渋谷区神宮前3丁目 不動産売却ガイド｜相場・税金・流れ

渋谷区神宮前3丁目の不動産売却相場【最新データ】

渋谷区神宮前3丁目の2026年の不動産売却相場は、中古マンションが平均約1億9,353万円（㎡単価276万円）、中古戸建てが平均約3億4,000万円、土地は公示地価で㎡単価355万円〜480万円です。公示地価は前年比+12.7%〜+16.8%と大幅上昇が続いており、売却に適した市場環境です。

マンション売却相場（築年数別・駅別）

渋谷区神宮前3丁目の中古マンション市場は、表参道・明治神宮前（原宿）・外苑前の3駅に近い立地のブランド力を背景に、高い価格水準を維持しています。2026年2月時点の平均㎡単価は276万円/㎡で、前年同月（218万円/㎡）から約26.6%の上昇となりました（2026年3月時点）。

築年数が浅いほど㎡単価は高くなりますが、神宮前3丁目ではヴィンテージマンションと呼ばれる築30年超の物件にも根強い人気があります。立地とブランドの希少性が築年数による下落を緩和しているのが特徴です。

最寄り駅別では、表参道駅徒歩圏の物件がもっとも高値で取引される傾向にあります。明治神宮前駅・外苑前駅周辺の物件も、駅徒歩5分以内であれば高い㎡単価を維持しています。

戸建て売却相場（面積帯別・エリア別）

渋谷区神宮前3丁目の中古戸建ては、取引事例そのものが希少です。土地面積と建物の状態によって価格に大きな差が生じますが、平均取引価格は約3億4,000万円と非常に高い水準にあります（2026年3月時点）。

神宮前3丁目は第一種中高層住居専用地域が中心で、建ぺい率60%・容積率200%の制限があります。新築を前提とした土地購入希望者にとっては、建築自由度と閑静な住環境のバランスが評価されるポイントです。

土地売却相場（公示地価・路線価の推移）

渋谷区神宮前3丁目の公示地価は、2021年のコロナ禍の底値から5年連続で上昇しています。とくに2024年以降は年率10%超の上昇が続き、2026年は過去最高水準に達しました。

もう1つの基準地点（神宮前3丁目38番8・商業寄り用途）では、2026年の公示地価が㎡単価480万円（坪単価1,587万円）に達しており、前年比+16.8%という高い伸び率を記録しています。

渋谷区神宮前3丁目の地価動向と今後の見通し

渋谷区神宮前3丁目の地価は2026年時点で過去最高水準にあり、今後も上昇基調が続く可能性が高いと見られています。その根拠は大きく3つあります。

第一に、表参道Grid Tower（三井不動産、38階建て・高さ約160m）が2026年2月より順次オープンし、表参道・青山エリアの商業的価値がさらに高まっています。オフィス・商業・文化施設の複合開発であり、エリアへの来街者増加と地価押し上げ効果が期待されています。

第二に、神宮外苑地区第一種市街地再開発事業が解体から建設フェーズへ移行しています。2026年2月には新秩父宮ラグビー場（仮称）が着工しました。約17.5haにおよぶ都内最大級の再開発であり、全体完成は2038年の予定です。長期的なエリア価値の向上が見込まれています。

第三に、渋谷駅周辺の大規模再開発（2034年度完成予定）が進行中であり、渋谷区全体のブランド価値が上昇し続けています。国内外の富裕層からの購入需要は引き続き旺盛です。

不動産売却の流れ【7ステップで完全解説】

不動産売却は7つのステップで進行します。(1)情報収集・条件整理 (2)査定依頼 (3)媒介契約 (4)販売活動 (5)売買契約 (6)決済・引渡し (7)確定申告。渋谷区神宮前3丁目の物件であれば、全体の所要期間は約3〜6か月が目安です。

1. 目安：1〜2週間

   STEP1：売却の目的・条件を整理する

   まず「いつまでに売りたいか」「最低限の手取り額はいくらか」「住み替え先は決まっているか」を整理します。渋谷区神宮前3丁目のような高額エリアでは、売却スケジュールと資金計画を明確にすることが特に重要です。住宅ローンの残債がある場合は、残高証明書を金融機関から取り寄せておきましょう。

2. 目安：1〜2週間

   STEP2：不動産会社に査定を依頼する

   査定には、データから算出する「机上査定（簡易査定）」と、現地を確認する「訪問査定」の2種類があります。正確な売却価格を知るには訪問査定が不可欠です。グローバルホームでは、渋谷区神宮前3丁目エリアの売却実績に基づいた精度の高い査定を無料で実施しています。

3. 目安：1〜3日

   STEP3：媒介契約を締結する

   査定結果に納得したら、不動産会社と「媒介契約（ばいかいけいやく）」を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約で、3種類あります。

   項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
   複数社への依頼	不可	不可	可能
   自己発見取引	不可	可能	可能
   REINSへの登録	5営業日以内	7営業日以内	任意
   活動報告頻度	週1回以上	2週に1回以上	任意
   契約有効期間	最長3か月	最長3か月	指定なし（3か月が一般的）

