渋谷区宇田川町 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

渋谷区宇田川町の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区宇田川町の2026年の公示地価は平均2,755万円/m2（坪単価約9,107万円）で、前年比+6.49%の上昇です。中古マンションの売却相場は70m2換算で約2億1,009万円（m2単価約992万円/坪）となっています（2026年2月時点）。渋谷駅周辺の大規模再開発を背景に、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・エリア別）

渋谷区宇田川町を含む渋谷駅周辺エリアの中古マンション相場は、東京23区内でもトップクラスの水準です。築年数によって価格差が大きいため、ご所有物件の築年数に応じた相場感の把握が重要になります。

渋谷区全体の中古マンション平均売買m2単価は約202万円（2026年2月時点）で、2016年の約92万円から約10年で2倍以上に上昇しています。宇田川町は渋谷駅至近の立地のため、区平均を上回る水準で推移しています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区宇田川町は商業地区が中心のため、戸建ての流通は限定的です。ただし、周辺の神南、松濤、神山町エリアでは戸建て物件の取引実績があります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

宇田川町の地価は、コロナ禍で一時的に下落したものの、2022年以降は力強い回復を見せています。直近5年間の公示地価推移は以下のとおりです。

2026年の公示地価では、宇田川町23-3（渋谷駅より150m）が3,530万円/m2（+5.37%）、宇田川町25-5（渋谷駅より240m）が1,980万円/m2（+7.61%）と、いずれも堅調な上昇を記録しています。

渋谷区宇田川町の地価動向と今後の見通し

結論から言うと、渋谷区宇田川町の地価は今後も上昇基調が続く見通しです。その根拠は3つあります。

第一に、渋谷駅周辺では東急グループを中心に総額約6,000億円規模の再開発が進行中です。旧東急百貨店本店跡地の「Shibuya Upper West Project」（地上34階・2029年度竣工予定）や、渋谷スクランブルスクエア第2期（2031年度完成予定）など、複数の大型プロジェクトが宇田川町周辺の資産価値を押し上げています。

第二に、宇田川町自体でも「公園通り西地区第一種市街地再開発事業」が進んでいます。既存マンション（渋谷ホームズ）を地上33階建て（高さ約140m）のタワーマンションに建て替える計画で、2027年度着工・2032年度竣工を予定しています（2026年3月時点）。

第三に、渋谷区の人口は令和4年以降再び増加に転じ、2025年12月時点で約23万1,381人となっています。単身世帯やDINKs層の流入が続いており、コンパクトマンションへの需要は底堅い状況です。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区宇田川町のような人気エリアでは、適正価格での売出しにより平均より短期間での成約も期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低売却価格はいくらか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資産整理など動機によって最適な戦略は異なります。住宅ローン残債がある場合は、残高証明書を金融機関から取り寄せて正確な残債額を確認してください。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定はデータベースをもとに概算価格を算出する方法で、訪問査定は実際に物件を確認して精度の高い価格を提示します。グローバルホームでは、渋谷区の取引実績とREINSデータを活用した無料訪問査定を実施しています。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を締結する

   売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約は宅地建物取引業法に基づく契約で、以下の3種類があります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可	可
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約有効期間	最長3か月	最長3か月	制限なし（3か月が一般的）

   出典：宅地建物取引業法 第34条の2

   渋谷区宇田川町のような人気エリアでは、専任媒介契約を結んで1社に販売戦略を集中させる方法が高値成約につながりやすい傾向があります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を行う

   不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’S等）への掲載、REINSへの登録、チラシ配布、既存顧客への紹介など複合的な販売活動を展開します。内覧対応の際は、室内を整え、清潔感のある状態を保つことが成約率向上のポイントです。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件の交渉を行い、合意に至れば売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）を受けた後、売買契約書に署名・捺印し、買主から手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン本審査が完了したら、決済日を設定します。決済当日は売買残代金の受領、所有権移転登記の申請、物件の鍵の引渡しを同時に行います。抵当権が設定されている場合は、同日に抹消登記も完了させます。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の確定申告期間に申告・納税が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、確定申告が適用要件となります。e-Tax（国税電子申告）を利用すれば自宅から申告が可能です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）です。渋谷区宇田川町で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算は、以下の算式で行います。

