渋谷区渋谷3丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

渋谷区渋谷3丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区渋谷3丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均1億1,800万円前後（m2単価約179万円）、中古一戸建てが平均1億3,000万円〜2億5,000万円、土地は渋谷駅周辺の公示地価平均が1,012万円/m2（坪単価約3,346万円）です。公示地価は前年比+13.25%と上昇傾向が続いており、売却に適した市場環境です。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区の中古マンション市場は、2025年6月時点のm2単価が179万円に達しており、2016年の92万円から約94%の上昇を記録しています。渋谷3丁目は渋谷駅徒歩圏の好立地のため、区内平均を上回る傾向にあります。

渋谷駅周辺では、パークコート渋谷ザタワーをはじめとする大規模タワーマンションの売出価格が8,000万〜4億円超と幅広い価格帯で取引されています。駅からの距離や階数、眺望によって査定額が大きく異なるため、個別の無料査定をご活用いただくことをおすすめします。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区の中古一戸建ての価格相場は、2025年の平均取引坪単価が576万円/坪（m2単価174万円）で、前年比+17.7%の大幅な上昇を記録しています。渋谷3丁目は商業地に近いため、戸建て物件自体の流通が少なく、希少性が高い傾向にあります。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷3丁目を含む渋谷駅周辺エリアの公示地価は、2022年以降毎年上昇を続けています。特に2026年は渋谷3丁目8番1の地点で1,250万円/m2（坪単価約4,132万円）が新たに公示されるなど、注目度の高いエリアです。

渋谷区全体の2026年公示地価平均は609万7,793円/m2（坪単価約2,015万円）で、全国第3位の高水準です。渋谷駅周辺はこの区平均を大きく上回っています。

渋谷区渋谷3丁目の地価動向と今後の見通し

渋谷駅周辺の地価は、2026年公示地価で前年比+13.25%と2年連続で二桁上昇を記録しています。この上昇の主要因は、渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟、2031年度完成予定）、渋谷二丁目西地区再開発など複数の大型プロジェクトが同時進行していることにあります。

渋谷駅再開発は2034年度の全体完成を目指しており、今後も街の価値向上が期待されます。一方で、地価が高水準にあることから、相場がピーク圏にあるタイミングでの売却を検討する方が増えています。売却を考えている方は、まず現時点の正確な査定額を把握しておくことが重要です。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区渋谷3丁目は需要の高いエリアのため、適正価格での売出しであれば比較的短期間での成約が期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   売却理由（住み替え・相続・資金化など）を明確にし、希望価格・売却期限・引渡し時期などの条件を整理します。住宅ローンの残債がある場合は、残高を金融機関に確認しておきましょう。渋谷3丁目の物件は資産価値が高いため、税金面の事前シミュレーションも重要です。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較します。査定方法には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。渋谷区の不動産は物件ごとの個別性が高いため、正確な金額を知るには訪問査定が確実です。グローバルホームでは無料で訪問査定を承っています。

3. 目安：1日

   STEP3：媒介契約を締結する

   売却を依頼する不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   複数社への依頼	不可	不可	可能
   自己発見取引	不可	可能	可能
   契約期間	最長3か月	最長3か月	法律上の定めなし
   業務報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   REINS登録	5日以内	7日以内	任意

   渋谷区渋谷3丁目のように需要が高いエリアでは、専任媒介契約が一般的です。不動産会社が積極的に販売活動を行い、定期的な報告義務もあるため安心です。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）への掲載、REINS（レインズ：不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布などの販売活動を行います。内覧希望者への対応も重要なポイントです。グローバルホームでは、プロのカメラマンによる撮影や物件の魅力を最大限に伝えるマーケティングを実施しています。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者が見つかったら、価格・引渡し条件などの交渉を経て売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明を受けた後、売買契約書に署名・捺印し、手付金（売買代金の5〜10%が目安）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領、鍵の引渡し、所有権移転登記を同日に行います。住宅ローンの残債がある場合は、このタイミングで抵当権抹消登記も同時に行います。司法書士が立ち会い、登記手続きを代行します。

7. 売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も確定申告が要件となるため、利益の有無にかかわらず申告手続きを行いましょう。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区渋谷3丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは、その不動産を購入した際の代金に購入諸費用を加えた金額です。購入価格が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として計算します。譲渡費用には仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

たとえば、渋谷3丁目のマンションを8,000万円で売却し、取得費が4,000万円、譲渡費用が300万円の場合、譲渡所得は3,700万円です。3,000万円特別控除を適用すると課税対象は700万円となり、長期譲渡の場合の税額は約142万円です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、最大3,000万円を譲渡所得から控除できる特例があります。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

なお、投資用物件や賃貸に出していた物件にはこの特例は原則適用できません。適用可否の判断が難しいケースもあるため、顧問税理士への事前相談を推奨します。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、以下の2つの特例が活用できる可能性があります。

取得費加算の特例は、相続税の申告期限（相続開始から10か月）の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税額が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した被相続人の居住用家屋（1981年5月31日以前建築の旧耐震基準の建物等）を売却した場合に適用できる特例です。耐震リフォームまたは解体後の売却が要件となります。

