渋谷区神泉町 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

渋谷区神泉町の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区神泉町の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均坪単価約640〜780万円（㎡単価約190〜240万円）、中古一戸建てが坪単価約690万円、土地は公示地価137万円/m2（坪単価約453万円）です。公示地価は前年比+16.10%と大幅上昇しており、売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区神泉町の中古マンション売却相場は、渋谷駅周辺の再開発効果と旺盛な投資需要を背景に、過去3年で約40〜50%上昇しています。以下は神泉駅周辺の築年数別・主要駅別の価格目安です。

最寄り駅ごとの相場差も大きく、神泉駅徒歩5分以内は渋谷駅至近ながら閑静な住宅街のため根強い需要があります。隣接する渋谷駅・代官山駅・駒場東大前駅の徒歩圏物件もあわせて査定対象になるケースが多いのが特徴です。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区神泉町は高級住宅街として知られる松濤エリアに隣接し、戸建ての流通量は限られています。取引事例は少ないものの、坪単価は約690万円と高水準で推移しています（2026年3月時点）。

神泉町では土地の稀少性が高いため、建物の状態にかかわらず土地値ベースでの取引が成立しやすい傾向にあります。古家付き土地としての売却も有効な選択肢です。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

神泉町の公示地価は直近5年間で一貫して上昇しています。特に2024年以降は渋谷駅周辺の再開発効果が本格化し、上昇率が加速しています。

路線価（相続税評価額の基礎）は公示地価の約80%が目安となるため、2026年の神泉町では約110万円/m2前後が路線価の参考値となります。相続が絡む売却では、この路線価と実勢価格の差を正確に把握することが重要です。

渋谷区神泉町の地価動向と今後の見通し

結論から言うと、渋谷区神泉町の地価は今後も上昇基調が続く可能性が高いと考えられます。その根拠は以下の3点です。

第一に、渋谷駅周辺では「100年に一度」と称される大規模再開発が進行中です。2024年に本格開業した「渋谷サクラステージ」に加え、道玄坂二丁目南地区再開発（2027年完了予定）や渋谷スクランブルスクエア第2期（2027年度完了予定）、さらに神南一丁目地区再開発が計画されており、2034年度の全体完成に向けて開発が続きます。

第二に、渋谷区の人口は令和4年以降増加に転じ、2026年現在は約23万人超で推移しています。神泉町は約1,490世帯・約2,260人が暮らす落ち着いた住宅エリアであり、供給が限られるなかで需要は底堅い状況です。

第三に、国内外の投資マネーが都心の不動産に集中しており、特に渋谷区はIT・クリエイティブ産業の集積地としてグローバルな注目を集めています。ただし、金利動向や経済環境の変化による調整リスクもあるため、売却のタイミングを見極めるためにも、まずは現時点での査定を受けることをおすすめします。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区神泉町のような人気エリアでは、適正価格での売り出しにより2〜3か月で成約するケースも多くあります。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まずは「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にしましょう。住み替え・相続・離婚・転勤など目的によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明を取り寄せておくとスムーズです。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は物件情報のみで算出する概算値、訪問査定は実際に物件を確認して精度の高い価格を提示します。グローバルホームでは渋谷区神泉町の地域相場に精通したスタッフが無料で訪問査定を実施しています。

3. 目安：当日〜1週間

   STEP3：媒介契約を締結する

   査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約です。契約の種類は3つあり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可	可
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	週1回以上	2週に1回以上	義務なし
   契約期間	3か月以内	3か月以内	定めなし

   出典：宅地建物取引業法 第34条の2に基づく

   神泉町のような人気エリアでは専任媒介がおすすめです。1社に集中して任せることで、販売活動に力が入り、報告義務もあるため売主の安心感が高まります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を行う

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ＝不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、内覧対応などを不動産会社が実施します。売主は内覧に備えて室内の整理整頓を心がけましょう。渋谷区神泉町の物件は購入希望者が多いため、内覧対応の迅速さが成約スピードに直結します。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明を経て、売買契約を締結します。契約時には通常、売却価格の5〜10%の手付金（てつけきん）を受領します。契約書の内容、特に契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の条項は慎重に確認してください。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主のローン本審査が通過したら、残代金の受領と同時に物件の引渡しを行います。所有権移転登記は司法書士が手続きし、鍵の受渡しをもって売却完了です。抵当権が設定されている場合は、決済日当日に抹消登記も同時に行います。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合は、売却の翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、申告しなければ適用されません。e-Tax（イータックス）を使えば自宅からオンラインで申告可能です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）です。渋谷区神泉町で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費（しゅとくひ）とは、物件の購入価格に購入時の仲介手数料や登記費用等を加えた金額です。建物部分は経年による減価償却を差し引きます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。例えば2021年4月に購入した物件を2026年12月に売却しても、2026年1月1日時点では4年9か月のため「短期」に該当する点に注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合に利用できる最も効果的な節税制度が「3,000万円特別控除」です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（租税特別措置法第35条）といいます。

適用を受けるための主な要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいた家屋を売却すること（居住しなくなった日から3年後の12月31日までの売却も可）
• 売主と買主が親子や配偶者など特別の関係にないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 他の特例（買い換え特例等）と併用していないこと
• 確定申告を行うこと（申告しなければ適用されません）

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、以下の2つの特例が活用できる可能性があります。

取得費加算の特例：相続税を支払った方が、相続した不動産を相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除：被相続人（亡くなった方）が一人暮らしだった自宅を相続し、一定の要件を満たして売却した場合に適用されます。2024年1月以降は、相続人が3人以上の場合の控除額が2,000万円に制限されている点にご注意ください（2026年3月時点）。

