渋谷区神山町 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

渋谷区神山町の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区神山町の2026年の公示地価は220万円/m2（坪単価727万円）で前年比+19.57%の上昇です。中古マンションの平均売出価格は約1億3,600万円（㎡単価約167万円）、平均築年数は約30年です。渋谷駅周辺の大規模再開発を背景に地価は5年連続で上昇しており、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・最寄り駅別）

渋谷区神山町の中古マンション相場は、築年数と最寄り駅からの距離によって大きく変動します。以下は2026年3月時点の目安です。

最寄り駅別では、代々木公園駅（東京メトロ千代田線）徒歩7分圏内の物件は㎡単価が高めに推移しており、渋谷駅徒歩13分圏内の物件も再開発効果で堅調です。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区神山町は都心の高級住宅街であり、戸建て物件は希少性が非常に高いエリアです。土地面積と建物の状態により価格は大きく変動します。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区神山町の公示地価は、2022年以降急激な上昇トレンドに入っています。直近5年間の推移は以下のとおりです。

わずか4年間で公示地価は130万円/㎡から220万円/㎡へと約69%上昇しました。渋谷駅周辺の再開発効果と、神山町の高級住宅街としてのブランド力が相まって、力強い上昇が続いています。

渋谷区神山町の地価動向と今後の見通し

渋谷区神山町の公示地価は2026年で220万円/㎡（前年比+19.57%）と、渋谷区内でも屈指の上昇率を記録しています。この上昇を支える要因は主に3つあります。

第一に、渋谷駅周辺の「100年に一度」と称される大規模再開発プロジェクトです。渋谷スクランブルスクエア2期棟（2031年度完成予定）や渋谷二丁目西地区再開発など、複数のプロジェクトが同時進行しています。全体の完成は2034年度を予定しており、エリアの価値向上は今後も続く見込みです。

第二に、神山町は松濤エリアに隣接する高級住宅街として、外国人富裕層や国内の資産家からの根強い需要があります。代々木公園に近い緑豊かな住環境も、資産価値の下支え要因となっています。

第三に、渋谷区全体の人口が令和4年（2022年）から増加に転じており、令和6年（2024年）には約23万1,000人に達しています。単身世帯・DINKS世帯の流入が続いており、住宅需要は堅調です。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。渋谷区神山町の物件であれば、全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。需要が高いエリアのため、適正価格であれば比較的早期に成約する傾向があります。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「いつまでに売りたいか」「いくらで売りたいか」「住み替え先はどうするか」など、売却の目的と条件を整理しましょう。住宅ローンの残債額も確認しておくことが重要です。渋谷区神山町のような高額物件では、税金対策も早い段階から検討する必要があります。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は周辺の取引事例や公示地価を基にした概算で、訪問査定は物件の個別条件を考慮したより正確な金額です。グローバルホームでは両方とも無料で対応しています。

3. 目安：1〜3日

   STEP3：媒介契約を結ぶ

   不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   複数社への依頼	不可	不可	可能
   自己発見取引	不可	可能	可能
   契約期間	最長3か月	最長3か月	制限なし（3か月推奨）
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   おすすめの方	手厚いサポート希望	バランス重視	複数社で競わせたい

   出典：宅地建物取引業法 第34条の2に基づく（2026年3月時点）

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を行う

   不動産会社が不動産ポータルサイトへの掲載、REINS（東日本不動産流通機構）への登録、チラシ配布、内覧対応などの販売活動を行います。渋谷区神山町の物件は需要が高いため、適正価格であれば内覧希望者が早期に集まる傾向にあります。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、売買契約を締結します。宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明を受けた後、契約書に署名捺印し、手付金（売買代金の5〜10%が目安）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領と同時に、所有権移転登記、鍵の引渡しを行います。住宅ローンの残債がある場合は、この段階で抵当権抹消登記も同時に行います。司法書士が立ち会い、手続きを進めます。

7. 目安：売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も申告が必要となります。なお、損失が出た場合も、他の所得と損益通算するために申告することをおすすめします。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区神山町で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし「居住用財産の3,000万円特別控除」を活用すれば、多くのケースで課税額をゼロにできます（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費（しゅとくひ）とは、不動産の購入価格に購入時の諸費用を加えた金額です。購入時の契約書が残っていない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」を使用します。譲渡費用は仲介手数料や印紙税など売却にかかった費用です。

具体的な計算例を見てみましょう。渋谷区神山町のマンションを1億5,000万円で売却し、取得費が8,000万円、譲渡費用が500万円、所有期間が10年（長期）の場合を計算します。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です（租税特別措置法第35条）。

主な適用要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいた家屋またはその敷地を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却相手が配偶者・直系血族・同族会社等でないこと
• 売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例等）と併用しないこと

相続した不動産の売却と税金

渋谷区神山町のような高級住宅街では、相続による不動産売却のご相談が多く寄せられます。相続不動産を売却する際に知っておくべき制度は主に3つです。

第一に、取得費加算の特例です。相続税を支払った方が、相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。これにより譲渡所得が減額され、税負担が軽くなります。

第二に、空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）です。一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

第三に、相続登記の義務化です。2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記を行わなければなりません。正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります（不動産登記法第76条の2）。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、所轄の税務署に申告書を提出します。渋谷区神山町の場合、所轄税務署は渋谷税務署です。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すればオンラインで申告することも可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

