渋谷区渋谷2丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

渋谷区渋谷2丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区渋谷2丁目の2026年公示地価は㎡単価360万円（坪単価約1,190万円）で、前年比+24.1%の大幅上昇です。中古マンションの平均価格は約1億2,080万円（㎡単価約218万円）、中古戸建ては平均約1億7,600万円です。渋谷駅周辺の「100年に一度」の再開発が地価を力強く押し上げており、売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区渋谷エリアの中古マンション売却相場は、築年数と最寄り駅からの距離によって大きく異なります。渋谷駅徒歩圏内のマンションは特に高値で取引される傾向にあり、平均坪単価は約722万円です（2026年3月時点）。

渋谷駅だけでなく、表参道駅（渋谷4丁目方面）からの距離も価格に影響します。渋谷2丁目は渋谷駅から徒歩約8分の立地であり、青山通り沿いの商業利便性と住環境の両立が評価されています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区の中古戸建ては供給数が限られるため、希少性が高く、高値で取引される傾向にあります。建物面積100㎡の平均売却価格は約1億7,647万円です（2026年3月時点）。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷2丁目（渋谷05-24地点：渋谷2丁目6番9外）の公示地価は、2026年1月1日時点で㎡単価360万円（坪単価約1,190万円）を記録しました。前年の290万円/㎡から+24.1%の大幅上昇です。直近5年間の推移を以下にまとめます。

渋谷区渋谷2丁目の地価動向と今後の見通し

渋谷2丁目の公示地価は2022年から2026年にかけて約66%上昇しており、東京都内でも特に高い伸び率を示しています。この背景には、渋谷駅周辺で進行する大規模再開発があります。

渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）は2025年5月に着工し、2031年度の完成を予定しています。さらに、渋谷2丁目に直接関連する「渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業」では、地上41階・高さ約208mの超高層ビルが計画されており、バスターミナルやオフィス、商業施設が整備される予定です。

東京都全体の2026年公示地価は全用途平均で前年比+8.4%上昇しており、渋谷区は+13.25%とこれを大きく上回っています。再開発の進行に伴い、当面は地価上昇傾向が継続すると見られますが、金利動向や海外経済の影響にも注意が必要です。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区渋谷2丁目は需要が高いエリアのため、適正価格での売り出しであれば比較的短期間で成約に至るケースが多くなっています。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まずは「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にしましょう。住み替え、相続、資金化など目的によって最適な売却戦略は異なります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明書を請求し、売却代金で完済できるかを確認します。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   不動産会社に査定を依頼し、客観的な売却価格の目安を把握します。査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。まずは登録不要の簡易査定で概算を確認し、その後に訪問査定で正確な金額を算出してもらうのが効率的です。渋谷区渋谷2丁目のように地価変動が大きいエリアでは、最新の取引事例に基づく査定が重要です。

3. 目安：1〜3日

   STEP3：媒介契約を締結する

   査定結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく＝売却の仲介を正式に依頼する契約）を締結します。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	定めなし（通常3か月）
   おすすめの方	手厚いサポート重視	バランス重視	複数社に依頼したい方

   出典：宅地建物取引業法 第34条の2

   渋谷区渋谷2丁目のように人気エリアの物件は買い手が見つかりやすいため、専任媒介契約で1社に集中して販売活動を任せるのが一般的です。グローバルホームでは、お客様の状況に合わせて最適な契約形態をご提案しています。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を行う

   不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S等）への掲載、REINS（レインズ＝不動産流通標準情報システム）への登録、チラシ配布などを通じて購入希望者を募集します。内覧対応が発生するため、室内の清掃や整理整頓を行っておくと好印象につながります。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明を経て売買契約を締結します。この時点で買主から手付金（通常は売買代金の5〜10%）を受領します。契約書の内容は事前に不動産会社と十分に確認しましょう。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン審査が完了したら、残代金の決済と物件の引渡しを同日に行います。司法書士（しほうしょし）立ち会いのもと所有権移転登記の手続きを行い、鍵を引き渡して売却完了です。住宅ローンが残っている場合は、この決済時に一括返済を行い、抵当権を抹消します。

7. 目安：翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も申告が必須となります。申告期限は売却した翌年の2月16日〜3月15日です。e-Tax（国税電子申告）を利用すれば自宅から申告できます。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）です。渋谷区渋谷2丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費（しゅとくひ）とは、その不動産を購入した時の価格や諸費用の合計額です。購入時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算できます（概算取得費）。譲渡費用（じょうとひよう）とは、仲介手数料や測量費など売却にかかった費用です。

たとえば、渋谷2丁目のマンションを1億2,000万円で売却し、取得費が6,000万円、譲渡費用が500万円、3,000万円特別控除を適用した場合の計算は以下のとおりです。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例は正式名称を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と言います。

なお、投資用物件（賃貸に出している物件）にはこの特例は適用されません。また、夫婦共有名義の場合は、それぞれが3,000万円ずつ、合計6,000万円まで控除を受けられる場合があります。詳細は顧問税理士にご確認ください。

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合は、被相続人（亡くなった方）の取得時期と取得費を引き継ぐことができます。加えて、以下の特例が利用できる場合があります。

取得費加算の特例：相続税を支払った方が、相続開始から3年10か月以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。これにより譲渡所得が圧縮され、節税につながります。

空き家の3,000万円特別控除：相続した被相続人の居住用家屋（旧耐震基準の一戸建て）を、耐震リフォームまたは解体して売却した場合に適用できます。適用期限は2027年12月31日までです（2026年3月時点）。

