渋谷区神宮前4丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・費用

渋谷区神宮前4丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区神宮前4丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが70m2換算で約2億500万円（m2単価約293万円）、中古一戸建てが平均約3億4,000万円、土地は公示地価で319万円/m2（住宅地・表参道駅徒歩5分地点）です。公示地価は前年比+12.56%と上昇傾向にあり、売却に適した市場環境が続いています（2026年3月時点）。

マンション売却相場（築年数別・最寄り駅別）

渋谷区神宮前4丁目のマンション売却相場は、表参道や明治神宮前といった最寄り駅と築年数によって大きく異なります。以下は国土交通省の不動産取引価格情報およびREINS公開データをもとに集計した目安です。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区神宮前4丁目で中古一戸建てが売買されるケースは限られますが、取引される場合は土地の希少性から高額になる傾向があります。国土交通省のデータによると、神宮前エリア全体の一戸建て平均取引価格は約3億4,368万円です（2026年3月時点）。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区神宮前エリアの公示地価は、2022年以降4年連続で上昇しています。特に2026年は前年比+12.56%と二桁の上昇率を記録し、バブル期以降の最高水準を更新しました。

なお、神宮前4丁目の住宅地（表参道駅より徒歩5分地点）の公示地価は319万円/m2（坪単価約1,054万円）で、前年比+16.00%の大幅上昇です（2026年3月時点）。商業地の代表的な地点（神宮前4丁目26番）は2,990万円/m2（坪単価約9,884万円）に達しています。

渋谷区神宮前4丁目の地価動向と今後の見通し

渋谷区神宮前4丁目の地価は、2026年の公示地価で前年比+12%超を記録し、力強い上昇局面にあります。この背景には、渋谷駅周辺の大規模再開発の進行、インバウンド需要の回復、そして表参道・原宿エリアの国際的なブランド力があります。

渋谷駅周辺では「100年に一度の大改造」と呼ばれる再開発が2034年度の完成に向けて進行中です。渋谷スクランブルスクエア第II期（2031年度完成予定）や渋谷二丁目22地区再開発など、複数の大型プロジェクトが控えています。

神宮前エリア固有の動きとしては、神宮外苑の再開発計画や周辺商業施設の建替えが進んでおり、エリア全体の資産価値を底上げする要因となっています。人口面でも渋谷区全体が転入超過を維持しており、住宅需要は堅調です。

ただし、金利の上昇局面に入った場合は購入者の資金調達コストが増加するため、売却を検討されている方は地価が高水準にある今のうちに動き出すことが合理的な判断といえます。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。渋谷区神宮前4丁目のような人気エリアでは、適正価格での売り出しで2〜3か月の早期成約も期待できます。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   売却の理由（住み替え・相続・資金確保など）を明確にし、希望価格・売却期限・引渡し時期を整理します。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関に残高証明書を請求しておきましょう。権利証（登記識別情報）の所在も確認しておくとスムーズです。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格の目安を把握します。査定には机上査定（データのみ）と訪問査定（現地確認）があり、訪問査定のほうが正確です。グローバルホームでは渋谷区神宮前4丁目の査定を無料で承っています。

3. 目安：1〜3日

   STEP3：媒介契約を締結する

   売却を依頼する不動産会社と媒介契約（ばいかいけいやく）を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を正式に依頼する契約のことです。契約の種類は3つあり、それぞれ特徴が異なります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   依頼先の会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINS登録義務	5営業日以内	7営業日以内	義務なし
   活動報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
   契約期間	最長3か月	最長3か月	規定なし（通常3か月）

   神宮前4丁目のような高額物件の場合、専任媒介契約を選ぶ方が多い傾向にあります。1社に任せることで責任を持った販売活動が期待でき、報告義務もあるため進捗状況を把握しやすいためです。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産会社がREINS（レインズ＝不動産流通標準情報システム）への登録、不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ配布などの販売活動を行います。内覧対応は成約に直結する重要なプロセスです。整理整頓や水回りの清掃を心がけましょう。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   購入希望者が見つかったら、価格交渉を経て売買契約を締結します。宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）による重要事項説明を受け、契約書に署名・捺印します。この段階で手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受領します。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   残代金の受領と同時に、所有権移転登記と物件の引渡しを行います。住宅ローンの残債がある場合はこのタイミングで一括返済し、抵当権を抹消します。鍵の引渡しをもって売却手続きが完了します。

7. 売却翌年の2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も申告が必須となります。e-Tax（国税庁の電子申告システム）を使えばオンラインで手続きが可能です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区神宮前4丁目で自宅マンションを売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%（長期譲渡所得）が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロになります（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

取得費とは購入時の価格（建物は減価償却後）と購入にかかった諸費用の合計です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。譲渡費用には仲介手数料・印紙税・測量費などが含まれます。

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年12月に売却する場合、1月1日時点で5年を超えているため長期譲渡所得が適用されます。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）は、マイホーム売却時の最も一般的な節税策です。所有期間の長短を問わず適用できる点が大きな特徴です。主な適用要件は以下のとおりです。

• 売却する物件が自分の居住用財産であること（住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却）
• 売却先が親族や特別な関係者でないこと
• 前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例等）と併用しないこと
• 確定申告を行うこと（申告しないと適用されない）

相続した不動産の売却と税金

相続で取得した渋谷区神宮前4丁目の不動産を売却する場合、いくつかの特例が活用できます。

取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続開始から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が圧縮され、税負担が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した被相続人の居住用家屋（1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物）を売却する場合に適用できます。耐震リフォームまたは解体のうえ更地で売却することが条件です。

