渋谷区渋谷4丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用

渋谷区渋谷4丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区渋谷4丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約8,000万円（m2単価約204万円）、中古一戸建てが約1億5,000万円前後、土地の公示地価は230万円/m2（坪単価約760万円）です。公示地価は前年比+11.65%と上昇傾向にあり、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区渋谷4丁目周辺の中古マンション売却相場は、築年数によって大きく異なります。渋谷駅・表参道駅いずれも徒歩圏のため、都内でもトップクラスの価格水準です。

渋谷駅と表参道駅の中間に位置する渋谷4丁目は、築浅物件であればm2単価400万円を超えるケースが珍しくありません。一方、築30年以上の物件でもリノベーション需要が根強く、比較的高い水準で取引されています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区渋谷4丁目の中古戸建ては流通件数が限られますが、希少性ゆえに高値取引される傾向にあります。渋谷区全体の中古戸建ての平均坪単価は約576万円/坪（2025年時点）であり、渋谷4丁目は立地の優位性からこれを上回る水準です。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区渋谷4丁目の公示地価は、再開発の進行とともに力強い上昇が続いています。2026年の公示地価は230万円/m2（坪単価約760万円）で、前年比+11.65%の上昇です。

直近5年間で地価は約59%上昇しており、渋谷駅周辺の再開発効果が渋谷4丁目にも波及していることがわかります。路線価（相続税評価額の基礎）は公示地価の約8割が目安となるため、2026年時点では約184万円/m2前後と推定されます。

渋谷区渋谷4丁目の地価動向と今後の見通し

渋谷区渋谷4丁目の地価は、今後も堅調な推移が見込まれます。東京都の2026年公示地価は全用途平均で前年比+8.4%と5年連続の上昇を記録し、渋谷駅周辺は商業地で+13.25%と都内トップクラスの伸び率です。

渋谷駅街区の再開発は2034年度の全体完成に向けて進行中で、渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟（2031年度開業予定）、渋谷二丁目西地区の再開発事業など複数のプロジェクトが控えています。これらの開発は周辺の不動産需要を下支えし、渋谷4丁目の資産価値を中長期的に押し上げる要因となります。

ただし、不動産価格は金利動向や経済情勢にも左右されます。「いつ売るか」の判断は、現在の査定額と将来の市場見通しを比較して検討することが重要です。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区渋谷4丁目は需要が高いため、適正価格での売り出しであれば比較的早期の成約が期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   売却理由（住み替え、相続、老後資金など）を明確にし、希望価格・希望時期・引渡し条件を整理します。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高を確認しましょう。渋谷区渋谷4丁目は高額物件が多いため、税金対策も早めに検討することをおすすめします。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定はデータをもとにした概算価格で、訪問査定は実際に物件を確認した上での精度の高い評価です。グローバルホームでは、渋谷区エリアの豊富な取引実績に基づいた無料訪問査定を実施しています。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を締結する

   不動産会社に正式に売却を依頼する際に結ぶのが媒介契約（ばいかいけいやく）です。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可能
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	週1回以上	2週に1回以上	義務なし
   契約期間上限	3か月	3か月	定めなし

   渋谷区渋谷4丁目のような人気エリアでは、専任媒介契約を選び、信頼できる1社に集中して販売活動を任せる方法が効率的です。担当者の対応力や販売戦略を見極めた上で契約しましょう。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ：不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、内覧対応などを行います。渋谷4丁目は法人・個人富裕層からの引き合いが多く、戦略的な価格設定と物件のアピールが成約スピードを左右します。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が見つかったら、価格や条件の交渉を経て売買契約を締結します。宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明を受けた後、契約書に署名・捺印し、手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領と同時に、所有権移転登記、鍵の引渡しを行います。住宅ローンの残債がある場合はこのタイミングで一括返済し、抵当権抹消登記も同時に行います。司法書士が手続きを代行するのが一般的です。

7. 目安：売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産売却で譲渡所得（利益）が発生した場合、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの節税特例を適用する場合も申告が必須となります。詳しくは次章「税金」のセクションで解説します。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区渋谷4丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合に課される税金が譲渡所得税です。計算式は以下のとおりです。

取得費とは、物件の購入価格から減価償却費を差し引いた金額です。購入時の売買契約書が見当たらない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」を用いることができます。譲渡費用には仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年中に売却する場合、実際の保有年数は5年以上でも、2026年1月1日時点では「4年9か月」と判定されるため短期譲渡所得に該当する点に注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これは正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（租税特別措置法第35条）と呼ばれます。

渋谷区渋谷4丁目のマンションを8,000万円で売却し、取得費と譲渡費用の合計が6,000万円だった場合、譲渡所得は2,000万円です。3,000万円特別控除を適用すれば、課税対象はゼロとなり譲渡所得税は発生しません。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した渋谷区渋谷4丁目の不動産を売却する場合、いくつかの特例が利用できます。

取得費加算の特例は、相続税を納めた方が相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した被相続人の居住用家屋（1981年5月31日以前に建築された家屋など一定の要件を満たすもの）を売却した場合に適用できます。

なお、相続登記の義務化が2024年4月1日から施行されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。また、2026年4月1日からは住所変更登記の義務化も施行されますので、売却前に登記情報を最新の状態にしておくことが重要です（2026年3月時点）。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。提出先は売主の住所地を管轄する税務署です。e-Tax（国税庁の電子申告システム）を利用すれば自宅からオンラインで申告できます。