なお、2024年4月から相続登記の義務化（不動産登記法改正）が施行されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。売却を検討されている方は、早めに法務局または司法書士にご相談ください。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に所轄の税務署に申告します。渋谷区の所轄は渋谷税務署です。

e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、マイナンバーカードとスマートフォンまたはICカードリーダーで自宅から申告が完結します。申告方法に不安がある場合は、税理士への依頼も検討しましょう。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローン繰上返済手数料などです。渋谷区神泉町で5,000万円のマンションを売却した場合、費用合計は約200〜240万円となり、手取りは約4,760〜4,800万円が目安です（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。売買価格が400万円を超える場合の速算式は以下のとおりです。

例えば5,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料の上限は171万6,000円（税込）です。これは法定の上限額であり、実際の手数料は不動産会社との交渉や契約内容によって異なります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、不動産1件につき登録免許税1,000円に加え、司法書士報酬が約1〜2万円です。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、0円〜3万円程度が一般的です。

物件の状況に応じて、測量費（土地売却時に境界確定が必要な場合：30〜80万円）、解体費（古家付き土地の場合：100〜300万円）、ハウスクリーニング費（5〜15万円）などが追加で発生することもあります。

上記に加えて譲渡所得税が発生する場合がありますが、マイホームの売却で3,000万円特別控除を適用できれば、多くのケースで税額はゼロとなります。正確な手取り額の試算は、ぜひグローバルホームの無料査定をご利用ください。

渋谷区神泉町の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区神泉町は京王井の頭線・神泉駅を最寄りとし、渋谷駅まで徒歩圏の利便性と松濤に隣接する閑静な住環境を兼ね備えたエリアです。人口約2,260人・約1,490世帯が暮らし、渋谷駅周辺の大規模再開発により資産価値の上昇が顕著です（2026年3月時点）。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区全体の人口は令和6年時点で約231,000人と増加傾向にあり、特に単身世帯・DINKS世帯の流入が目立ちます。神泉町は渋谷駅から徒歩約10分という抜群の交通利便性に加え、松濤・円山町に隣接する落ち着いた住宅地としてファミリー層からも人気があります。

渋谷区は今後も一定期間、転入超過が続くと見込まれており、神泉町の住宅需要は底堅い推移が予想されます。ただし、渋谷区の人口は2025〜2030年をピークに緩やかな減少に転じるとの予測もあり、長期的には注視が必要です。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では現在も複数の大規模再開発が同時進行しています。神泉町から徒歩圏にある主な計画は以下のとおりです。

道玄坂二丁目南地区再開発（2027年完了予定）：地上31階建て・高さ約155mの複合ビルが文化村通りに面して建設中で、商業施設・オフィス・ホテルが入居予定です。

渋谷スクランブルスクエア第2期（中央棟・西棟、2027年度予定）：渋谷駅直結のランドマークが拡張され、駅周辺の回遊性がさらに向上します。

神南一丁目地区再開発（2026年度都市計画決定予定）：東急不動産が主導する延べ約10.8万m2の大規模開発で、産業支援施設や情報発信施設が整備されます。

これらの再開発は周辺の不動産価値に直接的なプラス効果をもたらしており、神泉町の公示地価が前年比+16.10%と大きく上昇している主要因のひとつと考えられます。

渋谷区神泉町で売れやすい物件の特徴

当社の販売実績から、神泉町で成約スピードが速い物件には以下の傾向が見られます。

マンション：神泉駅徒歩5分以内、築20年以内、2LDK〜3LDK（50〜80m2）のファミリー向けが最も需要が高い層です。渋谷駅までの徒歩アクセスが良好な物件は、単身者・DINKS層からも引き合いがあります。

戸建て・土地：100m2前後の整形地で接道条件の良い物件は、建て替え需要も含めて売りやすい傾向です。松濤寄りの神泉町北側は、高級住宅地のブランド力がプラスに作用します。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節性があり、一般的に1〜3月が最も取引が活発になります。新年度の移動に合わせて購入を検討する方が増えるためです。逆に8月・12月は取引が落ち着く傾向にあります。

また、税制改正のタイミングも重要です。住宅ローン減税や各種特例の期限延長・縮小が議論されるたびに、駆け込み需要が発生します。金利動向についても、日銀の金融政策によって住宅ローン金利が上昇すれば買い手の購買力が低下するため、金利が低いうちに売却を検討するのもひとつの戦略です。

渋谷区神泉町の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホーム コラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区神泉町の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問に、渋谷区神泉町の不動産事情に精通したプロが回答します。住宅ローン残債・相続・リフォーム・査定費用・売却期間など、多くの方が気になるポイントをまとめました。

渋谷区神泉町の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都板橋区を拠点に渋谷区神泉町を含む東京23区の不動産売却をサポートする不動産会社です。地域密着の売却力・データに基づく適正査定・売却完了までの手厚いサポートの3つを強みとしています。

まとめ

渋谷区神泉町の不動産売却で押さえるべきポイントは3つです。(1) 2026年の公示地価は137万円/m2（前年比+16.10%）と上昇中で、売却に有利な市場環境が続いています。(2) 売却にかかる費用は売却価格の約4〜6%が目安で、3,000万円特別控除を使えば税金がゼロになるケースが多くあります。(3) 渋谷駅周辺の大規模再開発は2034年度まで続く計画であり、今後も地価上昇が期待されます。

不動産の売却は、人生のなかでも大きな決断のひとつです。後悔のない売却を実現するためには、まず正確な査定額を知ることが何よりも重要です。

グローバルホームでは、渋谷区神泉町の不動産を無料で査定しています。相場を知るだけでも構いません。ぜひお気軽にお問い合わせください。