取得費（しゅとくひ）とは、不動産を購入した際の代金や仲介手数料などの合計です。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算できます。譲渡費用（じょうとひよう）には仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

所有期間の判定基準は、「売却した年の1月1日時点」で5年を超えるかどうかです。実際の所有期間が5年を超えていても、1月1日時点で5年以下であれば短期譲渡所得として課税されるため注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（租税特別措置法第35条）です。

投資用として他者に貸していた物件や、別荘・セカンドハウスとして使用していた物件には、この特例は適用できません。該当するかどうか不明な場合は、顧問税理士または最寄りの税務署にご相談ください。

相続した不動産の売却と税金

相続により取得した渋谷区宇田川町の不動産を売却する場合、いくつかの特例制度を活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限（相続開始から10か月）の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）は、相続した空き家を耐震リフォームまたは解体して更地にした上で売却した場合に適用できます。ただし、マンションなどの区分所有建物は対象外です（2026年3月時点）。

なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されています（不動産登記法改正）。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。相続不動産の売却を検討される方は、まず法務局での登記手続きを済ませてください。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に行います。管轄は売主の住所地を所轄する税務署です。渋谷区在住であれば渋谷税務署が管轄となります。

e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅のパソコンやスマートフォンから24時間いつでも申告可能です。マイナンバーカードとICカードリーダー、またはマイナポータルアプリがあれば手続きできます。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。渋谷区宇田川町で3,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料・印紙税・登記費用などを合わせて約130〜180万円の費用が発生します。事前に費用を把握し、手取り額をシミュレーションしておくことが重要です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が定められています。売却価格が400万円を超える場合の速算式は以下のとおりです。

例えば売却価格が1億円の場合、仲介手数料は（1億円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 336万6,000円（税込）となります。これは法定上限額であり、実際の手数料は不動産会社との交渉により下回る場合もあります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

仲介手数料と印紙税以外にも、状況に応じて以下の費用が発生します。

抵当権抹消登記費用は、住宅ローンの残債がある場合に必要で、登録免許税1,000円/筆＋司法書士報酬1〜2万円が目安です。住宅ローン繰上返済手数料は、金融機関により0〜3万円程度かかります。

土地の売却では測量費（30〜80万円）、建物の解体が必要な場合は解体費（木造で坪3〜5万円程度）も検討が必要です。また、内覧対応の印象をよくするためのハウスクリーニング費（3〜10万円）も売主が負担するのが一般的です。

渋谷区宇田川町の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区宇田川町はJR渋谷駅の北西に位置し、渋谷センター街や公園通りを擁する東京屈指の商業・文化エリアです。渋谷区の人口は約23万人で増加傾向にあり、複数の大規模再開発により今後も資産価値の上昇が期待されます。駅徒歩5分圏内の物件は特に需要が高く、売却しやすい地域です。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は、令和2年（2020年）の約24万3,883人をピークにコロナ禍で一時減少しましたが、令和4年（2022年）から再び増加に転じています。2025年12月時点の住民登録人口は約23万1,381人（世帯数約14万4,098世帯）です（2026年3月時点）。

渋谷区は東京23区内でも一人暮らし世帯率が64.5%と高く、20代〜40代の単身層やDINKs（共働き夫婦・子どもなし）の居住ニーズが強い地域です。宇田川町周辺ではコンパクトマンション（1LDK〜2LDK）の流動性が特に高い傾向にあります。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では現在、東急グループを中心に11の再開発プロジェクトが同時進行しており、延床面積は合計約120万m2に及びます。主なプロジェクトは以下のとおりです。