また、相続登記の義務化（2024年4月1日施行）により、相続で不動産を取得した場合は3年以内に相続登記を行う必要があります。正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があるため、相続不動産の売却を検討している方は早めの対応をおすすめします。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に所轄の税務署へ提出します。渋谷区の管轄は渋谷税務署です。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用したオンライン申告も可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）、印紙税、登記費用、住宅ローン繰上返済手数料などです。渋谷区渋谷3丁目の高額物件の場合、費用総額が数百万円に達するため事前の把握が重要です。

仲介手数料の計算式と具体例

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の速算式は以下のとおりです。

たとえば8,000万円で売却した場合、仲介手数料は（8,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 270万6,000円（税込）です。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用項目

抵当権抹消登記費用は、不動産1筆あたり1,000円の登録免許税に加え、司法書士報酬が1万〜2万円程度かかります。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、一般的に1万〜3万円程度です。

そのほか、境界確定が必要な土地の場合は測量費（30万〜80万円程度）、古家付き土地を更地にして売る場合は解体費（木造30坪で100万〜150万円程度）が発生します。

上記はあくまで概算です。譲渡所得税の有無や住宅ローン残債の金額によって手取り額は大きく変動します。正確な手取りシミュレーションをご希望の方は、グローバルホームの無料査定・無料相談をご利用ください。

渋谷区渋谷3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区渋谷3丁目は、JR・東京メトロ・東急・京王の各路線が集まるターミナル駅「渋谷駅」の南東側に位置し、交通利便性・商業集積・再開発効果のすべてが地価を押し上げています。渋谷区の人口は令和6年で231,449人と回復傾向にあり、転入超過が続く不動産需要の高いエリアです。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は令和2年以降一時的に減少しましたが、令和4年から増加に転じ、令和6年時点で約231,449人まで回復しています。単身世帯率が64.5%と高く、コンパクトなマンション需要が根強いことが特徴です。

渋谷3丁目は渋谷駅徒歩圏のため、ビジネスパーソンや外国人駐在員からの賃貸・購入需要が安定して高いエリアです。また、近年はIT企業やスタートアップの集積が進み、若年層の流入が不動産需要を下支えしています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では複数の再開発プロジェクトが同時進行しています。主な計画として、渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟、2031年度竣工予定）、渋谷二丁目西地区再開発、渋谷駅東口地区まちづくりが挙げられます。

これらの再開発により、渋谷駅周辺の歩行者ネットワークの強化、商業施設の充実、オフィス床の増加が見込まれています。再開発の全体完成は2034年度を予定しており、今後8年間にわたって街の価値が段階的に向上すると見られています。

渋谷3丁目は渋谷サクラステージ（2023年竣工）に隣接するエリアであり、再開発の恩恵を直接受ける立地です。桜丘町の公示地価が前年比+28.99%と急騰しているように、再開発エリアに近い地点ほど地価上昇率が高い傾向が顕著です。

渋谷区渋谷3丁目で売れやすい物件の特徴

当社がこれまで渋谷区で担当した売却事例から、以下の物件が特に短期間で成約しやすい傾向にあります。

マンションでは、渋谷駅徒歩10分以内・築20年以内・60〜80m2の2LDK〜3LDKが主要なターゲット層（DINKS・ファミリー）から高い支持を得ています。タワーマンションの高層階は、投資目的の国内外バイヤーからも人気です。

戸建て・土地では、建築条件なしの整形地（30坪以上）に需要が集中しています。渋谷3丁目は商業地域が多いため、容積率が高く、収益ビル用地としての需要もあります。

売却に最適なタイミングとは

不動産取引は例年1月〜3月（新年度に向けた転居需要）と9月〜11月（秋の異動期）に件数が増加します。渋谷区渋谷3丁目のように需要が安定したエリアでは季節変動は小さめですが、需要期に合わせて売り出すことで、複数の購入希望者による競合が生まれやすくなります。

また、2026年現在は日銀の金融政策転換により住宅ローン金利が上昇基調にあります。金利上昇が進むと買い手の購買力が低下する可能性があるため、金利が大幅に上昇する前に売却を完了することも戦略の一つです。

渋谷区渋谷3丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧ページもあわせてご覧ください。

渋谷区渋谷3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区渋谷3丁目の不動産売却に関するよくある6つの疑問に、不動産売却のプロがわかりやすく回答します。住宅ローン残債・相続・リフォームの要否・査定費用・売却期間など、お客様からの問い合わせが多い質問を厳選しました。

渋谷区渋谷3丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホームは、東京都知事免許（2）第105612号を取得した不動産売買専門の会社です。渋谷区を含む東京都内での売却実績が豊富で、宅地建物取引士が在籍し、査定から売却完了まで一貫してサポートいたします。無料査定は年中無休で受付中です。

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まとめ

渋谷区渋谷3丁目の不動産売却を成功させるポイントは、(1)最新の相場データを把握すること、(2)税金・費用を事前にシミュレーションすること、(3)再開発による地価上昇のタイミングを活かして適正価格で売り出すことの3点です。

2026年現在、渋谷駅周辺の公示地価は前年比+13.25%と力強い上昇を続けており、売却を検討している方にとって好条件の市場環境が続いています。一方で、金利上昇リスクや再開発完了後の需給変化も視野に入れた判断が求められます。

売却を成功に導くためには、信頼できる不動産会社による正確な査定が出発点です。グローバルホームでは渋谷区渋谷3丁目の不動産の無料査定を年中無休で受け付けています。まずはお気軽にご相談ください。