東京都渋谷区西原3丁目の不動産市場は、代々木上原駅徒歩圏の利便性と閑静な住宅街の環境が評価され、地価が前年比+14.34%と大幅に上昇しています（2025年基準地価）。この記事では、渋谷区西原3丁目の最新売却相場、税金・費用の計算方法、売却の流れ、地域特性までを網羅的に解説します。
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渋谷区西原3丁目の不動産売却相場【最新データ】
渋谷区西原3丁目の2025年の基準地価は平均162万5,000円/m2（坪単価約537万円）で、前年比+14.34%の上昇です。中古マンションの平均売出価格は約1億2,800万円（70m2換算）、m2単価は約176万円です。代々木上原駅徒歩圏という立地の希少性から、売却に適した市場環境が続いています。
マンション売却相場（築年数別・駅別）
渋谷区西原3丁目を含む西原エリアの中古マンション相場は、築年数によって大きく異なります。以下のテーブルは、2026年3月時点の売出事例に基づく目安です。
| 築年数 | m2単価（目安） | 70m2換算価格 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 約230万円/m2 | 約1億6,100万円 | 新築に近い設備・高い資産性 |
| 築10年前後 | 約190万円/m2 | 約1億3,300万円 | 価格と品質のバランスが良好 |
| 築20年前後 | 約160万円/m2 | 約1億1,200万円 | リノベ需要で底堅い |
| 築30年以上 | 約120万円/m2 | 約8,400万円 | 立地重視の買主に人気 |
最寄り駅別では、代々木上原駅徒歩5分以内の物件がm2単価200万円前後と最も高く、幡ヶ谷駅方面に向かうにつれて10〜15%程度低下する傾向にあります。
戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）
渋谷区の中古一戸建て価格相場は、2025年時点で坪単価約576万円（m2単価約174万円）と前年比+17.7%の上昇を記録しました。西原3丁目は閑静な住宅街に位置するため、戸建て需要が根強いエリアです。
| 土地面積 | 建物込み価格帯（目安） | 主な買主層 |
|---|---|---|
| 50〜80m2 | 1億2,000万〜2億円 | ファミリー・DINKS |
| 80〜120m2 | 2億〜3億5,000万円 | 二世帯・富裕層 |
| 120m2以上 | 3億5,000万円〜 | 経営者・法人購入 |
土地売却相場（公示地価・路線価の推移）
渋谷区西原の地価は、2013年から12年連続で上昇しています。以下は直近5年間の基準地価推移です。
| 年 | 基準地価平均（円/m2） | 坪単価（円/坪） | 前年比変動率 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 119万5,000円 | 395万0,413円 | -0.38% |
| 2022年 | 122万0,000円 | 403万3,057円 | +2.15% |
| 2023年 | 127万0,000円 | 419万8,347円 | +4.06% |
| 2024年 | 142万0,000円 | 469万4,214円 | +11.56% |
| 2025年 | 162万5,000円 | 537万1,900円 | +14.34% |
特に2024年以降は2桁上昇が2年連続で続いており、渋谷区全体の再開発効果と住宅需要の高まりが西原エリアにも波及しています。路線価（相続税評価額）は2025年時点で坪単価約378万円であり、公示地価の約8割水準で推移しています。
渋谷区西原3丁目の地価動向と今後の見通し
渋谷区西原3丁目の地価上昇率は、2025年時点で前年比+14.34%と渋谷区内でも高い水準を維持しています。代々木上原駅の商業施設「アコルデ代々木上原」のリニューアルや、隣接する代々木公園のPark-PFI事業による公園整備が街の魅力を高めています。
渋谷区の人口は令和4年から増加に転じ、令和6年時点で約23万1,449人となっています。特に西原エリアは転入超過の傾向が続いており、住宅需要の下支え要因となっています。
ただし、金利動向には注意が必要です。日銀の金融政策によっては住宅ローン金利が上昇し、購買力が低下する可能性があります。現在の高値水準で売却を検討するのであれば、早めの行動が有利と言えるでしょう。
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不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】
不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。渋谷区西原3丁目の物件であれば、全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。
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目安：1〜2週間
STEP1：売却の目的・条件を整理する
まず「いつまでに売りたいか」「いくら以上で売りたいか」「住み替え先は決まっているか」を明確にします。住み替え・相続・離婚・転勤など、売却動機によって最適な戦略が変わります。住宅ローンの残債がある場合は、残高証明書を取得して正確な金額を把握しましょう。
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目安：1〜2週間
STEP2：不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼し、物件の適正価格を把握します。査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。より正確な金額を知るには訪問査定がおすすめです。グローバルホームでは渋谷区西原3丁目の売却実績をもとに、根拠あるデータに基づく査定を無料で行っています。
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目安：1〜3日
STEP3：媒介契約を締結する
不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、売却活動を不動産会社に依頼するための契約です。契約形態は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