なお、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。相続で不動産を取得した場合は、取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。売却前に相続登記が完了していることを必ず確認してください。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に、所轄の税務署またはe-Taxで行います。渋谷区の管轄は渋谷税務署（渋谷区宇田川町1-10 渋谷地方合同庁舎）です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローン繰上返済手数料などです。渋谷区渋谷2丁目で1億2,000万円の物件を売却した場合、費用合計は約460万〜540万円となります（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の計算式は以下のとおりです。

たとえば売買価格が1億2,000万円の場合、仲介手数料の上限は（1億2,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 約402.6万円（税込）です。

印紙税（売買契約書に貼付する収入印紙）

その他の費用

抵当権抹消登記費用として、登録免許税1,000円/件と司法書士報酬（1万〜3万円程度）がかかります。住宅ローンの繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、1万〜5万円程度が一般的です。そのほか、測量費（境界確定が必要な場合：30万〜80万円）、ハウスクリーニング費（5万〜15万円）が発生する場合もあります。

上記は譲渡所得税を含まない金額です。3,000万円特別控除を適用できる場合は譲渡所得税がゼロになる可能性がありますが、適用できない場合は別途税額が発生します。正確な手取り額を知りたい方は、グローバルホームの無料シミュレーションをご活用ください。

渋谷区渋谷2丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区の人口は2024年時点で約23.1万人で、令和4年以降増加傾向が続いています。渋谷2丁目は渋谷駅と表参道駅の中間に位置する利便性の高いエリアで、「渋谷二丁目西地区再開発」（総事業費約1,800億円）をはじめとした大規模開発が進行中です。こうした要因が不動産の資産価値を押し上げています。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口はコロナ禍で一時的に減少しましたが、2022年以降は増加に転じ、2024年には約231,449人を記録しています。世帯数も増加傾向で、単身世帯の割合が64.5%と高いことが特徴です。

外国人住民数は約1.1万人で全人口の約5%を占めており、国際的な需要も根強い状況です。渋谷2丁目は複数路線が利用可能（JR各線、東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線、東急東横線・田園都市線、京王井の頭線）であり、交通利便性の高さが多様な購入層を惹きつけています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では「100年に一度」と称される大規模再開発が複数同時に進行しています。渋谷2丁目に直接関わるプロジェクトとして、以下が挙げられます。

渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業：渋谷区渋谷2丁目12〜16番地内の約2.9haを対象に、地上41階・高さ約208mのB街区（オフィス・商業・バスターミナル）を中心とした複合開発です。総事業費約1,800億円で、2025年に既存建物の解体が進行中です。完成後は国際空港や地方都市を結ぶバスターミナルが整備される予定です。

渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）：2025年5月に着工し、2031年度完成予定。商業フロアは首都圏最大級となる見込みです。

これらの再開発は、周辺の不動産価値に大きなプラス影響を与えています。渋谷駅周辺の2026年公示地価が前年比+13.25%と大幅上昇している背景には、こうした開発への期待が織り込まれています。

渋谷区渋谷2丁目で売れやすい物件の特徴

当社が渋谷区周辺で取り扱った売却事例のデータから、以下の条件を満たす物件は早期成約・高値売却につながる傾向があります。

マンションの場合は、渋谷駅から徒歩10分以内、築20年以内、専有面積50〜80㎡の2LDK〜3LDKが最も需要が高い価格帯です。単身者向けのコンパクトマンション（25〜40㎡）も投資需要で引き合いが強いです。戸建ての場合は、土地面積60㎡以上で接道条件が良い物件が高値で取引されます。

購入検討者の主な属性としては、30〜40代の共働き世帯（住み替え需要）、法人（事務所兼住宅）、国内外の投資家が挙げられます。

売却に最適なタイミングとは

不動産売却のタイミングは、市場動向と個人の事情の両面から判断することが重要です。一般的に1月〜3月は転勤・入学シーズン前の需要期であり、購入希望者が増えるため成約しやすい時期です。

渋谷2丁目に関しては、前述のとおり再開発の期待値が地価に織り込まれている状況です。2026年は東京都全体の地価が上昇基調にありますが、日銀の金融政策（金利動向）によっては購入者の資金調達コストが上がり、需要が鈍化する可能性もあります。売り時を逃さないためにも、まずは現時点の正確な査定額を把握しておくことをおすすめします。

渋谷区渋谷2丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホーム コラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区渋谷2丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

不動産売却に関するよくある6つの疑問に、宅地建物取引士の視点からお答えします。住宅ローン残債、相続、売却と賃貸の比較、リフォームの要否、査定の費用、売却期間について、それぞれ結論ファーストで解説します。

渋谷区渋谷2丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都板橋区を拠点に、渋谷区をはじめとした都内全域の不動産売却をサポートしています。地域密着の情報力とデータに基づく適正査定で、お客様の大切な資産を最大限の価値で売却するお手伝いをいたします。

まとめ

渋谷区渋谷2丁目の不動産売却で押さえるべきポイントは3つです。(1)2026年の公示地価は㎡単価360万円で前年比+24.1%と大幅上昇中 (2)再開発の進行により当面は売却に有利な市場環境が続く見通し (3)3,000万円特別控除を活用すれば多くのケースで譲渡所得税はゼロに。

渋谷区渋谷2丁目は「渋谷二丁目西地区再開発」や「渋谷スクランブルスクエア第II期」など、複数の大規模再開発が進行する注目エリアです。不動産の売却を検討されている方は、まずは現時点の正確な資産価値を把握することが最善の第一歩です。

グローバルホームでは、渋谷区渋谷2丁目の不動産を無料で査定いたします。登録不要の簡易査定もご利用いただけます。「今の自宅はいくらで売れるのか」を知りたい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。