渋谷区大山町 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

渋谷区大山町の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区大山町の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約2億5,990万円（坪単価約894万円）、土地は公示地価160万円/m2（坪単価約529万円）です。公示地価は前年比+10.34%と上昇傾向にあり、売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区大山町の中古マンション市場は、高級住宅地としてのブランド力を背景に高値圏で推移しています。最寄りの代々木上原駅は小田急線と東京メトロ千代田線の2路線が利用でき、交通利便性の高さも資産価値を支える要因です。

以下は渋谷区大山町周辺の中古マンション売却相場の目安です。立地・階数・管理状態等により実際の価格は変動します。

代々木上原駅徒歩5分以内の物件は特に需要が高く、築10年以内であれば坪単価1,000万円を超える成約事例も確認されています。一方、東北沢駅寄りのエリアでは相場がやや落ち着く傾向にあります。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区大山町の戸建て市場は、希少性の高さから高額帯での取引が中心です。都心の閑静な住宅地として、富裕層を中心とした安定した需要があります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区大山町の地価は、近年一貫して上昇を続けています。以下は直近5年間の公示地価の推移です。

2022年から2026年にかけて公示地価は約36.8%上昇しており、年平均で約8%以上のペースで値上がりしています。路線価（国税庁）は公示地価の約80%が目安となるため、2026年は約128万円/m2（坪単価約423万円）程度と推定されます。

渋谷区大山町の地価動向と今後の見通し

渋谷区大山町の地価上昇率は2024年以降、年10%前後の高い伸びを記録しています。この背景には、渋谷駅周辺の大規模再開発プロジェクト（2034年度全体完成予定）や、代々木上原エリアへの富裕層の需要増加があります。

渋谷区全体の公示地価平均は609万8千円/m2（2026年）と全国3位の水準にあり、区全体が上昇基調です。大山町は第一種低層住居専用地域を中心とした落ち着いた住環境が評価されており、今後も安定的な資産価値が見込まれます。

ただし、不動産市場には金利動向や経済環境の変化による調整リスクも存在します。「売り時」の判断は個々の事情により異なるため、まずは現時点での正確な査定額を把握することをおすすめします。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。渋谷区大山町での売却は、全体の所要期間として約3〜6か月が目安です（2026年3月時点）。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にします。住み替え・相続・老後資金・離婚・転勤など、動機によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明書を請求し、正確な残額を確認してください。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定方法には、データに基づく「机上査定（簡易査定）」と、実際に物件を確認する「訪問査定」の2種類があります。まずは机上査定で大まかな相場を把握し、そのうえで訪問査定を受けると効率的です。グローバルホームでは渋谷区大山町の物件を無料で査定いたします。

3. 目安：1週間

   STEP3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

   媒介契約（ばいかいけいやく）とは、不動産会社に売却の仲介を正式に依頼する契約です。3種類の契約形態があり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINSへの登録期限	5営業日以内	7営業日以内	任意
   活動報告の頻度	週1回以上	2週に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	法的制限なし

   渋谷区大山町のような高額帯の物件では、不動産会社が費用をかけて手厚い販売活動を行いやすい専任媒介契約がおすすめです。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ：不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、オープンハウス開催などを通じて購入希望者を募ります。大山町の物件は資産性が高いため、国内外の富裕層から関心が集まることも珍しくありません。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者が見つかったら、価格や条件の交渉を行い、合意後に売買契約を締結します。契約時には宅地建物取引士による重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）が行われ、手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン本審査完了後、残代金の受領と同時に所有権移転登記、鍵の引渡しを行います。住宅ローンの残債がある場合は、この時点で一括返済し、抵当権抹消登記を行います。司法書士が手続きを代行するのが一般的です。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産売却で利益（譲渡所得）が発生した場合は、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も申告が必須となります。申告漏れがないよう、税理士への相談をおすすめします。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区大山町で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、不動産の購入価格に購入時の仲介手数料・登記費用等を加えた金額です。建物部分は減価償却費を差し引きます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として適用できます。

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。たとえば2021年4月に取得した物件を2026年中に売却する場合、実際の保有期間は5年以上でも、2026年1月1日時点では「4年9か月」となり短期譲渡所得に該当する点にご注意ください。

3,000万円特別控除の適用要件

主な適用要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年および前々年に同特例の適用を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 他の特例（買換え特例等）と併用できない場合があること

なお、賃貸に出している物件や、別荘・セカンドハウスにはこの特例は適用されません。適用の可否は個別の事情により異なるため、必ず税理士に確認してください。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した渋谷区大山町の不動産を売却する場合、いくつかの特例が活用できます。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除は、被相続人が一人暮らしをしていた家屋（昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋）を相続後に売却する場合に適用できます。耐震リフォームまたは取壊しが条件です。

また、2024年4月1日から相続登記の義務化がスタートしています。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となります。未登記の物件は売却手続きにも支障が出るため、早めの対応が重要です。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に所轄の税務署へ提出します。渋谷区大山町の場合は渋谷税務署が管轄です。

e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅からオンラインで申告手続きが可能です。初めての方や複雑なケースでは、税理士への相談をおすすめします。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