出典：宅地建物取引業法 第34条の2項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介 依頼できる会社数 1社のみ 1社のみ 複数社可 自己発見取引 不可 可 可 REINS登録義務 5営業日以内 7営業日以内 義務なし 活動報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務なし 契約期間 最長3か月 最長3か月 規定なし 渋谷区西原3丁目のような人気エリアでは、専任媒介契約を選ぶことで不動産会社が積極的に販売活動を展開してくれるため、高値売却につながりやすい傾向があります。
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目安：1〜3か月
STEP4：販売活動を開始する
不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（レインズ：不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布、内覧対応などを行います。渋谷区西原3丁目は購入希望者が多いエリアのため、適正価格で売り出せば比較的早期に買主が見つかるケースが多いです。
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目安：1〜2週間
STEP5：売買契約を締結する
買主が決まったら、重要事項説明（宅地建物取引士が行う法定手続き）を経て売買契約を締結します。この段階で手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受領します。契約書の内容は必ず確認し、不明点は宅地建物取引士に質問しましょう。
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目安：1〜2か月
STEP6：決済・引渡しを行う
残代金の受領と同時に、所有権移転登記（司法書士が代行）と物件の引渡しを行います。住宅ローンの残債がある場合は、この日に一括返済して抵当権抹消登記を行います。鍵の引渡しをもって売却手続きは完了です。
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目安：翌年2月16日〜3月15日
STEP7：確定申告を行う
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も申告が条件となります。損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を受けるためには申告が必要です。
不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】
不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区西原3丁目で自宅を売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、売却によって生じた利益（譲渡所得）に対して課税されます。以下の計算式で算出します。
取得費は購入時の価格（建物は減価償却後）、譲渡費用は仲介手数料・印紙税・測量費などです。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として利用できます。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
例えば、渋谷区西原3丁目のマンションを8,000万円で売却し、取得費3,500万円・譲渡費用300万円・3,000万円特別控除適用の場合、譲渡所得は8,000万円 -（3,500万円 + 300万円）- 3,000万円 ＝ 1,200万円。長期譲渡なら税額は約243万7,800円となります。
3,000万円特別控除の適用要件
重要ポイント
居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）は、マイホームを売却した際の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。所有期間の長短を問わず適用可能で、多くの売主にとって最も効果的な節税策です。
主な適用要件は以下のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋、または家屋と敷地を売ること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 売主と買主が親子や夫婦など特別の関係でないこと
- 住宅ローン控除との併用は不可
なお、この特例は確定申告を行うことが適用の条件です。申告を忘れると控除を受けられないため注意してください。
相続した不動産の売却と税金
相続した渋谷区西原3丁目の不動産を売却する場合、以下の2つの特例が活用できる可能性があります。
取得費加算の特例は、相続税の申告期限（被相続人の死亡から10か月）の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。相続税の負担が大きいケースで有効です。
空き家の3,000万円特別控除は、被相続人が一人暮らしだった家屋（昭和56年5月31日以前建築の旧耐震基準の建物が対象）を相続し、一定の要件のもとで売却した場合に適用できます。
また、相続登記の義務化（2024年4月施行）により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要です。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
確定申告の手順と必要書類
不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間に、管轄の税務署またはe-Tax（国税電子申告・納税システム）で行います。渋谷区西原3丁目にお住まいの場合、管轄は渋谷税務署です。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書B（第一表・第二表） | 税務署・国税庁サイト |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署・国税庁サイト |
