渋谷区神南2丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用

渋谷区神南2丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区神南2丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約1億4,000万円（m2単価約201万円）、中古一戸建てが平均約7,300万円、土地は坪単価約1,815万円です。公示地価は前年比+13.25%と上昇傾向にあり、渋谷駅周辺の再開発効果も加わって売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区神南エリアの中古マンションは、渋谷駅徒歩圏の高い利便性により都内でもトップクラスの価格水準を維持しています。築年数別の相場目安は以下のとおりです（2026年3月時点）。

渋谷駅周辺の主要駅別のm2単価目安は以下のとおりです。神南2丁目は渋谷駅から徒歩圏内にあり、原宿駅にも近いため高い資産価値を保っています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区の中古戸建ては2026年度の平均売却額が約7,323万円、平均土地面積が約198m2です。ただし神南2丁目周辺は商業地域と近接しており、住宅用の戸建て取引件数は限られます。面積帯別の目安は以下をご参照ください。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区の公示地価は5年連続で上昇が続いています。以下の推移表は渋谷区全体の平均坪単価です。神南エリア（商業地含む）はさらに高い水準にあります。

神南エリア単独では2026年の公示地価平均が549万円/m2（坪単価約1,815万円）で、前年比+13.25%の上昇となっています（2026年3月時点）。路線価はおおむね公示地価の80%程度が目安です。

渋谷区神南2丁目の地価動向と今後の見通し

渋谷区の地価は2022年以降4年連続で上昇率が拡大しており、2026年は前年比+11.1%と二桁の伸びを維持しました。東京都全体の区部平均+9.0%を上回る水準です。

この上昇を支えている主な要因は、渋谷駅周辺の大規模再開発です。渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟、2031年度開業予定）や渋谷二丁目22地区の再開発（地上24階建て）など、複数のプロジェクトが進行しています。

また、2026年度には（仮称）MITAKE Link Park（旧東京都児童会館跡地）の開業も予定されており、神南エリアへの人流増加が見込まれます。こうした環境を踏まえると、短期的に地価が大きく下落する可能性は低いと考えられます。ただし金利上昇局面では買い手の購買力が変化する可能性もあるため、売却を検討中の方は早めに相場を把握しておくことをおすすめします。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区神南2丁目のような人気エリアでは、適正価格での売出しにより平均より短期間で成約するケースも多くあります。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   売却理由（住み替え・相続・資金需要など）を明確にし、希望価格・売却期限・引渡し時期を整理します。住宅ローンの残債がある場合は、残高証明書を金融機関から取り寄せておきましょう。登記簿謄本（登記事項証明書）で権利関係も確認しておくとスムーズです。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額と根拠を比較することが重要です。査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。グローバルホームでは渋谷区神南2丁目の周辺取引データに基づいた精度の高い無料査定を実施しています。

3. 目安：1日〜1週間

   STEP3：媒介契約を締結する

   不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。売却戦略に合った契約形態を選びましょう。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   契約社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   業務報告頻度	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約期間上限	3か月	3か月	法的制限なし

   出典：宅地建物取引業法 第34条の2

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産会社がREINS（レインズ＝不動産流通機構のデータベース）への登録、ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、内覧対応などの販売活動を行います。渋谷区神南2丁目は需要が高いエリアのため、適正価格で売出せば早期に購入希望者が見つかるケースも少なくありません。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が決まったら、宅地建物取引士による重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）を経て売買契約を締結します。この時点で手付金（売却価格の5〜10%が目安）を受け取ります。契約書には売買代金、引渡し日、契約解除条件などが記載されます。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン審査完了後、残代金の決済と物件の引渡しを行います。同時に所有権移転登記を司法書士が申請し、抵当権がある場合は抹消手続きも行います。鍵の引渡しをもって売却手続きは完了です。

7. 売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も申告が必須となります。損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の適用を受けるには申告が必要です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）です。渋谷区神南2丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費（しゅとくひ）とは、不動産の購入代金に購入時の仲介手数料や登録免許税などを加えたものです。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用には売却時の仲介手数料、印紙税、測量費などが含まれます。

所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで決まります。たとえば2021年4月に購入した不動産を2026年6月に売却する場合、2026年1月1日時点では4年9か月のため「短期譲渡」に分類されます。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。以下の主な要件をすべて満たす必要があります。

• 売主が実際に居住していた住宅であること（別荘や投資用は対象外）
• 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却先が親族や特別な関係者でないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例など）と併用していないこと

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した不動産を売却する場合、被相続人（亡くなった方）の取得費と所有期間を引き継ぎます。これに加えて、以下の特例が利用できる可能性があります。

取得費加算の特例とは、相続税の申告期限（相続開始から10か月）の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担を軽減できます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した被相続人の居住用家屋（1981年5月31日以前に建築された旧耐震の戸建て）を、耐震リフォーム後または解体後に売却した場合に適用できる制度です。2024年1月以降は、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に縮小されています（2026年3月時点）。

