渋谷区神南1丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用・流れ

渋谷区神南1丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区神南1丁目の2026年の公示地価は平均549万円/m2（坪単価約1,815万円）で、前年比+13.25%の上昇です。中古マンションの平均売買価格は約1億4,300万円（m2単価約204万円）、中古戸建ては坪単価576万円前後が相場です。渋谷駅前再開発の恩恵を受け、売却に適した市場環境が続いています。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区神南1丁目周辺の中古マンションは、渋谷駅徒歩圏の高い利便性から全国トップクラスの価格帯を維持しています。2026年3月時点の渋谷区全体の中古マンション平均売買価格は約1億4,314万円（m2単価約204万円）で、前月比でも上昇傾向が続いています。

築年数別の価格目安と、主要駅からの距離による相場差を以下の表にまとめました。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区神南1丁目周辺で中古戸建てが取引されるケースは限定的ですが、2025年の渋谷区全体の中古戸建て相場は坪単価576万円/坪（m2単価174万円）で、前年比+17.7%と大幅に上昇しています（2026年3月時点）。

戸建て物件は希少性が高く、土地の資産価値が価格を大きく左右します。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区神南エリアの公示地価は、渋谷駅前再開発の本格化に伴い2023年以降の上昇ペースが加速しています。直近5年間の推移を以下にまとめました。

神南1丁目内の地点別では、渋谷駅至近の神南1-22-8が1,850万円/m2（坪単価6,116万円）と最も高く、神南1-15-8が784万円/m2、神南1-17-3が314万円/m2と、駅距離や用途地域によって大きな差があります（2026年公示地価）。

渋谷区神南1丁目の地価動向と今後の見通し

渋谷区神南1丁目の地価は2年連続で13%超の上昇率を記録しており、都内でも屈指の値上がりエリアです。この上昇トレンドを支える要因は主に3つあります。

第一に、渋谷駅周辺の大規模再開発です。「神南1丁目北地区第一種市街地再開発事業」は地上24階・高さ約145mの複合ビルを計画しており、2026年度中の都市計画決定を目指しています。総事業費は約882億円で、2027年度着工・2032年度完成の予定です。

第二に、渋谷マルイの木造建替え計画や宮益坂地区再開発など、周辺で複数の開発が同時進行しており、街全体の魅力が高まっています。

第三に、インバウンド需要の回復と国際的なビジネス拠点としての評価の高まりが、商業地・住宅地双方の地価を押し上げています。今後も再開発完了に向けて地価上昇が続く可能性が高く、売却タイミングとしては好条件が整っているといえます。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区神南1丁目は需要が高いエリアのため、適正価格であれば比較的早期の成約が期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいか」「最低希望価格はいくらか」を明確にします。住み替え・相続・資金化など、目的によって最適な売却戦略が変わります。住宅ローンの残債がある場合は、残額を金融機関に確認しておきましょう。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   不動産会社に査定を依頼し、物件の市場価値を把握します。査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があり、正確な価格を知るには訪問査定がおすすめです。グローバルホームでは渋谷区神南1丁目の物件を無料で査定いたします。

3. 目安：1週間

   STEP3：媒介契約を締結する

   信頼できる不動産会社を選んだら、売却の仲介を正式に依頼する「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   契約社数	1社のみ	1社のみ	複数社可能
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINSへの登録	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	定めなし（通常3か月）

   渋谷区神南1丁目のような人気エリアでは、積極的な販売活動と手厚い報告が受けられる専任媒介契約が効果的なケースが多くあります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を行う

   不動産会社がSUUMO・HOME’S・REINSなどのポータルサイトへの掲載、チラシ配布、購入希望者への物件紹介といった販売活動を行います。内覧対応では、室内の整理整頓や換気など第一印象を良くする工夫が早期成約のポイントです。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件を交渉し、合意に至れば売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）を受けたうえで契約書に署名・押印し、手付金（売買価格の5〜10%程度）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主のローン本審査通過後、残代金の受領と同時に所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）を行い、物件の鍵を引き渡します。抵当権（ていとうけん）が設定されている場合は同日に抹消手続きも完了させます。

7. 目安：売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、利益がゼロでも申告が必須となります。e-Tax（国税庁の電子申告システム）での申告も可能です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）です。渋谷区神南1丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。

取得費とは、物件の購入価格に購入時の仲介手数料・登記費用・不動産取得税などを加えた金額です。建物部分は減価償却分を差し引きます。取得費が不明な場合は売却価格の5%を取得費として計算できます。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」で、所有期間に関係なく適用できます。

なお、この特例は確定申告をしなければ適用されません。譲渡所得がゼロ以下であっても、特例の適用を受けるためには申告が必要です。詳細は顧問税理士または最寄りの税務署にご確認ください。

