渋谷区千駄ケ谷6丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・流れ

渋谷区千駄ケ谷6丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区千駄ケ谷6丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが70m2換算で約1億4,300万円（坪単価約677万円）、公示地価は平均198万2,500円/m2（坪単価655万円）で前年比+13.91%と上昇傾向にあります。神宮外苑再開発の進展もあり、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区千駄ケ谷エリアの中古マンション相場は、最寄りの千駄ケ谷駅・北参道駅を中心に高い水準を維持しています。築年数が浅いほど高値が期待でき、築20年超でも都心立地の強みから底堅い価格帯となっています。

千駄ケ谷駅周辺のマンション平均坪単価は約437万円/坪（2026年3月時点）で、北参道駅寄りの物件はさらに高い傾向があります。千駄ケ谷6丁目は国立競技場や新宿御苑にも近く、居住環境の良さが価格を下支えしています。

戸建て売却相場（面積帯別）

渋谷区千駄ケ谷6丁目は都心の住宅密集地であり、戸建ての流通量はマンションに比べて限定的です。しかし、希少性から高い需要があり、土地の価値が価格の大部分を占めるケースが多くなっています。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

千駄ケ谷エリアの公示地価は2013年以降、一貫して上昇トレンドを描いています。特に2024年以降は二桁上昇率が続き、2026年は平均198万2,500円/m2（前年比+13.91%）を記録しました。

路線価（相続税評価額の基準）は公示地価の約80%が目安です。2026年の路線価はまだ発表前ですが、2025年時点の千駄ケ谷エリアの路線価は約138万〜140万円/m2程度と推定されます（2026年3月時点）。

渋谷区千駄ケ谷6丁目の地価動向と今後の見通し

結論から言うと、渋谷区千駄ケ谷6丁目は今後も地価上昇が見込まれるエリアです。その根拠は大きく3つあります。

第一に、神宮外苑地区第一種市街地再開発事業（三井不動産ほか施行）が本格始動しています。2025年12月に権利変換計画が認可され、新神宮球場の2031年完成、全体完成の2038年に向けて工事が進行中です。この大規模再開発は千駄ケ谷エリアの街としての魅力を大幅に引き上げるとみられています。

第二に、渋谷区全体の人口が増加基調にあります。令和6年時点で約23万1,449人と、コロナ禍後の減少から回復し都心回帰が鮮明です。単身世帯を中心にマンション需要は底堅く推移しています。

第三に、インバウンド需要と円安基調による海外投資家の都心不動産への関心が依然として高い点が挙げられます。千駄ケ谷は新宿・原宿・表参道に隣接する立地でありながら、緑豊かな住環境を持つ稀少エリアとして評価されています。

ただし、金利上昇局面においては購買力の低下リスクもあるため、好条件が整っている今が売却を検討する好機といえるでしょう。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区千駄ケ谷6丁目は需要が旺盛なため、適正価格での売出しなら比較的短期間での成約が期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にしましょう。住み替え・相続・離婚・転勤など、売却動機によって最適な進め方は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明書を請求して正確な残債額を把握しておくことが重要です。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   不動産会社による査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は周辺の取引事例や公示地価データをもとに概算価格を算出するもので、まずはこちらで相場感を掴むのがおすすめです。訪問査定では実際に物件を確認し、日当たり・眺望・設備の状態などを加味した精度の高い査定額が提示されます。

3. 目安：1週間

   STEP3：媒介契約を締結する

   査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、売却活動を不動産会社に依頼する契約のことです。契約形態は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可	可
   REINSへの登録義務	5営業日以内	7営業日以内	任意
   業務報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	取り決めによる