   神宮前3丁目のようなブランドエリアの物件は購入希望者が多いため、専任媒介契約で1社に集中して販売活動を任せると、戦略的なプロモーションがしやすくなります。

4. 目安：1〜3か月

   STEP4：販売活動を開始する

   不動産ポータルサイトへの掲載、REINSへの登録、チラシ配布、内覧対応などが行われます。渋谷区神宮前3丁目は購入希望者が比較的多いエリアであるため、適正価格で販売を開始すれば、早期に反響が得られるケースが多いです。内覧時の印象を良くするために、室内の整理整頓やハウスクリーニングも検討しましょう。

5. 目安：1〜2週間

   STEP5：売買契約を締結する

   買主が見つかり条件が合意に至ったら、売買契約を締結します。宅地建物取引士による重要事項説明が行われた後、契約書に署名・捺印し、買主から手付金（売買価格の5〜10%が一般的）を受け取ります。契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の範囲も事前に確認しておくことが大切です。

6. 目安：1〜2か月

   STEP6：決済・引渡しを行う

   買主の住宅ローン本審査が完了した後、残代金の決済と所有権移転登記を同日に行います。住宅ローンの残債がある場合は、売却代金で同時に完済し、抵当権抹消登記も実施します。鍵の引渡しをもって売却手続きは完了です。

7. 翌年2月16日〜3月15日

   STEP7：確定申告を行う

   不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、翌年の確定申告期間に申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、確定申告が適用要件となります。損失が出た場合でも、損益通算の特例を利用するには申告が必要です。

不動産売却にかかる税金【計算方法と節税策】

不動産売却にかかる主な税金は譲渡所得税です。渋谷区神宮前3丁目で自宅を売却した場合、所有期間5年超なら税率20.315%が適用されます。ただし居住用財産の3,000万円特別控除を活用すれば、多くのケースで課税額はゼロまたは大幅に軽減されます（2026年3月時点）。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益（譲渡所得）が発生した場合に課税されるのが譲渡所得税です。以下の計算式で算出します。

取得費とは、購入時の価格に購入時の諸費用を加えた金額です。建物部分は減価償却後の金額となります。購入時の価格が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を利用できます。

譲渡費用には、仲介手数料・印紙税・測量費・解体費などが含まれます。

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。たとえば2021年4月に購入した不動産を2026年6月に売却する場合、実際の保有は5年超ですが、2026年1月1日時点では4年9か月のため短期譲渡に該当します。判定を誤ると税額が約2倍に膨らむため注意が必要です。

3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（租税特別措置法第35条）です。

3,000万円特別控除は所有期間の長短を問わず適用可能です。ただし、売却先が親族である場合や、前年・前々年に同じ特例を利用済みの場合は適用できません。不明な点は顧問税理士への相談をおすすめします。

相続した不動産の売却と税金

取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続開始日の翌日から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が減少し、税負担が軽減されます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した被相続人の居住用家屋（1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋）を一定の要件のもとで売却した場合に適用できます。2024年1月以降の売却では、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に縮小されています（2026年3月時点）。

なお、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています（不動産登記法改正）。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

確定申告の手順と必要書類

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、管轄の税務署またはe-Tax（国税電子申告・納税システム）で確定申告を行います。渋谷区の管轄は渋谷税務署です。

e-Taxを利用すれば、自宅からオンラインで申告可能です。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば税務署に出向く必要はありません。不安な場合は税理士への相談をおすすめします。

不動産売却にかかる費用一覧と手取りシミュレーション

渋谷区神宮前3丁目の不動産売却にかかる費用は、売却価格の約4〜6%が目安です。主な内訳は仲介手数料・印紙税・登記費用・住宅ローン繰上返済手数料などです。1億5,000万円で売却した場合、費用合計は約520万〜560万円となります（2026年3月時点）。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法（第46条）で上限が定められています。売買価格が400万円超の場合の計算式は以下のとおりです。

たとえば1億5,000万円で売却した場合、仲介手数料は（1億5,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 約501万6,000円（税込）となります。これが売却時の最大の費用項目です。

印紙税（売買契約書に貼付）

その他の売却費用

抵当権抹消登記費用は、不動産1件につき登録免許税1,000円に加え、司法書士報酬として1万〜3万円程度が目安です。

住宅ローン繰上返済手数料は、金融機関や返済方法により異なりますが、0円〜5万5,000円（税込）程度です。事前に取引金融機関へ確認しておきましょう。

測量費は、土地や戸建ての売却で境界が不明確な場合に必要となり、30万〜80万円程度が相場です。渋谷区神宮前3丁目のような都心部では、確定測量が売却条件となるケースが一般的です。

ハウスクリーニング費は、マンションの場合5万〜15万円程度、戸建ての場合10万〜30万円程度が目安です。内覧時の印象を大きく左右するため、プロによる清掃を推奨しています。