相続した不動産の売却と税金

渋谷区神南1丁目のような高額エリアでは、相続した不動産の売却に関する税務知識が特に重要です。相続不動産の売却には「取得費加算の特例」と「空き家の3,000万円特別控除」の2つの節税策があります。

取得費加算の特例は、相続税を支払った人が相続開始から3年10か月以内に相続財産を売却した場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

空き家の3,000万円特別控除は、被相続人（亡くなった方）が一人暮らしをしていた家屋を相続し、耐震リフォームまたは取壊し後に売却した場合に適用できます。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければ、10万円以下の過料が科される場合があります。相続不動産の売却を検討している方は、まず相続登記を済ませることが先決です。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。提出先は住所地を管轄する税務署、またはe-Tax（国税庁の電子申告システム）を利用してオンラインで提出することも可能です。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税）、印紙税（1〜3万円）、抵当権抹消登記費用（1〜2万円）、住宅ローン繰上返済手数料（0〜3万円程度）です。渋谷区神南1丁目で8,000万円の物件を売却した場合、費用合計は約300万円が目安です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）で上限額が定められています。売却価格が400万円を超える場合の速算式は以下のとおりです。

例えば8,000万円で売却した場合の仲介手数料は（8,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 270万6,000円（税込）です。仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の費用

抵当権抹消登記費用は、登録免許税が不動産1筆あたり1,000円、司法書士報酬を含めて1〜2万円程度です。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関により異なりますが、0〜33,000円程度が一般的です。

物件の状態によってはハウスクリーニング費（3〜10万円）、戸建ての場合は測量費（30〜80万円）や解体費（100〜300万円）がかかるケースもあります。

渋谷区神南1丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区神南1丁目は、渋谷駅から徒歩3〜8分に位置する都内屈指の商業・文化エリアです。NHK放送センターや渋谷パルコに隣接し、神南1丁目北地区再開発（高さ約145m・延床約10.8万m2）の計画が進行中です。渋谷区の人口は2024年以降増加に転じ、不動産需要は堅調に推移しています。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は、2020年の約24.4万人から一時減少したものの、2024年からは増加傾向に転じ、2024年時点で約23.1万人となっています。単身世帯率が64.5%と非常に高く、コンパクトマンションへの需要が根強い地域です。

国際的なIT企業やスタートアップの集積が進む渋谷は、高所得層の流入が続いています。この傾向は今後も継続する見込みで、住宅需要の下支えとなっています。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷区神南1丁目では現在、複数の大規模再開発プロジェクトが同時進行しています。

神南1丁目北地区再開発は、東急不動産を事業主体として地上24階・高さ約145mの複合ビルを建設する計画です。区域面積約1.0ha、延床面積約10.8万m2の規模で、2026年度に都市計画決定、2028年度着工、2033年度完成を予定しています。

渋谷マルイ建替え計画は、日本初の大規模木造商業施設として2025年末に外観が見えてきた段階です。環境配慮型の建築として国内外から注目を集めています。

これらの再開発により、神南エリアの利便性・ブランド価値はさらに向上する見込みです。再開発の完成前は「期待値による地価上昇」の恩恵を受けやすいため、売却を検討している方にとっては好機といえます。

渋谷区神南1丁目で売れやすい物件の特徴

渋谷区神南1丁目で早期かつ高値で成約しやすい物件には、いくつかの共通点があります。

まず、渋谷駅徒歩5分以内の物件は購入希望者が多く、早期成約が見込めます。次に、築15年以内・50〜80m2のコンパクトマンションは単身〜DINKS層からの引き合いが強い傾向です。

さらに、セキュリティ設備（オートロック・防犯カメラ）が充実した物件や、眺望・日当たりが確保されたマンション上層階は、相場以上の価格で売却できるケースがあります。

ターゲットとなる買主層は、IT企業勤務の30〜40代高所得者、投資目的の国内外の投資家、渋谷を拠点とするクリエイターなどです。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節的な需要変動があります。1〜3月は新年度に向けた引越し需要が最も高まる時期で、売却活動を始めるなら10〜11月頃から準備するのが理想的です。

また、渋谷駅周辺の再開発は2028〜2033年にかけて順次完成予定です。再開発の進捗とともに地価上昇が見込まれる一方、金利上昇局面では買主の購買力が低下する可能性もあります。市場環境を見極めながら、最適なタイミングで売却することが重要です。

渋谷区神南1丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区神南1丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

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まとめ

渋谷区神南1丁目の不動産売却を成功させるポイントは3つです。(1)公示地価549万円/m2・前年比+13.25%という上昇市場の今が売り時 (2)3,000万円特別控除などの税制特例を最大限活用する (3)地域に精通した不動産会社に依頼し、適正価格で効率的に売却する。

渋谷区神南1丁目は、駅前大規模再開発やインバウンド需要の追い風を受け、不動産価値が年々上昇しているエリアです。この好条件を活かすためにも、まずは無料査定でご自身の不動産の現在の価値を正確に把握することが大切です。

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