   不動産会社に査定を依頼し、お持ちの不動産の市場価値を把握します。査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。より正確な金額を知るためには訪問査定がおすすめです。複数社に依頼して比較することで、適正価格の見極めが可能になります。

3. 目安：1週間

   STEP3：媒介契約を締結する

   売却を任せる不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約で、3種類あります。それぞれの特徴は以下のとおりです。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   契約社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可	可
   REINSへの登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   業務報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	制限なし（3か月が一般的）

   渋谷区上原1丁目のような人気エリアでは、専任媒介契約を結び、1社に集中して販売活動を行うことで早期売却・高値売却につながるケースが多い傾向にあります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINSへの登録、チラシ配布、内覧対応など、不動産会社が販売活動を行います。内覧時は室内を清潔に保ち、整理整頓しておくことが早期売却のポイントです。当社では物件の魅力を最大化する販売戦略をご提案します。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、売買契約を締結します。宅地建物取引士が重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）を行い、契約書に署名・捺印します。この時点で買主から手付金（売買価格の5〜10%程度）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   売買代金の残金を受領し、同時に物件の所有権移転登記と鍵の引渡しを行います。住宅ローンの残債がある場合は、決済日に一括返済して抵当権を抹消します。司法書士が登記手続きを担当します。

7. 目安：売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、適用を受けるために確定申告が必須です。申告を忘れると特例が使えなくなるため注意してください。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区上原1丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益が出た場合に課される税金が「譲渡所得税」です。まず以下の計算式で譲渡所得を求めます。

取得費とは購入時の価格や仲介手数料などの合計です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用には仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

税率は所有期間によって異なります。

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定される点に注意が必要です。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年中に売却する場合、実際の保有期間は5年超ですが、2026年1月1日時点では4年9か月となり短期譲渡所得に該当します。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。適用には以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 自分が住んでいた家屋を売却すること（転居後3年以内の売却も可）
• 売却の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 売主と買主が親族などの特別な関係でないこと
• 売却した年の前年・前々年に「居住用財産の買換え特例」等を受けていないこと
• 確定申告で特例の適用を申告すること

相続した不動産の売却と税金

渋谷区上原1丁目は地価が高いため、相続した不動産の売却では税負担が大きくなるケースがあります。ただし、活用できる特例が複数あります。

取得費加算の特例は、相続税を支払った人が相続財産を一定期間内（相続開始の翌日から3年10か月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した被相続人の居住用家屋（昭和56年5月31日以前に建築）またはその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。2024年1月以降の売却では、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に縮小された点に注意が必要です（2026年3月時点）。

なお、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となります。売却を検討される前に、法務局で登記の確認を行いましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、所轄の税務署に申告書を提出します。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すればオンラインで申告できます。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

渋谷区上原1丁目で不動産を売却する際にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、住宅ローン繰上返済手数料などで、3,000万円の物件であれば諸費用は約130〜180万円が相場です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）で上限額が定められています。計算式は以下のとおりです。

たとえば1億2,000万円で売却した場合の仲介手数料上限は、(1億2,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 402万6,000円（税込）となります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の諸費用

抵当権抹消登記費用は、司法書士への報酬を含めて1件あたり1万5,000〜2万円程度です。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、一般的に無料〜3万3,000円程度です。

その他、測量費（境界確定が必要な場合は30万〜80万円）、ハウスクリーニング費（5万〜15万円）、建物解体費（木造の場合100〜200万円程度）が物件の状況に応じて発生することがあります。

上記はあくまで一般的な想定に基づく試算です。物件の個別状況やローン残債、適用できる特例によって金額は大きく異なります。正確な手取り額を知りたい方は、グローバルホームの無料査定・無料シミュレーションをご利用ください。

渋谷区上原1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区上原1丁目は代々木上原駅から徒歩圏に位置し、小田急小田原線と東京メトロ千代田線の2路線が利用可能な高利便エリアです。閑静な住宅街としてのブランド力が高く、2026年の公示地価上昇率は+12.20%。再開発効果と旺盛な住宅需要を背景に、資産価値の維持・向上が見込まれます。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は2025年12月時点で約23万1,381人（14万4,098世帯）と、令和4年以降は増加傾向が続いています。国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、渋谷区の人口は2050年頃まで増加し、約26万7,000人に達する見込みです。