   出典：宅地建物取引業法 第34条の2

   渋谷区千駄ケ谷6丁目のような需要の高いエリアでは、専任媒介を選び、1社に集中して販売活動を任せることで、戦略的な価格設定と手厚い広告展開が期待できます。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産会社がSUUMO・LIFULL HOME’S等のポータルサイトやREINS（レインズ：不動産流通標準情報システム）に物件情報を掲載し、購入希望者を募ります。内覧対応の際は、室内の整理整頓やハウスクリーニングを事前に済ませておくと好印象を与え、早期成約につながりやすくなります。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者から買付証明書（購入申込書）が提出されたら、価格や引渡し条件の交渉を行います。合意に達したら、宅地建物取引士による重要事項説明を経て、売買契約を締結します。この時点で買主から手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン本審査が完了したら、残代金の受領と物件の引渡しを同日に行います。司法書士が所有権移転登記の手続きを行い、鍵の引渡しをもって売却が完了します。住宅ローンの残債がある場合は、この決済日に同時に抵当権抹消手続きを行います。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して譲渡所得（利益）が出た場合、翌年に確定申告が必要です。譲渡損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を受けるには確定申告が必須となります。3,000万円特別控除（居住用財産の特例）を利用する場合も申告が必要ですので、忘れずに手続きしましょう。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区千駄ケ谷6丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却による利益（譲渡所得）に対して、所得税と住民税が課税されます。計算式は以下のとおりです。

取得費とは、購入時の価格に購入時の仲介手数料・登記費用などを加えた金額です。購入時の売買契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することもできます。譲渡費用には売却時の仲介手数料・印紙税・測量費などが含まれます。

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点に注意が必要です。例えば2021年4月に購入した物件を2026年11月に売却した場合、実際の保有期間は5年超ですが、2026年1月1日時点では4年9か月のため「短期譲渡」に該当します。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（租税特別措置法第35条）で、以下の要件を満たす必要があります。

• 売却する物件が自分の居住用財産であること（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること）
• 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 売主と買主が親族などの特別な関係でないこと
• 他の特例（買換え特例など）との重複適用に制限がある場合があること
• 確定申告を行うこと（申告が適用の条件）

相続した不動産の売却と税金

相続により取得した渋谷区千駄ケ谷6丁目の不動産を売却する場合、いくつかの税務上の特例が利用できます。

取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続開始日の翌日から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除）は、亡くなった方が一人暮らしをしていた自宅を相続し、一定の耐震基準を満たす改修を行うか建物を解体して売却した場合に適用されます。2024年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に縮小されています（2026年3月時点）。

なお、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となります。売却前には必ず登記名義を確認し、未了であれば速やかに司法書士に相談しましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。提出先は売主の住所地を管轄する税務署で、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すればオンラインでの申告も可能です。

特に3,000万円特別控除や買換え特例を利用する場合は、適用要件を証明する追加書類が求められます。書類の不備による申告漏れを防ぐためにも、顧問税理士への相談をおすすめします。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格のおおむね4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料、印紙税、登記費用で、渋谷区千駄ケ谷6丁目で1億円のマンションを売却した場合、費用合計は約370〜400万円、手取り額は約9,600万円が目安となります（諸条件により異なります）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。売却価格が400万円を超える場合の計算式は以下のとおりです。

例えば1億円で売却した場合の仲介手数料は（1億円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 336万6,000円（税込）となります。これは法定の「上限額」であり、実際には交渉の余地がある場合もあります。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の諸費用

仲介手数料と印紙税以外にも、状況に応じてさまざまな費用が発生します。抵当権抹消登記費用は司法書士報酬を含めて1〜3万円程度です。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関によりますが、無料〜3万3,000円程度が一般的です。

測量費は土地や戸建ての場合に必要となることがあり、確定測量で30〜80万円程度かかります。ハウスクリーニング費用は5〜15万円程度で、内覧前に行うと好印象を与えられます。

上記は譲渡所得税を除いた費用の目安です。3,000万円特別控除を適用できるケースでは譲渡所得税がゼロまたは大幅に軽減されますが、適用できない場合は別途税額がかかるため、事前に手取りシミュレーションを行うことが重要です。

渋谷区千駄ケ谷6丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区千駄ケ谷6丁目は、JR千駄ケ谷駅・東京メトロ北参道駅・都営大江戸線国立競技場駅の3駅が利用可能で交通利便性が高いエリアです。神宮外苑再開発の進展に加え、新宿御苑に隣接する緑豊かな住環境が評価され、不動産需要は堅調に推移しています。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は令和6年時点で約23万1,449人と増加基調にあり、コロナ禍による一時的な減少から完全に回復しました。特に千駄ケ谷エリアでは20代〜30代の若年層が人口の約64.5%を占め、単身世帯が約45%と高い割合です。