上記はあくまで一般的な目安です。実際の費用は物件の状況や条件によって変動します。正確な手取り額を知りたい方は、グローバルホームの登録不要の無料簡易査定をご利用ください。

渋谷区神宮前3丁目の不動産売却で押さえるべき地域特性

渋谷区神宮前3丁目は、表参道・原宿・外苑前の3駅が利用可能な都内屈指の高級住宅・商業エリアです。2026年の公示地価は渋谷区内でもトップクラスの水準にあり、再開発効果と旺盛な需要を背景に、売却環境は極めて良好です。

人口動態と不動産需要の見通し

渋谷区の人口は2024年時点で約23万1,449人であり、コロナ禍による一時的な減少から回復し、2022年以降は増加傾向に転じています。世帯数も増加が続いており、とくに単身世帯と共働きパワーカップル世帯の流入が顕著です。

神宮前エリアは、国内外の高所得層やクリエイター層からの根強い居住需要があります。外国人居住者の増加もあり、渋谷区全体の転入超過傾向は当面続くと見込まれています。需要が安定しているため、売却時に買い手が見つかりやすい好環境です。

再開発・インフラ整備が売却価格に与える影響

神宮前3丁目周辺では、複数の大規模プロジェクトが同時進行しています。

表参道Grid Tower（三井不動産）は、表参道・青山通り沿いに誕生した38階建て・高さ約160mの複合施設です。2026年2月より順次オープンし、オフィス・商業・文化施設が入居。エリアの集客力と地価を押し上げています。

神宮外苑地区再開発事業は約17.5haにおよぶ都内最大級の再開発です。2026年2月に新秩父宮ラグビー場が着工し、全体完成は2038年の予定です。長期にわたりエリアの注目度と資産価値の向上が期待されます。

北青山三丁目地区市街地再開発事業も表参道駅と外苑前駅の間で進行中であり、約5.8haの大規模な街区再編が進められています。

渋谷区神宮前3丁目で売れやすい物件の特徴

当社の売却実績から見ると、神宮前3丁目で特に買い手がつきやすい物件には以下の特徴があります。

マンションでは、表参道駅徒歩10分以内・築20年以内・2LDK以上60㎡以上の物件が高い需要を持っています。パークコート・プラウドなどのブランドマンションは、築年数にかかわらず根強い人気があります。

戸建て・土地では、接道条件が良く建築自由度の高い物件が好まれます。建築家やデザイナーが手がけた個性的な住宅は、付加価値として評価されるケースもあります。

ターゲット買主層は、経営者・医師・外資系企業勤務者・外国人富裕層などの高所得者層が中心です。

売却に最適なタイミングとは

不動産取引が最も活発になるのは1月〜3月の年度末需要期です。新年度に合わせた住み替えニーズが高まるこの時期に売却活動を開始すると、より多くの購入希望者にアプローチできます。

また、2024年3月のマイナス金利政策解除以降、日銀は段階的な利上げを実施しており、住宅ローン金利は緩やかな上昇基調にあります。金利上昇が本格化する前の現時点は、買い手が購入に動きやすい環境です。金利環境は今後さらに変化する可能性があるため、早めの行動が有利に働く場面も想定されます（2026年3月時点）。

渋谷区神宮前3丁目の生活環境や交通アクセスの詳細はグローバルホームのコラム記事一覧もあわせてご覧ください。

渋谷区神宮前3丁目の不動産売却 よくある質問（FAQ）

渋谷区神宮前3丁目での不動産売却に関するよくある6つの疑問に、不動産売却のプロが回答します。住宅ローンの残債・相続不動産の扱い・売却と賃貸の比較など、売主が抱える代表的な不安を解消します。

渋谷区神宮前3丁目の不動産売却はグローバルホームにお任せください

株式会社グローバルホーム（東京都知事（2）第105612号）は、渋谷区を含む東京都内の不動産売却を専門とする不動産会社です。宅地建物取引士が在籍し、査定から売却完了まで一貫サポート。年中無休・無料査定対応で、お客様の大切な資産の売却をお手伝いします。

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まとめ

渋谷区神宮前3丁目の不動産売却を成功させるポイントは、(1)最新の相場を正確に把握すること (2)税金・費用を事前にシミュレーションすること (3)エリアに精通した不動産会社に依頼すること、の3点です。

2026年現在、渋谷区神宮前3丁目の公示地価は前年比+12.7%〜+16.8%と大幅上昇を続けています。表参道Grid Towerの竣工、神宮外苑再開発の本格始動、北青山三丁目再開発の進行を背景に、不動産市場は好況にあります。地価が過去最高水準にある今は、売却検討に適した時期と言えるでしょう。

売却で損をしないためには、まず正確な査定額を知ることが第一歩です。グローバルホームでは、渋谷区神宮前3丁目の不動産を無料で査定いたします。お電話（03-5926-7530）またはWEBからお気軽にお問い合わせください。