Shibuya Upper West Project（旧東急百貨店本店跡地）は、地上34階・高さ約155.7mの大型文化複合拠点で、2025年1月に着工し2029年度の竣工を予定しています。商業施設、ホテル、レジデンスが入居する計画です。

公園通り西地区市街地再開発事業は、宇田川町内にある渋谷ホームズの建て替えプロジェクトです。地上33階・高さ約140mのタワーマンションと神南小学校の建て替えが一体で進められ、総事業費は約882億円。2027年度着工・2032年度竣工の予定です。

渋谷スクランブルスクエア第2期（中央棟・西棟）は2031年度の完成を目指しており、完成後は渋谷駅直結の巨大複合施設となります。

これらの再開発により、宇田川町周辺の利便性・回遊性が大幅に向上し、中長期的な不動産価値の上昇が見込まれます。

渋谷区宇田川町で売れやすい物件の特徴

当社の取引実績をもとに分析すると、渋谷区宇田川町で成約しやすい物件には以下の特徴があります。

第一に、渋谷駅から徒歩5分以内の物件は圧倒的に流動性が高く、適正価格であれば1〜2か月以内の成約が期待できます。宇田川町はほぼ全域がこの条件を満たします。

第二に、1LDK〜2LDK（40〜70m2）の間取りは単身者・DINKS層からの需要が高く、回転が早い傾向です。一方、3LDK以上のファミリー向け物件は希少性が高いため、適正価格を超えた高値成約も珍しくありません。

第三に、築20年以内の物件は金融機関のローン審査が通りやすく、購入検討者の母数が大きくなります。築古物件でも管理状態が良好でリノベーション済みであれば十分に売却可能です。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却には「季節要因」と「市況要因」の2つのタイミングがあります。

季節要因では、1〜3月の需要期（新年度に向けた転居需要）が最も成約件数が多い時期です。次いで9〜11月も異動・転勤に伴う需要が高まります。渋谷区宇田川町は投資・実需の双方の需要があるため季節変動は比較的小さいものの、この時期に合わせて売出すことで、より多くの購入検討者にアプローチできます。

市況要因では、住宅ローン金利の動向が重要です。日銀の金融政策正常化に伴い金利の上昇傾向が続いていますが、渋谷区の都心一等地は金利感応度が相対的に低く、価格の底堅さが目立ちます。ただし、今後の追加利上げ局面では買い手の購買力が低下する可能性もあるため、「売りたい」と思ったタイミングが最善の売り時とも言えます。

渋谷区宇田川町の生活環境や交通アクセスの詳細は、グローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区宇田川町の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区宇田川町での不動産売却に関して、お客様から多く寄せられる6つの疑問にプロが回答します。住宅ローン残債、相続、売却期間、査定費用など、売却前に知っておきたい情報をまとめました。

渋谷区宇田川町の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、東京都知事免許（2）第105612号を取得した不動産会社です。渋谷区を含む東京都内の不動産売却に豊富な実績を持ち、地域密着の売却力、データに基づく適正査定、売却完了までの手厚いサポートの3つを強みとしています。

渋谷区宇田川町の不動産売却をご検討の方は、まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。お電話でのご相談も承っております。

まとめ

渋谷区宇田川町の不動産売却を成功させるポイントは、(1)最新の相場データを正確に把握すること (2)税金・費用を事前にシミュレーションして手取り額を明確にすること (3)渋谷駅周辺の再開発動向を踏まえた最適なタイミングで売出すことの3点です。

渋谷区宇田川町は、2026年の公示地価が平均2,755万円/m2（前年比+6.49%）と力強い上昇を続けるエリアです。渋谷駅周辺の大規模再開発が完了する2030年代前半に向けて、不動産需要はさらに高まると予測されます。

売却は大きな金額が動く取引だからこそ、信頼できるパートナー選びが重要です。グローバルホームでは、渋谷区宇田川町の不動産に関する無料査定・無料相談を随時受け付けています。まずは「今の価値を知る」ことから始めてみませんか。