なお、2024年4月1日から相続登記の義務化が施行されています。相続で不動産を取得した場合、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される場合があります（不動産登記法第76条の2）。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに所轄の税務署へ提出します。渋谷区の場合は渋谷税務署が管轄です。e-Tax（国税庁の電子申告システム）を利用すればオンラインで申告が可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）、印紙税、登記費用などです。渋谷区神南2丁目で8,000万円のマンションを売却した場合、諸費用は約300〜350万円が見込まれます。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。たとえば売却価格8,000万円の場合、上限は8,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 246万円（税別）、消費税込みで270.6万円となります。これは成功報酬のため、売買契約が成立しなければ支払いは発生しません。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記の費用は、司法書士報酬を含めて約1.5〜3万円が相場です。住宅ローンを一括繰上返済する際には、金融機関によって0〜33,000円程度の手数料がかかります。

土地の売却で境界が未確定の場合は、測量費として30〜80万円程度が必要です。戸建ての解体費用は木造で100〜200万円が目安となります。マンションの場合、ハウスクリーニング費用として3〜10万円程度を見込んでおくとよいでしょう。

上記はあくまで参考値です。3,000万円特別控除の適用により譲渡所得税がゼロとなるケースも多いため、実際の手取り額は個別の条件で大きく異なります。正確なシミュレーションをご希望の方は、グローバルホームの無料相談をご活用ください。

渋谷区神南2丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区神南2丁目は、渋谷駅から徒歩圏内に位置し、NHK放送センターや代々木公園にも近い利便性と住環境を兼ね備えたエリアです。渋谷区の人口は約23万人で増加傾向にあり、再開発による資産価値の上昇が続いています（2026年3月時点）。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は2024年以降増加に転じ、2026年時点で約23万人を超える水準です。単身世帯比率が約64.5%と高く、コンパクトマンションの需要が安定しています。

また、外国人居住者の増加や、渋谷エリアのIT企業集積によるオフィスワーカーの流入も不動産需要を底支えしています。今後も転入超過の傾向は続くと見込まれ、賃貸・売買ともに底堅い需要が期待できます。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷駅周辺では「100年に一度」と称される大規模再開発が最終段階を迎えています。主なプロジェクトは以下のとおりです。

• 渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）：2031年度開業予定。駅直結の複合施設として渋谷の新たなランドマークとなる計画です。
• 渋谷二丁目22地区再開発：地上24階建て、延べ約50,900m2の複合ビル。事務所・映画館・店舗を含む計画です。
• （仮称）MITAKE Link Park：旧東京都児童会館跡地の再開発。2026年度開業予定で、創造産業の拠点となります。
• Shibuya Upper West Project：地上34階建て、18〜33階に賃貸レジデンスを供給予定です。

これらの再開発により、渋谷駅周辺の回遊性と利便性がさらに向上します。神南2丁目は渋谷駅北西側に位置し、再開発エリアとの距離が近いため、資産価値への好影響が見込まれます。

渋谷区神南2丁目で売れやすい物件の特徴

当社の経験では、以下の条件を満たす物件が特に早期に成約しやすい傾向にあります。

• 渋谷駅・原宿駅から徒歩10分以内の立地
• 築20年以内で管理状態が良好なマンション
• 1LDK〜2LDK（40〜70m2）の単身・DINKS向け間取り
• セキュリティ設備が充実している物件

買主層は20〜40代の会社員・IT系ワーカーが中心で、利便性とデザイン性を重視する傾向があります。ファミリー向けの3LDK以上も、代々木公園に近い好環境から一定の需要があります。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節的な変動があり、1〜3月は新年度に向けた引越し需要が最も活発になる時期です。この時期に合わせて11〜12月頃から販売活動を開始するのが理想的です。

また、住宅ローン金利の動向も重要な判断材料です。金利上昇局面では買い手の購買力が低下し、価格交渉が厳しくなる傾向があります。渋谷区神南2丁目のように需要が安定しているエリアでも、金利環境の変化には注意が必要です。売却を迷っている方は、まず無料査定で現在の資産価値を確認することをおすすめします。

渋谷区神南2丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームの不動産コラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区神南2丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区神南2丁目での不動産売却に関して、住宅ローン残債、相続、売却と賃貸の比較、リフォームの要否、査定、期間の6つの疑問にプロが回答します。

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まとめ

渋谷区神南2丁目の不動産売却を成功させるポイントは、最新の相場把握、適切な売出し価格の設定、そして信頼できるパートナー選びの3つです。2026年の公示地価は前年比+13.25%と上昇が続いており、売却には好環境です。

本記事でご紹介した内容を整理すると、渋谷区神南2丁目は再開発効果による地価上昇が続いており、マンション・戸建て・土地いずれも資産価値が高い水準を維持しています。売却時の税金は3,000万円特別控除の活用で大幅に軽減でき、費用は売却価格の約4〜6%が目安です。

売却の第一歩は「自分の不動産が今いくらなのか」を知ることです。グローバルホームでは渋谷区神南2丁目の不動産を無料で査定いたします。登録不要の簡易査定サービスもご用意しておりますので、お気軽にご活用ください。