なお、相続登記の義務化（2024年4月施行）により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象となります。売却前に登記名義が被相続人のままになっていないか確認しましょう。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却による譲渡所得が生じた場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。提出先は納税地の所轄税務署です。

e-Tax（国税庁の電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅からオンラインで申告手続きが可能です。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば利用できます。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

渋谷区神宮前4丁目で不動産を売却する際にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な費用は仲介手数料・印紙税・登記費用・ローン繰上返済手数料などで、3,000万円の物件なら費用合計は約130〜180万円、1億5,000万円の物件なら約530〜600万円程度です（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の速算式は以下のとおりです。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の売却費用

抵当権抹消登記費用は、不動産1件につき登録免許税1,000円＋司法書士報酬1〜2万円が目安です。住宅ローン繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、0〜3万円程度です。必要に応じて測量費（30〜80万円）、解体費（木造の場合坪4〜6万円）、ハウスクリーニング費（3〜15万円）が発生します。

上記はあくまで費用面のシミュレーションです。実際の手取り額は譲渡所得税の有無によって大きく変わりますので、3,000万円特別控除の適用可否とあわせてグローバルホームにご相談ください。

渋谷区神宮前4丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区神宮前4丁目は、表参道駅徒歩3分圏内のブランド立地で、人口約1,700人・約1,100世帯が暮らす住商混在エリアです。国際的なファッション・商業の集積地でありながら閑静な住宅街も隣接しており、資産価値の下落リスクが極めて低いエリアといえます（2026年3月時点）。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区全体の人口は2025年12月時点で約23万1,381人（約14万4,098世帯）と、増加傾向が続いています。神宮前エリア（1〜6丁目合計）の人口は約1万2,175人・約6,913世帯です。

渋谷区は転入超過が続いており、特に20〜30代の単身世帯と高所得のDINKS世帯の流入が顕著です。神宮前4丁目周辺はファッション・IT企業の集積地であり、職住近接を求める層からの住宅需要が堅調です。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

渋谷区神宮前4丁目周辺では、複数の再開発プロジェクトが進行中です。かつて森ビルが手掛けた「神宮前四丁目地区第一種市街地再開発事業」（表参道ヒルズ）は完成済みですが、現在も周辺では新たな動きがあります。

神宮前六丁目では商業施設の建替え工事が進行中で、2024年春にオープンした新施設が街の魅力を高めています。さらに神宮外苑の再開発計画では、スポーツ施設の更新や高層ビル建設が予定されており、エリア全体の利便性向上が見込まれます。

渋谷駅周辺のスカイウェイ（2030年度完成予定）やスクランブルスクエア第II期（2031年度完成予定）の開業により、渋谷〜表参道〜原宿の回遊性がさらに向上し、不動産の資産価値を長期的に押し上げると見られています。

渋谷区神宮前4丁目で売れやすい物件の特徴

当社がこれまでに手掛けた売却事例やREINSの成約データを分析すると、神宮前4丁目で特に売れやすい物件には以下の特徴があります。

マンションの場合は、表参道駅・明治神宮前駅から徒歩5分以内、専有面積50〜80m2、築20年以内の物件が最も買い手がつきやすい傾向です。購入者はDINKS世帯や投資目的の富裕層が中心で、セキュリティ設備や管理体制の良さも重視されます。

戸建て・土地の場合は、整形地で接道条件の良い100m2前後の物件に強い需要があります。購入者は法人や富裕層個人が中心で、建物の古さよりも土地の条件が評価のポイントとなります。

売却に最適なタイミングとは

不動産市場には季節的な波があり、一般的に1〜3月は新年度に向けた引越し需要が高まるため、成約件数が増加する時期です。この時期に売り出しを始めるなら、12月頃から準備を開始するのが理想です。

税制面では、所有期間が5年を超えて長期譲渡所得の適用を受けられるタイミングが一つの判断基準になります。また、住宅ローン金利の動向も重要で、金利上昇局面では買い手の購入意欲が減退するため、低金利のうちに売却を進めるのが有利です。

渋谷区神宮前4丁目の生活環境や交通アクセスの詳細は、グローバルホームのコラム一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区神宮前4丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区神宮前4丁目での不動産売却に関するよくある6つの疑問に、不動産売買のプロが端的に回答します。住宅ローンの残債、相続、売却と賃貸の比較、リフォームの要否、査定費用、売却期間について解説します。

渋谷区神宮前4丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、東京都内を中心に不動産売買を手掛ける地域密着型の不動産会社です。渋谷区神宮前4丁目を含む都心エリアでの売却実績を豊富に持ち、適正な査定と丁寧なサポートで多くの売主様から信頼を得ています。

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まとめ

渋谷区神宮前4丁目は2026年の公示地価が前年比+12.56%と力強い上昇を続けるブランドエリアです。中古マンションの売却相場は70m2換算で約2億500万円、土地の坪単価は住宅地で約1,054万円に達しています。売却で損をしないためには、適正な相場把握と信頼できる不動産会社選びが不可欠です。

本記事の要点を3つにまとめます。

第一に、渋谷区神宮前4丁目は地価上昇が続いており、売却に有利な市場環境にあります。渋谷駅周辺の再開発やインバウンド需要の回復が追い風となっています。

第二に、税金と費用を事前に把握することで、手取り額を正確にシミュレーションできます。3,000万円特別控除をはじめとする特例を活用すれば、税負担を大幅に抑えられる可能性があります。

第三に、まずは無料査定で正確な価値を知ることが、売却成功への第一歩です。グローバルホームでは渋谷区神宮前4丁目の不動産査定を無料で承っております。お気軽にご相談ください。