こうした人口構成は、賃貸需要だけでなくコンパクトマンションの購入需要も底堅いことを意味します。ファミリー層向けの70m2以上の物件は供給が少なく、希少性から高値での売却が期待できます。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

神宮外苑地区第一種市街地再開発事業は、千駄ケ谷6丁目の不動産価値に最も大きな影響を与えるプロジェクトです。三井不動産を代表施行者として、2025年12月に権利変換計画が認可されました。

新神宮球場が2031年に完成し、秩父宮ラグビー場の移転整備や高さ190mの高層ビル2棟の建設が予定されています。全体完成は2038年の見込みです。再開発エリアのオープンスペースは現在の約21%から約44%に拡大する計画で、街の回遊性と緑環境が大幅に向上します。

また、外苑西通り（プラチナ通り）沿いの歩道拡幅が進み、国立競技場や千駄ケ谷方面へのウォーカブルな導線が整備されつつあります。これらのインフラ改善は、千駄ケ谷6丁目を含む周辺エリアの資産価値にプラスの影響を与えるとみられています。

渋谷区千駄ケ谷6丁目で売れやすい物件の特徴

当社がこれまでに担当した渋谷区千駄ケ谷エリアの売却事例から、以下のような物件は早期に成約しやすい傾向にあります。

駅徒歩7分以内の物件は特に人気が高く、千駄ケ谷駅・北参道駅・国立競技場駅のいずれかから徒歩圏内であれば購入希望者が見つかりやすい状況です。間取りは1LDK〜2LDKが最も動きが良く、次いでファミリー向けの3LDKとなっています。

築年数よりも管理状態を重視する買主が多いのも特徴です。大規模修繕工事が適切に実施されているマンション、管理費・修繕積立金の滞納がないマンションは、築30年超でも強い需要があります。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節的な需要変動があり、毎年1月〜3月は引越しシーズンに向けた購入需要が最も高まる時期です。逆に8月は市場が閑散期に入る傾向があります。

2026年の市場環境に限って言えば、神宮外苑再開発の本格化による期待感と低金利政策の見直し観測が交錯しています。日銀の利上げが進めば住宅ローン金利が上昇し、購買力が低下するリスクがあります。「金利が低い今のうちに」という買主心理が働いている現在は、売却のタイミングとして好条件といえるでしょう。

渋谷区千駄ケ谷6丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区千駄ケ谷6丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区千駄ケ谷6丁目での不動産売却に関するよくある6つの疑問に、不動産のプロが回答します。住宅ローンの残債問題、相続不動産の扱い、売却と賃貸の比較など、売主の方が特に気になるテーマを取り上げています。

渋谷区千駄ケ谷6丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、渋谷区千駄ケ谷6丁目を含む都心エリアの不動産売却を数多く手がけてきた地域密着型の不動産会社です。宅地建物取引士の有資格者が在籍し、査定から売却完了まで一貫してサポートいたします。

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まとめ

渋谷区千駄ケ谷6丁目の不動産売却を成功させるために押さえるべきポイントは3つです。第一に、2026年の公示地価は前年比+13.91%と上昇が続いており、売却に適した市場環境であること。第二に、税金・費用を正確に把握し、手取り額を事前にシミュレーションすること。第三に、神宮外苑再開発という好材料を活かし、適正価格で売り出すことが高値売却の鍵となります。

渋谷区千駄ケ谷6丁目は神宮外苑再開発の本格始動、都心回帰による人口増加、インバウンド需要の継続と、不動産価値を押し上げる複数の要因が重なっています。ただし、今後の金利動向次第では市場環境が変化する可能性もあるため、売却を検討されている方は早めの行動がおすすめです。

グローバルホームでは、渋谷区千駄ケ谷6丁目の不動産を無料で査定しております。「まずは相場だけ知りたい」という方も歓迎です。お電話（03-5926-7530）またはWEBからお気軽にお問い合わせください。

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