渋谷区大山町で不動産を売却する際にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料・印紙税・登記費用・住宅ローン繰上返済手数料で、3,000万円の物件であれば約130万〜180万円程度を見込んでおく必要があります（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。これは法定上限であり、実際にはこの金額が適用されるケースがほとんどです。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は不動産1件あたり1,000円の登録免許税に加え、司法書士報酬として1万〜2万円が目安です。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、一般的に無料〜3万3,000円程度です。

そのほか、土地の境界が未確定の場合は測量費用（30万〜80万円程度）、建物を取り壊す場合は解体費用（木造で150万〜300万円程度）、内覧前のハウスクリーニング費用（5万〜15万円程度）が発生することがあります。

上記はあくまで概算です。渋谷区大山町では1億円以上の高額物件が多いため、実際の費用総額はさらに大きくなります。正確な手取り額のシミュレーションは、グローバルホームの無料査定にてご確認いただけます。

渋谷区大山町の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区大山町は代々木上原駅徒歩圏の第一種低層住居専用地域を中心とした高級住宅地です。渋谷区の人口は約23万1,000人（2025年12月時点）と増加傾向にあり、大山町の世帯数は約1,850世帯です。渋谷駅周辺再開発の波及効果により、エリアの資産価値は今後も堅調な推移が見込まれます。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は2025年12月時点で約23万1,381人（144,098世帯）と安定的な増加を続けています。東京都の将来人口推計では、渋谷区は2040年頃まで人口増加が継続する見通しです。

大山町は約1,850世帯が暮らすコンパクトなエリアですが、都心の高級住宅地として一定の転入需要があります。単身者向けの小規模マンションよりも、ファミリー層や富裕層向けの良質な住宅が中心となっており、物件の入れ替わりが少ないことが特徴です。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では、2034年度の全体完成を目指す大規模再開発プロジェクトが進行中です。渋谷スクランブルスクエア第2期棟（中央棟・西棟）は2031年度の完成を予定しており、渋谷エリア全体の商業的・文化的な魅力がさらに高まる見込みです。

代々木上原駅においても、駅直結商業施設「アコルデ代々木上原」のリニューアル計画が検討されています。こうしたインフラの充実は、大山町の不動産の資産価値を下支えする要因となります。

小田急線の複々線化が2018年に完了し、新宿方面への輸送力が大幅に向上した点も、通勤利便性の面でプラス要因です。

渋谷区大山町で売れやすい物件の特徴

当社の売却実績を踏まえると、渋谷区大山町で売れやすい物件は以下の特徴を持っています。

• 代々木上原駅または東北沢駅から徒歩10分以内の立地
• マンションであれば築15年以内・3LDK以上・70m2以上
• 戸建てであれば土地面積100m2以上・整形地
• 前面道路が6m以上で日当たり良好な物件
• 低層住居専用地域ならではの閑静な住環境を活かした物件

主なターゲット買主層は、30代後半〜50代の高所得世帯、法人の社宅利用、海外投資家などです。大山町の「松濤・上原エリアに隣接する高級住宅地」というブランドイメージは、購買意欲を高める重要な要素です。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却のタイミングは「市場環境」「税制」「個人の事情」の3つの観点から総合的に判断する必要があります。

季節的には1月〜3月の年度末が最も需要が高まる時期です。企業の人事異動や子供の入学に合わせた住み替え需要が集中するためです。秋の9月〜11月も比較的動きがあります。

税制面では、所有期間5年超（売却年の1月1日時点）で長期譲渡所得の低い税率が適用されるため、このラインを意識した売却計画が有効です。また、3,000万円特別控除の適用要件である「住まなくなってから3年以内」の期限にも注意が必要です。

金利動向も重要な要素です。住宅ローン金利が上昇すると買主の購買力が低下するため、金利が低水準のうちに売却を進めるのも一つの戦略です。

渋谷区大山町の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームの不動産コラムもあわせてご覧ください。

渋谷区大山町の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区大山町での不動産売却に関して、お客様からよくいただく6つの疑問にプロが回答します。住宅ローン残債がある場合の売却方法、相続不動産の手続き、売却期間の目安などを端的にまとめました。

渋谷区大山町の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは東京都知事免許（2）第105612号の不動産会社です。渋谷区大山町を含む東京都内の不動産売却において、地域密着の情報力とデータに基づく適正査定で多くの売主様をサポートしてまいりました。無料査定から売却完了まで、ワンストップでお任せいただけます。

渋谷区大山町の不動産売却に関するご質問・ご相談は、お電話またはWEBフォームからお気軽にお問い合わせください。査定は完全無料、秘密厳守で承ります。

まとめ

渋谷区大山町の不動産売却を成功させるポイントは、(1)最新の相場データを把握すること、(2)税金・費用を正しく理解し手取り額を試算すること、(3)信頼できる不動産会社と戦略的に進めること、の3点です。

2026年の渋谷区大山町は、公示地価が前年比+10.34%と力強い上昇を続けており、売却には好適な市場環境です。ただし、不動産の価格は常に変動するため、「売り時」を逃さないためにも、まずは現時点での正確な査定額を知ることが重要です。

グローバルホームでは、渋谷区大山町の不動産を無料で査定いたします。「まだ売却するか決めていない」という段階でも構いません。相場を知ることが、最善の判断への第一歩です。お気軽にご相談ください。