上原エリアは単身者からファミリー層まで幅広い居住ニーズがあり、転入超過（転入者が転出者を上回る状態）が続いています。特に30代〜40代の子育て世帯の流入が多く、駅近マンションや良質な戸建てへの需要は今後も底堅く推移すると考えられます。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺の再開発は2034年度の全体完成に向けて着実に進行しています。渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟、渋谷二丁目西地区再開発、宮益坂地区再開発などの大型プロジェクトにより、渋谷エリアの商業・オフィス機能はさらに強化されます。

上原エリアに直接関連する動きとしては、代々木上原駅直結の商業施設「アコルデ代々木上原」のリニューアル計画が注目されています。また、代々木公園のPark-PFI事業による「代々木公園 ビー ステージ」の開業も、周辺エリアの魅力を高める要因です。

これらの再開発は、渋谷区全体の地価上昇率（住宅地平均+10.98%）にも反映されており、上原1丁目の不動産価値にもプラスに作用しています。

渋谷区上原1丁目で売れやすい物件の特徴

当社がこれまで渋谷区上原エリアで扱った売却実績を踏まえると、売れやすい物件には以下の傾向があります。

マンションでは、代々木上原駅から徒歩7分以内、専有面積60〜80m2、2LDK〜3LDK、管理体制が良好な物件が人気です。築20年以内であれば坪単価500万円以上での売却が十分に見込めます。戸建てでは、土地面積80m2以上、接道条件が良好な物件に需要が集中します。

購入検討者の層は、30代後半〜50代の共働き世帯やDINKS（子どものいない共働き夫婦）が中心です。都心へのアクセスと住環境の両立を求めるハイエンド層からの支持が厚いエリアです。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節的な需要変動があります。一般的に1月〜3月は最も需要が高まる時期です。4月の新年度に合わせて住み替えを検討する層が活発に動くため、年明けから販売活動を開始するのが理想的です。

2026年の市場環境を見ると、渋谷区上原の地価は前年比+12.20%と上昇ペースが加速しています。一方で日銀の金融政策正常化に伴い、住宅ローン金利の上昇が今後の購入需要に影響を与える可能性があります。金利上昇が本格化する前に売却を検討することも、手取り額を最大化するための選択肢の一つです。

渋谷区上原1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区上原1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区上原1丁目での不動産売却に関して、お客様からよくいただく6つの疑問にグローバルホームの専門スタッフがお答えします。住宅ローン残債、相続、リフォームの要否、査定の進め方など、売却判断に直結する重要なポイントを網羅しています。

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株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都板橋区を拠点に渋谷区を含む都内全域の不動産売却をサポートしています。地域密着の売却力、データに基づく適正査定、売却完了までの手厚いサポートが当社の強みです。渋谷区上原1丁目の無料査定はお電話またはWEBからお申し込みいただけます。

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まとめ

渋谷区上原1丁目の不動産売却は、2026年の公示地価が前年比+12.20%と上昇を続ける今が有利な市場環境です。売却成功のために知るべきポイントは、正確な相場把握、税金・費用の事前計算、信頼できる不動産会社の選定の3点です。

本記事では、渋谷区上原1丁目の最新の売却相場、売却の流れ（7ステップ）、譲渡所得税の計算方法と節税策、売却費用の内訳とシミュレーション、そして地域特性をデータに基づいて解説しました。

ポイントを整理すると、第一にマンション・戸建て・土地いずれも渋谷区上原1丁目は高い需要があり、適正価格であれば比較的短期間での売却が期待できます。第二に3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、税負担を軽減する制度を最大限に活用することが手取り額を増やす鍵です。第三に渋谷駅周辺の再開発効果と人口増加トレンドを追い風に、今後も地価上昇が見込まれる一方、金利動向には注意が必要です。

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