| 売買契約書の写し（売却時） | 売却時に取得済み |
| 売買契約書の写し（購入時） | 購入時に取得済み |
| 仲介手数料の領収書 | 不動産会社から受領 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 住民票の写し（特例適用時） | 区役所 |
e-Taxを利用すれば、自宅からオンラインで申告が完結します。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば手続き可能です。税金の計算に不安がある場合は、顧問税理士への相談をおすすめします。
手取り額はいくらになる？
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不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション
渋谷区西原3丁目で不動産を売却する際の費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税）、印紙税（1〜3万円）、登記費用などです。3,000万円の物件なら費用合計は約130〜150万円となります。
仲介手数料の計算式と具体例
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。計算式は以下のとおりです。
例えば8,000万円で売却した場合、（8,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 270万6,000円（税込）となります。
その他の費用一覧
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円+消費税 | 法定上限額 |
| 印紙税 | 1万〜3万円 | 契約金額により変動 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約1万〜2万円 | 司法書士報酬含む |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 0〜3万円程度 | 金融機関により異なる |
| 測量費（必要な場合） | 30万〜80万円 | 土地・戸建ての境界確定時 |
| ハウスクリーニング費 | 5万〜15万円 | 任意。内覧の印象向上 |
| 引越し費用 | 10万〜30万円 | 時期・距離により変動 |
印紙税の価格帯別一覧
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
売却価格8,000万円の場合の費用シミュレーション
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料（税込） | 270万6,000円 |
| 印紙税（軽減税率） | 3万円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約2万円 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 約2万円 |
| ハウスクリーニング費 | 約10万円 |
費用合計：約287万6,000円 → 手取り目安：約7,712万4,000円（譲渡所得税が発生しない場合）
上記に加え、3,000万円特別控除が適用できれば譲渡所得税はゼロとなるケースも多く、渋谷区西原3丁目の自宅売却では手取り額の大部分を確保できる可能性があります。
渋谷区西原3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性
渋谷区西原3丁目は、代々木上原駅から徒歩3〜8分に位置する閑静な住宅街です。東京メトロ千代田線と小田急線の2路線利用可能で、表参道まで直通5分、新宿まで6分というアクセスの良さが最大の強みです。人口増加傾向と再開発効果により、不動産需要は今後も底堅い見通しです。
人口動態と不動産需要の見通し
渋谷区全体の人口は令和2年にコロナ禍の影響で一時減少しましたが、令和4年から回復に転じ、令和6年時点で約23万1,449人と増加傾向にあります。西原エリアの住人数は約1万人で、単身世帯からファミリー層まで幅広い居住者構成が特徴です。
東京都全体では2024年に7万9,285人の転入超過を記録しており、都心回帰の流れは継続しています。渋谷区西原3丁目は駅近かつ閑静という希少性から、中古マンション・戸建てともに購入希望者が絶えないエリアです。
再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響
渋谷区では渋谷駅周辺の大規模再開発が2027年度以降も段階的に続く予定であり、区全体のブランド価値を押し上げています。西原3丁目の最寄りである代々木上原駅では、高架下商業施設「アコルデ代々木上原」がリニューアルし、生活利便性がさらに向上しました。
隣接する代々木公園では、Park-PFI事業によるフードパークなどの公園施設整備が進行中です。緑とまちが融合した都市型交流空間として生まれ変わることで、西原エリア全体の住環境の魅力が高まっています。
小田急電鉄は代々木上原駅を含む複数駅でホームドア整備を完了しており、安全性と利便性の向上が地域の資産価値にプラスの影響を与えています。
渋谷区西原3丁目で売れやすい物件の特徴
当社の売却実績をもとに分析すると、渋谷区西原3丁目で特に売れやすい物件には以下の特徴があります。
マンションの場合は、代々木上原駅徒歩5分以内、専有面積50m2以上、築15年以内の物件が最も反応が良い傾向にあります。ターゲット買主層はDINKS（共働き夫婦）と30〜40代のファミリー層が中心です。
戸建ての場合は、土地面積80m2以上、前面道路幅員4m以上、整形地の物件が高値で成約しやすいです。富裕層や経営者層が購入検討するケースも多く、価格交渉に応じやすいタイミングを見極めることが重要です。
売却に最適なタイミングとは
不動産市場には季節的な需要変動があります。1〜3月は新年度に向けた住み替え需要が最も高まる時期で、購入希望者が増加します。この時期に販売を開始するためには、前年の11〜12月から準備を始めるのが理想的です。
税制面では、所有期間が5年を超えるタイミング（長期譲渡所得の適用）を待つことで、税率が39.63%から20.315%に下がります。なお、所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されるため、実際の所有年数との差異に注意が必要です。