渋谷区神山町で不動産を売却する際の費用総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税）、印紙税、登記費用などです。1億5,000万円の物件を売却した場合、費用合計は約550万〜600万円となります（2026年3月時点）。

売却時にかかる費用の内訳

仲介手数料は、不動産売却において最も大きな費用項目です。宅地建物取引業法で上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合の計算式は「売却価格 × 3% + 6万円（税別）」です。

そのほか、住宅ローンの残債がある場合は抵当権抹消登記費用（司法書士報酬込みで約1万5,000円〜3万円）、住宅ローン繰上返済手数料（金融機関により0〜3万円程度）が発生します。戸建ての場合は、必要に応じて測量費（30万〜80万円）や建物解体費が加わることもあります。

手取りシミュレーション

上記はあくまで目安です。譲渡所得税は取得費や特別控除の適用により大きく変動するため、正確な手取り額の算出にはプロによるシミュレーションをおすすめします。

渋谷区神山町の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区神山町は、松濤エリアに隣接する都内屈指の高級住宅街です。代々木公園駅徒歩約7分、渋谷駅徒歩約13分の好立地にありながら、緑豊かで落ち着いた住環境が保たれています。渋谷駅周辺の大規模再開発によりエリアの利便性が向上し、不動産価値はさらに高まっています。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は令和2年（2020年）のコロナ禍で一時減少したものの、令和4年（2022年）から回復に転じ、令和6年（2024年）には約23万1,000人に達しています。世帯数は増加を続けており、特に単身・DINKS世帯の転入が顕著です。

神山町は1丁目制のコンパクトなエリアですが、松濤・富ヶ谷・宇田川町に隣接し、邸宅や大規模マンションが立ち並ぶ上質な住宅街として位置づけられています。居住者の高齢化に伴う相続売却や住み替え需要がある一方、若い富裕層やファミリー層の流入も続いており、需給バランスは良好です。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では「100年に一度」と称される大規模再開発が進行中です。すでに渋谷スクランブルスクエア東棟（2019年開業）、渋谷フクラス（2019年）、渋谷サクラステージ（2024年）が完成し、渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟の2031年度完成を経て、全体は2034年度に完成予定です。

また、(仮称)MITAKE Link Park（2026年度予定）など渋谷区内の文化拠点整備も進んでいます。これらの開発による街の魅力向上は、神山町を含む周辺住宅地の不動産価値にプラスの影響を与え続ける見込みです。

渋谷区神山町で売れやすい物件の特徴

当社がこれまでに担当した売却事例から、渋谷区神山町で成約しやすい物件の条件は以下のとおりです。

マンションでは、代々木公園駅または代々木八幡駅から徒歩10分以内の物件が特に人気です。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積50〜90㎡の価格帯が最も需要が高い傾向にあります。築20年以内で管理体制が良好な物件であれば、築浅物件に近い価格で成約するケースも珍しくありません。

戸建て・土地では、整形地かつ前面道路幅員4m以上の物件が高値で取引されます。神山町は第一種低層住居専用地域が多く、建築制限があるため、既に建物が建っている物件の方が売却しやすい傾向があります。

売却に最適なタイミングとは

不動産の成約が最も活発になるのは1月〜3月です。4月の新年度に合わせた引越し需要が高まるため、年末から年明けにかけて販売活動を開始するのが理想的です。

税制面では、所有期間が5年を超えると譲渡所得税の税率が39.63%から20.315%へ大幅に下がります。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されるため、年をまたぐことで長期譲渡に切り替わるケースもあります。

金利動向も重要な要素です。住宅ローン金利が上昇すると、買主の購買力が低下し、不動産価格に下落圧力がかかります。金利引き上げ局面では、早めの売却判断が有利になる可能性があります。

渋谷区神山町の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区神山町の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区神山町で不動産売却を検討されている方からよくいただく6つの疑問に、不動産のプロがわかりやすく回答します。住宅ローン残債のある物件の売却から確定申告まで、売却前に知っておきたいポイントを網羅しています。

渋谷区神山町の不動産売却はグローバルホームにお任せください

グローバルホームは、東京都知事免許（2）第105612号を取得した不動産会社です。渋谷区神山町を含む東京都内の不動産売却に豊富な実績を持ち、地域密着の売却力・データに基づく適正査定・売却完了までの手厚いサポートの3つの強みで、お客様の大切な資産の売却を全力でお手伝いいたします。

渋谷区神山町の不動産売却をご検討中の方は、まずは無料査定からお気軽にご相談ください。お電話またはWebフォームから24時間受付しております。

まとめ

渋谷区神山町の不動産売却で押さえるべきポイントは、(1)2026年の公示地価は220万円/㎡（前年比+19.57%）と大幅上昇が続いていること (2)売却費用は売却価格の約4〜6%が目安であること (3)3,000万円特別控除などの節税策を活用すれば税負担を抑えられること、の3点です。

渋谷区神山町は松濤エリアに隣接する高級住宅街として根強い需要があり、渋谷駅周辺の大規模再開発による恩恵も続いています。しかし、不動産市場は金利動向や経済情勢によって変動するものです。売却を検討されている方は、まずは現在の正確な査定額を把握することが最善の第一歩です。

グローバルホームでは、渋谷区神山町の不動産の無料査定を随時受け付けております。お電話（03-5926-7530）またはWebフォームから、どうぞお気軽にご相談ください。