特に3,000万円特別控除などの特例を適用する場合は、利益がゼロでも確定申告が必須です。申告を忘れると特例が適用されなくなるため、税理士への相談も含めて早めに準備を進めましょう。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。渋谷区渋谷4丁目で8,000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料が約258万円、印紙税が3万円、その他費用を含めて合計約300万円前後となります。手取り額は約7,700万円が一つの目安です（2026年3月時点）。

売却にかかる主な費用

仲介手数料は不動産売却で最大の費用項目です。宅地建物取引業法により上限額が定められており、計算式は「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」です（売却価格400万円超の場合）。

印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。契約金額に応じて税額が決まります。

その他の費用として、抵当権抹消登記費用（不動産1件あたり1,000円の登録免許税＋司法書士報酬1〜2万円）、住宅ローン繰上返済手数料（金融機関により0〜3万円程度）、測量費（必要な場合30〜80万円）、ハウスクリーニング費（5〜15万円）などがあります。

上記はあくまで一般的な試算です。住宅ローン残債の有無、特別控除の適用可否、物件固有の費用（解体費や測量費など）によって実際の手取り額は変動します。正確な手取り額を知りたい方は、グローバルホームの無料査定にてシミュレーションをお申し付けください。

渋谷区渋谷4丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区渋谷4丁目は、渋谷駅と表参道駅の中間に位置する利便性の高い住宅街です。渋谷区の人口は約23万人（2026年時点）で増加傾向が続いており、住宅需要は堅調です。100年に一度と称される渋谷駅周辺の大規模再開発（2034年度完成予定）が資産価値を押し上げる要因となっています。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の住民登録人口は2024年時点で約231,449人となり、令和4年以降は毎年増加を記録しています。世帯数も増加傾向にあり、単身世帯・DINKS世帯を中心とした住宅需要が旺盛です。

渋谷4丁目は「渋谷」の地名でありながら、商業地区の喧騒から一歩離れた閑静な住宅街という特長があります。青山方面にも近く、教育・医療・買い物環境が揃っているため、ファミリー層からの需要も安定しています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では「100年に一度の大改造」と呼ばれる複数の再開発プロジェクトが同時進行しています。主なプロジェクトは以下のとおりです。

渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟は2031年度に開業予定で、駅直結の大規模複合施設となります。渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業、道玄坂二丁目南地区再開発事業（2027年2月完成予定）なども進行中です。

これらの再開発は渋谷エリア全体の利便性と集客力を高め、周辺住宅地の資産価値にプラスの影響を与えます。渋谷4丁目は駅から徒歩10分圏内にあり、再開発の恩恵を直接受けるエリアです。

渋谷区渋谷4丁目で売れやすい物件の特徴

当社がこれまでに渋谷区エリアで担当した売却事例を踏まえると、以下の条件を満たす物件は成約までの期間が短い傾向にあります。

渋谷駅または表参道駅から徒歩10分以内、築20年以内、専有面積50m2以上の物件は特に引き合いが強く、富裕層やDINKS世帯、法人需要が見込めます。1LDK〜2LDKの間取りが市場の中心ですが、3LDK以上のファミリータイプは希少性が高いため、相場を上回る成約価格になるケースもあります。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却に最も適した時期は、一般的に1月〜3月の需要期です。新年度に向けた住み替え需要が高まり、購入検討者が増加するためです。渋谷区のような都心エリアは通年で需要がありますが、この時期に売り出すことで内覧件数が増え、有利な条件での成約が期待できます。

また、税制改正のタイミングにも注意が必要です。特例の適用期限や税率の変更は売却の手取り額に直結するため、最新の税制情報を確認した上で売却時期を決定しましょう。金利動向も重要で、住宅ローン金利が低い時期は買主の購買力が高まり、売主にとって有利な環境となります。

渋谷区渋谷4丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホーム コラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区渋谷4丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問に、渋谷区エリアの売却実績が豊富なグローバルホームのプロが回答します。住宅ローン、相続、リフォーム、査定、売却期間など、初めての方が気になるポイントを網羅しています。

渋谷区渋谷4丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事免許（2）第105612号）は、東京都内の不動産売却に特化した地域密着型の不動産会社です。渋谷区をはじめ都内全域の不動産査定・売却を無料でサポートしています。営業時間は10:00〜19:00、定休日なしでいつでもご相談いただけます。

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まとめ

渋谷区渋谷4丁目の不動産売却を成功させるポイントは3つです。(1)最新の相場データを把握すること (2)税金・費用を事前に計算して手取り額を明確にすること (3)地域に精通した不動産会社に依頼すること。2026年の公示地価は前年比+11.65%と上昇が続いており、売却検討には良好な市場環境です。

渋谷区渋谷4丁目は、渋谷駅周辺の大規模再開発と旺盛な住宅需要に支えられ、資産価値が堅調に推移しているエリアです。ただし、不動産価格は金利動向や経済情勢によって変化するため、「売りたい」と思ったタイミングでまず査定を受けることが大切です。

グローバルホームでは、渋谷区渋谷4丁目の不動産を無料で査定しております。「まだ売るか決めていない」という段階でも構いません。現在の資産価値を確認するだけでも、今後の判断に役立ちます。まずはお気軽にお問い合わせください。