金利動向も重要な判断材料です。住宅ローン金利が上昇すると買主の購買力が低下し、成約価格に影響する可能性があります。現在の高値水準を最大限活かすのであれば、早めの売却検討が有利と言えるでしょう。
渋谷区西原3丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。
渋谷区西原3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）
渋谷区西原3丁目での不動産売却に関して、お客様から多く寄せられる6つの質問にプロが回答します。住宅ローンの残債、相続不動産、売却と賃貸の比較など、判断に迷いやすいテーマを取り上げました。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい、売却代金でローンを完済できれば可能です。渋谷区西原3丁目は地価上昇が続いているため、購入時より高く売却できるケースが多く、残債を上回る売却益が期待できます。万が一残債が売却価格を超える場合は、自己資金での補填か任意売却の検討が必要です。まずは査定で現在の市場価値を確認しましょう。
相続した不動産を売却するにはどうすればいいですか？
相続登記を完了させることが最初のステップです。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記申請が必要です。登記完了後に不動産会社へ査定を依頼し、売却活動に進みます。相続から3年10か月以内に売却すれば、取得費加算の特例で税負担を軽減できます。
売却と賃貸、どちらが得ですか？
渋谷区西原3丁目の場合、現在の地価上昇局面では売却が有利なケースが多いです。賃貸にすると管理費・修繕費・空室リスク・固定資産税が継続的に発生します。例えば8,000万円の物件で賃料月25万円なら表面利回り約3.75%ですが、実質利回りは2%台に下がることもあります。資産の流動化を優先するなら売却をおすすめします。
リフォームしてから売却した方がいいですか？
いいえ、大規模リフォームは不要です。渋谷区西原3丁目の購入者はリノベーション前提で検討する方が多く、売主が費用をかけてリフォームしても価格に上乗せしにくい傾向があります。ただし、壁紙の張替えやハウスクリーニングなど低コストの対応は内覧時の印象を良くするため効果的です。
査定は無料ですか？何社に依頼すべきですか？
はい、グローバルホームの査定は完全無料です。一般的には2〜3社に査定を依頼し、価格の根拠と販売戦略を比較することをおすすめします。ただし、査定価格が最も高い会社が最良とは限りません。「なぜその価格なのか」の根拠が明確で、渋谷区西原エリアの売却実績がある会社を選ぶことが重要です。
売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
渋谷区西原3丁目では平均3〜4か月が目安です。査定依頼から媒介契約まで約2週間、販売活動開始から成約まで1〜3か月、契約から引渡しまで1〜2か月が標準的なスケジュールです。適正価格で売り出せば、人気エリアのため比較的短期間で成約するケースが多いです。
渋谷区西原3丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください
株式会社グローバルホームは東京都知事（2）第105612号の免許を持つ不動産会社です。渋谷区を含む東京23区での売却に豊富な実績があり、相場分析に基づく適正査定と手厚いサポートで、売主様の利益を最大化します。
地域密着の売却力
渋谷区西原3丁目を含む東京23区の不動産市場に精通した宅地建物取引士が、地域特性を踏まえた最適な販売戦略をご提案します。REINS・ポータルサイト・独自ネットワークを活用し、幅広い購入検討者へアプローチします。
データに基づく適正査定
国土交通省の取引価格情報、REINS成約データ、公示地価・路線価などの公的データを総合的に分析し、根拠ある査定価格をご提示します。「とりあえず高く」ではなく、確実に成約する適正価格をお伝えします。
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査定から引渡し、確定申告のご案内まで、売却プロセスの全工程をワンストップでサポートします。税理士・司法書士との連携体制も万全です。営業時間は10:00〜19:00、定休日なしでいつでもご相談いただけます。
渋谷区西原 / マンション売却 / 60代男性
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まとめ
渋谷区西原3丁目の不動産売却を成功させるポイントは3つです。(1)地価が前年比+14%超と上昇中の今が売り時 (2)3,000万円特別控除で譲渡所得税をゼロにできる可能性が高い (3)信頼できる不動産会社の査定で適正価格を把握すること。
渋谷区西原3丁目は、代々木上原駅の利便性と閑静な住環境を兼ね備えた希少エリアです。地価は2024年・2025年と2年連続で2桁上昇を記録しており、売却には追い風の市場環境が続いています。
税金・費用を正しく理解し、適切なタイミングと価格設定で売り出すことが、手取り額の最大化につながります。まずはグローバルホームの無料査定で、お持ちの不動産の現在価値を確認してみてください。
免責事項
本記事の情報は2026年3月時点の公開データに基づいて作成しています。不動産の価格相場、税制、法令等は変更される場合があります。記事中の数値はあくまで参考値であり、実際の売却価格や税額を保証するものではありません。具体的な売却判断や税務処理については、必ず不動産会社・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。
出典一覧
- 国土交通省 都道府県地価調査（基準地価）
- 国土交通省 不動産取引価格情報
- 国土交通省 地価公示
- 国税庁 路線価図・評価倍率表
- 国税庁「土地や建物を売ったとき」（タックスアンサー）
- 国税庁「印紙税額の一覧表」
- REINS（不動産流通標準情報システム）成約データ
- 渋谷区「渋谷区の状況」（人口統計資料）
- 総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」
- 宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）
- 租税特別措置法第35条（居住用財産の3,000万円特別控除）
